伟业顾问2008年鄂尔多斯万正城项目初步沟通.ppt

《伟业顾问2008年鄂尔多斯万正城项目初步沟通.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《伟业顾问2008年鄂尔多斯万正城项目初步沟通.ppt（118页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,绽放城市之心,-鄂尔多斯万正城项目初步沟通,伟业顾问 2008.11,报告框架,第一部分 对项目的理解 第二部分 伟业的工作体系 第三部分 团队人员架构 第四部分 伟业操作案例,鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，与呼市、包头共同形成了中国西北区域的金三角 凭借得天独厚的天然禀赋以及积极的发展态度，城市经济始终处于区域的龙头地位,但是，就像一位天生丽质的美女，外表的出众往往会掩盖她的内心 长期以来，鄂尔多斯被外界定位于一个资源型城市，这种误导并不能充分体现出鄂尔多斯真正的价值,每一个鄂尔多斯人心中都有一个梦想，并且有着实现目标的

2、坚定信念 重树城市形象，提高城市活力，寻求可持续发展道路，继续保持优势的城市竞争力,通过万正城的开发，加速一座城市的变革，实现每个鄂尔多斯人心中的理想，圆一座城市的梦,今天，我们拥有了这样一个机会,那么，我们需要做些什么？又如何去做呢？,项目特性判断 基础研究分析 项目定位思路 定位初步建议 操作策略建议,第一部分 对项目的理解,地处城市发展重要方向，承担着城市功能转移和升级的职能,项目区位,鄂尔多斯市未来整体规划呈哑铃型布局，端头节点分别为老城东胜区及康巴什新区 城市发展方向由老城东胜铁东区向西南两个方向发展，本项目所处铁西区为城市发展重要节点 铁西新区一期8平方公里，规划为未来城市CBD，

3、成为铁东区商务功能档次升级 铁西二期10平方公里，07年启动，立足“一市两区、三个组团”的城市发展布局，定位于现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。,项目特性判断,距自然不远，离城市很近，兼顾自然与城市的双重价值,用地条件,包茂高速两侧各80米绿化带,规划公园,用地局部地势起伏,铁西 二期 商业 核心,东侧临近铁西二期的商业核心，具有一定的商务和商业价值 西侧为城市边界，临近森林公园及160米宽绿化带，生态资源优势明显,项目特性判断,项目总用地面积3000亩，是目前鄂尔多斯市最大规模项目开发 项目的出生、发展、成熟将对铁西区、东胜区乃至整个鄂尔多斯市产生深远的影响 平局密度

4、1.5左右 以居住功能为主，兼顾办公、商业、公园、学校、养老院等多种功能，属于典型的区域大盘开发,本项目作为城市旗舰，将对原有的城市格局产生重要的影响,开发条件,项目特性判断,唱响万正品牌，扩大企业在房地产开发领域的知名度与美誉度，为企业未来的大规模扩张提供必要支持 继续发挥城市运营的核心优势，与政府携手引领城市发展，加快鄂尔多斯整体城市化进程，提升城市竞争力 优化完善产业链条，以万正城的开发建设及可持续发展作为企业新的利润增长点，为企业的转型寻求更多契机,树立中国地产标杆，打造西部顶级居住区,发展商目标,项目特性判断,紧邻城市核心，拥有城市及自然双重价值优势的，大规模复合型区域开发,占地30

5、00亩 超级大盘、区域开发,特性1,多样化的城市功能 居住为主，兼顾配套,我靠CBD 中心区、后花园,特性2,所以，常规思路下，我们可以对项目进行如下判断：,项目特性判断,因为，本项目：,山景、公园 具备一定生态景观优势,地产标杆 高档、优质、领先,特性5,但是，我们要清晰的认识到,由于项目在城市中的特殊地位，以及对于万正品牌而言所承载的特殊使命 仅将项目简单定位于一个城市住宅大盘开发或者仅仅定位于一个常规意义的复合区域开发，远远不能充分发挥项目的真正价值 仅从规模大、周期长、复合型的思考维度认识万正城项目是主观的、片面的、静态的，甚至是不负责任的,项目特性判断,万正城项目作为现状的城市新区，

6、我们关注的不仅是他的出生，而更要关心项目的成长和成熟 鉴于此，我们更应放眼于城市功能演进与产经格局优化的高度来看待 结合万正的企业战略，站在城市运营的角度，探究一条切实可行、与时俱进的解决之道,因此,项目特性判断 基础研究分析 项目定位思路 定位初步建议 操作策略建议,第一部分 对项目的理解,鄂尔多斯城市空间发展,产业联动 提升发展,本案供应量较大，因此需要跳出区域现状束缚，通过区域活力提升，扩大影响力，提升吸引外来人口的魅力,研究重点：,呼包鄂形成内蒙经济金三角，产业互补联动发展 鄂尔多斯下辖1区7旗，东胜区的核心位置、完善的城市配套服务将对下属各旗产生较强的聚集效应,城市发展,基础研究分析

