物业公司工程维保部职责.doc

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1、1 工程维保部职责 1、 目的目的 为了加强对物业项目的维修保养工作，组织疑难问题处理、技 术把关、技术服务和维修维保，提高物业的完整、完好使用率， 促进物业保值升值。 2、 适用部门适用部门 适用于本公司工程维保部 3、 职责职责 3.1 配合新入住楼宇工程的验收接管，对验收中发现的工程问题及时 报告开发公司，督促承建商整改。 3.2 对新入住楼宇有关设施的增补、更新、改造提出解决方案，对委 外工程进行初审，并协助管理处监督施工质量，完成房屋的交 接验收。 3.3 审核各管理处设施设备更新改造方案和预算费用，主持外判工程 的招投标活动。 3.4 编制公司设备维修保养计划，检查计划执行情况，负

2、责各管理 处管理的设备维修的技术指导、安全运行，组织开展红旗设备、 技术能手评比工作。 3.5 负责对工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整 2 理、立卷、存档及档案管理工作。 3.6 组织对公司托管物业的大型机电设备的维护管理，包括实施日常 维修计划和年审，检查指导设备设施的正常运行。 3.7 审批客户室内装修方案并负责装修全过程的管理、监督、检查、 服务，办理物业维保资金的申请、批交、使用、结案工作。 3.8 组织对各物业项目设施设备发生故障、事故的调查和鉴定工作， 负责向上级提交相关处理意见报告。 3.9 指导各物业项目开展质量标准认证及符合条件的创优达标参评 工作，协助其整改

3、完善。 3.10 制订承接物业管理项目相关系统设施设备标识标牌选用方案， 向委托方提供建设性意见，参与讨论。 3.11 配合公司的每月楼检工作，形成楼检报告、楼检讲评、楼检整 改、督查验收中关于工程维修方面的工作报告，参与拓展业务 招投标项目的管理方案和设施设备公共能源费用测算工作。 3.12 负责各小区设施设备运营、维护工作中安全工作的检查、监督、 指导，保证工程维护工作中无安全责任事故。 3.13 完成上级交办的其他工作。 3 工程维保部经理职责 1、 目的目的 为了加强对工程维保部门领导，组织物业接管验收和设施更新 改造，组织维修方案计划实施、检查、验收，实现物业保值增 值。 2、 适用

4、职位适用职位 适用于本公司工程维保部经理 3、 职责职责 3.1 负责检查、指导、协调及督促各专业工程师、技术员完成各自 范围内工作。 3.2 负责组织各专业管理人员参加新物业项目入住前接管验收，完 善整改返修。 3.3 负责组织物业项目管理设施设备增补更新改造的初步技术方案 讨论。 3.4 负责组织各物业项目维修保养计划、措施，落实检查整改验收 工作。 3.5 负责组织拓展业务招投标项目工程方面的讨论和设施设备公共 能源费用测算工作。 3.6 负责组织物业项目设施设备发生故障事故的调查、鉴定工作并 4 及时上报。 3.7 负责组织工程系统业务洽谈和与物业相关部门的联系、公共关 系工作。 3.

5、8 负责安排办理、组织物业项目相关设备的安全年检、年审工作 及工程系统技术员工的技术培训和考核工作。 3.9 负责指导各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术单据等 整理建档工作。 3.10 负责组织物业项目各系统设备设施安全运行和正常使用，负责 物业项目的节能降耗工作。 3.11 负责组织物业项目定期楼检、整改，完成楼检报告。 3.12 完成上级交办的其他工作。 5 工程维保部工程师职责 1、 目的目的 为了加强工程设施设备维修维保技术管理，审核维修技术方案， 对重大维修组织课题调研和技术攻关。 2、 适用职位适用职位 适用于本公司工程维保部工程师 3、 职责职责 3.1 负责审核公司各物业

6、项目设施设备维修维保计划、方案、技术 可行性，编制工程部维修维保技术规范、规程。 3.2 负责制订各物业项目设施设备管理卡片、表格式样，对设施设 备的日常维修维保进行技术指导，监督检查日常运行。 3.3 负责检查、指导资料员对物业项目交竣工图纸、技术资料等实 施计算机规范化管理，组织建立标准化、规范化技术资料库。 3.4 负责各物业项目节能降耗措施方案,设施设备技术改造、更新， 完善方案的审核。 3.5 负责各物业拓展项目及参与招投标项目设施设备名称、数量、 功率、负荷等技术参数统计并测算公共能源分摊费用。 3.6 协助公司对设施设备发生的故障、事故进行调查，负责组织事 故报告的技术性问题分析

