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1、第十四章 土地市场概论,第一节 土地市场的一般概论 第二节 中国土地市场体系 第三节 中国土地市场管理,第一节 土地市场的一般概论,一、土地市场的内涵与特点 二、土地市场的功能与运行条件 三、土地市场运行模式与运行机制,土地市场的内涵,市场是商品交换的场所,实质是商品交换中发生的经济关系的总和. 土地市场是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者 土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利,1、仅针对待售财产总供给量的一部分而言 2、产品位置固定 3、产品的非标准化和异质性 4、受特别法律条例影响 5、依赖当地供求状况 6、高额交易 7、
2、采用贷款 8、普通买者非经常市场参与 9、广泛的经纪人服务,土地市场的特点巴洛维的观点,土地市场的特点 美国不动产学术界的分析,1、不同质，位置固定，无高效率 2、买卖者少，价值高 3、因价值高，融资情况影响投资决策 4、政府的法律法规限制多 5、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡 6、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识 7、参与者较难适应不动产市场变化 8、供给相对无弹性,土地市场的一般特点,地域性 不充分性 供给滞后 供给弹性较小 低效率性 政府管制较严,土地市场的功能,优化配置土地资源 调整产业结构，优化生产力布局 健全市场体系，实现生产要素的最佳组合,建立土地市场的必要条件,市
3、场经济环境 土地产权明晰 发达的土地金融市场 完善的土地法规 良好的土地市场中介机构,1,2,5,4,3,土地市场的运行模式,1、西方经济发达国家的土地市场两种运行模式 以土地私有制为基础的完全市场模式 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式 2、两种运行模式的共同特点 3、两种模式的不同之处,两种运行模式的共同特点,土地市场的基础是资本主义市场经济 有形市场和无形市场相结合 土地市场的供给与需求决定土地价格 土地市场的进出是自由的 政府都对土地市场进行干预,两种模式的不同之处,土地所有制不同 市场客体不同 市场竞争程度不同,土地市场的运行机制,土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核
4、心 土地的供给机制 土地的需求机制 供求决定价格,价格也会影响供求.,土地的供给机制,土地供给：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量 土地经济供给有弹性 影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。 “在土地市场实际运行中，供给的关键在于时间”,土地的需求机制,土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量 土地的需求是一种引致需求 土地需求量的影响因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费
5、者或投资者偏好、对未来的预期等。,第二节 中国土地市场体系,一 中国土地市场的建立与发展 二 中国土地市场的特点与构成 三 中国城市土地市场 四 中国农村土地市场,中国土地市场体系建立 与发展的历程,中国土地市场的特点,土地市场是政府驱动型市场 目前城市土地市场占主导地位 城市土地市场具有垄断竞争型市场 在企业改制中实行土地政策性入市,中国土地市场的构成,中国土地市场是由多种市场构成的市场体系 按地域分 1 城市国有土地使用权市场 2 农村集体土地使用权市场 按市场主体分 1 涉外市场 2 境内市场 中国城市国有土地使用权市场按交易梯次分为出让市场和转让市场 中国农村土地市场按市场流转的课题划
6、分，分为农地使用权市场，集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。,中国城市土地市场,土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 土地使用权抵押市场,土地使用权出让市场,出让市场的主体与客体 出让交易的方式 出让市场的特点,土地使用权转让市场,市场的主体与客体 转让市场的特点,中国农村土地市场,一 农村集体所有农用地使用权流转市场 二 农村集体建设用地使用权市场,第三节 中国土地市场管理,土地市场管理是政府运用经济,法律,和行政等各种手段,影响土地的供给与需求,在宏观上对土地市场进行调控与管理,以促进土地市场正常运行,更有效地配置土地资源.,第三节 中国土地市场管理,一
7、、土地市场管理的原则 二、政府管理土地市场的基本手段,一、土地市场管理的原则,坚持以市场调节为主,政府干预为辅的原则 实现土地资源的优化配置 平稳发展原则 多手段,多方式共同运用的原则,政府管理土地市场的基本手段,在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。政府对土地市场的管理基本上是综合运用法律的、经济的和行政的三种手段。,（一）法律手段,实施相关法律法规： 1.中华人民共和国宪法 2.中华人民共和国土地管理法 3.中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例 4.中华人民共和国城市房地产管理法,（二）经济手段,1.税收措施 2.金融措施,（三）行政手段,1.制定全国土地利用计划 2.规定限制供地和禁止供地的范围 3.建立土地有形市场 4.建立交易许可制度和交易预报制度 5.建立土地储备制度 6.建立地价等市场信息公开查询制度,思 考 题,1、土地市场的涵义和特点 2、土地市场的功能与运行条件 3、完全市场模式与市场竞争模式的异同 4、中国城市土地市场与农村土地市场的内容,