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1、2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下灵武“中房开元商业街”项目业态定位与招商策略预案 银川中房商贸物业服务有限公司二0一0年七月 目 录一、 从宏观角度分析灵武商业发展现状-02二、灵武市商业发展基本概况-04三、商户对区域市场和项目反馈-08四、灵武开元商业街直面的若干问题与思考-10五、项目核心定位与推广-13六、项目租金价格策略与定位-18七、项目招商策略与进度-19八、项目形象包装与推广-23一、从宏观角度分析灵武商业发展现状1、灵武是一个以“枣乡、绒都、唐城”为主题发展方向的县级城市，目前是西部“百强县”，以“旅”兴“商”缺乏先决条件，现代商旅业处于发育阶段。灵武市西依银川、南接吴
2、忠、北临青银高速，京藏高速公路横贯南北，307国道纵贯东西，距河东机场仅需20分钟，至银川只需40分钟，到吴忠不到20分钟。2009年，灵武城镇居民人均可支配收入13936元，农民人均纯收入5733元；全年全市实现社会消费零售总额6.94亿元；城镇消费4.4亿元；农村市场实现社会消费品零售额 2.54亿元；全年全市批发零售业实现零售额5.37亿元；全年住宿餐饮业实现零售额1.25亿元。灵武市尽管是旅游城市之一，旅游景点有水洞沟、兵沟、恐龙化石馆等，每年接待国内游客达数十万人次，但这些游客多数均没有滞留，在灵武游玩之后，大多会被旅行社带往其他城市，成为“过路客”。长期来，灵武相对旺盛的旅游业并未
3、带动城市现代商业的发展，拉动当地的市场消费，商业的发展相对处于疲软阶段。2、灵武是一个人口“流动性大”的县级城市，本地消费群的流向存在不固定因素。 灵武地区人口规模约23万，其中市区居民约5万。由于历史原因和地方经济的相对滞后，长期来，灵武的人口流动性很大，据初步统计，目前灵武市区人口每年外出打工的，其比例约占10；农村人口的流动性较城市更大，每年约占16左右。这些流动外出打工的人口主要分布在银川、吴忠等地区。加上灵武每年外来人口导入的极不平衡性，致使当地居民消费指数增长十分缓慢，成为制约商业发展的瓶颈。3、灵武距省会城市银川市近，长期来商业发展客观上形成一定的“依附性”和“制约性”。 灵武市
4、距银川市仅40公里，只有40分钟车程。因此，银川市繁荣的商业客观上对灵武城市商业的发展起到制约作用。而灵武市相对落后的商业布局和业态，长期来产生对银川市商业的“依附性”。此外，灵武当地的政府部门的公务员、企业主和私营业主等，也形成了到银川消费的习惯。另据抽样调查表明，灵武当地许多较高层次的消费群依靠发达的省际交通，甚至常常到西安、兰州来购物。这也是长期来灵武中高档商业业态难以形成气候的主要原因之一。4、灵武普遍存在的“小农经济”的消费意识和能力，不足以支撑当地中高档的商业业态。 灵武市的人口结构中农业人口占多数，约为70左右。其中市区人口中农转非的人口也占有相当比例。纵观灵武的整个消费市场，如
5、餐饮业、娱乐业和百货业等，其经营规模和档次等均较低。目前为止，几乎没有一定规模的百货商场。餐饮业除了寥寥无几的宾馆中档餐饮之外，也几乎没有中高档的酒家。居民消费指数尚处于初级阶段的水平。 因此，客观上审视，灵武目前普遍存在的低消费的意识，尚不足以支撑中高档，尤其是较大体量的商业项目。5、灵武相对滞后的商业，同时也为现代商业业态的发展带来了一定的空间和机遇。 然而，作为宁东能源化工基地之生活基地的灵武市，其优越的地理位置为灵武社会经济的发展提供了坚实的区位优势。2008年，灵武市奋力冲刺“西部百强县”，综合经济实力开始跃上新台阶。此外，灵武市结合产业调整和旧区改造，正在加快现代商业发展的步伐。随