7、鉴定。 6 3.7 负责审核物业项目客户装修图纸、装修方案，对重大技术问题 组织调研攻关。 3.8 负责组织工程系统员工的技术培训和考核，参与质量标准文件 撰写和内审员培训工作。 3.9 负责物业项目中的压力、计量表具的校验及特种设备的安全年 审安排。 3.10 负责物业项目与市政相关单位在日常配合中的工程技术问题的 交流、协助、联系工作。 3.11 完成上级交办的其他工作。 7 工程维保部技术员职责 1、 目的目的 为了加强工程维保部的技术力量，检查执行维修方案，计划的 落实，指导项目管理处维修保养。 2、 适用职位适用职位 适用于本公司工程维保部技术员 3、 职责职责 3.1 负责配合、协

8、助项目管理处完成设施设备技术改造、更新，完 善方案的实施及维修维保工作质量的检查。 3.2 负责检查、监督项目管理处日常设施设备正常运行、管理、保 养情况及安全操作规范的执行情况。 3.3 参与物业项目的接管验收，负责对验收中的遗漏工程和不足问 题统计反馈，监督改进完善。 3.4 参与物业项目设施设备维修维保计划及物业设施设备技术改造、 更新，完善方案的讨论、制订。 3.5 协助工程系统员工技术培训和技术考核工作及参与质量标准文 件撰写和内审员培训工作。 3.6 负责物业项目技术资料、新材料、新工艺、新技术信息的收集 整理，定期汇报给工程维保部领导。 8 3.7 负责检查督促物业项目客户装修房

9、屋按照装修方案和图纸规范 施工，协调解决装修管理及技术问题。 3.8 负责检查、指导填写设施设备运行记录、设施设备登记卡片， 提出物业项目节能降耗合理化建议。 3.9 完成上级交办的其他工作。 9 工程维保部资料员职责 1、 目的目的 为了加强物业设施设备和工程维修技术档案资料的统一管理， 为维修维保工作提供技术资料依据。 2、 适用职位适用职位 适用于本公司工程维保及项目管理处资料员、文员 3、 职责职责 3.1 负责工程维保部工程图纸、技术档案资料的收集、整理、归档、 利用及管理工作。 3.2 负责对工程图纸、文字资料、图片、光碟、书籍进行分类建帐， 编号存档，负责对相关资料输入计算机管理

10、。 3.3 负责技术资料的节约，内外文件的传阅、登记和管理工作，收 发往来文件、信件，做好会议记录。 3.4 负责工程系统技术性资料、图表的打字、装订、复印工作，接 待外来客户。 3.5 负责工程维保部办公环境整洁有序，定期清扫清洁办公区域。 3.6 负责本部门办公用品的计划、领用、发放、员工的考勤工作。 3.7 完成上级交办的其他工作。 10 设施设备分类作业指导书设施设备分类作业指导书 1.目的：小区的设施设备品种多、数量大，公司为了识别、建帐和 建立标准，对设施设备进行分类。 2.适用范围：南京银城物业管理有限公司管理的各个小区。 3.引用文件：南京银城物业管理有限公司的企业规定。 设施

11、、设备分类的原则，需要用电的及用电附属的属于 设备类，不需要用电的属于设施类。 4.设施的分类 4.1 房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外 墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱； 4.2 机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、消防泵房、电梯 机房、信息机房； 4.3 停车场：汽车库与自行车库，包括其内的地面、墙面、顶棚、 窗户、采光天窗、采光天井； 4.4 1.4 道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡 道、各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。 4.5 清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场； 4.6 公益设施：体育健身器材（室内、

12、外的免费使用的） 、儿童游乐 设施（室内、外的免费使用的） ； 4.7 特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基 础部分； 11 4.8 标识：楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警 示标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、 制度标识、临时标识； 4.9 室外排水：外排管道（包括雨、污） 、化粪池、管井、明暗沟、 管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖） 、集水坑； 4.10 消防：室外消防接合器、消防栓（室内） 、消火栓（室外） 、灭 火器、大型消防箱、各式防火门； 4.11 人防设施：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、 防爆地漏、各式

13、密闭门； 5.设备的分类 5.1 配电系统：高、低压配电柜、配电箱、照明箱、控制箱、控制 柜、电表箱、箱式变、母线桥架。 5.2 消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系 统、消防增压泵系统；防火卷帘门。 5.3 供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水 管道。 5.4 排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、 排水管道及浮球式限位控制开关等。 5.5 风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀 门。 5.6 供气系统：由煤气公司负责。 12 5.7 特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统。 5.8 照明系统：楼道照明、机房照明、车库照明、

