北京大红门、住宅商业、金融、托幼建设项目可行性报告.doc

《北京大红门、住宅商业、金融、托幼建设项目可行性报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京大红门、住宅商业、金融、托幼建设项目可行性报告.doc（78页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司I 目录目录 第一章 总论 1 一、项目概况 .1 二、承建企业情况 .2 三、报告的主要内容 .3 四、技术经济指标 .4 五、报告编制依据 .5 第二章 项目建设背景及必要性 .6 一、项目建设背景 .6 二、项目建设必要性 .8 第三章 市场分析 10 一、全国房地产市场状况分析 10 二、北京市房地产发展现状及预测 11 三、本项目的区位优势 17 四、本项目市场分析 19 第四章 场址的建设条件 .23 一、地理位置与用地范围 23 二、场址现状 23 三、场址条件 23 第五章 规划建设方案 .26 一、基本原

2、则 26 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司II 二、规划设计依据 26 三、规划设计指导思想 27 四、规划用地范围及指标 27 五、建筑设计方案 28 六、公用工程方案 33 第六章 环境保护和消防 39 一、环境保护 39 二、消防 39 第七章 建筑节能与节水 40 第八章 建设单位组织机构及定员 .41 一、建设单位组织机构 41 二、劳动定员及人员招聘 41 三、组织结构图 42 第九章 建设实施进度 43 一、项目实施进度安排 43 二、项目进度横道图 43 第十章 项目招标组织 .44 一、项目设计招标 44 二、其他招标事项 44 第十一

3、章 投资估算和资金筹措 .45 一、投资估算 45 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司III 二、投资估算说明 47 三、资金投入计划 49 四、资金筹措 50 第十二章 经济效益分析 51 一、分析测算说明 51 二、财务测算 52 三、财务分析 53 第十三章 结论与建议 .55 一、结论 55 二、问题及建议 55 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司IV 附表：附表： 附表 1： 投资计划和资金筹措表 附表 2： 收入、税金及附加估算表 附表 3： 总成本费用估算表 附表 4： 折旧费用估算表 附表 5： 无形及

4、递延资产摊销估算表 附表 6： 损益表 附表 7： 现金流量表 附表 8： 资金来源与运用表 附表 9： 资产负债表 附图：附图： 附图 1：项目位置示意图 附图 2：项目总平面图 附图 3：住宅标准层 附件：附件： 附件 1：企业法人营业执照 附件 2：规划意见书 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司1 第一章第一章 总论总论 一、项目概况一、项目概况 （一）项目名称（一）项目名称 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目 （二）开发企业（二）开发企业 北京惠东房地产开发有限公司 （三）项目位置及总占地（三）项目位置及总占地 本项目位于北京市丰台区大红门西路 2

5、6 号。四至为：东至马家堡东路；西 临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。 项目规划总用地面积 79218 平方米，其中代征道路用地 12734 平方米，代 征绿化用地面积 6000 平方米，总建设用地面积为 60484 平方米，其中住宅用地 面积为 41000 平方米、商业金融用地面积为 16484 平方米、托幼用地面积为 3000 平方米。总建筑面积为 210117 平方米。 （四）建设内容和规模（四）建设内容和规模 本项目建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。 住宅建筑面积 130074 平方米，地上 13-18 层，建筑面积 10250

6、0 平方米，其中 6640 平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和 部分配套用房，建筑面积 27574 平方米；地上、地下停车位共计 1115 位。 商业金融楼总建筑面积为 77643 平方米,地上 5-14 层，建筑面积为 49500 平方米；地下 3 层，其中地下一层为 6000 平方米的商场、地下二、三层主要布 置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为 28143 平方米；地上、地下 停车位共计 478 位。 托儿所建筑面积为 2400 平方米。 本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中

