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1、江西乐平市场调研2011年11月10日第一部分江西乐平城市概况地理位置乐平市位于江西省东北部，县级市，由地级景德镇市代管。地理坐标为北纬284214-292324，东经1165336-1173240，北连景德镇，东邻德兴市和婺源县，南越万年县接鹰潭市，西毗鄱阳县。乐平市属亚热带季风性气候，四季湿润宜人，具有典型的江南特色。全市共有国土面积1973平方公里，辖16个乡镇、2个街道办事处、1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局；城区面积达15平方公里，城市人口15万人；全市总人口80万人。市人民政府驻洎阳街道洎阳南路。区位条件乐平区位优越，交通便利。这里地处“南昌九江景德镇”金三角区域，人口众多
2、，市场发达，商贸繁荣，物流便捷，皖赣铁路穿境而过，境内现有206国道和乐上、乐弋、田乐线3条省道与外界相连，南与鹰潭相距只有几十公里，北离景德镇机场只有40公里，景鹰高速途经该市并开设互通立交。 乐平是赣东北区域中心，区位优势凸显。境内乐安河四季通航，可直达鄱阳湖、长江；皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海；景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速穿境而过，与杭瑞、沪昆高速全线贯通。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、僵铁路枢纽鹰潭，2小时车程内有南昌机场；3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市。行政区划乐平市辖2个街道办、14个镇、2个乡、1个农科园和1个水库管理局：洎阳街道办、塔
3、山街道办、涌山镇、镇桥镇、接渡镇、众埠镇、乐港镇、洪岩镇、高家镇、临港镇、浯口镇、塔前镇、双田镇、名口镇、礼林镇、后港镇、鸬鹚乡、十里岗乡、农业高新科技示范园区、共产主义水库管理局。共有48个居委会、266个村委会。气候生态江西省乐平市历史悠久、人文昌达。东汉灵帝光和元年（公元178年）始设县治，因“南临乐安河，北接平林”而得名，至今已有1800多年历史。1992年9月21日经国务院批准撤县设市，属江西省计划单列市，由景德镇市代管。地处赣东北丘陵与鄱阳湖平原过渡地带，东北南边沿多山，厉居山主峰海拨789.2米，为全市最高点。中部平原与丘陵交错，西部多平原。属中亚热带潮湿天气，年均匀气温16.6
4、17.6。年降水量1670毫米。属亚热带季风天气，四季潮湿宜人.资源丰硕，是省内重要的煤炭产业基地和海泡石产地。有石灰石、大理石、石英石、膨润土、瓷土、花岗岩、锰、金等矿。经济概况乐平2010年经济总量达到143亿，财政收入为14.7亿。 乐平2004年，被评为“全省工业三年翻番全面先进单位”和“全省农业发展先进县（市）”。形成了“强项在工业、特色在农业、活力在民营、后劲在园区、潜力在资源”的综合优势。乐平经济技术开发区已获江西省政府审批的土地有4平方公里，还有年供电量35亿度的赣东北供电局枢纽坐落在乐平，另外，总投资1.8亿元的三峡输变电500千伏乐平变电站2006年可投入运行，年采煤90万
5、吨的机井明年也可竣工投产，日产5000吨的干法旋窑水泥生产线一期工程已经竣工投产，二期工程也已开工建设。可以说，未来3至5年，将是乐平的高速增长期。 发展速度明显加快。2010年前三季度，全市实现国内生产总值45亿元，同比增长12%，三次产业比为13.7:50.5:35.8；1-10月份完成规模以上工业总产值26.89亿元,工业增加值9.9亿元,同比增长22.33%；1-11月份完成财政总收入 3.73亿元,同比增长19.5%，其中一般预算收入2.04亿元，同比增长14.4%。1-10月份完成固定资产投资17.31亿元,同比增长33%；社会消费品零售总额11.91亿元，同比增长11.88%;城
6、镇居民人均可支配收入5179元,同比增长10.14%；农民人均现金收入2744元，同比增长19.42%矿产资源境内主要有煤、石灰石、大理石、石英石、海泡石、花岗岩、锰、金、瓷土、澎润土等高品位矿物质。是全国四大产锰基地之一，江西三大煤炭工业基地之一，亚洲最大的澎润土储藏地和江西唯一的海泡石产地。乐平还是全国商品粮基地、江西重点产棉区、全国优良猪种繁育基地、江西最大的无公害蔬菜生产基地和全国有名的“江南菜乡”，素有赣东北“聚宝盆”之美称。产业结构工业发达：乐平市是赣东北老工业基地，境内有江西化纤化工有限责任公司、江西电化有限责任公司、赣东北供电公司、乐平矿务局、江西东风药业有限公司等一批大中型省
