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1、區 段 徵 收,區段徵收意義,乃基於特定目的事業之需要，而將某一特定區域範圍內之土地，全部徵收，重新整理規劃後，再支配使用，故此徵收乃是徵收區域之擴張，以利整體規劃、整理、重建或發展。 區段徵收係指政府為興辦特定目的事業之需要，依法將某一劃定範圍內之私有土地全部予以徵收，並重新加以整理規劃開發後，除公共設施需用之土地由政府直接支配使用外，其餘可建築土地部分由原土地所有權人領回抵價地或已領取現金補償地價者優先買回土地，部分供作開發目的之使用，以促進地該地區土地利用，並達到地利共享之終極目標。,區段徵收土地分配模式,抵價地,土地儲備 可出售土地,公共設施,10-20%,40-50%,40%,抵價地
2、意義,基於土地徵收條例第三十九條及第四十條之規定，可將抵價地定義為：區段徵收範圍內之私有土地所有權人，於國家依法實施區段徵收時，得於徵收公告期間內就其應領徵收補償地價之全部或一部，向該管直轄市或縣（市）主管機關提出申請，由各該機關依其應領徵收補償地價與區段徵收補償地價總額比例計算其應領權利價值，並以徵收後經規劃整理供原土地所有權人或其權利繼受人選擇領回之街廓範圍內之土地，以折算抵付其應領徵收補償地價。,抵價地之計算式,1. 私地主全數領取抵價地面積 = 私有地面積 * 發還抵價地比例 2. 可供申領抵價地總地價 = 實際留供地主申領之各使用分區土地面積 * 售價 3. 預估申領抵價地總地價 =
3、 私有土地 * 抵價地發還比例 * 平均土地單價 4. 依預估私有土地地主申領抵價地之人數比例計算各地區預估申領之面積 5. 依前述方式計算被申領各土地使用分區抵價地之地價，並假設被申領之優先順序，以求出預估被申領各土地使用分區抵價地之面積,抵價地比例原則,行政院 86年1月4日台內字第 00353 號函示各級主管機關 依平均地權條例第53條規定施行區段徵收時，得考量下 列情形訂定抵價地比例： 1. 開發目的及地區特性 2. 都市規劃品質及公共設施比例 3. 土地所有權人受益程度 4. 開發成本及財務計畫 5. 已辦過農地重劃或曾以其他土地開發方式辦理之地區 6. 已有合法既成社區、聚落或建物
4、密集地區,抵價地比例規定,1. 土地徵收條例：徵收總面積40-50%，農地重劃地區不得少 於45%。 2. 平均地權條例：徵收總面積40-50%。 3. 新市鎮開發條例：農地重劃地區按重劃前之面積計算，或 以當地辦理農地重劃地主分擔農、水路用地面積比例之平 均值為基準計算。 4. 促進產業升級條例：按徵收私有土地總面積扣除公共設施 用地後之50%計算。 5. 國民住宅條例：區段徵收開發完成後可供建築使用土地總 面積 50% 個別原土地所有權人被徵收之土地面積 / 區 段徵收土地總面積。 6. 都市更新條例：由主管機關考量實際情形定之。,抵價地分配街廓,依平均地權條例施行細則第七十一條規定：抵價
5、地之位置及最小單位建築面積，由徵收機關依徵收之目的及地方實際情形規劃之。因此，抵價地分配街廓之規劃，係採全區可建築土地皆開放選擇分配，抑或選定部分街廓開放選擇分配，則需參酌徵收機關意見及地方特性始可為之。,抵價地最小配地面積規定,依土地徵收條例第四十四條第二項之規定，土地所有權人依規定算出之抵價地權利價值，若以預計抵價地分配街廓單位地價計算，領回之面積不足最小建築單位面積者，應於規定期間內提出申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣（市）主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內，按原徵收地價補償費發給現金補償；而最小建築單位面積則由需用土地人依各該直轄市或省（市）畸零地使用管制規則及各該都
6、市計畫所規定之建築面寬、前後側院寬度、退縮建築等土地使用分區管制或都市設計等規定訂定之，並得依各該街廓使用分區之不同而分別予以劃設。,抵價地及優先買回土地之分配程序,1. 評定區段徵收後各路街之路線價或區段價。 2. 計算預計抵價地之總面積。 3. 規劃選定抵價地及優先買回土地之分配街廓。 4. 計算各街廓面積、評定之單位地價及預計抵價地之總地價。 5. 計算原土地所有權人應領抵價地或優先買回土地之權利價 值。 6. 依據原土地所有權人自行選擇街廓或公開抽籤方式辦理分配。 7. 分配抵價地之各街廓，應依區段徵收之目的及地方實際情 形分別訂定最小分配面積，並反算最小分配面積所需權利 價值，供原土
