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1、第五章 成本法,第五章 成本法,第五章 成本法,第一节 成本法的基本原理,生产费用价值论,成本法，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。,二、成本法的理论依据,一、收益还原法的概念,三、成本法的适用范围,新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产,第五章 成本法,第一节 成本法的基本原理,一、成本法的操作步骤,弄清估价对象房地产的价格构成， 搜集相关资料测算重新构建价格 测算建筑物的折旧求取计算价格,第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,1.市场购买下的土地取
2、得成本,一、土地获得成本,土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。 。,买方购买土地时应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等,第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,2.征收集体土地下的土地取得成本,一、土地获得成本,征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费；安排被征地农民的社会保障费用,相关税费，一般包括以下4项税费：征地管理费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地开发建设基金。,土地使用权出让金等土地有偿使用费,第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,3. 城市房屋拆迁下的土地取得成本,一、土地获得成
3、本,房屋拆迁补偿安置费用：被拆迁房屋的房地产市场价格；被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额；搬迁补助费；安置补助费；拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费,相关费用：房屋拆迁管理费；房屋拆迁服务费；房屋拆迁估价费；房屋拆除和渣土清运费,土地使用权出让金等土地有偿使用费,第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,勘察设计和前期工程费,二、开发成本,建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等,基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的建设费用,土地使用权出让金等土地有偿使用费
4、,公共配套设施建设费，教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用,其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费,.开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等,第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,三、管理费用,管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等,销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费,四、销售费用,
5、第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,1.投资利息的含义,五、投资利息,投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费,2.投资利息的计算,计息项目 计息周期 计息期长短 计息方式 利率高低 名义和实际利率,第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,计息期,五、投资利息,第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,五、投资利息,例如，年利率为6%, 存款额为1000元，存款期限为1年，如果按一年6%的利率计息1次按半年3%(6%2) 的利率计息2次，按季1.5%(6%4)的利率计息4 次，按月0.5%(6%12) 的
6、利率计息12 次，则在这4种情况下的本利和分别如下： 一年计息1次：F=1000(1+6%) =1060.00( 元 ) 一年计息2次：F=1000(1+3%)2 =1060.90( 元 ) 一年计息4次：F=1000(1+1.5%)4 =1061.36( 元 ) 一年计息12次：F=1000(1+0.5%)12 =1061.68( 元 ) 这里的6%, 对于一年计息1次的情况来说，既是名义年利率又是实际年利 率：对于一年计息2次、4次和1次的情况来说，都是名义年利率，而实际年利率分别为： 一年计息2次 :(1+3%)2-1=6.09% 一年计息4次 :(1+1.5%)4-1=6.14% 一年
7、计息12次 :(1+0.5%)12-1=6.17%,第五章 成本法,第二节 房地产价格的构成,六、销售费用,1.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“ 两税一费”) 。 2.其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。,开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而不是建筑承包商的利润,七、开发利润,第五章 成本法,第三节 成本法的计算公式,一、成本法的基本公式,房地产价值 = 重新购建价格 - 建筑物折旧,新开发的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润,二、适用于新开发的房地产的基本公式,1.新开发的房地的基本公式,第五章 成本法,第三节
8、 成本法的计算公式,2. 新建成的建筑物的基本公式,新建成的建筑物价值建筑物建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润,新开发的土地价值取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润,3. 新开发的土地的基本公式,第五章 成本法,第三节 成本法的计算公式,【例5-1】某成片荒地面积2km2, 取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发 成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%, 销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2% 、5.5% 和10%, 开发完成后可转让土地面积的比率为60% 。请求取该荒地开发完
9、成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。,第五章 成本法,第三节 成本法的计算公式,【例5-1】【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下: (1)设该荒地开发完成后可转让熟地的总价为：V V取得荒地的总代价土地开发成本管理费总投资利息V(销售费用、销售税费和开发利润的比率) V取得荒地的总代价土地开发成本管理费总投资利息(1销售费用、销售税费和开发利润的比率) (2)设该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价V可转让熟地的总面积 (3)可转让熟地的总面积荒地总面积可转让熟地的比率 (4)该荒地开发完成后可转
10、让熟地的平均单价V(荒地总面积可转让熟地的比率436元/平方米,第五章 成本法,第三节 成本法的计算公式,三、适用于旧的房地产的基本公式,旧的建筑物价值 = 建筑物重新购建价格-建筑物折旧,旧的房地价值 = 房地重新购建价格 - 建筑物折旧,1.适用于旧的房地的基本公式,2.适用于旧的建筑物的基本公式,第五章 成本法,第四节 重新购建价格,一、重新购建价格的含义,建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润,重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。,二、建
11、筑物重新购建价格的求取方法,第五章 成本法,第四节 重新购建价格,【例5-2】 某幢房屋的建筑面积为300m2, 该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%, 管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建价格的4%, 建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%, 开发商成本利润率为15%, 销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。,第五章 成本法,第四节 重新购建价格,【解】设该房屋单位建筑面积重新购建价格为VB计算如下： (1)建筑安装工程费 =1200(元/m2) (