7、属企业。近几年，乐平市大力实施“工业强市”战略，基本形成了以化工、能源、建材、医药、食品和蔬菜加工等五大支柱产业为主的现代工业体系。目前，全市有96家规模以上的工业企业，其中产值过亿元的有21家，过5000万元的44家。农业兴旺：乐平是全国商品粮基地，拥有全省最大的国家农业部定点蔬菜批发市场和全省唯一一家县级蔬菜科研所，是江西最大的无公害蔬菜生产基地县和全国无公害蔬菜产品生产示范基地组。蔬菜销往全国十多个省（市）的100多个县（市），成为江南有重点影响力的蔬菜聚散中心。乐平由此也成为名符其实的“江南菜乡”。民营商业活跃主营服装的仿古商业街，主营汽车零配件的安平路，主营家用电器的翥山西路，主营休
8、闲服务业的仿古步行街，主营室内装潢的长寿路，主营建材业的迎宾路，品牌较好商品一般在珠海路、洎阳路、翥山路等繁华地段。乐平工业园江西乐平工业园区组建于2003年5月，是全省34家重点工业园之一，2007年9月7日被授予江西省省级精细化工产业基地。园区地处乐平市区东、南郊，总规划面积10平方公里，2003年经省政府批准，一期用地为4平方公里。2008年1-10月完成工业产值71亿元，主营业务收入67.6亿元，税收2.4亿元，利润3.8亿元，安置从业人员12529人。截止2008年10月底进园企业109家，其中:世界500强企业香港新世界集团，全国500强企业浙江龙盛集团、中国南方投资集团、浙江申华
9、拜克公司、深圳中大集团等分别在园区落户。江西晨航灯头有限公司为亚洲最大的灯头生产企业，江西天新药业有限公司为亚洲最大的维生素B6生产企业。乐平市工业园区重点推进四个“板块经济”发展：以精细化工、医药化工为主体的化工板块经济，重点发展AC发泡剂、氯化亚砜、氯碱、液氯、三氯化磷、三氯氧磷、甘氨酸、维生素系列、阿托维他汀等产品；塑料装饰建材板块，重点发展塑料扣板及其他装饰材料；食品、饮料板块，重点发展桃酥、果蔬糕、豆奶制品和酒、饮用水系列产品；服装、家俱板块，以发展服装加工、家俱生产为重点。经济指标 第二部分 乐平楼市概况1、乐平市房地产行业发展简述从乐平目前的城市规划方向和交通路网的现状可以看出，
10、乐平未来的城市发展重点将放在城市东南边的东湖新区和城市北面的大连新区。在东面，通往乐平唯一的交通动脉206国道，宽30米的迎宾大道；北面，206国道穿境而过，穿越乐平的路段就是大连路。交通是地产开发的重要资源，由于路网的支撑，东、北两个方向理所当然地成为乐平地产市场的演兵场。2、商品房楼盘分布【小结】城北楼盘是乐平楼盘汇集较多的区域，客群主要为政府领导班子、政府机关的工作人员；周边小区居民有较高的收入水平，给城北新区商业成为未来乐平商业副中心带来了一定的发展潜力【小结】 城东新区是乐平市另一处具有居住氛围的区域，毗邻老城区，配套、环境都较为理想，是置业安居的热点区域。3、2011年商品房成交数
11、据乐平市2011年商品房月销售套数图乐平市2011年商品房月销售均价走势图4、主要在售楼盘信息 项目名称：中远 大名城开发商：江西名诚置业有限公司项目坐落：乐平大道与洪岩路交汇处土地面积：115658总建筑面积23万容积率：1.99绿化率：35%土地使用 起始日期2010-3-9工程进度期房在售规划产品多层花园洋房、电梯洋房规划户数1739户产品面积：88两房-105小三房， 115经典三房-135错层开盘时间2011年9月10日网上销售 总套数：281套网上销售 总面积：26182.59 销售价格 区间2978-4278元/销售均价：3600元/已销售套数85套销售率30.24%序号楼盘栋号
12、总套数可售套数已签约套数已备案套数销售率开盘日期12栋43323825.58%2011年9月10日23栋19811057.89%2011年9月10日34栋37286324.32%2011年9月10日45栋60468623.33%2011年9月10日57栋483081037.50%2011年9月10日68栋31197538.71%2011年9月10日710栋39297325.64%2011年9月10日 项目名称：东湖公园1号开发商：乐平市华福投资地产有限公司项目坐落：乐平大道与东风南路交汇处土地面积：60126 总建筑面积117655容积率：1.96绿化率：35%土地使用 起始日期2009-1-
