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7、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 目目 录录 前前言言 第第一一部部分分 市市场场可可行行性性研研究究. .3 3 一一. .房房地地场场市市场场总总体体分分析析. .3 3 （一一）经经济济条条件件、社社会会因因素素分分析析. .6 6 （二二）交交通通及及基基础础设设施施状状况况分分析析. .1 11 1 二二. .供供应应市市场场细细分分状状况况市市场场调调查查与与分分析析. .1 13 3 三三. .项项目目市市场场可可行行性性的的基基本本结结论论. .2 29 9 四四. .产产品品、价价格格定定位位. .3 31 1 第第二二部部分分 规规划划
8、及及建建设设实实施施可可行行性性研研究究. .3 34 4 一一. .项项目目设设计计方方案案 . .3 34 4 （一一）规规划划设设计计理理念念和和主主要要思思路路. .3 34 4 （二二）道道路路交交通通系系统统设设计计. .3 37 7 （三三）景景观观绿绿化化系系统统设设计计. .3 38 8 （四四）技技术术经经济济指指标标. .3 39 9 （一一）建建设设工工程程主主要要内内容容. .4 40 0 （二二）项项目目开开发发实实施施步步骤骤. .4 41 1 第第三三部部分分 财财务务可可行行性性分分析析. .4 43 3 一一总总投投资资费费用用测测算算（参参见见表表二二 ）
9、 . .4 43 3 二二资资金金使使用用 . .4 44 4 三三营营业业收收入入测测算算. .4 44 4 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoi
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15、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 四四经经济济效效益益分分析析. .4 45 5 五五. . 敏敏感感性性分分析析 . .4 45 5 前前 言言 一一、可可行行性性研研究究项项目目基基本本情情况况概概述述 北北京京市市北北京京站站西西街街三三角角地地南南区区危危改改项项目目（以以下下简简称称本本项项目目）位位 于于北北京京站站西西街街三三角角地地，北北至至三三源源胡胡同同，南南至至站站西西街街路路中中线线及及丁丁香香小小 学学北北侧侧延延长长线
16、线，东东至至镇镇江江胡胡同同，西西至至崇崇文文门门内内大大街街。（具具体体见见附附件件： 北北京京站站西西街街危危改改图图）, ,项项目目总总占占地地面面积积约约1 12 2. .3 39 9公公顷顷 。规规划划建建设设 成成为为集集商商业业、娱娱乐乐、金金融融业业、写写字字楼楼和和公公寓寓的的大大型型建建筑筑综综合合体体项项目目。 该该项项目目已已被被北北京京市市政政府府列列为为2 20 00 03 3年年要要为为人人民民办办的的 6 60 0件件实实事事的的重重 点点危危改改项项目目，并并得得到到了了北北京京市市东东城城区区政政府府、北北京京市市政政府府有有关关部部门门的的 高高度度重重视
17、视和和关关注注。 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.ParagraphFor
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23、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 第第一一部部分分 市市场场可可行行性性研研究究 一一、房房地地产产市市场场总总体体分分析析 1 1、北北京京市市房房地地产产市市场场发发展展背背景景 北北京京的的房房地地产产市市场场从从9 97 7年年至至今今，已已连连续续 5 5年年保保持持较较高高的的速速度度 增增长长，这这得得以以于于中中国国已已连连续续十十几几年年的的经经济济快快速速发发展展，同同时时首首都都北北京京 作作为为中中国国的的政政治治、经经济济和和文文化化中中心心自自然然成成为为房房地地产产投投资资商商关关注注的的焦焦 点点地地区区，