14、景观照明、其他 附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等） 。 5.9 弱电系统：周界报警系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、 摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小 区背景音乐系统、刷卡系统。 5.10 道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统。 5.11 空调系统：集群式中央空调系统。 5.12 特殊给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备。 5.13 绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、 （属于基 础设施） 。 5.14 通讯设备：对讲机（属于基础设施） 、网络线路。 5.15 辅助设备：空压机、管道疏通机。 6、计量设备 万用表、压力表、接地电阻测试仪、兆欧表

15、、温度计、拉力计、 钳型电流表、噪声仪。 13 设施、设备的完好标准设施、设备的完好标准 一、目的：建立企业关于设施设备完好的统一标准，使得设施设备 在一个标准下得到全员管理。 二、适用范围：南京银城物业管理有限公司托管服务的所有小区。 三、引用标准： 四、标准内容 1 设施的完好标准 1.1 房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外 墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱。 1.1.1 物业用房、景观用房、楼梯间、地下室墙面及顶： 表面平 整，无裂缝、表面无不明孔洞、无异物，无连续 1 平方米及以 上的起皮和龟裂，无空鼓。表面为瓷砖的，无脱落、缺角，对 于有裂痕但表面平整、粘

16、贴牢固、不影响使用的可列入完好。 1.1.2 物业用房、景观用房、楼梯间、地下室地面： 地面平整， 无裂缝、空鼓、龟裂，不起沙，瓷砖地面无脱落、缺角，对于 有裂痕但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。 1.1.3 楼梯间： a、扶手能够正常使用，平整无断裂，无脱落。 b、楼梯护栏固定牢固，无缺损，无断裂。能够正常使用。c、 通风窗开启、关闭灵活，附件齐全，消防上有要求不能开启的 窗户应固定牢靠。玻璃无裂缝、无破损。d、窗前护栏安装牢固， 无断裂，无锈蚀，油漆完好。e、明装管、线固定牢靠，布管排 线整齐，穿墙洞封堵完好。f、各类设备箱，箱盖齐全，开关箱 14 门灵活，箱锁完好，表面油漆完

17、好，无脱落、锈蚀。 1.1.4 外墙面：涂料层与里层因热膨胀系数不同引起的涂料层龟裂 不进行完好的评定。无大面积污染，无大面积脱落，墙体无开 裂。 1.1.5 雨落水管：顺直固定牢靠，连接可靠，雨天排水通畅，无堵 塞，外观整洁无开裂破损。 1.1.6 避雷接地：各连接点牢固可靠，避雷带无断裂，连接成整体。 用接地电阻测试仪测量时阻值应低于 10 欧姆，并要符合规范 要求。 1.1.7 屋面：挂瓦斜屋面应瓦片整齐，无缺片、破损。天沟排水通 畅，无堵塞。避雷带连接可靠，油漆完好，避雷接地达到 1.1.6 的要求。平屋面女儿墙无裂缝、破损。屋面不渗水，保 温隔热层完好。 1.1.8 露台：公用露台的

18、地平应平整、不起沙、无空鼓，无裂纹。 用护栏进行防护的，护栏固定牢靠，护栏油漆完好。 1.1.9 信报箱：表面清洁，箱盖无脱落，箱体不变形，固定牢靠。 1.2 机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、配电间、消防泵 房、电梯机房、信息机房。 1.2.1 墙面及顶：表面清洁平整，无连续 1 平方米及以上的起皮和 龟裂。无空鼓。顶面、墙角与墙底无渗水现象。各管道孔封堵 15 严密无渗水。顶面、墙面上各类线盒盖板齐全，无裸露的空盒。 敷设于表面的各类线缆安装整齐，横平竖直，没有各种线缆拖 挂。且各类线盒无渗水现象。无积尘、表面清洁、无大面积污 染。 1.2.2 地面：水泥地面无空鼓、不起沙，无裂纹，

19、表面平整。油漆 地面应当表面平整，油漆颜色、厚度均匀、不起皮、没有超过 0.1 平方米以上的脱落。瓷砖的地面瓷砖无破损、无缺损，且瓷砖 必须为防滑瓷砖。静电地板地面的应当静电地板牢固无缺损、 无破损，表面没有严重的污染。各类地面都应当没有异物突起。 配电房及配电间内任何形式的地面不得有任何积水。其他机站 房内如果有水源，应当设有排水沟或排水槽或淌水沟引水至集 水坑后排出机站房。排水沟或排水槽或淌水沟无堵塞，引水通 畅。 1.2.3 各类机站房内各类标识：有机站房名称标识、消防标识、设 备铭牌标识、设施设备运行状态标识，系统图标识、机站房布 置标识，摆放配件的区域，应有标识，如“配件区”等。 安

