深圳卓越前海中心整体定位及发展战略报告（38页）.ppt

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1、卓越前海项目整体定位及发展战略报告,谨呈：卓越集团,世联地产 集团工商写字楼事业部 2013/08/09,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,报告结构,一、项目背景及属性定位,二、开发目标及核心问题,三、前海解读及市场研判,四、整体定位及发展战略,前海解读,写字楼市场,公寓市场,未来竞争,3,政策解读,国家宏观问题,开放人民币市场，推进人民币国际化，是中国要成为真正意义的经济大国的必要条件,3,问题一,中国为世界第二大贸易国，且贸易总额逐年上涨，但人民币国际化

2、程度低，无法与国家经济结构匹配，交易成本高且程序繁杂，有碍于国际贸易的通畅性；,问题二,国际市场过于依赖美元体系，中国在国际市场的发展中，如何抵御美元带来的负面影响，走出人民币体系的新路线；,问题三,境外人民币流通性低，如何打开人民币资金回流渠道，这是人民币国际化的关键点。,4,政策解读,前海规划,前海重点发展创新金融业，将成为人民币出海口，解决中国人民币境内外流通问题，是人民币国际化的开端,4,战略定位：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区，服务范围是包括香港在内的整个珠三角，定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”； 发展领域：重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技

3、及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域，发展产业链最高端的一系列产业；,人民币门户：借助前海作窗口配合香港的海外资金集聚，通过人民币结算的金融产品实现人民币的流出及回流； 创新金融：建立多领域、多层次融资方式相互配合的中小企业融资服务体系；鼓励和吸引国内外创业投资、私募股权投资等企业入驻，打造股权投资资本集聚中心，支持创新型金融机构的集聚发展。,5,政策解读,政策总体结构,政策内容主要分为六大模块，打造现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角地区产业升级的引领区,5,政策内容,金融创新发展,1,2,财税优势,3,法制政策优势,4,人才政策优势,5

4、,教育医疗优势,6,电信优势,（资料来源：国函201258号）,6,政策解读,金融创新发展,主要以拓宽人民币业务为核心，推动人民币国际化进程，打造创新融资平台，刺激境内外金融机构以及实业企业进驻前海,6,在香港发行人民币债券：发行货币债券，降低人民币国际化的风险，保障境内外金融机构利益,人民币业务创新,发放境外人民币贷款：境外人民币放贷至前海企业，提供融资平台给前海企业,降低香港金融企业准入条件：积极吸引香港金融企业进驻前海,设立前海股权投资母基金：建立企业孵化基金，鼓励境内外企业进驻，可享受融资机会,外资股权投资新模式发展：发展股权新模式，支持IPO类企业走向国际市场,支持设立金融总部：打造

5、“金字塔”结构，形成金融圈层效应，吸引更多金融相关企业进驻,拓展境外人民币回流渠道：增强境外人民币流动性，货币自由兑换，给境内企业提供新型融资机会,（资料来源：国函201258号）,7,政策解读,税法制度优势,利用税收优惠政策以及引用香港法律体系，建立创新型体制，凸显前海特殊性，为企业创造利好政策条件,7,财税优势,法制政策优势,前海企业按15%的税率征收企业所得税； 境外高端人才免征个人所得税，同时获税负差额补贴； 试点物流企业按差额征收营业税；,香港仲裁机构在前海设立分支机构； 进一步密切内地与香港律师业的合作，探索完善两地律师事务所联营方式。,（资料来源：国函201258号）,8,政策解

6、读,人才政策优势,放开从业资格互通条件，大力支持境内外高端人才进驻，优化前海人力资源，也是吸引企业的手段之一,8,人才引进政策,1,2,3,4,为外国籍人才、港澳台人才、海外华侨和留学归国人才提供就业、生活、及出入境的便利,将前海纳入经国家批准的广东省专业资格互认试点区域,允许取得香港执业资格的专业人士直接为前海企业和居民提供专业服务，服务范围限定在前海内,允许取得中国注册会计师资格的香港专业人士担任内地会计师事务所合伙人，在前海先行先试,（资料来源：国函201258号）,9,政策解读,其他优势,打造前海区内的服务配套，迎合外籍人士的需求，同时搭建信息资讯平台，满足国际通信需求，为境外企业提供

