地产投资顾问公司商业计划书.ppt

《地产投资顾问公司商业计划书.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产投资顾问公司商业计划书.ppt（45页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、地产投资顾问公司 商业计划书,谨呈,2,目录,第一部分：同行分析 第二部分：发展定位与模式 第三部分：讨论,3,三种类型的地产顾问服务公司,4,国内外著名房地产咨询公司基本情况介绍与比较,跨国地产顾问行,5,国内外著名房地产咨询公司合并历史,CBRE,1906年，美国世邦（CB Commercial）公司成立,1773年，英国魏理仕（REI Ltd.）公司成立,1998年，CB Commercial与REI Ltd.公司合并成立世邦魏理仕公司,全北美最具规模物业顾问公司,物业估价及买卖公司,JLL,1783年，英国仲量行成立（1860年正式成立）,1968年，美国拉塞尔投资集团成立,1999年

2、，仲量行与拉塞尔集团合并成立仲量联行,从事地产及代理业务（主要市场是欧洲和亚太地区）,全球最大的投资管理公司之一（主要市场是北美地区）,DTZ,1993年，香港梁振英测量师行成立,2000年，梁振英测量师行与DTZ及戴玉祥产业咨询公司合并,1995年，新加坡戴玉祥行业咨询公司成立,房地产咨询、顾问、估价公司（主要市场是东南亚地区）,物业顾问公司（主要市场是香港、内地和台湾地区）,欧洲一家主要物业顾问公司,Savills,1855年，英国Savills公司成立,（成立时间不详），第一太平戴维斯公司,1998年，第一太平戴维斯与Savills公司合并,英国四大上市物业顾问行之一,物业顾问公司,成立

3、时间不详，英国DTZ公司,6,国内外著名房地产咨询公司业务情况比较,所有公司都具有的业务,所有国际公司都具有的业务,7,CBRE公司工作系统WBS（Work Breakdown System）,利 润 中 心,备注：L. J. Melody & Company与CBRE Investors为CBRE公司的独立下属公司,专家资源网,AssetControl 资产管理平台,Axis营销、沟通 与管理平台,设备融资与 资产融资平台,iProject员工 客户沟通平台,Credentrust 物业在线租赁,YCA项目 流程管理系统,SiteStuff 战略采购系统,成 本 中 心,8,成本中心：CBR

4、E业务支持系统平台（1/2）,9,成本中心：CBRE业务支持系统平台（2/2）,10,CBRE战略咨询业务Strategic Consulting的服务内容,CBRE Strategic Consulting 战略顾问,备注： 表示在中国内地已开展相关业务,资产组合优化：通过设定合理的运营目标及运营策略，降低运营成本、实现房地产投资组合收益 开发咨询：全程开发顾问 选址分析：业务扩张、设备重置、劳动力分析、市政设施修建分析、供应链分析； 经济发展与再发展：基于社区经济发展、邻里及商业复兴、劳动力分析、商业吸引力分析、经济基础与目标行业分析、大规模土地财产的再利用（包括军事基地）、品牌及营销；

5、经济与财政分析：财政对政府收支几纳税实体的影响分析，建造阶段的经济影响分析、零售商对城市衰退的影响分析、经济学乘数分析 外国直接投资策略：通过人力资本分析、地理-政治风险评估、政府对基础设施、政策等改善、品牌及营销策略、投资环境分析、市场分析、竞争力分析 ，协助公司展开全球房地产直接投资，帮助政府提高就业率与资本投资,11,工业服务业务Industrial Services的服务内容与服务客户类型,现有设备出租与销售 销售与返租交易 估价、物业管理服务 土地收购、咨询服务，包括供应链分析,现状与商业计划分析 定制建筑交易、 土地供应、税收、劳动力及运载成本分析 租赁VS购买分析 土地收购 物业

6、选择比较分析,工业园区 科技园区 保税区 物流港 制造业IT,制造业工厂/公司,工业服务团队致力于提供高效、专业及广泛的工业房地产服务，服务内容包括： 空间策划：满足客户工业生产、装配、研发、分销、仓储等精确的空间使用要求 租金审核 续约谈判 定制反租,12,Torto Wheaton研究资讯及咨询服务Research and Investment Strategy服务内容与客户,写字楼,工业,商业,酒店,住宅,投资回报最大化 和风险管理,投资意见 和建议,市场情报 和资讯,地域范围：美国和加拿大商业房地产市场的业主和投资商 客户类型：机构顾问，项目赞助商，机会基金管理者，政府部门，银行，保险

