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1、 上海首家超大规模婚庆主题商业航母天使之城*丘比特国际婚庆广场Cupids International Wedding Plaza经营策划方案目录第一章 项目概况第二章 商业定位 市场SWOT分析 商场经营定位 商业品牌定位第三章 商业规划 商业功能规划 主要业态、业种分析 商业环境规划 目标消费群规划第四章 经营方案 经营模式 招商策略 经营策略 推广策略第五章 商业目标 商场经营目标 整体商业目标第一章 项目概况天使之城*丘比特国际婚庆广场位于人民路777号，为高档商品住宅东淮海公寓13层沿街商场群房。东面毗临城市大型绿地古城公园，西至露香园路、福建南路，建筑面积共6255平方米。商场地处
2、豫园商城、淮海路商业街上海两大主要商圈交集区域，距离外滩仅一站路，属市级商业中心地段，地理位置优越，交通便捷，周边商业氛围与人气俱佳。周边交通：11、64、17、126、926、920、830、930、586、66、929路等及规划中的地铁5号线。周边配套：学校、邮局、医院、银行、大型绿地、商场等。目前状况：现房，可以交付使用。内部装修：OTIS电梯两台，自动扶梯两台（暂定），中央空调、消防系统、上下水、强电、电话项目面积： 层高一楼 1320.1751平方米 4.5米 二楼 2166.1152平方米 3.9米 三楼 2038.2507平方米 4.9米 主楼 730.94平方米（二、三楼各36
3、5.47平方米）车位配置：共30个自有地下车位，平均每层10个。第二章 商业定位一、市场SWOT分析1、优势 拥有成熟、繁荣的区域商业大环境本案属市级商业中心豫园商城商圈，同时受淮海路商业街辐射影响，有着较为成熟的商业氛围和人气。豫园商城的客流来自全国各地，旅游业、小商品业经过长期发展已相当繁荣，人气指数在上海各大商业圈中首屈一指。淮海路商圈则是上海高雅购物场所，客流素质较高。两大商圈产生的客流量预计在4000万人次。 独有沪上闻名的“婚纱一条街”特色经营基础本案所处淮海东路起至豫园商圈间的人民路段，自九十年代初就形成了“婚纱服务特色一条街”的独特经营风格，在上海婚庆消费市场中极具知名度。但随
4、着消费观念的发展，加之国内外品牌影楼、专业婚庆礼仪服务公司的竞争，对人民路的婚纱一条街造成很大冲击。同时，现有经营者小规模的单打独斗对于经营发展产生了较大的局限性，经营场地、商业环境、格局较差，都阻碍了婚纱服务特色一条街的拓展。由于目前政府正在大力加快旧区改造的步伐和力度，现有的婚纱一条街正面临即将动迁的局面。目前这一特色一条街虽然整体经营滑坡但基础市场还存在，现有商业资源值得进一步加以利用和挖掘。2、劣势 豫园现有商业业态参差不齐，总体定位不高豫园商圈主要以旅游消费、黄金饰品和小商品批发市场为主，该商业定位由历史发展自然形成，无整体前瞻性规划，商品档次相差悬殊，造成了该地区客流素质的参次不齐
5、。虽然目前经营情况成熟、稳定，总体向好，但缺乏现代商业项目长期发展的后续动力。因此新生商业项目不能简单复制豫园现有业态、业种，否则将因缺乏竞争力而导致大的经营风险，反之必须探索特色经营道路。 地处两大商圈过渡段，客流量相对为中心区域所分流本案位于豫园商城和淮海路商圈中间的商业过渡段，以临街小商铺的经营业态为主，经营范围和模式较为杂乱和陈旧，小规模的经营模式存在较大的发展抗性。由此决定了本作为该区域新生项目，必须考虑与两大商圈的错位、错业经营定位。3、机会点 市中心级商业版块规划将日益完善随着黄浦区旧城区改造力度的加快，本案所处区域也进入了前所未有的发展快车道。大型环城绿地古城公园的建成，河南路