6、着灵武城市发展规划的逐步推进，为城市现代商业发展带来了一定的空间和机遇。同时，随着城乡居民收入水平的逐步提高，消费结构也将逐步发生变化，这为灵武发展中高档商业业态逐步打下基础。二、灵武市商业发展基本概况（一）城市商业总体布局近几年，灵武市在房地产开发中加大商贸设施建设步伐，目前已建成各类商业街、商业广场、商贸市场等一批商业设施。【城市中心商业】 结合对老城区精品路段的改造，建成集文化、娱乐、购物、休闲为一体的唐城购物中心、东方银座、西湖步行街步行街、花雨湖滨广场等商业项目。这里主要集聚了服饰、饰品、运动、鞋帽、珠宝、婚纱、通讯、工艺品等品牌专卖店，以及部分茶艺、食品、特色餐饮、宾馆等业态。【市
7、级商业副中心】 以百货商场为主，主要商业设施有国巨百货、宏泰商场、新华购物中心、灵州商城等。【旅游文化商业点】 正在建设西湖公园、枣园公园、绒园等文化活动休闲区。【社区商业网点】 主要分布于市区老城和新建居民小区，由小型百货商店、日杂货店、超市、便利店、饮食服务网点、菜市场等商业项目。【专业市场网点】 主要分布于城市各个角落，由消费品综合市场、农副产品市场、工业消费品市场和生产资料市场等组成，基本满足于人民群众日常生活需要。主要有灵武商贸城（装饰装潢建材）等。（二）商业基本业态分析【服装服饰类】 目前灵武市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，约占1/4。服装服饰行业竞争激烈，从档次分析一
8、般以中低档服装为主，市场缺少中高档及高档服装系列，部分高端消费者宁愿开车到吴忠或银川购买。【餐饮类】 灵武市的饮食文化比较丰富，餐饮业所占比例约12，位居第2位。灵武市各街区的小酒楼，从午间至晚市生意较好，但没有较高档次的品牌餐饮店，服务档次也较低，由此可见灵武的餐饮业仍有相当的发展空间。【百货超市类】 灵武的百货、超市约占比例9，主要为消费者提供日常百货用品。超市以新百加盟超市为例，品种较为单一，虽然销售收入尚可,但未能构成消费热点，同时也与当地消费欲望比较保守的小农意识有关，必须加以引导。【其它购物类】 灵武市场的电器、电讯和电脑等产品约占比例9，当地信息化普及率虽然不高，但手机产品的销售
9、率相对较高。随着当地社会经济的进步，以及各类电器、电子产品的更新换代，这一消费领域具有一定的市场潜力。(苏宁电器全国第一家乡镇店拟入驻灵武唐城时尚广场)【休闲娱乐类】 灵武的休闲娱乐业处于发育阶段，缺少较高档次的休闲、娱乐项目，部分高端消费群常常驱车到银川市区消费，以此，今后几年，灵武的休闲、娱乐业发展空间较大。（三）灵武市商业现状分析1、商业模式仍停留在初级商业发展阶段受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，灵武有浓厚的小城镇特点。商业网点比较分散，没有商业经营概念，灵武的商业消费主要是解决生活的基本消费，属中低档消费层次。市民大件商品和品牌商品的消费倾向于外区域。2、城市商业框架雏形正逐步
10、确定（1）结合对老城区的改造，建成集文化、娱乐、购物、休闲为一体的唐城购物中心；同时对城市主要路段进行了全面的改造。（2）凸现商业和旅游亮点，实施精品工程。正在规划建设玉皇阁文化活动休闲区。已建成西湖公园、枣园等休闲旅游项目。3、城市商业经营模式有待优化灵武市以中兴路、富兴路、西平街是街铺经营的主要商业区，商业现状商业以临街商铺为主。灵武是典型的低租金市场。中高档消费极少，商铺普遍经营不旺，日渐衰微。在商铺租金水平普遍低下的情形下，经营者仍然不愿意进场经营。宏泰商场、新华购物中心的操作失败对当地商户的打击较大商铺不成规模，是灵武现有商铺的先天缺陷之一。商铺普遍规模过小，功能定位比较单一，不足以