20、装于表面的标示牌外观完好、无破损、文字清晰、无错误， 固定牢靠无翘曲变形，无磨损、松动、脱落，指示正确。悬挂在 设备上的标示牌，清晰准确，不歪斜。 1.2.4 各类机站房内的消防灭火器：消防灭火器摆放在明显和便于 拿取的地方。灭火器外壳完好无破损，必须为红色油漆，油漆 16 无脱落。喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用的开口销插入 可靠。把手完整无开裂、破损。压力指示表内的指针指示在黄 色或绿色区域内。手推式灭火器的推动机械坚固，推动灵活。 连接使用的接驳器完整。 1.2.5 各类机站房照明：照明灯及灯具：光线明亮，受控灵敏。无 外露线头，灯光明亮程度与灯源功率相匹配。控制开关开启和 关闭灵活，

21、无不亮和长亮的现象。照明灯的灯罩及外观部分无 破损，无开裂。悬挂于房屋顶部的照明灯固定牢靠，灯具电气 连接可靠。 1.2.6 门和门锁：油漆完好，无脱落。门开启、关闭灵活。门能够 被关闭严密，无阻塞与阻碍。门锁完好，能够将门锁住锁牢。 1.2.7 配电房门口应配有防鼠板：有变压器或有电缆沟的配电房门 口都应当设有防鼠板，防鼠板的高度不低于 30 公分，既没有变 压器也没有电缆沟的配电房和配电间可以不设防鼠板。 1.2.8 各机站房的窗户：所有窗户上的玻璃完整无缺损，无裂缝。 窗户无缺扇现象，各窗扇推拉灵活，配件齐全，关闭时严密， 不渗水，能够防止小虫子的进入。 1.2.9 配电房内的绝缘地垫：

22、分布于各类配电屏、配电柜的四周， 表面平整，无开裂、无破损、无孔洞，宽度不得小于 50 公分， 必须紧靠于各类配电屏、配电柜的底框，不得有间隙。 1.2.10 各机站房的通风：有百叶通风的，百叶应当完好，无破损、 17 缺损现象，固定牢靠，能够防止小动物的进入。有通风孔的应 当通风孔通畅，无积尘，通风孔应当加装防护网，防止小动物 的进入。 1.2.11 接地排：如果机站房内设有接地排的（如配电房） ，有接地 排的应当明装于各墙面的墙底，离地 10 公分至 20 公分之间，接 地排宽度不小于 3 公分，表面应当刷有黄绿或黄黑相间的油漆， 各技撑点和各连接点都应当牢固可靠连接可靠。用接地电阻测试

23、仪测量时阻值应低于 10 欧姆，并要符合规范要求。 1.3 停车场：包括汽车库与自行车库的地面、墙面、顶、采光窗、 采光井。 1.3.1 汽车库与自行车库的墙面、顶：房屋结构完好，无裂缝、无 破损、无不明洞口。墙面及顶清洁平整，无连续 1 平方米及以 上起皮、龟裂。 1.3.2 汽车库与自行车库的地面：平整，不起沙，无裂纹，不积水。 1.3.3 停车场内的消防器材：按 1.10 的要求。消防灭火器摆放在明 显和便于拿取的地方。 。 1.3.4 墙面与顶的管线走线整齐，无拖、挂现象，符合施工规范要 求。 1.3.5 采光窗：窗扇齐全，开启、关闭灵活，各小配件齐全，无渗 18 水现象。玻璃完好，无

24、裂缝与破损。窗前防护栏应固定牢靠， 平整，无断裂，能够正常使用。油漆完好无锈蚀。 1.3.6 采光井：井壁平整，无开裂，内无杂物。排水通畅。 1.4 道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、 各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。 1.4.1 小区道路：路面平整，无破损，无积水。 1.4.2 路牙：平整，无碎裂，固定牢靠。 1.4.3 小区围墙：墙面平整无裂缝，表面涂料无污染。围墙表面的 瓷砖粘贴牢靠，无脱落现象。采用围栏形式的，栏杆整齐，无 断裂，固定牢靠，油漆完好，无锈蚀。 1.4.4 小区门楼：门楼无裂缝，墙面平整，涂料表面无污染，瓷砖 表面粘贴牢靠，无脱落。门