7、公司，金融公司,客 户,Torton Wheaton研究中心通过提供一流的研究和咨询服务，帮助商业房地产客户作出最佳投资决策，实现其投资回报的最大化和进行有效的风险管理。,Torton Wheaton研究中心依靠CBRE对本地市场的充分了解，利用其全面的市场交易数据和其他信息，建立了一套严格的模型、预测和提供投资策略的流程方法。,13,Torto Wheaton研究资讯及咨询服务研究中心的服务内容与客户,备注：穆迪投资服务公司是国际权威信贷评级和风险分析公司，也是著名的金融信息出版公司。,14,国内几大地产综合服务商基本情况及对比,综合服务商,15,世联地产的服务领域与环节,城市与区域发展顾问

8、,房地产项目发展顾问,专题研究,项目销售执行顾问,16,城市与区域发展顾问,区域发展,土地出让,城市重建,主题式房地产开发研究,区域土地出让战略与策略 区域土地出让地块分级 区域房地产市场调研 区域房地产产业研究 区域规划功能市场研究 区域形象定位与增值营销 区域开发计划与经济测算制定,编制土地出让方案及出让底价 编制土地拍卖底价 编制区域土地出让计划 土地出让市场实效营销 编制土地运营与开发方案,城市旧城区重建发展策略 城市旧城改造发展策略 城市旧街区再造方案 城市捷运系统（地铁、轻轨、高速公路） 沿线物业发展研究 城市商业街再造 城中村改造发展策略,港口、码头地区物业发展策略制定与营销 地

9、铁、轻轨沿线物业发展策略制定与营销 城市新中心区CBD物业发展策略制定与营销 科技园区物业发展策略与营销 郊区地产开发策略制定与营销 大规模土地开发(1000亩以上)战略与模式制定 物流项目规划市场研究 开发区的规划与发展市场研究 旅游、度假区、商业游憩区地产开发策略制定与营销,17,房地产项目发展顾问,房地产投资,房地产开发,项目取地决策与经济效益评价 为物业收购或出售制定投资及发展策略 为个人、公司及投资机构制定物业投资策略 物业投资计划评估 转让之可行性研究,大宗土地项目战略研究 物业开发产品市场定位 物业设计发展建议 物业发展功能及指标拟定 物业发展营销的战略与策略 物业发展规划的市场

10、论证 物业联动开发策略,18,专题研究以及项目销售执行顾问,项目销售执行顾问,专 题 研 究,土地出让方案市场调研 消费者行为与群体市场调研 专项物业类别 (住宅/办公/商业/工业)研究 宏观经济环境与市场趋势预测,销售执行总纲及过程督导 销售现场管理、招聘与培训 制定促销计划与执行,19,世联地产顾问服务发展评价,专注于住宅，商业、商务项目努力在做，但始终没有做起来，工业基本没有涉及；房地产项目发展顾问非常成熟，城市与区域发展顾问作为明星业务为今后重点发展方向（行业集中度提高）。,发展特点/重心,区域及项目价值的成功挖掘者，功能发展的成功演绎者；“理论+案例”为核心竞争力顾问平台；业内称为“

11、教授+黄埔军校”。,核心竞争力,房地产发展的“科普”阶段的产物，一线城市大开发商服务效果较差，主要服务政府，业务重心在二三线城市；经营性物业介入难度非常大。,存在问题,20,成业行的服务领域与环节,投资顾问,土地开发,市场调查,规划设计,21,具体服务内容,A：投资顾问,包括项目选址、地块分析、产业形势分析、市场调研、区域研究、产品定位、市场定位、价格定位、投资分析、融资策略、风险控制、规划设计、工程建设、物业服务策略、企业发展策略等；工作重点放在项目的市场定位与产品定位方面,B：土地开发,土地开发是“土地一级市场开发”的简称，土地开发顾问业务是房地产投资顾问业务的重要内容。,C：市场调研,市