6、拓宽工程的建设启动以及正进入方案规划阶段的以“上海旅游商业中心”为主要定位的豫园商城改造拓展计划等一系列市政基础建设和商业建设规划都将大大改善豫园及周边的商业、旅游环境。近期人民路、复兴路、河南路20万平方米旧区改造工程即将开始动迁，规划建成高档商品住宅与配套商业项目。因此，在未来25年内，本案房产升值潜力与商业发展空间潜力巨大。加之受浦江两岸改造规划（十六铺南外滩段）的辐射影响，该区域的市中心级商业版块地位将日渐凸显并真正形成。 现代商业经营呈集约化发展趋势商业消费正逐步向专业化方向发展，建立专业行业经营航空母舰已成为未来商业新模式的大势所向。国内现已有“服饰商场”“家电商城”“手机商城”“
7、建材装饰商城”等多种以专业模式存在的大型商业经营场所，其在市场中的成功表现和消费者认知、认可度已是有目共睹。可以断言，针对特定消费群体，以特定行业业态、业种为主要经营内容的专业化经营模式具很大的发展潜力。 巨大、稳定的婚庆消费市场需求据权威统计，上海每年约有10万对新人结婚，产生约150亿的婚庆消费需求，并随着生活水平的不断提高和消费观念的日益更新，这一需求正处于稳定发展过程中。而与此相对应的婚庆行业发展现状却是分散无序，良莠不齐，竞争手段与层次都相对低级。这两者之间矛盾重重，行业与消费者之间的信息不对称性造成消费者对专业化、整合型、一站式婚庆消费场所的迫切渴望。4、威胁点目前婚庆行业整体形象
8、较差，已有的为数不多的几家婚庆相关经营场所在落后的经营模式、经营观念影响下，经营情况都不太理想。同类型新生项目容易受此负面影响，必须在经营定位、业态业种的引进、商场整体宣传及经营管理模式上进行根本性的改变，才有脱颖而出的可能性。二、商场经营定位据以上定位前置分析，天使之城*丘比特国际婚庆广场（暂定名）将建成1、上海首家汇集国内外知名品牌的大规模、高品位的婚庆主题商场上海乃至全国目前尚无一个具有品牌知名度的婚庆主题商场，丘比特国际婚庆广场将填补这个市场空白。在针对特定消费群体，提供其所需的全方位消费品的总体经营原则下，丘比特国际婚庆广场将建成一个汇集婚纱礼服、婚纱摄影、婚戒首饰、婚庆礼品、婚宴用
9、品、婚礼策划、蜜月旅行等国内外众多著名品牌商家的专业化、综合性婚庆主题商场，从经营规模而言堪称上海首家超大规模的主题商业航母。2、上海首家提供人性化、专业化、个性化服务的婚庆礼仪服务中心丘比特国际婚庆广场不仅是一个综合性的婚庆主题购物中心，更是上海乃至全国最大、最集中、最完善的婚庆服务中心。丘比特广场将以全新的主题经营和专业的服务模式整合婚庆市场的各个消费环节，提供一条完整的婚庆服务消费链，而贯穿这条消费链的主线正是人性化、专业化、个性化的婚庆消费服务，让消费者真正领略到“服务一生一次，回忆一生一世”的隽永感受。3、集商业、旅游、文化于一体的综合性婚庆主题shopping mall 在上海的商