7、招国发工程项目管理有限公司2 全部委托专业公司出租经营。 （五）项目进度（五）项目进度 本项目拟于 2007 年 08 月开始进行项目的前期准备、勘探设计和工程招标 等工作，拟于 2007 年 12 月开始正式进行工程建设，于 2009 年 10 月之前完成 全部的工程建设，共 26 个月。住宅楼拟由 2008 年 04 月开始销售，商业金融用 房拟于 2009 年 11 月开始出租。 （六）总投资估算及资金筹措（六）总投资估算及资金筹措 本项目总投资估算为 152225.1 万元,其中工程费 66525.7 万元，工程建设 其他费用 81328.4 万元（其中土地取得费 75005.0 万元

8、） ，不可预见费 4370.9 万元。 其中 78753.2 万元拟由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总 投资的 51.73%，住宅销售回款 73471.9 万元用于本项目建设，占项目总投资的 48.27%。 二、承建企业情况二、承建企业情况 （一）基本情况（一）基本情况 项目单位：北京惠东房地产开发有限公司北京惠东房地产开发有限公司 法定代表人：田振清 住所：北京市海淀区知春路 76 号翠宫饭店写字楼十二层 C-1 注册资本：人民币 3000 万元 单位性质：有限责任公司 经营范围：房地产开发，法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营。 北京惠东房地产开发有限公司是经过北京市工商

9、局行政管理局注册，于 2004 年 05 月成立的综合性开发企业。该公司是北京市基础设施投资有限公司 下属全资子公司，主要从事房地产开发经营等。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司3 （二）人员情况（二）人员情况 北京惠东房地产开发有限公司现拥有职工 28 名，本科以上学历 15 人，占 现有人数的 54%；中级以上职称 12 人，占现有人数的 43%。 （三）项目负责人介绍（三）项目负责人介绍 杨兆林，男，1970 年 11 月；汉族，中共党员；1992 年 7 月毕业于河北省 煤炭建筑工程学院建筑学专业（大学本科） 。 1992 年 8 月-1997

10、年 12 月：北京炼焦化学厂设计所、林产工业设计研究院 设计部（建筑设计师） ； 1997 年 12 月-2001 年 1 月：北京嘉奥房地产开发有限公司香港嘉里集团 （写字楼项目副总指挥） ； 2001 年 1 月-2001 年 9 月：中实集团中实恒业房地产开发有限公司（前期 开发部经理） ； 2001 年 9 月-2002 年 9 月：北京太合日盛房地产公司（规划部经理、工程 部经理、销售部经理、 “时代庄园”项目总指挥） ； 2002 年 9 月-2003 年 1 月：北京新恒基房地产集团（北营房项目总经理） ； 2003 年 1 月-2006 年 8 月：北京北化房地产开发有限公司（

11、市场开发总监、 “CBD”东都项目总策划） ； 2006 年 8 月-2007 年 1 月：北京市基础设施投资有限公司（资源开发部副 经理） ； 2007 年 1 月至今：北京惠东房地产开发有限公司（总经理） 。 杨兆林从事房地产行业十多年，主要负责房地产开发建设的管理工作，曾 主持过北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京国宾花园和时代庄园等多个项 目的规划设计、项目策划、工程管理和市场营销等工作。主持过 CBD 东都的开 发，包括项目前期准备、产品规划定位、合作及招商谈判、项目策划、市场营 销推广等多个环节的工作。2005 年荣获万房网北京十大精英操盘手的称号。 三、报告的主要内容三、报告的主

12、要内容 本报告研究的主要内容有：项目建设的背景和必要性、市场需求分析、商 业金融楼和住宅楼建设方案，投资估算、财务分析及资金筹措等。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司4 四、技术经济指标四、技术经济指标 表表 1-11-1 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 序号项目单位指标备注 1 总用地面积 平方米 79218.0 建设用地面积 平方米 60484.0 代征道路用地面积 平方米 12734.0 代征绿化用地面积 平方米 6000.0 2 建设用地面积 平方米 60484.0 道路用地面积 平方米 7459.2 绿化用地面积 平方米 19460.

