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1、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaa
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7、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 目目 录录 第一章第一章 总论总论 .5 一、项目名称.5 二、项目开发单位.5 三、项目位置.6 四、项目背景及概况.8 五、项目开发的意义.9 六、评价与结论.9 第二章第二章 市场分析市场分析 .12 一、衡阳市概况.12 二、衡阳市经济发展情况.12 三、衡阳城市化进程与房地产发展.14 四、衡阳市房地产供需状况分析.16 五、衡阳市
8、房价水平及变动趋势分析.20 六、项目产品定价分析.29 第三章第三章 项目建设方案项目建设方案 .34 一、项目规划方案.34 二、项目建设计划参数.35 三、土地条件分析.35 四、基础设施分析.36 五、环保分析.37 第四章第四章 项目组织与实施项目组织与实施 .38 一、公司管理团队.38 二、项目开发计划.39 三、项目已完成工作量.39 第五章第五章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措 .40 一、投资估算.40 二、投资计划与资金筹措.43 三、项目已完成投资额.50 第六章第六章 财务分析财务分析 .51 一、财务分析结果.51 二、财务评价基础.52 三、财务评价基本分析
9、.62 四、不确定性分析.75 第七章第七章 银行效益与风险缓释银行效益与风险缓释 .78 一、银行效益分析.78 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLin
10、esToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.Line
11、SpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaa
12、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.Lin
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14、n.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.Paragra
15、phFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 二、项目的优势和劣势分析.78 三、项目市场风险缓释.79 四、项目建设风险缓释.80 五、项目操作风险缓释.82 六、融资主体风险缓释.82 第八章第八章 评价与结论评价与结论 .83 附图：项目总平面图附图：项目总平面图 .
16、84 附件：附件： .85 附件 1 衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书的批复.85 附件 2 关于冠都现代城（A1 地块）房地产开发建设项目备案的通知86 附件 3 关于冠都现代城（A2 地块）房地产开发建设项目备案的通知87 附件 4 关于冠都现代城（A3 地块）房地产开发建设项目备案的通知88 附件 5 关于冠都现代城（A4 地块）房地产开发建设项目备案的通知89 附件 6 关于冠都现代城 C1 地块房地产开发项目备案的通知.90 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFo
17、rmat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Select
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19、n.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.
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22、ints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
23、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 第一章第一章 总论总论 一、项目名称一、项目名称 湖南省衡阳市冠都现代城项目 二、项目开发单位二、项目开发单位 香港冠都国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知 名人士陈道旺先生于 1990 年投资成立的一家国际性投资公司。经过 十几年的精心经营和资本积累，已经发展成为一家以投资国内房地 产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理、酒店经营与管理、 贸易、民航广场运营等为一体的大型外商投资集团。 2005 年底冠都国际集团注册资本达到 10 亿元港币，对外投资达 到 8 亿元人民币，
24、总资产达到 30 亿元人民币，净资产达到 19.4 亿 元人民币。企业经济总量年平均递增 30%，资产质量好，效益稳步上 升，是东南沿海外资公司的一颗明星。 随着国内经济的高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房 地产及酒店等行业，相继在福建福州、湖南衡阳、湖南岳阳、河北 邯郸、山东淄博、辽宁沈阳等地投资开发了多个大型的房地产项目 和五星酒店。 因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市的审批权 限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市 级的审批权限，有利于项目前期工作的顺利开展，同时也不违反国 家的政策规定。目前已取得 A1A6 及 C1 共七个地块 873 亩土地使
25、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaa
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27、gLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
28、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpac
29、ingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForma
30、t.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaa
31、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 用权，A1 地块由冠都(衡阳)置业有限公司负责开发建设；A2 地块由 冠都(衡阳)房地产开发有限公司开发建设；A3 地块由冠荣房地产开 发有限公司开发建设；A4 地块由冠盛房地产开发有限公司开发建设； A5、A6 地块由冠昇房地产开发有限公司开发建设；C1 地块由冠都 (衡阳)基础设施建设有限公司开发建设。 三、项目位置三、项目位置 冠都现代
32、城位于衡阳市高新技术产业开发区西北部，基地南临 船山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新 路。项目配合衡阳市委、市政府（距项目约 3km）与各行政部门总体 西迁所带来的城市总体西扩,本项目将成为未来的新城区商务及商业 中心，12 万人居卫星城。 衡阳市高新技术产业开发区（以下简称高新区）是 1992 年 6 月 8 日经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，2006 年 1 月 26 日，通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积 15.09KM2（经修编后面积为 11.6 KM2） ，下辖 1 个街道，4 个社区居 委会，8 个村民管理处，现有常住人口 5 万余人
33、。 高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河 从境边流过，湘桂铁路、在建的潭衡西高速、322 国道穿境而行。长 途汽车站、华新客运站建在区内，距衡阳火车站 8 公里，驱车 10 分 钟可上京珠、衡大、衡昆、衡炎、衡岳五条高速，2 小时可抵达长沙 黄花国际机场。 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.Paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
34、aaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToP
35、oints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesT
36、oPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToP
37、ointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.Line
38、SpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSp
39、acingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 市府市府 本案本案 本案本案 本案本案 Selection.Para
40、graphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
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42、(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
43、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoct
44、ion.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingL
45、inesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaa
46、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 高新区坚持高起点规划，高标准建设。截止 2007 年底，已完成 基础设施投资额 19.45 亿元，形成了通畅的路、电、水、气、讯等 网络，生活小区、学校、医院、宾馆、超市、汽车客运站等生活服 务设施配套齐全，公园、广场、风光带和旅游景区独具特色。区内 环境优美，绿地覆盖率达到 40%，是省级园林式单位和烟尘控制达标 区。 项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积
47、101 平方 公里，人口 20 万。境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙 头的大学城初具规模，正在成为全市的科教文化中心。产业基础良 好，华新大道、蒸阳大道、立新大道、衡钢“二连轧” 、湘南汽贸城 等一批重点基础设施和产业项目相继开工或竣工，拉开了城市骨架。 华菱衡钢集团为龙头的一批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产 业发展带来了良好机遇。 四、项目背景及概况四、项目背景及概况 衡阳冠都现代城项目是 2006 年下半年衡阳市委、市政府重点招 商引资项目。项目总用地面积 3184.5 亩,其中城市道路及绿化用地 763.5 亩,公园及公建配套 343.5 亩,实用地 2077.5 亩,已陆
48、续办理土 地用地手续 1478 亩,已办证 873 亩。 项目规划总建筑面积约 520 万平方米，其中住宅 400 万平方米， 商业、写字楼、酒店 100 万平方米，公建配套 20 万平方米。该项目 规划建设为融居住、商贸、办公、金融、酒店、休闲等为一体的城 市综合功能区。 项目用地共分为 23 个地块，三个功能区其中 A 区为居住区共 16 区，B 区为公共配套区共 4 区，C 区为商业服务区共 3 区。 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLine
49、sToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.