12、场调研是房地产投资顾问业务的起点和重要组成部分，是项目成功运作的重要前提。根据服务项目的不同，市场调研分为一级市场前期调研、二级市场前期调研和营销策划前期市场调研等。,D：规划设计,规划设计是成业行投资顾问业务的重要组成部分，由“建筑规划与设计中心”实施。成业行投资顾问公司擅长住宅小区规划和商业地产整体规划，尤以旅游地产规划见长。,22,成业行顾问服务发展评价,作为大学教授以及博士组建起来的公司，在将知识转化为经济效益最大化方面和生意模式的搭建上，存在问题，没有很好发挥自己技术优势。,发展特点/重心,顾问技术能力的整合者，设立了建筑规划和设计中心，房地产金融研究部，通过搭建技术平台，进而在房地

13、产链条里服务纵深度较高。,核心竞争力,介入了房地产开发领域，占据了公司过多核心能力型人才，使得顾问的发展推动力度不足，顾问业务没有得到量的释放。,存在问题,23,合富辉煌,土地运营,市场研究,投资顾问,运营策略,产品策划,建筑顾问,从项目前期切入，提供房地产项目开发及市场定位的顾问服务,24,分析结论,不断搭建台阶和构筑公司多方面技术核心，打造服务房地产核心环节的顾问能力，,避免成为市调公司,经营性物业的顾问服务需要公司具备招商组市等相关能力，单纯策划解决不了问题。,避免成为“马谡”,综合意味着多业务相互支撑共同发展，顾问公司更需要全方位介入服务环节，提升能力。,综合的内涵,工业相关投资顾问业

14、务发展 跨国公司式的“网式”发展，培育广泛物业的经营和投资能力,行业机会,服务的环节不同，工作的重点和解决的问题不同，要求的技术核心也不同；但可以共享客户资源以及共同服务。,顾问代理两行当,25,华高莱斯的服务架构和服务模式,六大板块顾问服务：区域研究、市场调研、产品定位、概念设计、财务方案及营销策划等； 核心业务构成：是为居住、商务、商业、园区以及旅游地产等传统开发项目提供顾问服务。,在对区域发展背景和市场背景进行分析的前提下，为项目找到准确的市场定位，明确项目的目标客户群及符合其需求的产品定位。以市场定位为基础，用规划（设计）概念对项目的规划（设计）提出针对性意见，或以概念规划（设计）进行

15、用地开发潜质的探测，提出概念方案，用建筑的语言来表达市场定位与项目方案。在此基础上，根据开发商的要求，提供经济测算、财务评价、商业计划书和商业投标书等不同的财务方案。最后，按照不同的项目情况，针对性的提出营销推广、销售培训、销售诊断、跟踪服务、CI设计等顾问服务。,华高莱斯的顾问服务模式：,服务架构,专业顾问公司,26,华高莱斯的业务领域,房地产项目立项的可行性研究 房地产项目融资的可行性研究 房地产项目转让的可行性研究 房地产项目合作的可行性研究,可行性研究,背景研究 市场调查 市场分析 项目定位 发展战略,项目发展策略顾问,规划顾问 概念设计 建筑技术 产品建议,建筑与规划顾问,成本分析

16、方案盈利对比分析 投资效益评价 现金流设计 盈利模式设计 土地投标分析,投融资顾问,推广策略 销售策略 广告策略 价格策略,营销推广顾问,环境分析 行业发展 战略制度 战略实施,企业战略顾问,27,华高莱斯的业务环节,市场调查研究,住宅项目发展,别墅项目发展,商务项目发展,商业项目发展,城市综合体发展,产业园区建设,旅游地产项目研究,特种项目发展研究,城市更新与旧城改造,新城镇建设,区域发展战略定位,土地发展战略研究,城市土地经营策略,产业研究与规划,城市发展研究,公共建筑与设施发展,设备系统顾问,项目营销策划,区域整合传播,企业发展战略,28,华高莱斯顾问服务发展评价,固守房地产一级半市场的

17、专业顾问，没有介入二级、三级市场，特别是经营性物业相关的投资、运营等，使得在工业、商业、商务办公等服务方面不甚理想,发展特点/重心,高素质的顾问团队+专业的建筑、规划、金融等技术平台+科学化的顾问工作方法和思维体系,核心竞争力,唯一纯粹的专业地产咨询公司，建立了技术支持平台和科学化的顾问工作方法和系统思维体系；涵盖了几乎所有的物业类型；具备服务一线城市大客户的能力。,存在问题,29,目录,第一部分：同行分析 第二部分：发展定位与模式 第三部分：讨论,30,需要解决的问题,1,2,3,失语,机构,徘徊,台阶,英雄,团队,31,策划代理,投资管理,经纪服务,物业管理,住宅项目,工业项目,商业项目,