10、业领域中，shopping mall的形式早已被行业和市场所接受，但一个成功的shopping mall不仅需要成功的商业定位、商业经营，更需要商业文化的塑造。在商业经营过程中适当对一些有价值的文化因素加以利用，文化的因素在品牌和消费者之间就可以起一个完美的连接、暗示作用，对销售能产生很强的推动力。 婚庆行业相对于其他行业而言是一特殊的消费过程，它更依赖于其根植的深厚文化背景与民族传统。丘比特国际婚庆广场不仅能使中华民族几千来的婚庆礼仪文化在注入现代时尚元素的基础上得到传承和发扬，并能使更多人在了解国外婚庆文化的同时实现更加个性化的婚礼理想。同时，本案所处的优越地理位置也决定了其发展旅游文化消
11、费的可能性。豫园商城扎实的旅游资源和在国际上的广泛知名度，可为丘比特国际婚庆广场带来稳定的旅游消费群体。通过中国传统婚庆饰品及国外民族特色婚庆礼品的销售展示，来吸引国内外旅游客流，同时对于商场品牌的跨区域推广也将起到积极作用。4、上海城市浪漫时尚精神的地标性建筑上海这座国际化大都市城市蕴涵着丰富的城市精神，现代、摩登、繁华、浪漫而建筑是城市精神最具表象性的载体和象征。新天地代表着上海传统与现代的完美结合，东方明珠象征着上海现代文明的发展速度，现在的上海更需要有一个地标性建筑来演绎“东方巴黎”的浪漫时尚风情。丘比特国际婚庆广场现代化的建筑语言、浪漫的经营主题都构成了成为城市浪漫风情地标性建筑的必
12、要元素，加之在经营过程中通过一系列主题PR活动的策划、举办，必将成为沪上适龄青年向往和拥趸的浪漫时尚发祥地。综述：对于行业而言，丘比特国际婚庆广场是市场新秩序、新规则的倡导者作为婚庆消费大市场的牵头者、领跑者，丘比特国际婚庆广场将搭建起良好的综合平台，帮助优秀婚庆相关产品生产商、销售商和服务商更好地树立品牌，自然淘汰一批服务差、品质差，经营混乱的企业，结束目前婚庆市场分散、无序的现状，顺应商业模式规范化、专业化的发展趋势，提高整个婚庆市场的服务品质，重塑“婚庆时尚产业”的行业新形象。对于消费者而言，丘比特国际婚庆广场是新消费观念的倡导者和服务者丘比特国际婚庆广场将汇集诸多婚庆消费市场里的知名企
13、业和商家，为消费者提供最佳服务、上乘质量和合理价格，为消费者解决各供应商和消费者之间信息沟通，监督供应商提供的商品服务质量，使原本繁杂、无序的婚庆消费过程更加简单化和人性化，提倡“最适合的才是最好的”婚庆消费新观念。作为行业专家和私人顾问，它将为消费者安排最合理的婚庆预算和服务，最大程度地满足消费群体日益个性化的需求。对社会而言，丘比特国际婚庆广场是上海特色商业文化的塑造者丘比特国际婚庆广场的建立，符合黄浦区关于拓展豫园商圈、提高经营档次的商业发展规划要求，其鲜明的经营特色和丰富的文化内涵，加之现代化的建筑外观、合理的内部布局和极具竞争力的经营手段，将使其在现有商业设施中脱颖而出，成为标志上海
14、特色商业文化的一颗耀眼明珠，对于进一步繁荣黄浦商业，提升黄浦区商业形象的美誉度都将起到积极的推动作用。同时，它的建立符合旧城改造规划，有利于帮助创造老城厢地区的全新生活居住环境。三、商业品牌定位基于以上商场定位，配合经营过程中采取的立体媒介整合推广策略（详见第三部分“经营策略”），天使之城*丘比特国际婚庆广场将致力于打造一个集商业、服务、文化传媒于一体的综合时尚生活品牌CUPID S LIVINGl 品牌定位层次与建设进程：商场经营 商场品牌 产品品牌 服务体系 服务品牌时尚品牌立体媒介整合推广 传媒品牌1、传统、时尚、风情、永恒的商场品牌商场品牌的建立首先从市场战略入手，建立市场战略联盟，通
