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1、创建合力机制 共同推动小区地方治理迈上新台阶,北京市海淀和谐社区发展中心 陈剑军,小区治理的两个方向,物业提升服务,业主缴费,大家合力美好未来。,物业降低服务、业主不缴费,大家陷入恶性循环,老旧道路上的小区,楼房倒塌,许多良好治理的案例,具有民事主体地位: 开发商长期自持 农村集体财产的区分所有小区 一些单位为主的小区 不具有民事主体地位: 商铺型区分所有 住宅业主自治的项目:杭州红街模式、天津丽娜模式、无锡春江花园等等 大型品牌地产的一些项目,囚徒困境,“囚徒困境”是博弈论模型,具体内容: 两个共谋犯罪的人被关入监狱,不能互相沟通情况。 如果两个人都不揭发对方,则由于证据不确定,每个人都坐牢
2、1年;若一人揭发,而另一人沉默,则揭发者因为立功而立即获释(0年),沉默者因不合作而入狱10年;若互相揭发,则因证据确实,二者都判刑8年。 囚徒在理性自利地选择下,倾向于互相揭发(不合作),而不是同守沉默(合作)。,囚徒困境,合作:沉默 不合作:揭发,囚徒困境,合作:沉默 不合作:揭发,囚徒困境,合作:沉默 不合作:揭发,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,因为排他难,单个业主少缴费搭便车;,共同管理机制中个人意见份额小,物业企业降低服务搭便车;,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,错误机制带来两组搭便车 将导致囚徒困境,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,单个业主与物业企
3、业陷入囚徒困境,单个业主难以惩罚物企搭便车;物企难以惩罚单个业主搭便车; 囚徒困境使得大家陷入恶性循环; 权利义务双放弃的业主成为主流,各种治理均失败,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,旧制度无法消除搭便车,增大业主、物企之间的相互不信任、不合作,由此无法合力 需要一个新的合力机制,克服搭便车,使我们步入善治之道,具有民事主体地位的业主组织是合力机制的必要,业主组织与物业企业摆脱困境,业主组织具有民事主体资格,与物业企业相互平等制约。物业服务不好,业主组织欠款,相互均可通过合约罚则进行处罚,使得搭便车并不能获利。由此消除两类搭便车行为: 促使业主组织与物业企业的最佳策略是合作策略。,业主组织与物
4、业企业摆脱困境,业主组织与物业企业摆脱困境,业主组织与物业企业摆脱困境,成功案例分析,这些小区,虽然不具备法律意义上的民事主体地位,但是通过业主委员会与物业企业的合力创新,构造出相当于民事主体地位的“联合体”,对立法不足进行纠错。这充分证明,立法应赋予小区业主组织民事主体地位,或完善其民事权利,才能使得更多小区步入良善治理的道路。,合力打造“民事主体”摆脱困境,丽娜模式 业委会变身“物企”,选聘、更换分包方,治理服务搭便车; 鼎德物业变身“业主组织”财务部,负责收费,诉讼不缴费业主。借助社会信誉机构、诉权来治理业主搭便车; 两个主体“换位”组合,使得业主组织的民事主体地位进一步到位,合力打造“
5、民事主体”摆脱困境,杭州红街公寓模式 业委会控制公共收益调剂物业企业资金需要,替代性治理了业主搭便车; 物企放弃封闭的一体化管理。对服务不佳的分包方,业委会可自行组织,治理了服务搭便车; 两者通过合约使得业主组织的民事主体地位进一步到位。,相比国外,中国小区规模大,有弊更有益。公共收益补充物业养护费用不足,是物业企业在长期物业费不足下的创新。在合力机制下,应更完善化。,合力才能治理好小区,通过业主委员会与物业企业合力(或是引入社会信用机构),使得业主组织的民事主体地位进一步到位,弥补民法、社团法之不足,这是来自民间的重要的治理创新!,进一步合力:政府与业主,下放税权: 将周边商户、房屋出租户、
6、占用人的各项税金,交由业主组织来代征收,按照比例给予业主组织留用。由此帮助老旧小区与商品房小区扩大资源、提供起步资金,促进租户、商户、占有人也一同合力。,进一步合力:居民与业主,开放共治 长住居民可进入业委会 社会机构、居委会等提升监督作用,进一步合力:业委会与各界,加强沟通 业委会协会、联合会促进业主相互沟通 峰会:政府、业主、物业、学者、法官、律师、媒体等各界相互沟通,进一步合力:知识,共同学习 公共事务的治理之道 (埃莉诺.奥斯特罗姆著,余孙达等翻译) 美国地方政府(文森特.奥斯特罗姆等著,陈幽泓等翻译),奥斯特罗姆夫妇,合力才能治理好小区,从单方的行政、企业、业主主导的治理,到民事主体的业主组织主导、各方充分沟通、合力共治的治理,是小区公共事务的治理之道!,谢谢大家,更多交流,欢迎关注新浪微博 和谐社区发展中心 业委会通讯,