7、有利条件,9,教育医疗优势,电信优势,允许香港服务提供者经批准在前海设立独资国际学校，为在前海工作的取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才的子女服务； 允许香港服务提供者在前海设立独资医院,支持港澳电信运营商与内地电信运营商根据CEPA在前海建立合资企业，经营电信业务； 鼓励创新电信运营管理模式，支持当地电信企业根据前海实际探索制定优惠电信资费方案； 支持建设前海国际通信专用通道，满足前海企业的国际通信业务需求。,（资料来源：国函201258号）,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币

8、与优惠资料、纯干货实时推送,10,政策解读,核心内容,【五位一体】金融创新发展是前海的核心，人民币是核心载体，财税、法制、人才等为前海配套性政策，优化整体资源，吸引境内外金融机构及高端人才进驻,10,金融创新发展 （人民币业务）,财税优势,法制政策优势,电信优势,人才政策优势,教育医疗优势,税费优惠政策,引入香港法律体制,放开从业资格互通条件,区域服务配套支持,搭建信息资讯平台,免个税，吸引境外高端人才,为人才引入打造教育医疗后台服务配套,引入高端人才,打造金融发展软配套,满足国际通信业务需求,吸引企业进驻,推动法制建设,11,3.科技IPO类企业：融资平台大，借股权交易平台申请上市；,2.境

9、内金融机构：拓展人民币业务，发放人民币债券；,4.贸易、实业类企业：自由兑换货币，贸易成本低；,5.高端服务业：提供法律、会计、咨询等服务；,客户预判,1.境外金融机构：发放境外人民币贷款；,政策解读,客户预判,前海人民币业务的开放，境内外金融机构、高端服务业、及资金需求型企业将慕名而来,前海价值：前海的价值主要来自人民币开放所带来的资本积聚价值,客户构成：主要客户为金融业、IPO型融资企业 销售期间差异：销售前期物业面积档次及行业特性投入予以控制，销售后期物业拔高档次，突出总部属性、行业属性,销售期预判：主要客户为金融业、IPO型融资企业，但销售前期客户多以办事处，销售后期总部属性、行业属性

10、逐步突出,客户概况：前海客户主要来自国内外金融机构、高端服务业、实业、贸易、IPO级融资企业及现代物流，但不同行业的驱动因素有所差异,启示,报告结构,一、项目背景及属性定位,二、开发目标及核心问题,三、前海解读及市场研判,四、整体定位及发展战略,前海解读,写字楼市场,公寓市场,未来竞争,14,公寓市场,整体概况,（数据来源：世联工商监控平台）,深圳市高端公寓分布较为广泛，遍布六大区,15,公寓市场,量价表现,深圳市目前市面上一般档次的公寓销售单价在1.6-4.5万/，高端公寓可实现高单价销售，深圳湾一号达到8.8万/,16,项目概况： 位置：南山后海深圳湾畔 南区规划：以写字楼为主 北区规划:

11、主要以公寓、写字楼、商业、会所为主 总建面：47.5万平米 产权年限：50年 总套数：83套 本次预售套数：38套 T2建筑层数：32层 实用率：78%,销售概况： 销售时间：2013年5月 主力户型：430平米五房 销售情况：截止目前售出33套 实收均价：8.510万/平米（带2万元/平米精装修，其中北朝向户型为8.5万/平米）,公寓市场,案例分析,【深圳湾壹号】深圳湾金融总部基地 ，第一排永无遮挡海景及内湾湖景，360无边际全玻璃幕墙设计，深圳首家全智能ABB智能家居控制系统，定位高端超前,公寓市场,案例分析,【深圳湾壹号】深圳大平层奢华高端公寓，主要面积为430以上超大平面户型，前期去化

12、户型几乎全为南向单位,顾客共性： 购买或者参观过北京、上海、香港等顶级公寓物业，超前的视野 跨行业龙头领袖，真正的城市顶级实力买家 功成名就后的享受型自住和资产投资，注重身份标签,成交客户特征： 区域：多为事业横跨深港、上海、北京等全国一线城市 从事行业：多为跨行业的龙头领袖，金融业、房地产行业居多 购买关注点：地段 / 景观 / 超前设计理念 / 区域潜力,公寓市场,案例分析,【深圳湾壹号】客户概况：跨区域、跨界龙头领袖，国际性视野；思想具有前瞻性，认可项目超前物业类型；购买用于享受型自住和资产投资,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：ht