11、形成综合的消费场所，因而难以保证商场的消费人流。4、缺乏具有品牌影响力的核心商户目前，城市商业缺乏有影响力的品牌商户，商场的租户组成和经营方式与街铺的散铺经营方式没有区别，不足以吸引消费人流，使得进驻的商铺难以维持经营。此外，缺乏统一的经营管理和合理的功能划分与统一招租，使得商户的档次和素质参差不齐，吸引的客户层面不同，也就难以形成共同兴旺的局面，造成业主或商家不断降低铺租，如此恶性循环，造成现时商场铺租低下仍无人经营的局面。5、城市商业业态单一和缺少档次目前，灵武市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，约25%。服装行业竞争相当激烈。从档次分析一般以中低档服装为主，中高档及高档服装系列较
12、少。灵武现时有一定消费能力的人群，为了满足自己的虚荣心，一般不在本地购买服装，感觉当地的服装品牌达不到他们的要求，宁愿到吴忠或银川去购买。其次，餐饮业态尽管居第二位，当地的饮食文化比较丰富。但纵观灵武市各街的酒楼，缺少特色或品牌餐饮店，由此可见灵武的食市仍有一定的空间。 此外，百货类、超市占9%。此类主要是为顾客提供日常用品。主要原因是当地居民的消费水平太低，构不成消费中心；当地小农意识比较浓厚，花钱欲望比较保守。6、商业经营规模存在同质化倾向灵武的商铺及商厦主要集中在人民广场以及其周边街道，目前人民广场现时商厦与街铺无论从经营模式还是租金水平来看，差别都不是很大，不能够体现各自的优势。一般都
13、是采用租赁形势，商厦租金水平基本都与所在街道平均租金持平，有的甚至还更低。基于灵武商业经营规模同质化，商业中心的概念尚未形成，停留在街铺的概念上，缺乏的是一个高素质的综合性商业中心，必须有效的加以引导。【小结】1、人口基数较少，且仍然处于外流趋势，没有充足的人口支撑日益庞大的消费市场保证充足的内部消费人口是基础；2、现有的商业状况很难吸引周边人进入市内消费，整体商业市场和消费能力有待培育吸引周边人口消费是必要的发展趋势；3、整个商业环境气氛不浓，仍处于街铺经营自然成市状态缺乏统一招商、规划等先进的商业运营理念；4、依然停留在传统的日常用品及普通购物阶段商业经营范围及业态急需升级和扩容；5、经营
14、档次、及租金水平较低，基本上中高档消费都处于外流趋势，形成恶性循环，无法提高经营者的兴趣。6、新近商业项目陆续上马，导致同质化的恶性竞争异常激烈，整合、规划迫在眉睫；三、商户对区域市场和项目反馈（一）、目标市场商户对灵武商业的总体反馈1、城市规模小，经济发展比较落后；2、人均收入较少，没有足够的消费能力支撑；一提到灵武，商户第一反映就是“穷”。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入远远低于吴忠、银川等其他城市。3、商品档次多以中低档为主；走遍灵武所有的商铺和商场，也找不到几个知名品牌购物店，连二三线产品都很难找。4、商业业态杂乱，缺乏统一的商业规划理念；5、租金虽低，但销售额更低；6、沿街商铺