13、0 2 总建筑面积 平方米 210117.0 2.1 地上建筑面积 平方米 154400.0 住宅用房地上建筑面积 平方米 102500.0 含底商建筑面积 6640 平方米 商业用房地上建筑面积 平方米 49500.0 托儿所地上建筑面积 平方米 2400.0 2.2 地下建筑面积 平方米 55717.0 住宅用房地下建筑面积 平方米 27574.0 商业用房地下建筑面积 平方米 28143.0 3 容积率 住宅用地容积率 2.5 商业用房容积率 3.0 托儿所容积率 0.8 4 绿化率 % 32.17 5 住宅户数 户 1115.0 6 机动车停车泊位数 位 1593.0 住宅用房 位 1

14、115.0 其中地上停车位 446 位,地下停车位 669 位 商业用房 位 478.0 其中地上停车位 153 位,地下停车位 325 位 7 层数 住宅用房层数 层 13-18 商业用房层数 层 5-14 8 建设周期 月 26.0 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司5 9 项目总投资 万元 152225.1 工程费 万元 66525.7 工程建设其他费 万元 81328.4 其中土地取得费 75005.0 万元 不可预见费 万元 4370.9 10 每平方米建筑面积工程投资 住宅用房 元/平方米 2640.8 商业用房 元/平方米 3542.5 11

15、 项目总投资 万元 152225.1 自有资金 万元 78753.2 销售回款 万元 73471.9 12 销售费率 % 4 13 营业税率 % 5 14 城市维护建设税 % 7 15 教育费附加 % 3 16 所得税率 % 25 17 盈余公积金公益金 % 15 18 税后年均利润 11571.7 20 财务基准收益率 % 12 21 全部投资财务净现值 万元 3603.5 22 全部投资财务内部收益率 % 13.0 23 投资回收期 年 7.84 五、报告编制依据五、报告编制依据 1北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2007）第 0006 号； 2北京市规划委员会“规划意见书” （

16、2006 规意选字 0171 号） ； 3. 北京北旅汽车制造有限公司住宅、商业金融、托幼建设项目用地企业搬 迁补偿协议； 4项目法人单位提供的其它相关资料。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司6 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一、项目建设背景一、项目建设背景 房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足 轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规 范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和 市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转

17、 变。 近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活 水平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，北京市 房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、 房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。 本项目位于北京市丰台区大红门西路，由北京惠东房地产开发有限公司投 资开发建设。 项目用地原为北京市北旅汽车制造有限公司的国有划拨工业用地。2006 年 10 月经北京市土地整理储备中心整理上市，进入土地二级开发市场。北京市基 础设施投资有限公司通过招投标中标，获得本项目的独立投资、建设和经营使 用权。北京惠东房地产开发有限公司是北京市基础

18、设施投资有限公司下属的全 资子公司，主要承担地铁沿线的资源开发、共享和综合利用。 本项目位于北京南城三、四环之间，中轴路西侧。项目南侧和石榴庄路北 侧多为原有六层以下的居民楼；东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商 店；在项目所在地周边还有远洋自然、西马金润家园、星河城等 2005 年以后开 发的多个住宅小区。同时即将建设的地铁十一号线和地铁十号线将形成北京三、 四环之间的又一条环绕北京城的地铁闭环交通线路，使这一地区的交通更加迅 捷。从本项目所在地 15 分钟即可到达木樨园商圈、草桥大型生活区和洋桥生活 区域；本项目距天安门 10 公里左右、距北京西站和首都机场约 10 公里和 45 公

19、里，与陶然亭公园和天坛公园均在 5 公里范围内。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司7 项目位置图 依据咨询方案和初步调查，市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄 路 项目用地现状 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司8 2006 年 12 月，根据北京市国土资源局中标通知书要求，北京市基础 设施投资有限公司（后变更为北京惠东房地产开发有限公司）与北京市国土资 源局、北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同 （京 地出【合】字（2007）第 0006 号）和北京北旅汽车制造有限公司住宅、 商业金融、托