13、tp:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,公寓市场,案例分析,【深圳湾壹号】客户访谈：资深投资客，对高端物业投资有经验，看重项目的地段、景观、设计,项目概况： 位置：福田区车公庙 建筑面积： 49.3万平米 整体规划：一期由两座按国际标准建造的甲级办公楼于2009年入伙。二期：由一座五星级朗廷酒店，两座双子塔式的东海商务公寓及商场组成 二期公寓建筑面积： 191885 m 总预售套数：954套 产权年限:50年( 建筑形式：A座：82层307.43米； B座：75层275米、45-50层；空中连廊会所,销售概况： 销售时间：2013年2月 推出楼层：A座4

14、5层以下（推出202套） 主力户型：150-250兩房、三房 销售情况：截止目前售出63套 实收均价：5.57.5万/平米（带一万元/平米精装修）,公寓市场,案例分析,【东海国际公寓】深南大道首排，亚洲最高的纯公寓建筑，定制式商务包机，20分钟能到达深圳机场，西班牙全进楼石材,308m,275m,会所,公寓市场,案例分析,【东海国际公寓】其公寓最高达308m，为亚洲最高的公寓，但其使用率较低，销售存在一定抗性,户型是180365的大平层为主，标准层面积约2000,公寓市场,案例分析,客户抗性要点： 产品低实用率，性价比低 无社区感，宜居属性不强；客户对于项目价值认知不够 营销附加值不够，多次降

15、价，市场和业内的负面口碑影响客户的认知判断,成交客户特征： 区域：本土客户为主，部分外地投资客 从事行业：企业高管和私企业主为主，多为金融投资公司和房地产开发 购买目的：投资兼自住为主，部分用于商务接待 购买关注点：地段 / 综合体 / 顶级服务 / 投资潜力 / 不限购不限贷,公寓市场,案例分析,【东海国际公寓】客户概况：商务型和投资性客户为主，认可中心区地段和投资潜力，顶级物管服务；抗性为低实用率和宜居属性较差,公寓市场,案例分析,【东海国际公寓】客户概况：商务型和投资性客户为主，认可中心区地段和投资潜力，顶级物管服务；抗性为低实用率和宜居属性较差,项目概况： 位置：蛇口望海路和工业一路交

16、汇处 开发商：深圳招商房地产有限公司 整体规划：由3栋28层主塔楼和1栋低层商业裙楼组成 建筑面积： 26494m 产权年限：70年 户型：主要以175平米四房为主，共150套，另有3套516平米的顶楼单位和6套370平米的底层TownHouse 车位：320个,销售情况： 销售时间：2012年9月22日 推出楼层：1-3栋（159套） 主力户型：170-340平方米，四房两厅为主 销售情况：截止目前售出102套 实收均价：6万/平米（带6000元/平米精装修） 客户情况：投资客户为主，蛇口本区域内客户占比达80%.,公寓市场,案例分析,【伍兹公寓】依托海上世界综合体， 1亿巨资打造外立面 ，

17、6000元/豪装，定位于打造纯正贵族生活示范区,510超大平层,175双拼大平层,370底town复式,主力户型,公寓市场,案例分析,【伍兹公寓】主力户型175占主要比例，两梯两户，4房两厅，其余为顶层拼合大平面户型及部分地产复式户型,项目概况： 位置：宝安中心区海天路与宝兴路交汇处 整体规划：由一座白金五星级酒店、一座外售型私属酒店（华寓）以及一座海滨会所组合而成 建筑面积：总建面8.4万m 公寓建筑面积：34296.79 产权年限：50年,销售情况： 销售时间：2013年5月19日 推出楼层：1栋(287套） 主力户型：90-170平方米 销售情况：截止目前售出284套(剩余3套，300平