24、特特别别是是加加入入W WT TO O和和北北京京审审奥奥成成功功，在在2 20 00 02 2年年- -2 20 00 03 3年年已已 集集中中吸吸引引了了大大量量的的国国外外和和国国内内其其他他地地区区的的投投资资来来到到北北京京，促促使使北北京京 的的房房地地产产市市场场进进入入一一个个空空前前繁繁荣荣的的时时期期。北北京京需需求求市市场场通通过过近近五五年年 的的结结构构调调整整，内内需需市市场场已已基基本本打打开开，个个人人购购房房成成为为需需求求市市场场的的主主流流； 外外地地投投资资北北京京的的购购房房人人群群逐逐年年快快速速增增长长；北北京京市市二二级级市市场场的的完完全全放
25、放 开开也也直直接接刺刺激激一一级级市市场场的的发发展展；银银行行对对个个人人购购房房按按揭揭逐逐渐渐规规范范并并已已 形形成成相相当当的的规规模模，外外国国金金融融机机构构抢抢滩滩北北京京市市场场，刺刺激激北北京京的的信信贷贷资资 金金的的流流动动，从从而而间间接接刺刺激激房房地地产产市市场场的的发发展展速速度度。 2 20 00 02 2年年至至 2 20 00 08 8年年，北北京京市市用用于于奥奥运运会会相相关关的的投投资资总总规规模模将将达达 2 28 80 00 0亿亿元元，其其中中，直直接接用用于于奥奥运运场场馆馆和和相相关关设设施施的的新新增增固固定定资资产产投投 资资约约 1
26、 13 34 49 9亿亿元元。 2 20 00 02 2年年至至 2 20 00 08 8年年，全全社社会会固固定定资资产产投投资资年年均均增增速速 将将提提高高 3 3个个百百分分点点，平平均均每每年年达达到到1 14 4% %，全全北北京京市市累累计计总总投投资资将将突突 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selec
27、tion.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacin
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32、ineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 破破1 18 80 00 00 0亿亿元元，投投资资率率保保持持在在5 50 0% %以以上上，这这为为北北京京经经济济的的高高速速增增长长 提提供供了了有有力力的的支支撑撑，为为房房地地产产投投资资的的持持续续扩扩大大奠奠定定了了基基础础。全全市
33、市房房 地地产产业业增增加加值值达达到到1 12 29 9. .8 8亿亿元元，比比上上年年增增长长1 16 6. .7 7% %，占占国国内内生生产产 总总值值的的比比重重达达到到 4 4. .1 1% %，提提高高 1 1个个百百分分点点。北北京京城城市市生生态态环环境境的的明明 显显改改善善，交交通通通通讯讯设设施施便便利利程程度度的的提提高高，城城市市功功能能的的进进一一步步现现代代化化 及及承承载载力力的的增增强强，都都将将提提升升北北京京对对国国内内外外商商业业、贸贸易易、旅旅游游等等各各方方 面面的的吸吸引引力力，从从而而带带动动写写字字楼楼、酒酒店店业业、商商品品住住宅宅及及文
34、文化化娱娱乐乐设设施施 的的房房地地产产投投资资。在在未未来来5 5年年内内，北北京京房房地地产产投投资资将将进进入入一一个个较较高高的的 增增长长期期，保保守守估估计计，将将比比正正常常水水平平提提高高3 30 0% %。在在总总体体形形势势利利好好的的 基基础础上上，北北京京的的房房地地产产形形势势导导向向呈呈现现以以下下几几种种新新的的特特点点： 2 2、商商品品房房建建设设将将持持续续成成为为开开发发热热点点 2 20 00 02 2年年商商品品住住宅宅投投资资占占全全市市投投资资的的比比重重首首次次突突破破9 90 0% %，达达到到 9 92 2. .5 5% %，比比上上年年提提
35、高高 4 4. .6 6个个百百分分点点。在在全全市市房房地地产产开开发发完完成成投投资资中中， 用用于于商商品品住住宅宅建建设设的的投投资资为为5 58 86 6. .7 7亿亿元元，增增长长 2 26 6. .4 4% %，高高出出全全社社 会会投投资资增增速速 7 7. .9 9个个百百分分点点，住住宅宅投投资资在在房房地地产产投投资资中中的的比比重重达达到到 5 59 9. .3 3% %；商商品品住住宅宅施施工工面面积积为为5 53 39 97 7. .6 6万万平平方方米米，比比上上年年增增长长 2 24 4. .1 1% %，占占全全市市住住宅宅施施工工面面积积的的比比重重达达到