15、过引进国内外婚庆消费市场的知名品牌，从而树立起商场品牌。例如恒康在新加坡时没有什么名气，他们选择了与已经建立强大一流品牌形象的花旗银行捆绑在一起，建立市场联盟不仅增强了恒康的品牌形象，从中还赢得了32的收入。丘比特国际婚庆广场商场品牌以“传统、时尚、风情、永恒”为四大内涵，秉承民族文化精髓，引领世界风尚，让前卫与传统并存是丘比特广场品牌的基本特征。2、专业、细致、人性、个性的服务品牌作为一个高档次、高规格的婚庆主题商场，除了商场消费品牌的树立，服务品牌的创建更为重要。以服务贯穿消费、以服务引导消费，是服务品牌建设的必要性。“专业、细致、人性、个性”的服务品牌的建立旨在将狭义的商品销售转向广义的
16、综合婚庆策划与服务，即由提供解决单一需求的产品转变为提供解决一系列关联需求的系统服务。以上两大品牌的形成基本造就了一个超大规模的综合性婚庆主题商业航母，在本地经营相对成熟之时可考虑通过品牌与经营管理模式输出的方式，在全国各省会级城市实现连锁经营，进一步巩固品牌知名度，树立品牌美誉度。3、CUPID S婚庆产品品牌的建立通过商场品牌、服务品牌在行业领域和消费者心目中的树立，“丘比特”成为了完美婚礼的代言词，成为了满意消费的信心保证，于是以该品牌为标志的婚庆产品品牌诞生了。从此“丘比特”从商业运作进入实体运作阶段，与相关生产实体合作，推出喜糖、喜贴、婚宴礼品、床上用品、家居软饰等系列独有品牌的婚庆
17、产品，并通过自有商业渠道进行销售推广。就比如“屈臣士”在多个国家城市拥有自己的连锁销售网络，在建立起自己的商业品牌后立即推出了“屈臣士”系列的日用产品，利用原有的知名度和品质保证，较容易地打开了市场。 4、专业传媒品牌的建立从商场品牌的创建开始，媒介的立体推广就开始了全程辅助推进。与此同时，逐步建立起自己的传媒品牌。通过买断电视、杂志、报纸、户外广告、网络的时段权和版面权，实现全方位的媒体整合，以此进行从起始阶段对商场及服务品牌到后期对衍生婚庆消费品牌的推广，并在此过程中逐渐完成专业组合媒体的自身成熟，最终形成新的专业传媒品牌。从商业经营到产品实体再到媒体实体的进程，是现代商业成功案例的经典模
18、式。5、CUPID S LIVING综合时尚生活品牌的建立 通过商场品牌、服务品牌、产品品牌、传媒品牌的递次建立，“丘比特”已逐渐深入到都市青年的感情、婚姻乃至休闲娱乐生活中。至此它已升华至一个抽象的时尚概念，一种类似于“CHANEL V”一样的时尚标识，于是CUPID S LIVING促生了。CUPID S LIVING总是与各大浪漫主题的时尚活动相关联，成为上海乃至全国时尚舞台上的一个代言人，引领现代人的时尚生活观念，影响更多追逐时尚的消费群体。第三章 商业规划一、商业功能规划1、主题商场功能规划l 商品消费功能包含婚庆消费领域的全方位商品 品牌婚纱摄影 品牌婚纱、礼服 大型婚庆服务公司
19、婚礼用品、礼品 花艺公司 家居软饰、卧室用品 婚戒首饰 婚纱、礼服佩饰 旅行社、酒店等其它相关行业经营单位 休闲娱乐功能作为集商业、旅游、文化于一体的综合性婚庆shopping mall，休闲娱乐功能的开发不容忽视。增加商场的休憩咖啡区，一是提升商业消费的配套服务设施，二是改善商业氛围，增加人文风景，三是完善现代商业shopping mall的功能格局。增加娱乐功能，一是吸引更广泛客流涌入，二是丰富经营品种，增加消费项目，例如引进数码照片的拍摄制作、纸艺、陶艺等DIY手工坊等。 主题咖啡吧 数码影像制作室 碧芝、纸艺吧、陶艺吧等主题特色店2、婚庆服务中心功能规划 丘比特国际婚庆广场不仅是一家专