18、米复式） 实收均价：4.8万/平米（带3000元/平米精装修） 客户情况：客户置业目的第二居所居多，企业高管、海归、资深投资客等高端客群。,主力户型： 90-98，高级商务套房， 181套； 134-139，高级行政套房， 73套； 172，豪华海景套房， 26套； 308-490，顶级总统套房，7套。,公寓市场,案例分析,【华侨城华寓】位于宝安中心区，坐享前海政策红利，占据前海湾第一排滨水海港风景资源，首创私属酒店，实现高价格销售且开盘去化90%以上,公寓,酒店,公寓市场,案例分析,【华侨城华寓】华寓客户以投资客为主，客户类型主要是私企业主、企业高管、专业投资客等,成交客户特征： 区域：南山

19、华侨城片区、福田香蜜湖两大传统豪宅片区的客户占60，宝安中心熙龙湾为主的高端客户28% ； 从事职业：企业高管和私企业主为主，多为金融、IT、制造业； 购买目的：投资型购买占66，作为第二居所的居住需求占28； 购买关注点：投资、自住客户普遍看重区域政府对大前海片区的定位、规划及未来人群带来的前景,公寓市场,案例分析,【华侨城华寓】客户概况：普遍高端客户为主，主要来自本地传统豪宅区域住客,成交客户语录： “看中商住两用的功能，看中酒店的24小时服务。” “感觉你们的产品跟伍兹公寓、东海公寓差不多，但是他们缺少这种真正的酒店服务，所以我选择这里，无论商务接待还是自己住，都很方便。” “国外的酒店

20、公寓很普遍，服务也很好，未来前海510年会很有发展潜力，酒店管理公司很重要。” “这种高端的酒店公寓在深圳比较少，也比较新颖，未来前海高端人群进入，这种产品的需求会很大！升值空间也会很大！”,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,公寓市场,案例分析,【华侨城华寓】客户访谈：看重前海未来前景，有国际视野客户，看好华寓未来的投资回报率,公寓市场,案例分析,【华侨城华寓】客户访谈：看好前海的发展前景，但发展需要时日，品牌追随者，注重物业的升值空间,公寓市场,案例分析,

21、【华侨城华寓】客户访谈：自身无财务压力，希望通过物业提高自身品位,市场表现：该类物业在深圳仍处于起步阶段，未来发展空间较大，高端公寓价格可达4.8-10万/ ,物业价值：该类物业在深圳虽处于起步阶段，但有鉴于前海国际化的战略定位，物业前景可期，但作为首期物业，处于风险可控的考虑，仍需在产品面积、物业档次上加以控制 客户构成：由于本项目是前海的首期物业，该类产品的客户构成将以投资客户为主 产品借鉴：处于区位临近、驱动因素相似、市场表现良好的考虑，本项目产品设计可重点参考华寓项目,自用客需求：通常以作为第二住处为购买目的，注重项目资源优势，户型的实用性，同时会考虑区域发展前景；,产品概况：深圳高端

22、公寓户型面积普遍偏大，去化较好项目以70-90 的一房，110-130 的两房，140-170 的三房为主,启示,投资客需求：客户的主要构成，该类客户有一定国际视野，资金实力强，看重区域规划，注重的投资升值空间；,报告结构,一、项目背景及属性定位,二、开发目标及核心问题,三、前海解读及市场研判,四、整体定位及发展战略,前海解读,写字楼市场,公寓市场,未来竞争,35,竞争分析,区域外竞争,前海整体规划远超其他区域，由于公建滞后，短期内，将面临其他区域分流，但中长期来看，前海的绝对优势是不可比拟的,35,36,竞争分析,区域内竞争,由于面世时间临近，0077与0078地块将与本项目形成直面竞争，但

23、每个地块可销售率不同，区域内担任角色不同,36,37,竞争分析,区域内竞争,按统一标准返算平均销售单价，0077与0078地块所能承受的价格底线远超本项目，本项目销售优势明显,37,38,整体战略：快字为先，抢占首栋物业的战略地位，取得区域产品标准制定者、价格定义者的竞争优势 思考策略：高销售比例带来的灵活性使本项目即可以较低价格实现项目的快速回现，同时也可与其他地块一期架构区域价格体系，享受更高的利润空间,启示,外部竞争：短期深圳其他总部区域可能对前海客户产生一定的分流，但中长期角度，前海与其他总部区域不存在竞争,内部竞争：本项目所面临竞争主要来自同期交易的其他地块的竞争,竞争优势：本地块高销售比例特点，使本项目在应对竞争方面具备更为灵活的操作空间,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,