20、幼建设项目用地企业搬迁补偿协议 ，此后即着手进行本项目的建 设开发工作。 二、项目建设必要性二、项目建设必要性 （一）改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程（一）改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程 城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设 中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的 基础性工作，它必须与经济建设相互协调。北京是我国政治、文化的枢纽，更 应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建 设。本项目所在的北京南部地区，是目前北京市城市建设和政策导向的重点开 发区域，随着本项目和周边规模社区的陆续建成，

21、将进一步加快城南地区的发 展步伐和提升区域环境质量。 另一方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济的不断 发展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地、节约用地是城市发展的重 要原则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使 用效率，为人们提供宜居型社区。 所以本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整 体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长 的物质和文化生活需要是非常必要。 （二）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件（二）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件 推动目前房地产行

22、业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲， 住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房 升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济 多年积累的成果带来的住房升级换代 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司9 需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。从上世纪末开始，北京市居 民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场 越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和 房价等成为群众选择房产的主要因素。 交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目所在地西距

23、地铁马家堡西 路站 500 米，北依地铁十一号线的马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居 凉水河西，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的 有利条件。 居住环境也是购房者考虑的重要因素。随着北京市政府对南城开发建设的 战略部署进一步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，到 2005 年 末，丰台区常住人口 156.8 万人，而在本区域大型居住板块常住人口已达 30 万 人以上，区域住宅总量已突破 800 万平方米，还吸引了大量外来流动人口，已 初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这 一区域的市场认知度正在逐步提升。 旺盛的消费需求。本项

24、目周边 1 公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐 全，购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来 更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司10 第三章第三章 市场分析市场分析 一、全国房地产市场状况分析一、全国房地产市场状况分析 从 2006 年初到 2007 年一季度，全国房地产开发景气指数趋势如图 3-1 所 示。2007 年 3 月份， “国房景气指数”为 101.22，比 2 月份下降 0.56 点，同比 下降 0.24 点。 图 3-1 全国房地产开发景气指数趋势图 房地产开

25、发投资分类指数为 101.47，比 2 月份上升 0.03 点，同比下降 0.16 点。一季度，全国完成房地产开发投资 3544 亿元，同比增长 26.9%。完成 商品住宅投资 2462 亿元，增长 30.4%。其中，经济适用住房投资 88 亿元，增 长 41.6%。 资金来源分类指数为 99.92，比 2 月份下降 0.28 点，同比下降 3.58 点。 一季度，全国房地产开发企业到位资金 7125 亿元，同比增长 26.3%。其中，国 内贷款 1761 亿元，增长 20.9%；企业自筹资金 2495 亿元，增长 23.2%；利用外 资 131 亿元，增长 1.54 倍。 土地开发面积分类指

26、数为 91.42，比 2 月份下降 1.67 点，同比下降 12.61 点。一季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积 5306 万平方米，同比增长 0.4%。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司11 房屋施工面积分类指数为 104.08，比 2 月份上升 0.58 点，同比下降 1.30 点。一季度，房屋施工面积 12.44 亿平方米，同比增长 20.7%。其中，住宅施 工面积 9.63 亿平方米，增长 21.4%；办公楼施工面积 5196 万平方米，增长 16.3%；商业营业用房施工面积 1.42 亿平方米，增长 11.9%。 商品房空置面积分类指数为

27、 103.54，比 2 月份下降 1.11 点，同比上升 9.73 点。截止到 3 月底，全国商品房空置面积为 12617 万平方米，同比增长 2.7%。其中，空置商品住宅 6900 万平方米，下降 1.2%。 二、北京市房地产发展现状及预测二、北京市房地产发展现状及预测 （一）土地供应计划（一）土地供应计划 2007 年，在土地供应的空间分布上，北京市将继续贯彻落实城市总体规划、 土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心 城、新城、小城镇和新农村的协调发展。土地供应计划指标城八区适当向朝阳、 海淀、丰台倾斜，远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。 基础设施用地，