20、业型、综合性的婚庆主题商场，更是上海唯一一家真正提供周到、细致、完善的婚礼筹备咨询、指导和服务的场所。用服务引导消费，刺激消费是丘比特国际婚庆广场的经营特色之一。商场特设服务接待中心，提供婚庆仪式的全程咨询、策划和服务，内容包括： 菜单式婚礼服务：整合商场资源制定丰富、多样的菜单式服务内容，由消费者根据自身需求进行选择，并可按照消费者特殊要求和个性特点提供个性化的特别婚礼策划服务。 根据消费者要求提供结婚周年庆、生日庆等其他相关仪式定制服务。 客户情感服务：建立客户信息档案，在情人节、结婚纪念日、新年等重要节日里寄上美好祝福与商场活动信息，巩固客户对商场的信任感和依赖感，培养、拓展衍生市场，如
21、孕婴产品服务等。 上海婚庆市场信息服务：建立全市婚庆消费市场基本信息库，客户可通过触摸式电脑查询婚庆礼仪公司、婚纱摄影公司、婚纱定做店地址、电话、价格等消费信息，满足上海人热衷比较的消费习惯，让消费者真正感到“逛百家不如走一家”的方便与实惠。3、功能规划分层描述 首层：品牌消费区（1015户商家）商户规划为婚纱、礼服精品；婚戒首饰；情侣对表；花艺；卧室用品；休闲区；商场服务中心 二层：综合消费区（2025户商家） 中档婚纱、礼服定制；婚庆百货；进口礼品；礼仪服务；美容美体；形象设计；主题休闲餐饮；旅行社、酒店直销柜台区；新居软饰；主题音像制品店 三层：特别功能区（35户商家） 婚纱摄影、婚姻登
22、记、数码相片制作、纸艺吧、陶吧等特色店 引进家著名婚纱摄影公司，含营业大厅，摄影棚，化妆室，合计约占 2000平方米（含主楼部分）以一年免租，年低租形式引进黄浦民政局婚姻登记处(分外部展示区：布置各国古今婚庆文化图片展；以及内部工作区含接待厅、办公室、主题背景宣誓、摄影室） 数码相片制作为婚纱摄影及婚姻登记的辅助服务，同时可为新人提供各种时尚的数码影象制品。 特色店4、商业功能定位综述全面：经营范围包括婚庆仪式的全程相关产品和服务便捷：一站式购物消费专业：婚庆及相关礼仪活动的策划服务个性：专为个人夺身订制的婚庆方案二、主要业态、业种描述根据上述的商场功能规划，丘比特国际婚庆广场是一个专业化、整
23、合型婚庆主题商场和完善的婚庆服务中心。从经营定位和特色出发，适合引进的业种及其在商场内的经营业态定位如下：1、 婚纱与礼服引入婚纱礼服的品牌经营商家，凸显个性化设计，提高婚纱礼服的经营档次，摈弃原人民路婚纱一条街的较低定位。不仅包括新娘婚纱，也包含礼服晚装、新郎礼服以及伴娘、伴郎的服饰。同时除了引入本地、国内的品牌外，更着重引进国外知名的婚纱礼服品牌，该部分商户如遇招商困难可通过商场代理的方式进行自营。2、 婚纱摄影引进一至二家不同档次定位的知名婚纱摄影企业，不仅让消费者享受到一站式比较消费的便捷，同时满足不同档次的消费需求。3、 婚戒首饰、婚纱佩饰在越来越注重个性化发展的今天，新人们更加希望