13、30工程进度期房在售规划产品多层、小高层规划户数785户产品面积：主力两房82.21，三房106.53-114.37开盘时间第一批房源开盘时间：2010年10月3日2010年12月8日第二批房源：2011年7月6日、2011年8月3日网上销售 总套数：594套网上销售 总面积：66336.31销售价格 区间第一批：2500-3100元/（2010年价格） 第二批：2800-4300元/（2011年价格）销售均价：3500元/已销售套数384套销售率64.64% 项目名称：东湖豪景开发商：江西省荣晟房地产开发有限责任公司乐平分公司项目坐落：乐平大道8号土地面积：45910 总建筑面积87229
14、容积率：1.9绿化率：35%土地使用 起始日期2010年6月30日工程进度期房在售规划产品多层、多层电梯、小高层规划户数785户产品面积：三房122.05-135.04 四房134.49-141.97开盘时间2011年9月25日网上销售 总套数：80套网上销售 总面积：7371.48销售价格 区间多层：3022-3900元/ 多层带电梯：4300-4900元/销售均价：3900元/已销售套数23套销售率28.75% 项目名称：蔚蓝嘉园开发商：南昌市安得房地产有限公司乐平分公司项目坐落：乐平大道与红岩路交叉口土地面积：142444总建筑面积23万容积率：1.76绿化率：39%土地使用 起始日期2
15、008年3月27日工程进度一期已入伙 二期期房在售规划产品多层规划户数782户产品面积：主力两房88.29 三房105.69-143.79开盘时间2011年9月25日网上销售 总套数：483套网上销售 总面积：57684.99销售价格 区间2600-3500元/ （2011年开盘价格）销售均价：3200元/已销售套数401套销售率83.00% 项目名称：东湖名都开发商：乐平市兴丰房地产开发有限公司 项目坐落：东湖新区东风南路西侧 土地面积：149376总建筑面积27万容积率：1.8绿化率：33%土地使用 起始日期2008年1月28日工程进度一期已入伙 二期期房在售规划产品多层、小高层 高层规划
16、户数1210套产品面积：主力三房96.5-115.5 四房127.5开盘时间2011年9月25日网上销售 总套数：874套网上销售 总面积：137291 销售价格 区间2780-3538元/销售均价：3200元/已销售套数624套销售率71.39%项目名称：大地豪城开发商：乐平市大地置业有限公司项目坐落：东湖新区迎宾路与湖滨路交叉口 土地面积：98430.6总建筑面积147450容积率：1.49绿化率：35%土地使用 起始日期2005年7月26日工程进度现房销售规划产品多层、小高层 规划户数1292套产品面积：主力两房87.3-93.8 三房115.24开盘时间2011年9月25日网上销售 总
17、套数：1292套网上销售 总面积：137291 销售价格 区间2800-3978元/销售均价：3200元/已销售套数878套销售率67.95%序号楼盘栋号总套数可售套数已签约套数已备案套数销售率开盘时间11栋67406394.03%2010年9月27 日22栋75007498.67%2007年12月16日33栋300030100.00%2007年12月16日44栋200020100.00%2007年12月16日55栋20101995.00%2007年12月16日66栋30102996.67%2007年12月16日77栋610583.33%2007年12月16日88栋22000.00%2007年
18、12月16日99栋22000.00%2007年12月16日1010栋410375.00%2007年12月16日1111栋630350.00%2007年12月16日1212栋2002100.00%2007年12月16日1313栋2002100.00%2007年12月16日1414栋4004100.00%2007年12月16日1515栋66000.00%2007年12月16日1616栋210150.00%2007年12月16日1717栋210150.00%2007年12月16日1818栋4004100.00%2007年12月16日1919栋640233.33%2007年12月16日2020栋210
19、150.00%2007年12月16日2121栋210150.00%2007年12月16日2222栋420250.00%2007年12月16日2323栋850337.50%2007年12月16日2424栋210150.00%2007年12月16日2525栋22801463.64%2007年12月16日2626栋221101150.00%2007年12月16日2727栋210150.00%2007年12月16日2828栋620466.67%2007年12月16日2929栋18801055.56%2007年12月16日3031栋44000.00%2007年12月16日3132栋18601266.67