15、空置率较高，在建商业规模过大；（二）、目标商户对灵武开元商业街的总体反馈1、地段好；2、在主力店新百超市、新百电器的带动下，或许将会有一定的人流量，但培育期较长，需观望、等待时机；3、品牌商户在县级城市开设店面有数量的限制，市场不能容纳过多的商铺，暂时不考虑；4、品牌商户在县级城市基本不考虑公司直营，主要通过在当地寻找加盟商来开展店铺的拓展；5、虽然租金较低，但是没有人流、没有营业额，贸然入驻依然会亏本；6、整个城市的商业发展与一些品牌定位不相匹配；7、距离灵武较近，没有必要投入过多的人力与物力来开专卖店，灵武已经形成了消费外流趋势；8、餐饮和娱乐业相对比较好经营；【小结】一个新商业项目的推出
16、到成功是需要相当长的市场认可的，在灵武市目前有如此多的商业项目的情况下，如何让消费者认可此项目是非常困难的。与此同时更为主要的是如何让商家认可灵武又是一大难题。商户是非常精明的，消费者可以引导，但商家却必须用实实在在的优惠和利益来打动。综合来讲，要给予商户充足的市场培育周期的认可度，才有可能消除商家“观望、等待、怀疑的心态”。四、灵武开元商业街直面的若干问题与思考（一）项目直面的若干问题1、如何提升商户对项目的认可度的问题。灵武开元商业街作为招商项目而言首先解决的问题在于拉升灵武市民对项目的期望值，以此期望作为招商工作的核心，以此让商家对项目从了解到认知认可。2、如何做好外地目标商户引导的问题
17、。如何避免为他人做嫁衣的局面，一旦商家认可灵武了，便要对灵武做实地考察，而目前灵武市仍然有相当部分的商铺空缺，从绝对位置上讲本案肯定要好，但也要注意如何让我们的商家选择本案，而不是选择其他地方。这点也非常重要；3、如何做好本地商户引导的问题。本案针对灵武本市的商家招商是非常有难度的，我们如何能让灵武本地商户对本案产生兴趣也是非常关键的，因为很多品牌是不做直营店的，而在灵武当地却有加盟商，我们拿什么吸引“对灵武非常了解”的加盟商来进驻本案也是关键。4、如何制定价格策略，使得商家确实感到有吸引力。在价格上一定要与国巨商铺、唐城时尚广场形成一定的差距，只有如此才有可能打动商家进驻，才有可能让外地商家
18、对本案产生足够的兴趣。5、如何突破“县级城市”的招商瓶颈。从商业操作的规律角度看，县级的市场引入品牌商家存在可行性问题。众多品牌商家在扩张和开店时严格按照总代理、区域代理的市场等级，层层审批，很多主流品牌都坚守着三级市场不开店的铁律。因此在引进一些主流品牌方面存在着天然的障碍。（二）对项目的理性思考项目的定位某种程度上决定了项目的成败。我们从灵武城市商业现状、商户对灵武城市看法、本案所处的地段、以及商业市场运作规律，商业价值等方面着手进行了深入的研究分析。【思考一】 现有商业规模与现有灵武20万普通收入人口（在本地消费群明显不足）的关系？灵武整体经济落后于吴忠、银川等周边城市，在这样大规模属于
19、中低收入的环境下；与此同时又逢商业地产大面积开发建设的背景。一方面面临着消费支撑问题；一方面面临着竞争项目太多问题；如何在两难的环境中寻找切入点是项目成功招商的关键所在。灵武目前的社会消费以当地居民中、低档消费为主，现有的商业设施，已经足够满足常驻人口与少量外来普通百姓的日常消费需求，本案距离形成良好的商业氛围需要相当长的市场培育期。本案囊括“餐饮、娱乐、购物”三大主力业态。理论上将成为灵武最现代化、超前化、规模化的商业设施。但是，任何商业的繁荣都是建筑在符合有效的市场需求基础之上的，以本案现有的条件很难做到这一点。【思考二】 如何阻止消费外流趋势？在现有的灵武本地消费人口和消费能力的条件下，