7、,金三角联动，城市空间外扩，活力提升吸引外部需求,城市发展,基础研究分析,城市功能升级，追求国际化、城市化，两型社会发展成为趋势,鄂尔多斯市树立了与世界城市建设接轨的先进理念，以创业宜居为宗旨，坚持“规划建设新区与旧城改造相结合，扩大容量与提升质量相结合”，城市建设方面从增强城市魅力，提升城市品位出发，初步形成了以东胜、康巴什、阿镇“一市两区、三个组团”为核心区,借助其先天的“羊、煤、土、气”优势资源以及高度活跃的民营经济，近年来城市经济得以迅猛发展，造就了一大批具有雄厚购买力的消费群体,鄂尔多斯铁西新区万正城项目顾问工作初步思考,阿尔巴斯白山羊绒，以纤维长、细著称于世，享有“纤维钻石”、“软

8、黄金”之称。全市年产阿尔巴斯白山羊绒70多万公斤，年产羊绒衫890多万件，产品远销世界各地。 鄂尔多斯已探明煤炭储量1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一，占自治区总储量的二分之一，其优点是低灰、低硫、低磷、高发热量，被中外专家公认为世界罕见的“精煤” 高岭土储量为65亿吨，在全国硬质高岭土中质量最优。 鄂尔多斯天然气已探明储量为8788亿立方米，约占全国已探明储量的三分之一。举世闻名的世界级整装大气田苏里格气田就位于我市乌审旗境内，现探明储量为5336亿立方米。,产业发展,作为资源型城市，经济发展思路十分超前，产业结构转型,基础研究分析,近年不断加大二三产比重，向“高起点、高科技、高效益

9、、高产业链、高附加值、高度节能环保”的新型产业转型，产业链不断向高端过渡，2007年第三产业比例已突破50%强,产业发展,强力推进旅游文化事业的发展，着力构筑大旅游、大文化、大运输的新型城市化格局,加强旅游、文化导向，结合商贸资源，大力推动商务旅游、会议经济、休闲娱乐产业的发展,基础研究分析,2007年鄂尔多斯经济总量跃过1000亿元大关，增长 25.8 % 2007年中国城市竞争力蓝皮书将鄂尔多斯增长竞争力排在全国第一名 城镇居民人均可支配收入达到16226元，增长24.8%，恩格尔系数下降到0.26 城镇居民平均每百户拥有家用汽车16辆，几乎达到户均一辆的水平,经济发展促使居民对未来持乐观

10、态度 居民消费能力提高，消费意识超前 客户普遍具有较强的购买力,经济发展,基础研究分析,2007年全社会固定资产投资完成885.7亿元，同比增长43.6%。 房屋施工面积为584.5万平方米，增长4.8%；房屋竣工面积392.2万平方米，增长44.4%,作为经济后发城市，住房仍处于中低水平，与收入形成错位，随着收入增加，改善居住环境的愿望强烈 中产阶级，以及新生代白领群体的崛起，将成为未来几年房地产消费的主力,已相当于发达国家水平,经济发展,基础研究分析,鄂尔多斯房地产市场从2006-2007年开始快速发展，已经成为固定资产投资的重要主成部分，也成为城市经济的新的增长点和推动因素。 近年来供应

11、量稳步增长，各项目保持旺销态势，市场整体呈现供销两旺局面 存在较大潜在开发量，未来将会形成较为激烈的市场竞争,总体处于快速发展阶段 前景乐观，但须通过自身打造提升竞争力,房地产市场总体情况,基础研究分析,城市经济的高速发展带来人民生活水平的提高和财富的迅速积累 财富人群数量大，成为鄂尔多斯房地产市场快速发展的动力 人们对未来的生活有较高追求，置业欲望较强烈，多次置业现象普遍,鄂尔多斯本地客户为主，外埠比例较少 政府公务员、私营企业主购买力最强，集中于大面积高住宅档或别墅产品消费 大企业职工、个体工商户成为普通商品住宅主要消费群体 部分拆迁户拥有较强购买力，成为大面积户型的消化客群,房地产市场客

12、户情况,基础研究分析,市场整体发展仍处于初级阶段，客户对建筑本身关注度高，部分项目开始尝试对社区品质进行打造 包括规划、园林、配套等环节有一定程度的提高，但仍有很大提升空间,户型,建筑,社区,生活,建筑形式 立面效果,多居室 大面积,社区规划 园林景观 配套设施 物业服务,生活理念 生活方式 身份标签,提升项目整体品质，迎合客户不断升级的居住需求是未来市场的发展趋势,市场初级阶段 未进入细分时代 产品缺乏特点,提升空间很大 可基于本地市场超越,研究重点：,基础研究分析,现状发展阶段及未来预期,鄂尔多斯铁西新区万正城项目顾问工作初步思考,基础研究分析,基础研究小结,城市发展,国际化、城市化 城市