36、到8 88 8. .7 7% %；商商品品住住宅宅竣竣工工 面面积积 1 19 92 26 6. .2 2万万平平方方米米，比比上上年年增增长长3 38 8. .2 2% %，占占全全市市住住宅宅竣竣工工总总面面 积积的的 8 88 8. .0 0% %，提提高高 1 10 0. .8 8个个百百分分点点。在在扩扩大大内内需需和和整整体体经经济济向向好好的的背背 景景下下，经经过过近近几几年年的的高高速速增增长长，正正在在进进入入稳稳健健发发展展阶阶段段。在在房房地地产产 建建设设规规模模不不断断扩扩大大，全全市市商商品品房房空空置置率率呈呈现现下下降降趋趋势势。截截止止到到去去年年 Sele
37、ction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.ParagraphFormat.LineSpaci
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39、cingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
40、aaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.Paragra
41、phFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Parag
42、raphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
43、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 底底，全全市市商商品品房房空空置置面面积积在在一一年年以以上上的的为为4 40 06 6. .3 3万万平平方方米米，其其中中 商商品品住住宅宅 3 32 23 3万万平平方方米米，分分别别增增长长2 20 0. .9 9% %和和1 14 4. .8 8% %，其其增增幅幅大大大大低低 于于同同期期商商品品房房竣竣工工面面积积增增长长速速度度。 3 3、政政策策导导向向 一一是是规规范范和和整整顿顿房房地地产产市市场场，加加强强住住宅宅建建设设计计划划管管理理，实实行行总总 量量控控制制，保保持持房房地地产产市市场场供供求求关关
44、系系相相对对平平衡衡，避避免免房房地地产产市市场场大大起起 大大落落和和对对土土地地环环境境资资源源的的过过度度开开发发； 二二是是房房地地产产市市场场结结构构调调整整，立立即即启启动动和和放放开开住住宅宅二二、三三级级市市场场， 鼓鼓励励有有房房户户通通过过出出售售其其原原住住房房并并购购买买新新商商品品房房改改善善住住房房条条件件，扩扩大大 和和解解决决危危改改拆拆迁迁和和低低收收入入居居民民住住房房来来源源； 三三是是严严格格控控制制高高档档房房地地产产开开发发规规模模，特特别别是是在在风风景景区区建建别别墅墅、 高高档档住住宅宅及及宾宾馆馆； 四四是是实实行行土土地地供供应应计计划划管
45、管理理，充充分分发发挥挥年年度度土土地地供供应应计计划划的的调调 控控作作用用，未未取取得得土土地地供供应应计计划划的的建建设设用用地地，不不得得进进入入土土地地市市场场交交易易。 4 4、北北京京的的危危房房改改造造、经经济济适适用用房房建建设设将将进进入入一一个个新新高高潮潮 建建设设用用地地，特特别别是是划划拨拨用用地地的的数数量量将将大大幅幅增增加加。预预计计2 20 00 02 2 年年至至 2 20 00 07 7年年，划划拨拨用用地地将将达达到到平平均均每每年年5 50 00 0公公顷顷 到到8 80 00 0公公顷顷 。其其 中中，危危改改用用地地 2 20 00 02 2年年
46、、 2 20 00 03 3年年均均为为 3 30 00 0公公顷顷 至至3 35 50 0公公顷顷 ，2 20 00 04 4年年 2 20 00 0公公顷顷 至至2 25 50 0公公顷顷 ，2 20 00 05 5年年1 10 00 0公公顷顷 至至1 15 50 0公公顷顷 ；经经济济适适用用房房划划 拨拨用用地地每每年年预预计计平平均均需需要要1 10 00 0公公顷顷 至至2 20 00 0公公顷顷 。交交通通、基基础础设设施施、 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphForm
47、at.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselec
48、tion.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Select