28、除了确保奥运、铁路、公路等重大建设项目外，还将优先 支持望京、天通苑、回龙观等城市交通“疏堵工程” 、新城基础设施建设等项目。 工矿仓储用地，除了确保现有高新产业园区用地外，还将优先支持自主创新企 业、高新技术产业、都市型现代农业循环经济类项目用地，严禁高能耗、高物 耗、高污染、低附加值的产业项目。科教文卫体和行政办公用地，除了确保奥 运、中央及驻京部队、市属重点项目外，还将优先支持文化创意产业、新城公 共设施建设用地。 住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型 住宅，继续贯彻建筑面积小于 90 平方米的住房面积不得少于 70%的规定，限制 高档住宅，禁止高档别墅建设。

29、商服用地方面，将优先支持发展现代服务业用 地，支持社区便民市场等建设，禁止供应高尔夫及练习场、滑雪场用地。 （二）目前北京房地产发展状况（二）目前北京房地产发展状况 2006 年国家陆续出台了一系列宏观调控政策，如提高贷款利率、 “限制外 资炒房、征收二手房转让所得税、征收土地增值税、调整住房供应结构等，对 北京房地产发展产生了一定影响。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司12 2006 年度，北京市房地产开发：商品房施工面积 10483.5 万平方米，比 05 年下 降 2.5%；其中商品住宅 6311.3 万平方米，下降 13.3%。商品房竣工面积 3

30、193.9 万平方米，下降 15.3%；其中商品住宅 2193.3 万平方米，下降 22.8%。全市商 品房销售面积（含现房和期房）2607.6 万平方米，其中商品住宅 2205 万平方米； 商品房销售额（含现房和期房）2159 亿元，其中商品住宅 1626.3 亿元。商品房 空置面积 1039.7 万平方米，比 2005 年末减少 334.5 万平方米；其中商品住宅空 置 494.1 万平方米，减少 305.6 万平方米。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司13 北京市房地产开发投资在经济、社会较快发展的推动下，保持高速增长态 势。2001 年至 200

31、6 年累计完成投资额 7693.9 亿元；2006 年房屋施工面积达到 14069.2 万平方米，比 2001 年增长 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司14 1.7 倍；2001 年至 2006 年房屋竣工面积累计 21972.6 万平方米，六年间平均每 年竣工房屋 3662.1 万平方米。 北京市房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立起来的， 经历了一个从小到大、从慢到快的发展过程。2001 年至 2006 年北京市处于营 业状态的房地产开发企业个数逐年增加，2001 年仅为 1005 家，到 2006 年，已 达到了 2958 家。 2

32、007 年一季度，土地开发景气指数、完成投资景气指数、新开工情况景气 指数、房屋竣工景气指数、商品房预售景气指数和商品房销售景气指数均处于 不景气区间。但是，由于空置面积销售情况较好，以及企业盈利状况的好转， 对稳定房地产业景气水平起到支撑作用。2007 年一季度，空置商品房景气指数 比 2006 年第四季度提升 5.7 点。盈利景气指数达到 115.9，比上年四季度提升 18.6 点，房地产景气指数始终保持着平稳运行的态势。 （三）居民消费水平状况（三）居民消费水平状况 随着国家的不断发展，全国居民整体消费水平得到了较大的提高。根据国 家统计局公布的数字，2006 年，全国居民消费价格比 2