13、功能升级 跳出区域束缚，提升活力 两型社会发展,产业发展,产业结构转型与完善 产业链高端过渡 旅游、文化强势引导 会议经济快速发展,经济发展,消费能力提高，消费意识超前 生活水平提高，对未来生活有较高追求,房地产 市场发展,住房水平与收入形成错位，改善愿望强烈 市场初级阶段，未进入细分时代 产品诉求逐步向社区整体形象及生活方式的倡导转移,项目特性判断 基础研究分析 项目定位思路 定位初步建议 操作策略建议,第一部分 对项目的理解,眼界决定境界，思路就是出路,万正城项目定位应该站在城市运营的角度 以重树区域价值，提升城市活力为首要任务，强调项目的国际化、领先性与可持续发展 通过项目的开发，实现对

14、城市功能的完善，助推城市转型 要先解决战略问题，再讨论战术问题，避免过早的陷入简单的区域市场竞争和地块内部细节处理问题,以增加项目所在区域活力，提升区域整体价值做为核心战略目标,项目定位思路,我们的发展战略,融汇 借鉴国际领先的城市发展理念和成功模式，并非简单的移植和复制，而是因地制宜、与时俱进的契合项目发展的时间和空间条件。 创新 跳出区域束缚，适度创新。利用有理论依据、有实例参考、有意见领袖的新开发模式/生活方式/消费观念，引导市场需求，以新模式构建新价值。 和谐 项目定位与区域发展和谐；产业发展与生活方式和谐；人与环境共生，建筑与环境共生；社会、企业、政府共赢,项目定位思路,战略实施的关

15、键点,档次升级,项目定位思路,项目具备国际化、大都市、生态健康、高端品质等特点，强调整体的档次与局部的顶级配置，从档次形象上与其他项目形成明显区隔,功能升级,不是单纯的居住区，而是居住、休闲、娱乐等功能高度融合的综合性生活区，并且具备很强的吸引外部需求的能力,理念升级,引入现代化的开发理念，倡导健康科学的生活理念，引领合理适度的消费理念，通过文化理念的借鉴与创新提升区域价值,战略目标的实现要求项目不仅需要进行档次升级，更重要的是在功能和理念层面进行升级,战略目标化解,强调休闲、购物、娱乐、旅游等配套功能的外向吸引力 突出区域价值属性，提升区域活力，不是核心区，胜似核心区,项目定位思路,与城市高

16、度联系，以休闲为功能中心，复合型城市价值构成的城市发展新模式 城市型Central Park 世界型Central Park A-大型休闲中心型/北京朝阳公园 拉斯维加斯 B-特色购物步行街型 /天津滨江道步行街 迪拜 C-新城文化旅游区型 /深圳华侨城 夏威夷 D旧城历史文化改造型/北京后海、上海新天地 嘎纳,不是单纯的居住区，而是以居住功能为主，休闲、娱乐等功能高度融合的综合性高端生活区，并且具备很强的吸引外部需求的能力,项目的功能升级,城市功能属性溯源 Central Park是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能区相呼应的新兴城市功能区，它将休闲娱乐、科普博览、主题旅游、精品购物、品

17、质居住等各类项目加以整合，形成与商务相结合的休闲产业，从而创造现代都市新亮点。,借助与城市CBD的关系，完善区域功能,项目定位思路,城市Central Park 首席休闲生活区,项目的功能升级,案例借鉴-迪拜（Dubai）,简介：迪拜位于阿拉伯半岛东部，北濒波斯湾，海岸线长734公里。西北与卡塔尔为邻、西和南与沙特阿拉伯交界、东和东北与阿曼毗连，面积为4,114平方公里，人口226.2万，约占全国人口的41.9%，为人口最多的酋长国。迪拜是七个阿拉伯联合酋长国中的面积第二大酋长国（次于阿布扎比），是阿联酋的经济中心。,定位：依靠一流创意项目 打造城市核心竞争力 首先，当地政府富有远见和魄力的政

18、策导向在宏观上为迪拜核心竞争力的形成提供了基础； 其次，经济多元化从微观上为迪拜的核心竞争力的形成提供了基础； 第三，依托地缘政治方面的先天优势，为其核心竞争力的形成提供基础； 第四，引进诸多世界一流的创意项目，成功打造迪拜城市核心竞争力；,目前世界上唯一的七星级酒店风帆酒店，在自由区内沿海的两个棕榈树形状的人工岛，在朱美拉港口与自由区之间的海域内建造的世界地图形状的人工岛，世界最高建筑布尔吉迪拜等等 。,项目定位思路,一张城市名片，唤醒所有人对这个城市的记忆,城市发展：资源优势导向到可持续资源优势导向的发展 最初，迪拜只是阿拉伯半岛东部海湾南岸的一个小型贸易港口城市； 19世纪末20世纪初，