20、要着重挖掘项目和灵武市的商业潜力，不能仅着眼于本案的定位，要把本案放到大灵武市的角度来深入研究灵武目前的消费倾向和空缺。【思考三】 如何通过特色经营与整合招商手段来形成差异化思路吸引商家关注并进驻本案？在整体招商中要实际关注细节方面，如递增率、水、电、物业费、税收等方面要给予充足的优惠政策，一定要与其他市中心商业项目作对比，做到“人无我有，人有我优”，从各个细节上来体现我们对商家的优待与重视。在规划上建议可以重点从两方面着手：其一以“整合规划为主，不求高档，但务必要打造一个专业多种业态的聚合平台，为同类商家打造一个聚集地，一定要体现规划的优势，避免再次重复随意招商的局面；其二“求新、求特”，做
21、主题式商业广场。【小结】“灵武开元商业街”需要以前瞻性眼光适应城市发展，根据对灵武本地商业布局、消费趋势的准确把握，以超前的现代商业运营理念来满足市场需求、商家认可，不能仅靠地段、价格、优惠政策的微观的招商手段来吸引商家；通过创新式的商业布局来聚集和吸引主力消费人流与商家关注。从而提升整个灵武市的商业环境。五、项目核心定位与推广（一）项目核心功能功能定位l 项目由7幢建筑围合排列组成大型商业街区，建成后将成为集休闲、餐饮、购物、娱乐、旅游、社交等功能于一体的一站式城市大型综合商业中心。l 根据对灵武本地商业布局、消费趋势的准确把握，以差异化定位满足市场需求，依托餐饮、娱乐、购物主力店的常规商业
22、模式，强化现代商业经营理念：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理、统一业态管理。再通过创新式的开发和规划，引进规划具有特色娱乐、休闲项目，以特色商业布局和主题文化的有机融合，来聚集和吸引大量的人流。（二）业态定位原则1、主题定位原则，突出多功能，保证商业前景在购物广场中通过有效的现代商业经营理念：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理、统一业态管理。来弥补目前灵武市场中的业态、业种、品牌布局混乱的局面，为各个商家创造一个良好的品牌展示平台。同时在餐饮、娱乐方面引进一批具有鲜明特色的娱乐、休闲项目，使消费体验和娱乐体验成为商业引导的主旋律，使感受型消费成为消费主
23、体。2、消费适应性原则，保证主流目标消费群业态定位要与灵武当地的消费能力和消费习惯相适应，在目前状态下当地消费群的主要以日常购物需求为主。但目前灵武商业市场中还没有一个商业项目能做到这一点，本案应该充分发挥引进新华百货连超、新华百货电器的优势。因此，从商业操作的规律性出发，项目业态的定位应该首先围绕当地主流的消费群的市场需求。3、适度前瞻，引领灵武时尚消费本案的旗舰核心是开元百货，百货店的定位要适度前瞻，引领灵武时尚消费。（三）业态布局新百连超新百电器开元百货女人街美食街娱乐城配套项目灵武开元商业街业态布局示意图（四）业态规划1、开元百货业态规划 结合本案建筑结构，楼层区域划分主要可分为：时尚
24、购物重在提升灵武购物业态和品牌档次，拟引进一批国内品牌专卖店、连锁店，商品类别涉及服饰、运动休闲用品、鞋帽箱包、珠宝首饰、工艺品、化妆品时尚家居等，使之成为灵武当特色购物最集中的商业区域。主题消费构建商业广场“店中街”，拟规划“女人街”，引进一批饰品、服饰、内衣、化妆品、箱包等女子用品专卖店，同时拟引进若干美容、美体、美甲等服务项目，使之成为灵武特色商业的亮点。休憩项目拟在商业广场内布置和引进若干休闲项目，如瑜伽馆、品牌咖啡店、甜品饼屋、一茶一坐等，以供消费者购物之余休憩。备注：同时在业态搭配上可以适当进行交叉补充，重点是在一、三楼服装品牌的补充上，品牌如果适合一、三楼特点的，尽量安排同步消化