7、地所有權人選擇分配街廓之參考。,區段徵收配餘地處理,（一）無償登記：道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、 廣場、停車場、體育場所及國民學校等九項公共設 施用地，無償登記為當地直轄市有、縣（市）有或 鄉（鎮、市）有；前項以外之公共設施用地，得由 主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償 或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。 惟如該事業得許民營者，其用地應予標售、標租或 設定地上權方式辦理。 （二）有償撥用：國民住宅用地、安置原住戶或經行政院 專案核准所需土地，得以讓售方式處理之。 （三）其餘可建築土地：得予標售、標租或設定地上權。,區段徵收開發成本項目,地價補償費 公共設施費用 貨款
8、利息 區段徵收後政府可無償取得之公共設施面積 曾辦理過農地重劃或以其他方式辦理之土地面積,區段徵收土地分配程序,（一）區段徵收後地價查估與分配區塊劃分 （二）地價評定作業 （三）區段徵收後土地分配試算及辦理土地分配設計 （四）土地分配作業要點（草案）研擬 （五）協助辦理召開抵價地分配作業說明會 （六）抽籤戶基本資料建置、校核 （七）抵價地抽籤、土地分配作業研擬 （八）抵價地抽籤及土地分配作業 （九）分配結果公告 （十）優先買回土地作業,區段徵收出售土地定價程序,（一）需用土地人先預計區段徵收開發總成本，並決 定抵價地及配餘地之處理原則。 （二）將開發總成本與抵價地、配餘地之處理等相關 資料交由
9、各該直轄市或縣（市）主管機關再由 各該直轄市或縣（市）主管機關依資料及相關 規定評定區段徵收後抵價地與配餘地之地價。 （三）將上述抵價地與配餘地之地價報經地價評議委 員會評定後，便可作為領回抵價地及需用土地 人處分具收益性之配餘地時的計價基準。,區段徵收出售土地定價模式,可標、讓售 土地之價格,區段徵收開發總費用,可標、讓售土地之總面積,=,影響土地所有權人選擇的因素,（一）公告現值 （二）不動產景氣繁榮 （三）土地市場存量 （四）土地細分與共有 （五）地主屬性 -,1. 所得水準 2. 職業 3. 年齡 4. 價值觀：祖產,影響土地所有權人選擇的因素,影響區段徵收財務計畫的因素,（一）公共設
10、施比例 ( A ) A = f ( 土地使用機能、街廓規模 ) （二）領取補償金的人數與面積 ( B ) B = f ( 公告現值、社經背景、法令規定 ) （三）貸款利息 ( C ) C = f ( 補償金的多寡、貸款時間 ) （四）行政費用 ( D ) （五）土地市場價格 ( P ) P = f ( 區位、市場景氣、土地使用分區管制、 公共設施品質、存量 ),區段徵收財務影響效果,影響區段徵收土地標售的因素,（一）市場景氣 （二）標售底價 （三）標售面積 （四）標售總價,案例分析,一、淡海新市鎮 二、板橋（浮洲地區）,淡海新市鎮,淡海新市鎮,第一期發展區第一開發區都市設計準則規範,淡海新市鎮
11、綜合示範社區最小基地面積規定,淡海新市鎮,第一期發展區第二開發區都市設計準則規範,（一）建築退縮空間,（二）土地細分與最小基地規模,建築退縮空間分為一般街廓建築退縮空間及臨河濱退縮空間兩類型，其主要分成建築退縮12公尺、建築退縮10公尺、建築退縮6公尺三種 。,第一之一種住宅區、第三種住宅區、部份第五種住宅區、醫療專用區、鄰里商業區、遊憩區及公共設施用地等均應全街廓整體規劃開發。,1. 全街廓整體規劃開發,2. 分配之抵價地,劃設住五之建築基地作為發還原地主之抵價地，其面積大小須符合本區最小基地規模1320m2，最小基地寬度25m。,淡海新市鎮,第一期發展區第一開發區地主選擇補償方式,淡海新市