19、迪拜成了海湾地区最繁华的城市之一。来自阿拉伯半岛、波斯和印度次大陆的大量移民开始定居于此； 20世纪初期，由于珍珠产业受到来自远东特别是日本的激烈竞争开始逐渐衰落，贸易日益成为迪拜的主要经济支柱； 1960年，石油的发现为迪拜的经济注入了新的活力。依靠源源不断的石油美元收入作支撑，迪拜的贸易活动日益繁荣，整个商业贸易蒸蒸日上； 发展至今，为保持经济持续增长、增加国民财富，迪拜充分利用区位优势，挖掘旅游、会展、商贸资源优势，成为促使迪拜的经济不断增长的动力。,迪拜城之所以短时间内迅速发展成为中东地区的商贸旅游中心，除了它具备的区位优势和资源优势外，得益于依靠建设世界一流的创意项目，成功打造独具特

20、色的城市核心竞争力,项目定位思路,案例借鉴-迪拜（Dubai）,借鉴点：通过打造超顶级的酒店塑造城市名片，提高区域价值 1.城市新区的平地造成； 2.由于很强的资源依赖，使得城市发展对转型的要求很迫切； 3.通过创意项目的引进，城市名片的打造，城市知名度不断提高； 4. 通过举办世界性的会议展览活动，国际知名度不断加强，从而刺激城市旅游、文化、商务休闲等一系列产业。,资源消耗型发展,通过城市名片塑造、提高核心竞争力,第一阶段,第二阶段,第三阶段,借助不断提高的知名度 大力发展旅游等相关产业,项目定位思路,案例借鉴-迪拜（Dubai）,案例借鉴-拉斯维加斯（City of Las Vegas）,

21、简介：拉斯维加斯地处内华达州被荒凉的沙漠和半沙漠地带包围的山谷地区。市区面积340.0平方公里，其中土地面积339.8平方公里，水域面积0.16平方公里，大都会面积712平方公里。市区人口55.25万（2006年） ，大都会人口177.75万。人口密度1,604人/平方公里。1909年，成为克拉克县的县行政中心。,世界娱乐之都（The Entertainment Capital of the World）,城市：拉斯维加斯（Las Vegas） 是美国内华达州的最大城市，以赌博业为中心，发展成为庞大的旅游、购物、度假产业链，是世界知名的度假圣地。,发展：拉斯维加斯以及克拉克郡的居民人口超过15

22、0万人，每年人口的增长率为4%，平均每个月有5000人移居到此地居住生活，拉斯维加斯是全美国发展最快的城市，市区道路以及公共设施已经跟不上人口的增长速度，官方预计在2012年拉斯维加斯和克拉克郡的居民人口超过200万人。 现状：拉斯维加斯市是内华达州最大的城市，也是世界上最有名的娱乐中心。,经济支柱以博彩业为源头，由于赌场是个淘金碗，美国各地的大亨纷纷向拉斯维加斯投资兴建赌场，甚至日本的富豪、阿拉伯的王子、著名演员均来投资 产业发展由资源型向娱乐经济、旅游经济、会展经济发展，只有170万人口的现代化沙漠城市每年吸引着3890万游客，居美国各大城市之首,项目定位思路,城市发展：资源主导型产业向特

23、色产业主导转型 1905年开埠，内华达州发现金银矿后，大量淘金者涌入，拉斯韦加斯开始繁荣，并开设大量的赌场和娱乐中心，防止资源枯竭后城市经济的衰退； 1931年在美国大萧条时期，为了度过经济难关，内华达州议会通过了赌博合法的议案，拉斯韦加斯成为一个赌城，从此迅速崛起，拉斯维加斯的“赌城”之名也就此传开； 1946年，拉斯维加斯出现了大型赌场，50年代发展为以赌博为特色的著名游览地； 20世纪60年代，开辟了沙漠疗养区； 发展至今，城市经济主要依赖旅游业，市内多家会展中心、豪华酒店、购物中心、豪华夜总会、餐饮娱乐设施和赌场，其中最为著名的是查尔斯顿娱乐区和峡谷国家博览馆。,拉斯维加斯是世界上著名

24、的会议展览城市，两大展览会议中心分别是拉斯维加斯会议展览中心（Las Vegas Conventions Center）和沙漠会议展览中心（Sand Expo Center），2002年度共有510万的人士在拉斯维加斯参加展览会。,观光客是拉斯维加斯的最大财源，拥有50家以上的高级饭店与不计其数的汽车旅馆，房间超过十万间，世界上十家最大型的度假旅馆在拉斯维加斯就有九间，拥有最大的米高梅大旅馆（ 5005间房）及主题公园米高美大酒店 MGM Grand Adventure Hotel and Casino。,案例借鉴-拉斯维加斯（City of Las Vegas）,项目定位思路,借鉴点：通过多