25、。2、美食街业态规划新天地风情美食街（借用概念）l 主题餐饮拟引进若干家有一定文化特色的餐饮主题店，提升灵武市餐饮业的品牌和服务档次。l 特色餐饮拟引进有特色的休闲餐饮，如韩国烧烤、日本料理、特色火锅。l 风味小吃拟引进一批具有地方特色的风味小吃。3、“娱乐城”业态规划新天地不夜城l 夜总会拟引进1家较高档次的KTV夜总会，以及1家量贩式歌城。l 迪厅 拟引进1家较高档次的能吸引年轻人聚集的迪斯科舞厅。l 桑拿会所拟布置引进1家较高档次的桑拿会所，填补当地空白。l 其它同时考虑拟布置1家电玩游戏城或酒吧、网吧等。4、大型超市l 引进新百连锁超市（已定）5、电器专卖l 引进新百电器（已定）6、商
26、业裙房l 拟布置引进知名品牌的特色专卖店，如特色工艺品、名酒名烟专卖以及部分名牌商品如服装、领带、衬衫等专卖店等。7、配套项目l 拟引入若干24小时自助银行网点、电信、邮政、旅行社、数码冲扩、洗衣店、便利店等配套服务项目，已作为项目业态的补充。六、项目租金价格策略与定位（一） 总体租金价格策略 考虑灵武城市的总体经济水平以及目前租金状况现有水平，以及本案所处的绝对位置在商家心中的印象，总体建议本案价格不易过高，始终与市中心价格保持在一个相对的差距，使得商户有可比的因素与优势。从而才能达到圆满招商之目的。（二）区域业态租金价格策略1、商业广场租金价格分类l 沿人民广场店铺（外街）价格基本上控制在
27、 60元/平方米/；l 步行街北侧（内街1号楼周边）一层店铺价格基本上控制在50 元/平方米；l 沿西湖店铺价格基本上控制25元/平方米；l 商场一层租金价格基本上控制70元/平方米；l 商场三层租金价格基本上控制30元/平方米。2、美食街租金价格分类美食街受购物广场的招商情况价格波动相对较大，但为了能使前期迅速的招商，建议价格上不易定的过高，通过商家的聚集来打造灵武市餐饮美食街，所以前期的价格不易过高。可以从长远角度来考虑，通过5年以后价格迅速提升的方式来解决。 总体均价在15元/平方米；3、娱乐城租金价格分类娱乐广场的形成，前期目的不是为了从租金上获取经济价值，而是与购物广场、美食街共同形
28、成灵武的“时尚、潮流、消费中心”。价格应该充分放低。总体均价在13元/平方米；七、项目招商策略与进度（一）项目招商策略1、项目形象包装与塑造策略。灵武开元所处的区域属老的商业中心，虽然居民比较密集，但是毕竟是全新商业项目，如果想重新扭转消费者以及商家的惯性思维，必须在形象包装上多下工夫。2、业态定位错位竞争策略。目前，灵武在建和已建的商业项目非常繁多。要想在众多的商业项目中让商家关注，在业态定位上必须与其他商业项目不能发生大规模的正面冲突，客观上区域同质业态面临着招商的竞争，因此，本项目要脱颖而出，一定要形成自己的业态特色，在“特”字上做文章，以实现错位竞争。3、入驻商户“放水养鱼”策略。商业
29、项目成功与否的关键问题之一，商家要招得进，经营好，留得住，实现发展商与商家的双赢。因此，在业态定位准确的前提下，客观上每个商业项目分经营都有一个市场培育期的问题，本项目也不例外。所以在培育期阶段，必须采取“放水养鱼”的招商策略，以逐步实现商业价值的最大化。4、招商区域市场目标策略。项目招商启动后，由于区域同类竞争项目较多，建议采取“内外招商相结合”的策略，对周边区域目标商户采取“走动招商”策略，其它品牌商户实施“走出去招商”的策略，如银川市等区域市场，召开针对性的项目招商洽谈，扩大项目知名度和影响力，吸引特色目标商户入驻。（二）、招商计划和进度1、工程进度安排：11月份全部完工（包括景观、道路