24、能拥有一对与众不同的结婚戒指，而且新人们对于在婚宴上佩戴的其它首饰、佩饰也同样有着创意、创新的需求。因此丘比特国际婚庆广场将重点引入一些具有创新设计能力的国外饰品设计公司。4、 婚礼用品引进婚庆仪式的布置道具，喜糖，喜庆用品和摆设等一系列婚庆专用商品销售商家，全面的商品设置将改变原有分散的消费模式，提供一站式的消费场所。5、 婚庆服务由商场自行组织婚庆服务中心，利用商场的资源优势，提供全程咨询和服务，也可引入二至三家具有相当实力的婚庆服务公司，在商场统一经营指导下，根据消费者的不同需求和自身经营特色，提供满足不同层次需求的个性化服务。6、 花艺、家居软饰、卧室用品引入具有个性化设计能力和独特创
25、意的花艺、家居软饰、卧室用品品牌商家，围绕婚庆主题，集中推广相关的特色商品和服务。7、 婚宴、旅游由商场自行组织经营的婚庆服务中心与品牌旅行社、酒店建立长期固定的合作关系，以直销专柜区域的形式提供婚宴预定、蜜月旅行咨询、预定服务，可根据消费者的个性要求，推荐相应的酒店和旅游线路。三、商业环境规划1、外部环境的设计 建立鲜明商场标识系统：建立商场CI和VI系统，对商场内外所有标识展示赋予统一形象表现；在室外广场建造商场标志性建筑物丘比特形象雕塑；利于丘比特国际婚庆广场的形象推广能快速深入人心。 基本设计风格：现代、简约、优雅并通过水、光、草木、文字、形象造型柔化现有建筑外立面的冷峻感，以迎合婚庆
26、商场的浪漫、温馨主题。 外部墙体广告效果展示： 二、三层外层统一规划橱窗广告位 一至三层垂直广告布幅构件 圆形部位顶端加装二块圆弧形广告灯箱 广场建筑雕塑上预留广告牌位2、 内部空间的处理 基本风格：开放、通透、尺度宜人 营业空间的分割设计方案： A 周边大面积玻璃割断，形成品牌专营店 B 周边或中央局部可设计开放式品牌专营店铺 C 中央或不规则边角处设计开放式柜台组合型区域多种形态的商业子空间互相渗透、交错，增强购物时的趣味性与兴奋感。 设立内外活动广场：便于开展促销展示活动，利于聚集消费人气，为商场举办推广活动提供笔要的场地支持。 内部空间布局满足现代消费需求：从消费者的角度而言，在商场规
27、划和布置首先考虑如何方便客户，如在主要路口设置详尽的指示标识，将收银台安置在相对中心的位置，洗手间的指示清晰明了等。 从商场经营的角度而言，建立可控制、利导向的客流通道对于建立客流有效回流的通道，提高各个层面的商业价值和出租率至关重要。 内部公共空间突出主题装饰特色：在二楼、三楼的阶梯踏步处、自动扶梯处、动线转角处巧妙的布置光影效果，即可增加空间动感觉，又可起到视觉引导功能。在公共通道及过厅区域设计一些爱情主题造型、小品，即作了文化展示，又点缀了商业空间，强调、突出了商场婚庆主题特色。 旅游人文景点首层“天长地久”祝福墙的设置在首层大厅一侧设置休闲区，中间设置一条散步小径铺上鹅卵石，一边设置为
28、开放式的咖啡吧，另一边紧靠的墙面设计成主题为“天长地久”的“祝福墙”，让所有人共同见证新人之间真挚爱情的永恒。手帕在中外民族婚俗中都代表着亲人对新人的祝福，丘比特国际婚庆广场将提供这样一个别具特色的情感服务：帮助在此举办仪式的新人们在装载着祝福的手帕上分别写上心中最想对对方说的一句话，放入精致的镜框中保存，让新人们最幸福的瞬间长驻在丘比特国际婚庆广场。这面“祝福墙”不仅有着美好的纪念意义，同时也具有美观的装饰性，它将成为丘比特国际婚庆广场的特色标志，和上海吸引中外游客到此参观的特色人文景点。四、目标消费群规划 上海地区年10万对新人的5%10%有一定经济实力的白领阶层 江浙地区的高收入新婚夫妇