33、005 年上涨 1.5%，其中 用于居住的消费增长为 4.7%,位居首位。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司15 （四）北京市房地产需求预测（四）北京市房地产需求预测 过去的 2006 年，北京市商品房销售价格持续上涨，与 2005 年相比房地产 价格指数如表 3-1 所示。 表 3-1房地产价格指数 指 标2006 年2005 年 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司16 房屋销售价格指数 108.8106.9 商品房 108.6106.6 其中：住宅 109.6107.1 其中：普通住宅 111.2108.2 高档

34、住宅 106.5106.3 二手房 109.8109.4 其中：住宅 109.8109.7 房屋租赁价格指数 102.9102.4 其中：住宅 104.4103.1 土地交易价格指数 105.2103.8 2007 年，在国家加大宏观调控力度和加快奥运建设的影响下，北京经济实 现了平稳开局，企业生产经营状况稳定，市场需求活跃。近两年内，北京市房 地产需求预计将继续保持旺盛，其原因有几个： 一是拆迁带来的被动需求。 二是投资性需求日益膨胀，国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、 教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深 存担忧；而食品、医疗、教育等费用大幅上涨以及

35、即将进行的电煤水气等资源 产品的价格改革，无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房 地产作为重要的保值增值手段。据麦肯锡 2005 年一项社会调查结果看，超过一 半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。 三是人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的另一个主要因素。 因为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些 国际资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收 益。 另一方面，在北京还有很多独特的消费群体，使得对北京房地产的需求非 常旺盛。 第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政 治中心，中共中央

36、、国务院、全国人大、全国政协、中央军委、全国性社团群 组织以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机构，总体上看官 员阶层庞大。由于行政级别、职称、学历等方面的原因，这部分人的收入水平 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司17 比较高，住房消费力也比较强。 第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。几乎每个省、市级地方政 府都在北京设了办事处，有的县、乡也有办事处，购置房产设置办事处很普遍。 不仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事 处。他们不光需要办公用房，还需要住宅，而且往往只讲区位，不管价位。 第三，北京拥有规模庞大

37、的涉外机构。各个国家的大使馆都设在北京，许 多国际机构，如亚洲开发银行、福利基金会等都在北京设立了办事处，一些跨 国公司将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。另外北京还有许多合资企 业。这些涉外机构也需要办公用房、公寓等，而且由于国家形象、收入水平、 消费习惯等原因，他们在面积、档次方面的要求也是比较高的。 第四，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。从 IT 精英到金 融高管；这些人教育背景好、学历层次高、收入高，预期好，住房消费力是极 强的。 第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。北京的高校多、 研究机构多，而且多是著名的教学科研单位，其中的教学科研人员不但工资收

38、入高，而且科研经费充足，可用于自己支配的费用数额巨大。 第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。不仅如此，许多外 地文化界、演艺界人士也常年滞留北京，购房购车。他们的收入水平和消费水 平都很高。 此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔一住。还有一些条件好的退休 人员，因为北京的医疗水平高，也来到北京定居。 以上都对北京的房地产需求产生巨大影响，这也是北京作为首都与全国各 地房地产需求市场的显著区别。 三、本项目的区位优势三、本项目的区位优势 “大红门住宅、商业金融、托幼建设项目”作为地下与地上、轨道与公路、 空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，为了更合理、高效、节能和环 保的建设

39、本项目，即更优质的利用地铁站点和周边的土地资源、提高社会服务 附加值，积极有效地进行探索城市轨道交通与城市建设综合体的无缝连接及业 态的升级、创新尝试。本项目规划区内，含四个不同的规划内容包括：居住、 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司18 托幼、商业金融和街心绿地。项目地上总建筑面积约 16 万平方米，地下建筑面 积将根据与地铁车站无缝连接及满足项目配套需要来确定。 本项目区位的轨道交通优势主要体现在： 地铁四号线、十一号线与本区域及本地块的关系如下图所示： 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司19 建设中的地铁四号线