12、2)专业费用 =12008% =96(元/m2) (3)管理费用 =(1200+96)3% =38.88(元/m2) (4)销售费用 = VB 4% =0.04 VB(元 /m2) (5)投资利息 =(1200 + 96 + 38.88 + 0.04 VB)(1+6%)0.25-1=19.59 + 0.0006 VB (元/m2) (6) 销售税费 = VB6% =0.06VB(元/m2) (7) 开发利润 =(1200 + 96+38.88 + 0.04VB + 19.59 + 0.0006VB)15%=203.17+0.0061VB(元/m2) (8)VB=1200 + 96 + 38.8
13、8+ 0.04VB + 19.59+ 0.0006VB+0.06VB + 203.17 + 0.0061VB VB=1743.69(元/m2) 重新购建总价 =1743.69300=52.31(万元) 注：0.25是根据投入期为6个月，即0.5年，假设在半年处一次性投入，则距估价时点的时间为0.25年。,第五章 成本法,第五节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义,物质折旧,1.建筑物折旧,建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格建筑物市场价值,2.引起建筑物折旧的原因,功能折旧,经济折旧,第五章 成本法,第五节 建筑物的折旧,【例5-4】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物
14、质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。求取该套旧住宅的折旧总额和现值。 【解】该旧住宅的折旧总额求取如下 : 该旧住宅的折旧总额 = 物质折旧+功能折旧+经济折旧1+6+3 =10(万元) 该旧住宅的现值求取如下： 该旧住宅的现值重置价格折旧4010 =30(万元),第五章 成本法,第五节 建筑物的折旧,二、建筑物折旧的求取方法,1.年限法和有关年限的含义,剩余经济寿命 = 经济寿命 - 有效年龄,第五章 成本法,第五节 建筑物的折旧,二、建筑物折旧的求取方法,2.直线法,Di=D=(C-S)/N=C(1
15、-R)/N,C 建筑物的重新购建价格。 S 建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。 N 建筑物的经济寿命。 R 建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建 价格的比率,即:R=S/C100%,第五章 成本法,第五节 建筑物的折旧,二、建筑物折旧的求取方法,【例5-5】某幢平房的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5% 。请用直线法计算该房屋的年折旧额、折旧总额，并计算其现
16、值。 【解】已知：C=500100=50000(元)；R=5%；N=30 年；t=10 年。 Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N =50000(1-5%)/30=1583元 Et=Dt=158310=15830元 V=C-Et=50000-15830=34170元,第五章 成本法,第五节 建筑物的折旧,三、求取建筑物折旧应注意的事项,1.估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧与会计上的折旧区别在于： 估价上的折旧，注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价修正”； 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。 在会计上，C为原始价值，是当初购置时的价值，不
17、随时间的变化而变化，在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的价值，估价时点不同，C的值也可能不同。 在会计上，资产原始价值与累计折旧总额的差被称作资产的账面价值，它无须与市场价值一致。,第五章 成本法,第五节 建筑物的折旧,三、求取建筑物折旧应注意的事项,2.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 在土地是有期限的使用权下，建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束，因此，在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。 计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到下列情况的处理为： 建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。 建筑物经济寿命晚于土地使用
18、期限结束的，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定可续期两种情况。,第五章 成本法,第六节 房屋完损等级评定,一、房屋完损等级评定的有关规定,1.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。 2.房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。,第五章 成本法,一、房屋完损等级评定的有关规定,3
19、.房屋完损等级的判定依据是： （1）完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 （2）基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。 （3）一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。 (4)严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形
20、、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。 (5)危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。 4.房屋新旧程度的判定标准是：完好房：十、九、八成；基本完好房：七、六成；一般损坏房：五、四成；严重损坏房及危险房：三成以下。,第五章 成本法,第六节 房屋完损等级评定,二、房屋折旧的有关规定,1.计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为： 年折旧额原价（1残值率）耐用年限,2.经租房产根据房屋结构分为下列四类七等。 (1)钢筋混凝土结构：全部或承重部
21、分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。 (2)砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。,第五章 成本法,第六节 房屋完损等级评定,二、房屋折旧的有关规定,(3)砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。 (4)砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。 (5)砖木结构二等：结构正规，材
22、料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋， (6）砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。 (7)简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。,第五章 成本法,第六节 房屋完损等级评定,二、房屋折旧的有关规定,3.各种结构房屋的耐用年限一般为： (1）钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。 （2）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 （3）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 （4)砖木结构一等
23、：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 (5)砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 (6)砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 (7)简易结构10年。,第五章 成本法,第六节 房屋完损等级评定,二、房屋折旧的有关规定,4.房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。 各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构0；砖混结构一等2；砖混结构二等2；砖木结构一等6；砖木结构二等4；砖木结构三等3；简易结构0。,