29、 追求生活品质、有文化品位的已婚夫妇 年轻恋人 时尚青年第四章 经营方案一、经营模式1、引进“三权分离”的现代商业经营管理模式，即“所有权、经营权、管理权”分离，实现统一招商、分散经营、统一管理，避免原有经营模式可能造成的经营业态秩序混乱、商业价值降低以及恶性竞争的局面。2、委托专业商业经营管理公司进行商场整体策划和有序管理，使商场经营更具备长期性和前瞻性，有利于提升商场的知名度和影响力，树立商场品牌。3、设立固定、强大的宣传基金，这是建立和维护商场品牌的基础保障，与商户约定宣传推广基金使用规定，实现每年不低于200万的商场宣传投入。4、确立“培育市场、巩固市场、拓展市场”三步走的经营方针。5
30、、制定“商场经营管理公约”，按约进行统一招商、统一开业、统一收银、统一宣传推广、 统一形象包装、统一协调经营种类。 二、招商策略1、招商原则 通过减、免等优惠措施保障主力商户的进驻 主力商户以大品牌为目标对象 严格执行产品功能规划，不符合功能定位的原则上不引进 限制同类商品、服务商家的入驻数量，避免同业恶性竞争2、 商户类别据上述功能规划和业种、业态分析选择经营对路的品牌商户或特色商家，具体类别不再赘述。3、 租金制定以投资回报率7计（14.35年收回成本）制定基本租金价格，根据引进商家经营面积的大小、租约时间的长短以及行业利润率在招商意向性谈判开展后根据实际情况再做进一步的必要调整。楼层面积
31、建筑面积售价建筑面积租金一层1459.0858000元/平方米12元/月/平方米二层2378.9928000元/平方米6元/月/平方米三层2379.6120000元/平方米4元/月/平方米4、 补充招商方式l 20%营业额提成代替租金l 50%经营利润分成代替租金l 812个月免租在商场经营初期，为培育市场、树立品牌，可根据特殊商家要求以上述两种方式之一建立经营合作关系，保证品牌商家入驻。三、经营策略1、经营原则 品牌经营、规模经营 规范经营、诚信经营 持久经营、持续服务 专业、系统化商品与服务 统一监督管理2、经营手段l 品牌商家竞标入场确保入住商家品质，符合商场经营定位，并可借机提升商场知
32、名度。l 限制同类商品、服务商家的入住数量确保入住商家的利益，避免恶性竞争，提升商场的经营档次。l 提供婚庆前期和后期的延伸服务前期是指在恋人阶段就提供个性化的商品和服务，引导消费人群在婚庆主题消费上的流入。后期是指新人婚后的孕婴服务，延续婚庆服务的消费热情。l 定期举办各类推广活动和促销活动在“情人节”“圣诞节”等节日适时推出娱乐、展示活动，加强商家与消费者的沟通和情感上的交流。在婚庆旺季，推出特色的优惠促销活动，以品质和价格吸引消费群体的涌入。l 不定期推出极具创意和个性化的综合性服务项目 推出商场品牌的大型婚典活动等与其他行业企业合作开展的综合性服务项目，如“丘比特婚典”。l 围绕商品与
33、服务形成六大经营特色全市唯一汇集日本、韩国、台湾、香港等国内外高档品牌婚纱、礼服的商场 全市唯一集中展示、销售国内外地特色婚礼用品的商场 全市唯一提供菜单式专业婚庆服务的场所 真正提供个性化婚庆仪式策划服务的场所真正帮助新人实现方便、快捷的一站式婚庆筹备全市唯一进行客户档案追踪服务的商家四、推广策略1、 新闻热点报道，制造轰动效应制造上海首家婚庆主题商场和婚庆服务中心开业的新闻热点，在上海、江浙各大媒体上进行短时期的集中报道，引起社会广泛关注和强烈兴趣。同时，在经营过程中不断挖掘项目自身新闻价值，充分制造事件、话题，通过新闻媒体的热点报道迅速树立商场品牌。2、 集中广告宣传，开展规模造势在电视