25、元化的特色功能吸引外部需求，提升区域竞争力 1.城市发展的脉络，从一个资源型城市发展为一个休闲娱乐综合性旅游城市； 2.城市的发展最初阶段都是以资源消耗型为基础，人均收入很高，从而使得娱乐业、购物、休闲的消费需求大量产生； 3.由于城市本身“自循环”的需要，加之政策支持，逐渐形成了以博彩业为先导，以娱乐、旅游有主导的产业特色； 4.当地的源住民占总人口的比例不是很高，由于旅游、休闲、娱乐行业的大力发展，城市的吸纳能力大大增强，外来人口逐渐增加加速了经济的发展。,以淘金为主,博彩业迅猛发展,大量观光客带动的旅游、休闲、会展等产业,第一阶段,第二阶段,第三阶段,案例借鉴-拉斯维加斯（City of

26、 Las Vegas）,项目定位思路,项目定位思路,案例借鉴-东京六本木新城(Roppongi Hills),简介：六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六本木六丁目地区，项目筑面积为76万平方米 东京六本木新城现为东京著名的购物中心和旅游中心，该项目2003年4月开业，目前已是日本家喻户晓的旅游胜地，成为外地游客到东京必去的综合商业设施。 项目由办公、酒店、住宅、百货商场、电影院、博物馆等多种功能业态组合而成 六本木像是一座巨大的建筑艺术品，是建筑师与城市规划师的梦想作品，成为东京国际化、城市化的代表,借鉴点：复合功能开发，增加区域活力，提升区域价值 1、复合型区域开发模

27、式，是通过集约功能的方式，使工作、生活、休息、娱乐集中在同一个区域，节省土地，使办公、居住、消费的区域接近，缩短人们奔波于各类城市功能的时间 2、六本木新城将地区发展与都市整体规划相结合，将规划区内一半以上的区域作为户外开放空间，加强地区与都市之间的融合与协 3、将地区商业活动与城市整体观光旅游相结合，增强自身配套设施的聚客能力，提升项目价值 4、通过建立多功能综合社区的途径，满足上班族物质和精神的多方面需求，使在区域内部的驻留时间成倍增加，增强了区域内部“自循环”的功能,项目定位思路,案例借鉴-东京六本木新城(Roppongi Hills),城市公园,山地景观,城市绿带,人文社区,倡导生态、

28、健康的生活方式,生态建筑,人性化服务,资源整合,项目打造,概念提升,由硬性的资源优势向改变生活方式的精神高度转变 充分体现项目的产品领先性以及价值理念的创新,项目的理念升级,项目定位思路,LOHAS理念所营造的正是我们项目所提倡的生态、国际化、优雅的生活方式！,本项目的价值来自于 LOHAS生活 重视环境、健康及可持续社会的宜居之城 Lohas概念是由美国社会学家PAUL RAY及同事们经过15年的问卷调查提出的新词汇。据统计在西方社会现在已有约一亿多城市居民属于LOHAS一族，仅在美国就有百分之三十的成人，约六千万人具有LOHAS理念,并且这个比例与日俱增。其产生的背景可以理解为是对高度发达

29、的经济社会所带来的各种生活方式的一种反思。 LOHAS强调现代与传统的有机结合。这种“创造新的文化、思想及生活方式”的现象，代表了一种时代的潮流，同时正在影响着社会、政治、文化、环境等各个层面，并成为新的社会发展的动力。,鄂尔多斯铁西新区万正城项目顾问工作初步思考,项目定位思路,项目的理念升级,生态生活 （环保家居、生态旅游等） 另类疗法 （如瑜伽、健身、心灵成长等） 永续经济 （如绿建筑、再生能源等） 健康生活形态 （如有机食品、健康食品等） 个人成长 （如邻里交往、文化交流等）,LOHAS倡导的是人与自然有序共生的可持续发展观，代表着国际最新生活理念。,鄂尔多斯铁西新区万正城项目顾问工作初

30、步思考,项目定位思路,项目的理念升级,核心技术生物/触媒技术 建筑型态生态/养生建筑 核心功能：旅游、居住、产业 配套功能：旅游商业、休闲娱乐、健康疗养和文化教育 景观体系：山地、海景、水系,案例借鉴-太平洋协和区（Concord Pacific Place ）,简介：位于温哥华中心城区(Central Area of Vancouver )的滨水地带，占地83公顷，归太平洋协和股份公司(Concord Pacific Group Inc.简称Conc ord Inc)所有。自1991年开始，该公司先后投资30亿加元，在此兴建了一个可容纳1.6万人 的城市社区。其中各类建筑总面积将达11 0万

31、m2，用于居住、商业、零售业及办公。至今，已有约25%的建设工程完工。,定位：在多元的文化背景中创造高质量的城市生活 从目前的建设效果来看，太平洋协和区创造出一种高密度的、平易近人的新型城市环境，以满足不同类型居民的需求；这与北美大陆典型的开阔、松散的低密度郊区截然不同。 取得显著成效的关键：在规划建设过程中采取了互动的规划程序(int eractive planning process)，即业主充分考虑不同利益集团的多样化需求，居民也广泛参与其中，从而保证项目的规划建设得到社会的普遍认可，避免追求与众不同、标榜现代风格或国际风格的设计时尚，在质量上经得起时间的考验。,对城市发展的作用：在太平