12、鎮,第一期發展區第二開發區地主選擇補償方式,淡海新市鎮,地主選擇補償方式差異的原因,（一）公告現值,淡海新市鎮第一期第一、二區歷年區段地價變動圖,淡海新市鎮,地主選擇補償方式差異的原因,（二）不動產景氣繁榮,民國82年第一區區段徵收的開發，不動產景氣循環期的期望，可能是影響原土地所有權人決策的主要因素，所以領取抵價地補償的比例高達96.84%。民國85年第二區區段徵收辦理期間正處不動產景氣蕭條期，可能是導致領取現金補償比例偏高的因素。,（三）土地市場存量,開發之始，淡海新市鎮可開發土地供給量為零，地主保有土地期望高。第二區區段徵收的辦理，使得可發展用地累積量達到244.95公頃。,（四）土地細
13、分,擁有土地面積小於100平方公尺之地主人數計算之，第一區高達45.85%，第二區也有32.77%的比例；第一區小地主領取抵價地與領取現金比例分別為96%和4%；第二區小地主領取抵價地和現金比例分別為8%和92%。小地主究竟傾向領取抵價地或現金不易歸納。,淡海新市鎮區段徵收辦理課題,（一）區段徵收補償制度，初期成本投入龐大 （二）利息負擔沈重,淡海新市鎮預算支用情況一覽表,淡海新市鎮區段徵收辦理課題,（三）都市設計影響抵價地配置,淡海新市鎮內的土地細分多強調大街廓基地型態，致區內可分配之土地街廓深度過深，劃設分配線後深度仍為50-100公尺，影響地主領回土地時，土地型態形成狹長型基地，這種深度
14、過長的基地將會影響地主未來土地開發利用，此狀況將進一步造成地主領取抵價地與否之意願。以本區住一之一為例，其最小建築面積為250m2，最小寬度為12公尺，分配街廓深度為50公尺時，其最小分配面積為600m2，將形成申領抵價地所有權人分配土地的困難。,1. 土地細分影響土地型態,以第一期第一區為例，區內擁有土地面積小於一百平方公尺者就有將近800人，若依綜合示範社區內住二所要求最小基地開發規模660平方公尺，則需要有16位地主進行土地整合的工作始得以土地開發。對於小地主而言，領取抵價地之後又需要進行土地整合，這之中將會有龐大的交易成本出現，因而將會改變地主原本領取抵價地的偏好，而改領取補償金。,2
15、. 小地主過多影響開發,淡海新市鎮區段徵收辦理課題,（四）都市設計影響土地標售,（1）開發總成本 （2）市場價格 （3）區段徵收後評定之地價 （4）其他因素：基地位置、地勢、交通、道路寬度、 公共設施、預期發展條件、各標售 土地之使用分區、管制要點、鄰近 公共設施情形如捷運、公車及其他 影響地價等因素。,1. 標售土地底價定價考慮因素,淡海新市鎮區段徵收辦理課題,（四）都市設計影響土地標售,2. 標售總金額過高，降低需求,板橋浮洲地區區段徵收可行性評估,（一）基地屬性,板橋（浮洲地區）區段徵收公私有土地面積表,板橋浮洲地區區段徵收可行性評估,板橋浮洲地區區段徵收可行性評估,（二）財務模擬,板橋
16、（浮洲地區）區段徵收財務模擬表,板橋浮洲地區區段徵收可行性評估,（三）財務可行性評估,目前復值房地產景地低迷，並參採本區公告現值已近趨市價及考量財務負擔，僅調整地價加成補償費用，減輕部分財務負擔。依目前財務負擔計約560億，評估每坪可標讓售土地約28.7萬，就整體財務負擔仍舊無法平衡。 本案經估算，其財務缺口約有87億（如未獲補助加計利息將達約110億） ，倘中央獲補助或協助解決新登錄公有土地全部無償撥用，則整體財務將降為450億，每坪可標讓售約23.1萬，財務勉可平衡，如無解決方案，於財務負擔無法平衡下，恐影響開發計畫。,板橋浮洲地區區段徵收可行性評估,（四）開發面臨課題,1. 建物多屬密集
17、聚落，第二、三級產業工廠林立多為違章工廠，夾雜於 住宅區內，辦理開發時阻力大。 2. 容積率、建蔽率較鄰近板橋地區低，易造成抗爭，建請提高是項標準。 3. 新登錄地需有償撥用及土地徵收條例規定劃為九項公共設施用地之公 有土地，如徵收前未作九項公共設施仍須有償撥用，增加財務負擔。 4. 計畫區目前人口數五萬多人，區段徵收範圍(142.48公頃)內仍需負擔再 發展區(約61.52公頃)公共設施，亦使計畫區公共設施比例高。 5. 本計畫案排除區段徵收面積達135.5公頃，再發展區、排除區段徵收區 極多，形成區段徵收街廓分散，規劃及施工難度較高增加工程經費。 6. 地價高、建物密集、人口多相關補償、救濟金額龐大財務難以負擔。 7. 面臨房地產不景氣，參考其他開發區標售情形不佳下，開發完成後如 短期無法將可標售土地標售完成，將造成利息支出不斷累積，財務負 擔更形惡化。,高速鐵路桃園車站特定區 區段徵收地主選擇行為,土地所有權人選擇模式,領取抵價地土地所有權人土地面積分析,