34、媒体，专业杂志，主流报纸及户外集中性发布商场广告，造成开业期的市场轰动效应。3、 活动聚集人气，持续市场热度利用商场的内外广场，在开业初期进行一系列婚纱秀等婚庆礼仪用品的展示推广活动。同时借助相关主题性节日进行PR活动，创造时尚流行，刺激销售。4、 立体媒介整合，长期强势宣传整合电视、报纸、广播、杂志、网络各媒体，通过与时尚栏目的结合，创建独特的婚庆专业传媒，全力打造传统、时尚、风情、永恒的商场品牌，专业、细致、人性、个性的服务品牌，CUPID S婚庆产品品牌，直至完成集商业、服务、文化传媒于一体的CUPIDS LIVING综合时尚生活品牌形象。 报纸媒体：在申江服务导报开辟有关婚庆文化和服务
35、专版。 专业杂志：与上海新娘等专业杂志合作，开辟专册，或结合消费服务手册的形式，推出商场自身的消费服务手册。 电视媒体：与相约星期六等生活时尚类节目合作，制作全新爱情、婚姻主题栏目。 广播媒体：与品牌音乐栏目合作，推出爱情主题音乐节目。 网络媒体：随着互联网的逐渐普及，网络成为品牌与消费者之间的一种新的沟通方式。建立丘比特国际婚庆广场商业网站，可为商场经营拓展营销渠道的延续性和深度，同时成为时尚品牌建设的有力杠杆。第五章 商业目标一、商场经营目标1、营业额目标实现商场年营业额达2.5 15个亿的五年连续增长：第一年，按全市年新婚人数的为目标消费群，按万元对平均消费水平计算，达.个亿。第二年，按
36、全市年新婚人数的和江浙地区年新婚人数的1为目标消费群，按万元对平均消费水平计算，达.5个亿。第三年，按全市年新婚人数的和江浙地区年新婚人数的2为目标消费群，按万元对平均消费水平计算，达8.5个亿。第四年，按全市年新婚人数的20和江浙地区年新婚人数的5为目标消费群，按万元对平均消费水平计算，达12.5个亿。第五年，按全市年新婚人数的25和江浙地区年新婚人数的5为目标消费群，按万元对平均消费水平计算，达15个亿。2、经营毛利粗算(以第一年为例)日租金价格1F2F3F（元/日）1264出租率100%90%80%70%60%50%37.9%年出租收入（万元）1507135612061055904754
37、571招商成本（月租1.5倍）1881701511321139471招商广告（万元）100100100100100100100办公费（万元）150150150150150150150经营广告（万元）250250250250250250250毛利（万元）8196865554232911600二、整体商业目标第一年，整合现有婚庆产业链中的各种经营业态与品种，树立全国第一家超大规模婚庆主题商业航母与专业性、整合型的婚庆服务中心；第二年，逐步创立独有的婚庆专业整合型媒体，为商场品牌输出及探索连锁经营模式建立奠定舆论基础；第三年，逐步实现商场品牌输出，与相关生产实体合作进行婚庆消费品生产、销售，推出自身婚庆产品品牌；第四年，在以上基础上全力拓展婚庆主题商场与服务中心的外地连锁经营模式；第五年，在以上商业目标基本达成基础上，构建“集商业、服务、文化传媒于一体的CUPIDS LIVING综合时尚生活品牌”的最终理想。（完）23