40、，有效的联系了北京南城与北城，规划中的地铁十一 号线，东西横贯南城。通过这些轨道交通设施，使南城与北京的经济核心， CBD 地区和中关村地区，紧密地联系起来。如此便利的交通条件，极大地提升 了城南的总体价值。通过沿线周边的地产开发带来地铁的稳定客流，南城的整 体房地产品质也将有质的提升。 本地块西距地铁四号线马家堡西路站 500 米，北依地铁十一号线的马家堡 东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，地理位置优越，交通便利，轨 道交通与房地产开发在此形成了完美的结合。 地铁、地下空间、客流、区域商业、宜居型社区，各种梦想、各种理念， 都在此得到完美的体现。但这些优势需要通过开发企业的认知与重视

41、在项目的 整体规划和开发建设过程中逐步实现。 本项目区位的景观规划和利用如下图所示： 项目用地北侧为城市绿地及马草河,为区域内为数不多的拥有城市景观的用 地。项目用地内规划城市绿地与北侧绿地相呼应,形成完整景观体系。 除此以外，项目周边交通便利，居住环境优良，地铁、轻轨、多路公交线 路和高速经过项目周边。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司20 四、本项目市场分析四、本项目市场分析 （一）区域环境分析（一）区域环境分析 北京东、西、北部区域房地产市场开发较早，且五环以内有效供应已显不 足，开发商和购房者目光逐渐转向南城区域。目前，南城区域仍以中端项目为 主

42、流。近年随着整体区域价值的提升，销售价格不断攀升，该区域也出现了较 多中高档产品并获得广泛市场认可度。 城市建设和政策导向引起开发重点南移，城市道路交通网络体系特别是轨 道交通的规划建设为各区域间价值流动提供通道，使得南城区域功能不断得到 加强。截至 2005 年底，丰台区常住人口达到 156.8 万人，本区域大型居住板块 提供 30 万常住人口，消费潜力惊人。 交通方便，使得周边商品房和办公楼市场需求相当旺盛。目前，本区域已 售和在售项目约 30 个，围绕在本项目周围已形成 800 万平米住宅总量。与此同 时，随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进一步加快，南北京的复兴和 扩张已成为不可逆

43、转的趋势，住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业 市场潜力。 （二）土地供应（二）土地供应 在北京未来几年内的潜在住宅类用地供应量中，南城将占有很大比例。但 在目前市场条件下，其中大部分拆迁难度相对较大，土地价格相对较高。本项 目通过招投标中标已取得土地使用权，项目用地现状为拆迁后的平整土地，为 本项目的开工建设奠定了基础。 （三）生活配套设施情况（三）生活配套设施情况 项目周边 1 公里的范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，项目隔马家堡 东路东侧为万客隆超市，购物与餐饮氛围已逐渐开始形成。 （四）周边住宅类楼盘分析（四）周边住宅类楼盘分析 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招

44、国发工程项目管理有限公司21 通过对本地块周边典型楼盘进行分析，发现其共同的特点是：价格上扬迅 速，销售周期较短。2004 年至 2006 年 10 月底，本区域居住类楼盘的平均年涨 幅超过了 20%。具体情况如下： 2004 年以前，本区域开盘项目有怡然家园、城南嘉园（一期） 、晨新园、 康缘居等 10 多个楼盘，主要价位集中在 4500 元以下。2005 年随着北京市城市 开发的重点开始向南城转移、地铁四号线的修建、市政道路等基础设施的改善 以及北京市房价整体走高，本区域楼盘开始整体上涨。当时开盘的远洋自然、 飞亚小区、瑞丽江畔、城南嘉园（2 期）等楼盘售价集中在 5500 元/平米至 6