20、%2007年12月16日3233栋531503769.81%2007年12月16日3334栋685001826.47%2007年12月16日3435栋48704185.42%2007年12月16日3536栋12101191.67%2007年12月16日3637栋120012100.00%2007年12月16日3738栋120012100.00%2007年12月16日3839栋120012100.00%2007年12月16日3940栋120012100.00%2007年12月16日4041栋12101191.67%2007年12月16日4142栋512702447.06%2010年6月1日424
21、3栋644601828.13%2010年6月1日4344栋36603083.33%2010年9月27日4445栋34802676.47%2010年9月27日4546栋23401878.26%2007年12月16日4647栋502702346.00%2010年9月27日4748栋23601773.91%2007年12月16日4849栋342301132.35%2010年9月27日4950栋23601773.91%2007年12月16日5051栋42340819.05%2010年9月27日5152栋23501878.26%2007年12月16日5253栋573002747.37%2010年9月27
22、日5354栋300030100.00%2007年12月16日5455栋28802071.43%2007年12月16日5556栋391302666.67%2007年12月16日5657栋462701941.30%2007年12月16日【住宅小结】 乐平在售楼盘不多，乐平政府大力开发新区，楼盘多分布在城北、城东新区。老城区在售项目相对很少，供应量不多，存在多以多层为主、小高层为辅。其主要原因：1、政府北迁导致城市发展重心向东北方移动；2、新区规划前景导致市民置业热情高涨；3、老城区的拆迁进程发展缓慢。 热点区域城北新区，城东新区，环境、配套设施完善，成为新的居住重点考虑区域。目前乐平房地产市场属城
23、北为热点区域，仅此的城东新区，由于毗邻老城区，配套完善，环境佳，开发规模较大，具有相当浓厚的居住氛围，也是市民置业选择的另一个主要区域。 三房供应为主，两房为辅。在售户型中三房供应占据市场的主要位置，面积区间主要为92-140；其次是两房，面积区间为80-120，四房、复式为辅，面积区间在120-190。销售平均单价在31003800元/之间.5、乐平市土地市场分析（1）、没有土地资源稀缺性的概念据乐平市城市规划资料、以及市民自行买地造房的习惯，乐平的市场对于土地资源稀缺性的概念基本上没有，整个乐平市的消费市场对于土地本身的价值毫无体会。乐平市每年有大批输出人口，几乎没有输入人口。再者，很多户
24、口还在本市的居民常期外地打工，土地资源相对比较宽裕。（2）、市中心无大规模可开发用地，以小面积地块供应为主乐平市镇以旧房、老房居多，均属老城区。旧城改造开始后，市中心仍有部分小面积的地块供应，多为拆迁安置房，而且临街店面房居多，商住房供应量小。目前大规模的土地供应主要是东门和北门，属乐平新区。（3）乐平市2009年-2011年土地成交见附件市场小结 楼盘综合品质不高 后续供应量大 市场竞争加剧。乐平房地产市场启动较晚，发展缓慢。开发商对产品规划不够重视，开发的住房品质较低、风格单调、产品同质化严重，综合品质不高。据了解，乐平有十万平方的经济适用房供应，加上廉租房加上现有的商品房供应，后续市场供
25、应量较大，竞争加剧。 市民居住环境有待引导及改善和提升乐平老百姓比较倾向于自己购地、自己造房、有天有地类似农居房的住房环境，其工程质量、市政市容等相关问题均得不到保障。时至今日，乐平的居民住房普遍存在光照不足，没有公共绿化，旧房，危房的比例较高。居住区的内道路基本不能通行汽车。雨水、污水的明沟排放等等。老城区的市政排污、排水能力较差，出现过内涝现象。住宅的居住品质与环境有待改善和提升。 乐平房地产市场整体发展比较平缓相比于周边县市，乐平房价涨幅较快。乐平具有稳定的购房群体。乐平形成了以公务员、教师、当地大型企业员工、外出经商户以及外来投资企业的中层管理人员为主的具有一定购买力的群体。新的住房标准、新的居住理念已欣然被他们接受，客户群体已- 18 -