30、、小品等），可以完全满足次年5月份开业硬件基础条件；2、新百连超、新百电器开业时间：4月1日前；3、广告宣传必须跟上；4、娱乐城及美食街在10月1日前逐步开业；下述时间进度都是按照以上四点基础上实施的。（三）招商时间及进度安排1、总体设想结合目前的工程进度以及各个业态的招商难易度、装修所需时间等各方面因素，灵武开元招商及开业时间划分为三个周期。第一期：新百超市、新百电器开业，暂定为2011年4月1日；第二期：商业广场和部分美食街，开业时间暂定为为2011年5月1日。第三期：部分美食街和娱乐城，暂定为2011年10月1日前。2、招商时间安排（商业广场和部分美食街）1）正式招商时间2010年8月上
31、旬（前期广告宣传、招商策略、招商区域目标、业态等相关准备工作都必须做到位。）2）招商阶段划分第一阶段客户储存期主要任务是大力积累客户，为整体招商提供有力的依据与安排，建议时间控制在2个月，即2010年8月初2010年10月初；期间的广告宣传是最为关键的，必须大范围的铺设广告，才可能得到更多的客户信息。第二阶段主力客户筛选落定期主要任务是筛选部分主力商户，迅速的落定，给那些中小商户以信心。同时还有预留若干个位置给后期可能引进的主力店但目前还没有进驻的商户好的选择机会。时间控制在1个月，即2010年10月初2010年11月初。第三阶段全面招商期因为在前面基础上，部分主力店以及各个业态的商家都有进驻
32、，已经不用过分担心业态的混乱而只招不确定了，所以基本上采取“短、平、快”的招商方式，尽快签约。3、分业态招商计划1)、考虑尽快转化招商成果，以及以“新百超市、新百电器”作为主力店的宣传，建议前期首批重点以“购物类”商家为主。采取广泛宣传策略，吸引各地商家咨询，同时可以迅速的摸排商家对租金的承受能力来做及时的调整。2)、其次以餐饮类商家为主，主要采取定向招商方式，同时兼顾娱乐城商户的招商。3)、娱乐城与部分餐饮的招商工作重点放在2011年初。4、招商任务及比例安排1)、开业前商业广场完成招商任务的70%（保证一楼招商90%）；2)、美食街完成招商任务的40%（原则上集中在同一区域）；3)、娱乐城
33、完成招商任务的30%的商户积累工作。八、项目形象包装与推广1、招商现场形象包装时间安排与预算招商现场形象包装、招商中心展板、现场广告牌（如广告牌涉及广告架基础工程，则本项费用较大）等制作约1520万元。2010年8月上旬完成。2、项目招商道具制作时间安排与预算招商道具制作，包括招商书、海报、DM、招商推荐广告片等制作约1215万元。2010年8月中旬完成。3、项目招商洽谈会、商铺展会参展预算目标招商区域召开的招商洽谈会，预算约1215万元。2010年8月至2010年11月，按每二个月召开一次计。4、项目招商平面、户外、网络媒体推广时间安排与预算以项目银川、吴忠、灵武的平面与网络媒体为主，例如路
34、牌、跨桥，新消息报、银川晚报、现代生活报等不包括电视广告媒体。投放期为周期2010年8月至2011年5月。总预算约5060万元。职能项目交底筹备初期开业后合同履行跟进监督工作进度协调小组工作资金供给预算审计财务功能管理人员配置培训劳动用工合同经营许可物资设备采办外包服务采办管理文件编写信息管理信息管理体系筹备中期筹备末期开业支持流程新店统筹行政管理财务管理人力资源管理主流程工程管理招商营运管理品牌推广管理拓展中心：项目交底报告市场调研品牌推广预算品牌推广导入项目施工 市场调研招商定位和条件设定前期推广活动招商导示大型广告牌装修设计要求出施工图施工图评审招商招商供应商进场铺场装修施工设备安装主体装修推广活动场内导示系统安装专柜管理培训营业工程遗留问题处理开业庆典营运中心：组织工作检查权责移交筹备期开始新店筹备期的五个工作阶段应与招商运营密切配合,保证开业工作有效推进.24y