45、500 元/平米之间，其中地铁四号线石榴庄路站西侧的星河城更是依靠良好的设 计、齐全的配套与优越的位置，突破了 7000 元/平米的售价。 2006 年，随着北京市房价的持续走高，木樨园商圈的逐渐成型与地铁四号 线通车时间的临近，本区域吸引了大量本区域居民和外来经商、投资人士在此 置业、投资。2006 年年初开盘的远洋自然 2 期、瑞丽江畔尾盘、星河城 3 期、 枫南世嘉在经过半年的涨幅后，达到了 8000 元/平米的左右。其中星河城 3 期 的售价更是突破了 9000 元/平米。 远洋自然、西马金润家园等成规模社区的建成，及正在建设的地铁 4 号 线、规划中的地铁 11 号线和石榴庄路拓宽等

46、市政交通设施的实施，带动了整个 区域环境全方位的品质升级。本区域及从其他区域外来的购房者会对本区域楼 市形成强大的支持，使本区域房价的上升形成较大空间。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司22 另外一方面，本项目地下空间拟与地铁无缝接轨，使得本项目作为地上与 地下、轨道与公路、空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，成为本项 目主要的亮点之一。 （五）商业类楼盘分析（五）商业类楼盘分析 2006 年的市场需求非常旺盛，企业在北京继续积极扩张，2006 年第四季度 空置率同比下降 0.5 个百分点。2007 年全年预计将超过 100 万平米。 仲量联 行北

47、京研究部主管凯安娜表示：“由于许多企业扩张意愿强烈，我们本应看到 更多的吸纳量，但同时一些原本 2006 年 10 月份完工的项目将会延迟到次年 3 月。很多公司都选择入驻新建成的优质写字楼以迅速扩张自己的业务。2007 年 将有大批新项目完工，我们将看到吸纳量可能增长三倍。 ”由于一些写字楼项目 延迟了入驻时间，市场整体租金水平仍保持平稳。而一些顶级写字楼由于没有 剩余可租赁面积，因此其租金水平继续稳定在高位。受加入 WTO 后的金融改革 带动，银行金融业成为 2006 年吸纳办公物业最大的行业之一。 相对开发较早目前已较为成熟的住宅市场来讲，本区域商业地产起步较晚， 主要的商业业态还停留在

48、住宅配套底商的阶段，属于住宅、商业金融和托儿所 综合配套建设，各楼盘的商业配套基本上为面对本楼盘需求群体。到目前为止， 马家堡住宅板块缺乏综合性商业消费中心，且区域商业特色性不够强。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司23 （六）风险分析（六）风险分析 成本风险：由于土地成本已超过项目综合成本的 40%以上，所以本项目必 须严格控制建设成本、管理成本及销售费用，但建设成本与产品品质和售价相 关联、销售费用又与市场实现和回款直接相关，因此成本是项目成败的重要因 素。 价格风险：本项目区域内有双限房、经济适用房及多个中档项目，还有近 十万平方米的商业面积，所以

49、各个方面的竞争都非常激烈，价格竞争首当其冲， 虽然产品差异使价格高低可以有所不同，但房价始终还是购房人最注重的事情。 目前市场最大的风险依然来自于政策调控，但从美联储的研究结果看，全 球 18 个主要工业化国家经验表明：即使 GDP 出现一定的波动，实际房价受到的 影响有限；而且政府对房地产市场进行严厉调控只会在两种情况下出现：房地 产市场的发展严重影响到实际产出或者金融安全。因此从近期的房地产发展态 势上看，政策调控风险对本项目影响不大。 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告 中招国发工程项目管理有限公司24 第四章第四章 场址的建设条件场址的建设条件 一、地理位置与用地范围一、地理位置与用地范围 本项目位于北京市丰台区大红门西路 26 号。四至为：东至马家堡东路；西 临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。 二、场址现状二、场址现状 项目用地红线内已完成“三通一平” ，北侧并排有一处配电室（施工用电预 留）和一座需要保留的锅炉房（用于周边小区供暖） ，南侧红线上原围墙待拆， 用地内还有少数树木，约 250 棵，多数胸径在 30 公分以下。 三、场址条件三、场址条件 （一）自然环境条件（一）自然环境条件 1 1地形