32、洋协和区发生巨大变化的触发下，大量资金被投入到耶鲁城的修复建设中，从而确保了与铁路终点站一起建于19世纪末的一批砖石建筑和木构建筑得到完好的保护； 同时，带动了与之相邻的市中心南部地区(South of Downtown)的住宅开发建设。,项目定位思路,高密度的、和谐的新型城市环境,太平洋协和区建设项目成功的关键，在于没有因为追求短期经济收益而将投资局限于建筑本身，而是本着为居民创造一个舒适的、多样的、安全的、充满生机和机遇的社区生活环境的指导思想： 1.适应后工业经济社会的需求； 2.贯彻城市可持续发展战略； 3.执行温哥华中心城区的发展方针； 4.净化受到工业污染的土地和水域； 5.与城市

33、有机结合； 6.崭新的城市生活方式； 7.多用途的社区服务中心； 8.高密度与亲切宜人的城市氛围； 9.类型多样的开敞空间； 10.保护城市景观； 11.富有地方特色的建筑设计。,项目的区域发展： 19世纪末，是一条主要的工业运输水上干道； 1886年横穿北美大陆，将加拿大东部地区和位于太平洋西海岸的温哥华联系起来，这里成为线路最西端的铁路终点站； 1986年在此举办了一场大型国际展览，受到各方面的广泛赞； 1988年，省政府以公开竞卖的方式，将土地售予协和公司； 2002年，铁路站场从原址迁出，省政府出面征购了所有土地；,项目定位思路,案例借鉴-太平洋协和区（Concord Pacific

34、Place ）,舒适的、多样的、安全的、充满生机和机遇的社区生活环境,借鉴点：通过先进的理念营造，改变人们的生活方式，提升区域价值 1.倡导以人为本的核心理念，发展可持续、健康社区； 2.提倡环保、节能、降低消耗，减少对机动车交通的需求； 3.通过次中心城区的人口增长，促进就业岗位与住宅数量之间达到平衡 4. 更加紧凑的城市形态，避免了低密度的城市扩散以及其对城市周围的威胁； 5. 压缩不必要的时间浪费、资源消耗，有助于形成一种新的城市生活方式； 6.人性化的产品设计，可持续健康的规划，大大提高了居民的生活舒适度。,项目定位思路,案例借鉴-太平洋协和区（Concord Pacific Plac

35、e ）,我们的战略任务： 档次新标准：生态资源强势引导，城市化发展加速，高端国际化形象树立 功能新标准：打造北中国首席城市休闲生活区 理念新标准：便捷、生态、创新理念，为懂生活的鄂尔多斯人树立真正的生活标准,项目定位思路,项目整合定位结论,城市上游 社会上流 健康与可持续发展的 休闲之都、宜居之地、活力之城,同步世界的国际化Central Park发展理念和经验，植根于有中国特色的社会政治经济环境和万正城独特的地理、自然、人文环境； 以“健康并可持续发展”的创新观念，构建属于鄂尔多斯的、内蒙的、西部地区乃至中国的首席LOHAS空间，创造休闲之都、宜居之地、活力之城。 立足于建筑与环境、产业与居

36、住、人与自然的和谐共生，通过项目的开发和可持续发展，实现社会、企业、政府共赢的价值最大化。,鄂尔多斯铁西新区万正城项目顾问工作初步思考,项目定位思路,项目形象表现,发展端,核心利益传递,提供活跃、开放、融合的生活价值和方式,Central Park,消费端,消费利益接收,获得这一独特生活方式的更多人本快乐,项目形象由项目本体上升至精神层面的生活方式，传递开放、快乐、沟通与领先的生活活力,LOHAS,项目定位思路,项目特性判断 基础研究分析 项目定位思路 定位初步建议 操作策略建议,第一部分 对项目的理解,用地东侧 紧邻规划的铁西区二期商业区和城市绿轴，有较好的景观资源及商务氛围。 用地南侧 临

37、近109国道及规划的城市景观节点 用地西侧 紧邻规划的森林公园及160米城市绿带，景观条件绝佳，绿化有效隔离，包茂高速基本对项目无影响 用地北侧 临近城市绿轴，景观条件较好。,定位初步建议,项目规划条件,东侧较为平坦，西侧局部有坡地 用地内没有水系，规划可适当考虑，但由于气候因素不建议大面积设置,外部,内部,城市形象新标志,对内的吸引力： 城市功能转移 档次升级,我们的目标,对外的吸引力 高端娱乐业态及生态景观为城市带来的形象价值,对外的吸引力 高端娱乐业态及生态景观为城市带来的形象价值,颠覆鄂尔多斯旧有城市形象,定位初步建议,项目规划理念,我们的打造方式,铁西一期 未来城市CBD,城市中央公