18、商务办公,综合体,主题地产,地产金融,项目发展顾问 （二级前半段）,区域发展顾问 （一级）,规划设计,发展战略,市场研究,建筑产品,策略模式,Management,Strategy,Investment,地产顾问服务机构四维模型,前期发展定位与服务模式： A、以传统住宅项目顾问服务为核心，整合和积累顾问技术能力； B、利用顾问服务的空白，培育工业项目的顾问能力，同时拓展三级市场。,32,目录,第一部分：同行分析 第二部分：发展定位与模式 第三部分：讨论,33,几个报告,1、北京顺义新城 2、郑州佛岗旧改 3、坪地工业项目,下面是讨论时间！,34,THE END,2011-01-19,35,顾问

19、核心,价值体验：发展战略、功能定位、规划设计、市场定位、建筑设计,城市建设顾问、城市地产顾问,衍生产品：营销策划、地产金融、开发模式、启动策略、市场研究,36,发展定位,一级市场（土地市场）和二级市场的前半部分,37,核心能力,分析处理的科学手段,专业的理论和思维体系,务实的规划及建筑设计服务,创新及有战斗力的专业团队,研发及积累增值服务：地产金融、招商组市等,38,成长路线图,伴随客户成长的拓展，实现自身发展壮大,深度挖掘现有客户需求,配备客户营销人员,集团整体营销,争夺客户,39,发展空间,目前为止，深圳没有纯粹的地产顾问公司,标杆企业：华高莱斯,40,战略目标,结合同行发展及公司现状，国

20、策顾问公司在20082012年发展的战略目标：,成为一家具备服务政府和机构客户专业能力的公司 成为一家房地产服务链条不断完整的公司 成为一家在工业地产和投融资方面具有领先优势的公司 成为一家不断走向全国的公司,41,未来五年发展蓝图,地产投资顾问公司,客户营销中心,质量控制委员会,技术研究中心,区域发展事业部,商住项目事业部,工业事业部,商务办公事业部,建筑技术,规划设计,地产金融,市场及GIS,区域发展,土地出让,城市重建,主题开发,前期顾问,营销代理,三级市场,物业经营,租户服务,投资服务,开发顾问,专业服务,前期顾问,营销代理,物业管理,投资服务,42,构建核心竞争力,每个事业部不断拓展

21、和提供多个方面的服务能力，能够在项目中解决客户多个问题，达致“1+12”的综合服务效果。如商住项目事业部，发展前期顾问、营销代理、投融资顾问、二三级联动等方面的综合服务，不断完善服务链条。,A:多支点峰值体验,B:平台建设,C:流程管理,构建两个层级的企业专业技术平台 事业部知识平台：主要通过项目服务过程的积累和沉淀，每个事业部均搭建，形成事业部发展的引爆点； 公司研究中心：主要通过公司学习和研发来搭建，为新业务发展和专业能力提高提供原动力。,对客户沟通、报告写作、内部讨论、报告质量、市场调查以及研究方法、思维体系等各个环节进行系统化流程管理，提高工作效率和服务水平；将每块“板”进行很好搭建，

22、争取模块化，不出现短板现象影响整体质量。,43,发展策略选择路径,1,2,3,重产品/团队,品牌战略,立体营销,专业营销,类顾问先导,事业部发展,4,珠三角区域,三大经济区域,发展初期,发展中后期,44,业务模式发展路径,发展初期,发展中后期,区域发展事业部,商住项目事业部,工业事业部,商务办公事业部,团队发展,服务体系,流程管理,引爆点,原动力,粗放式、业务导向、类顾问的综合顾问服务,构建四个事业部知识平台,加大公司研究中心投入,瓜熟蒂落,45,人员架构,发展初期 （10人左右）,发展中后期,总经理,技术总监,客服人员,职员1,职员2,根据项目和事业部发展需要，不断丰富各个相关专业员工的引入，同时增加有经验员工。,