第五土地使用权获取.ppt

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1、第五章 土地使用权获取,主要内容,5.1 土地管理制度及其演变 5.2 土地使用权出让 5.3 在建项目收购与项目公司入股,5.1 土地管理制度及其演变,5.1.1 土地管理基本制度,土地管理法中明确规定了我国土地管理的六项制度，即社会主义土地公有制度，国有土地有偿使用制度，土地用途管制制度，占用耕地补偿制度，基本农田保护制度，土地登记制度。社会主义公有制是土地所有制的一种。在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。,（1）土地所有制,我国的土地所有制分为以下两种：,全民所有制,土地管理法实施条例第二条规定，下列土地属于全民所有即国家所有： 城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收

2、、征收、征购为国有的土地； 国家依法征收的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,集体所有制,劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 农民集体的范围包括：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。 土地管理法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已

3、经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理。”,（2）国有土地使用制度,这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的前提下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。 土地管理法：国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 城

4、镇国有土地使用权出让和转让暂行条例：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”,土地使用权可分为两类： 一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权； 另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。 土地使用权同样具有占有、使用、收益和处分四项权能。,（3）土地使用权类型与权能,5.1.2 土地使用权获取方式的历史演变,我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段：,第一阶段（1949年1954年） 1954年以前，国家

5、从制度上承认城市土地的商品属性，对城市国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。 第二阶段（1955年1987年） 1954年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的行政性、使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性、土地物权的无流动性四个特征。,第三阶段（1988年2000年) 1987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。 1988年，宪法修正案规定,土

6、地使用权可以依照法律的规定转让。 1990年，国务院出台城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 1995年，城市房地产管理法规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。 1998年，土地管理法规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。 自此，国有土地有偿使用制度正式确立。,但是，这一阶段的土地出让以协议出让为主，市场配置与计划配置同时存在，并不能完全体现土地的市场价值，甚至造成了大量土地的不规范出让，滋生腐败，损害了国家利益。由于出让市场的不规范，造成土地二级市场发展缓慢，市场需求多是通过一级市场解

7、决。,第四阶段（2001年至今） 2001年国务院下发的关于加强国有土地资产管理的通知明确提出，为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。同年，国土资源部发布了划拨用地目录，不符合目录的建设用地，不得划拨供地，必须有偿供应。 2002年、2003年，国土资源部陆续发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和协议出让国有土地使用权规定。 在这三年间，国有土地划拨供应的范围进一步明确，招拍挂出让和协议出让有了具体细化的范围与操作程序，国有土地市场配置的制度框架初步确立。 现阶段，房地产开发项目除经济适用房、廉租房等保障性住房可以通过划拨方式获得土地

8、使用权外，其它商品房开发项目获取土地使用权的主要方式有三种，分别是：土地使用权出让、在建项目收购和项目公司入股。,5.2 土地使用权出让,5.2.1 土地使用权出让概述,（1）土地使用权出让的概念,土地使用权出让（以下简称土地出让）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让于土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。,（2）土地出让的内涵,土地出让的主体。出让方是土地的所有者国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组

9、织和个人。 土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。 土地出让的内容。土地出让是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。,（3）土地使用权出让的特点,出让方的唯一性：国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 出让权利的局限性：使用期限内只有使用、占有、收益、处分权，可以进入市场转让、出租、抵押，但地下的埋葬物归国家所有 土地出让客体的单一性：须是国有土地，集体土地未征收不能转让 出让主体的平等性：出让是国家以所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的

10、特点,（4）出让土地使用权年限,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,5.2.2 土地使用权出让的方式,物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 国土资源部出台的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定增加了国有土地使用权挂牌出让方式。 综上所述，目前国有土地使用权出让

11、主要有招标、拍卖、挂牌和协议出让等四种出让方式。,（1）招标出让,招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招标出让的程序一般包括以下几个步骤：,前期准备工作。 招标出让文件编制。 发布招标公告 投标申请与资格审查。 投标。 开标。 评标。 定标。 中标及后续工作。,（2）拍卖出让,拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让的程序一般包括以下几个步骤：

12、,前期准备工作。 拍卖出让文件编制。 发布拍卖公告 竞拍申请与资格审查。 拍卖会举办 成交确认书签订及后续工作。,（3）挂牌出让,挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,挂牌出让国有土地使用权的程序一般包括以下几个步骤： 前期准备工作 挂牌出让文件编制 发布挂牌公告 竞拍申请与资格审查 公布挂牌信息 报价 挂牌截至 现场竞价 成交确认书签订及后续工作,（4）协议出让,协议出让国有土地使用权，是指市、县国

13、土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。,协议出让适用范围 协议出让程序 需用地单位提出用地申请。 编制协议出让方案 底价确认 报批 协商，签订意向书 公示 签订国有土地使用权出让合同并公布出让结果。 核发建设用地批准书，交付土地。 办理土地登记。,5.2.3 土地使用权收回与终止,（1）土地使用权收回,国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收回、没收等。主要包括：,土地使用权届满。其中住宅建设用地使用权年限届满的，自动续期。 建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其

14、他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。 司法机关决定收回土地使用权。,（2）土地使用权终止,土地使用权因土地灭失而终止 土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。 土地使用权因土地使用者的抛弃而终止 由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。,土地使用权终止存在以下两种情况：,5.3 在建项目收购与项目公司入股,5.3.1 在建项目收购,在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上

15、在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负的各项义务的经济活动。,（1）在建项目收购的程序,在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序：,在建项目初步调查。 专业调查。 专业意见发表。 项目谈判。 转让协议签订。 项目过户手续办理。,（2）在建项目收购注意事项,在建项目收购需要注意以下事项：,权属合法与完整性 法律文书的完善性 合作协议的合法性、合理性与执行情况 工程进度与投资进度 工程质量 财务状况,5.3.2 项目公司入股,项目公司入股是指投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括参股、控股和全资收购三种方式。 如果项目公

16、司的所有股东对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，会选择整体出售项目公司，由收购方（投资方）进行全资收购。 如果项目公司的部分股东对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，一般会选择部分股权转让，或者项目公司从引进战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。,（1）项目公司入股的程序,项目入股的程序一般包括：,尽职调查。 专业问题协商与解决。 股权价值评估。 入股谈判。 入股协议签署。 入股后续事项。,为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选择财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、咨询。,（2）项目公司入股的优势,手续简单。 费用节省。 开发快捷。,（3）项目公司入股注意事项,房地产项目公司入股方式尽管有上述优势，但也存在不利之处，即债务风险难以控制，如是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。 因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的债权债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的资产负债。,在我国，土地使用权具有占有、使用、收益和处分四项权能，而在土地一级开发中，土地一级开发实施主体仅具有在合同约定的期限内进行开发的权利，而不能对土地进行占有、使用、收益和处分，这种特殊的权能应当如何定义？权能的界限又该如何界定？在土地储备贷款中如何应用？,讨论,