38、园： 将生态公园调整至用地中心，形成中央公园区，结合用地周边两块城市绿地，形成整个铁西区的绿色景观基础，成为整个城市的绿肺。,城市活力轴： 将连接铁西一期与铁西二期的城市主轴北移至地块中部，建立区域外向性的可能性，提高地块级别，为地块价值的最大化做好充分准备。,定位初步建议,项目规划理念,顶级休闲娱乐区 来自国际化RBD的致命吸引力,铁西一期 未来城市CBD,中央休闲区： 以国际级别的高端RBD作为区域价值的突破口，高举高打，树立城市顶级休闲娱乐区。,项目功能布局,定位初步建议,城市经济向旅游业、休闲娱乐业、会议经济转型 根据用地布局会议中心、豪华酒店、大型购物中心、豪华夜总会、餐饮娱乐等设施

39、 与政府协商，推行博采试点，突出区域特色增强区域竞争力（可借鉴武汉彩湾操作模式）,定位初步建议,项目功能布局,顶级休闲娱乐区,中央公园 休闲与娱乐的互动生态对居住的提升,铁西一期 未来城市CBD,中央公园： 将连接铁西一期与铁西二期的城市主轴北移至地块中部，建立区域外向性的可能性，提高地块级别，为地块价值的最大化做好充分准备。,项目功能布局,定位初步建议,中央公园 建议将用地西南侧的森林公园放在用地中心，且具有一定的体量，成为本项目的标志性景观、整个城市的绿肺、城市居民的后花园，以发挥其最大生态效益、社会效益及经济效益。,纽约中央公园,纽约中央公园：中央公园坐落在曼哈顿正中，占地340公顷，是

40、个纽约最大的都市公园,也是纽约第一个完全以园林学为设计准则建立的公园。公园里设置有绿色疏林草地、小森林、主题小庭院、溜冰场、儿童游乐设施、露天剧场、两座小动物园，网球场、运动场、美术馆等等，同时还有面积大小不一的湖面、河流，人们可以嬉水泛舟。,中央公园,定位初步建议,项目功能布局,纽约中央公园,中央公园被称为纽约的绿肺，纽约市民的后花园，它的周边是寸土寸金的曼哈顿。现在中央公园不只是纽约市民的休闲空间，更是全球人民所喜爱的旅游胜地。中央公园代表了纽约城市形象的一个部分，其周边的地价高昂，租金昂贵，每年数以千记的市民与游客带动了周边经济的发展，同时它也发挥了巨大的生态效益，调节、净化着纽约的城市

41、环境质量。,中央公园,定位初步建议,项目功能布局,居住产品的打造理念,铁西一期 未来城市CBD,定位初步建议,项目功能布局,在活力轴的带动下渐次展开的区域,居住产品的打造理念,A区：紧邻规划的地块内外商业区，商务氛围最浓，具有商、住双重价值，强调城市感。,项目功能布局,定位初步建议,A区,A区块规划主题风格示意,项目功能布局,定位初步建议,B区：中央休闲区的商业氛围向其分区域内直接渗透，适合布置城市感强的中青年住宅产品，打造活力开放街区。,项目功能布局,定位初步建议,B区,合,与景观、商业配套有机融合，多主题、异国风情，组团围合、街区开放 关键词：开放、归属、丰富、空间感、城市中心化,B区未来

42、项目的空间规划,项目功能布局,C区：中低密度园林化住宅产品，向往园林，而不远离城市，打造小镇生活概念。,定位初步建议,项目功能布局,C区,小镇生活打造人性空间 小巷街道回归传统，适宜步行休闲。 组团空间具有归属感，小尺度更适合邻里交往，体现低密度高尚社区生活品质。,定位初步建议,项目功能布局,D区：最优的景观，休闲景观资源的优越性使该区域适合打造中低密度园林化住宅产品,定位初步建议,项目功能布局,D区,贯彻项目倡导健康生活方式的主题，生态之城不仅对环境资源进行整合，同时通过项目自身产品规划、设计、用材、环保节能技术应用等多维度对项目主题进行诠释，使生态概念得以最大化体现,环境规划设计 用地的选

43、择、小区交通、小区绿化、空气质量、日照及采光 建筑节能 建筑主体节能、照明节能、使用可再生能源和节能技术与材料应用 室内环境质量 室内空气质量、室内日照与采光、室内照明质量、排烟排气等 小区水环境 污水处理、分质供水、节水率、雨水处理与利用、中水利用、节水器具等 材料与资源 使用绿色建材、资源再利用等 废弃物管理与收集系统 生活垃圾收运实现100压缩化收运，无害化处置率100等要求,定位初步建议,产品创新体系简述,生态建筑、健康生活体现了21世纪新型居住发展观：全寿命周期模式,A+B=C A：建筑生产过程的投入（人、财、物的消耗） B：建筑使用过程的投入，包括运行、管理、污染治理 C：全寿命周

44、期总投入 传统发展模式：336(A)+340(B)=676(C) 新的发展模式：390(A)+23(B)=413(C) 增加初期成本510，将节省长期运行成本5090,定位初步建议,产品创新体系简述,概述： 位于伦敦附近的萨顿市（Sutton），于2002年完成 英国为高纬度地区岛国，气候温和潮湿，夏季温度适中，冬季寒冷漫长，一年中大约半年都为采暖期 项目占地1.65公顷，包括82套公寓、2500平米办公和商住 理念：给居民提供环保生活的同时，并不牺牲现代生活的舒适性,定位初步建议,案例借鉴：英国贝丁顿零能耗住宅,项目运作及使用效果： 造价及收益：建筑虽然增加了部分造价，但市场反响强烈 平均房

45、价高于普通住宅12.75%，最终增加收入66.8万英镑 环境方面：采暖、热水、电力、用水等方面的节省。在全世界对能源问题高度关注的今天，对人类未来居住模式的探索和推广，值得深思 对住户而言，每年可以减少3847英镑的账单,项目采用的主要措施： 零采暖（Zero-heating）住宅模式 采用自然通风系统将通风能耗最小化 对不可避免的能源需求，选用清洁能源 水资源的充分利用 屋顶种植 减少居民出行需要：社区内的办公区为部分居民提供在社区内工作的机会 提倡合用或租赁汽车 推行公共交通 开发商还建造了宽敞的自行车库和自行车道 社区为电动车辆设置免费的充电站,定位初步建议,案例借鉴：英国贝丁顿零能耗住

46、宅,概述： 是由北京当代鸿运房地产经营开发有限公司开发兴建的大型住宅项目，地处东直门东北角 处于二环、三环和规划中连接三元桥与二环路的国宾大道构成大的交通系统，通过全方向的市内快速路可迅速到达CBD、机场、奥运村、中关村等重要区域 项目规划建筑面积60万平米，是二环附近少有的大型社区，项目分为南北两个区，由20余幢建筑组成，主要是板楼设计，具有户户朝阳，建筑使用率高的特点 理念：恒温恒湿，会呼吸的建筑,定位初步建议,案例借鉴：MOMA-恒温恒湿,案例借鉴：MOMA-恒温恒湿,项目采用的主要技术： 健康：温度通过向楼板内埋设的管材里注入适宜温度的水，以天棚辐射方式使室温常年保持在人体最舒适的20

47、-26摄氏度之间。 空气全置换新风系统，完全杜绝交叉污染，以每秒0.3米的低速，从房间底部送风口送出，经过滤除尘、加热/降温、加湿/除湿，最后经由房间顶部排气孔排出。 宁静600mm复合外墙；严密的窗结构；厚度为160mm的现浇混凝土楼板，铺设隔声架空龙骨地板，隔绝噪声更为有利 节能：外围护600mm厚外保温结构，传热系数03.6W/m2.K。LOW-E中空内充气玻璃，严密保温，配合断热铝合金窗框，整窗导热系数不大于1.8W/ m2.K 地源热泵通过深入地下100米的垂直换热器，与土壤热交换，再由冷热泵机组将温度调至适度，满足天棚辐射系统直接供冷或供热。近乎无限的可再生资源，高效舒适，环保节能

48、 恒湿：3070 恒温：2026度 声环境：3545分贝 以及取自80米高空的新风，每小时330立方米,定位初步建议,THE HOUSE-生态别墅,定位初步建议,鄂尔多斯郝兆奎生态示范基地 -节能、环保和垃圾综合利用,东京世田谷区 -生态老年社区,其他案例,项目特性判断 基础研究分析 项目定位思路 定位初步建议 操作策略建议,第一部分 对项目的理解,项目操作建议,本项目操作既要有明确的战略方向，同时也要兼顾战术，操作的关键点可归纳为,注重区域整体升值的提升，大盘的竞争往往是区域价值间的竞争,关键点1,大盘需要功能的复合，兼顾各类功能需求，实现内部自循环体系,供应量大，可进行模块拆分，产品组合需增加多样性以化解风险,开发周期长，动态开发，产品不断升级，需保持操作的灵活性,关键点2,关键点3,关键点4,要有鲜明的主题，贯穿于项目运营的始终，以保持大盘的整体性,注重整体，全盘考虑，统筹开发策略与节奏,关键点5,关键点6,报告框架,第一部分 对项目的理解 第二部分 伟业的工作体系 第三部分 团队人员架构 第四部分 伟业操作案例,伟业顾问以严谨、专业的工作模块为基础，灵活采用全方位联动服务模式，全力为客户提升项目核心价值及市场竞争力。,第二部分 伟业的工作体系,确定项目整体形象及开发理念,“4+2” 分析体系,