25、楼上有悬挂或粘贴的牌、匾，应悬 挂整齐，不歪斜。 1.4.5 各类坡道：坡道平整，无开裂、破碎。 1.4.6 各式雨篷：不漏水，不开裂，固定牢靠， 1.4.7 小区岗亭：能够正常使用，无破损，表面清洁，无渗水。外 表面粘贴的文字等整齐。岗亭内桌子完好，岗亭门开启、关闭 灵活。岗亭窗户开启灵活，玻璃完好。 1.4.8 小区内建筑小品：雕塑应完好，固定平稳，无安全隐患，表 面的文字清晰，无错字、缺字、少字现象。长廊或木制品坚固， 无松动，连接牢固，无安全隐患，无断裂、腐烂现象。假石、 19 假山固定牢靠，无安全隐患。 1.4.9 各类景观桥：水泥桥应坚固，桥体无开裂，无裂缝、桥面平 整，木质桥应坚

26、固，木材质地细密不开裂，无腐烂，木质表面 平整，无破损和安全隐患。 1.4.10 小区地面上的路阻、路桩：路阻无断裂，无破损，安装牢固。 固定路桩无破损，安装整齐牢固。移动路桩无破损。 1.5 清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场； 1.5.1 垃圾箱、垃圾筒：外观无破损，油漆完好、无脱落，有盖的 能够正常使用。有联动装置的，联动性能稳定，工作可靠。 1.5.2 垃圾车：车体整洁，活动盖板灵活，外观油漆完好，车把手 平直，车轮转动灵活，车胎气压充足，钢丝无断裂。 1.5.3 拖把池：瓷砖无破损、无脱落，排水畅通。 1.5.4 垃圾场：符合环保要求。 1.6 公益设施：体育健身器材（

27、室内、外的免费使用的） 、儿童游乐 设施（室内、外的免费使用的） 。 1.6.1 能够正常使用，无断裂，无异常声响，起固定作用的部件固 定牢靠。起连接作用的部连接牢靠。各配件齐全，油漆完好。 转动处应加注润滑。 1.6.2 周围的警示牌和使用须知等标牌：参照 1.8 标识的要求。 20 1.7 特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、 各类水景池（基础部分） 。 1.7.1 消防水箱、蓄水池：池体本身无漏水、渗水现象。管道与水 池的连接处无渗水现象。浮球阀或水位控制器性能良好，活动 正常。排污阀与进水阀开启、关闭灵活。 1.7.2 泳池：池壁、池壁边、池底的瓷砖完整无破损。无任

28、何裂缝， 不渗水、不漏水。池壁周边的排水沟排水通畅，排水沟上的沟 盖完整无断裂、破损，铺设平整。 1.7.3 生活水箱：箱体完整且封闭，无渗水、漏水。箱体四周清洁 无杂物。箱体与各管道的连接可靠，无渗水、漏水。检查口的 盖板封闭严密，用锁锁住。设备无锈蚀。在水箱水质检测达到 标准的使用周期内使用。 1.7.4 水景池：池壁、池底完整无破损。不渗水、不漏水。采用大 理石或瓷砖的池壁、池底，完整无破损、瓷砖无松动、无脱落。 1.8 标识：楼宇及单元标识、景观标识、机站房标识、指引标识、 交通标识、警示标识、消防标识、车号牌标识、设施设备状态 及运行标识、流程标识、制度标识、临时标识、移动式标识牌；

29、 1.8.1 各类固定标识牌：安装于室外的标识牌文字清晰，无错误， 安装平整、牢固，外观无破损、油漆无脱落，具备防水性能。 21 安装于表面的标示牌文字清晰，无错误，固定牢靠，无磨损、 松动、脱落，指示正确。悬挂在设备上的标示牌，清晰准确， 不歪斜。 1.8.2 临时标识牌：指“正在维修，请勿使用” 、大理石道路上“雨 天路滑，请您当心” 、举办一些活动时的提示牌“XXX 地方，请 上 X 楼”或“办理 XX 事项，向前左转”等。这些标识牌无破损， 固定或粘贴牢靠，无错字、字迹清晰、内容明确。并且是针对 正在发生的事情，在事情结束之后，这些标牌将拆除。 1.8.3 移动式标识牌：指张贴通知、告

30、示、警示、禁止等使用的金 属或非金属支架、标牌、展板，有机玻璃板、易拉宝等。移动 式标识牌本体坚固，无翘曲变形。外观完好，无破损、有油漆 的油漆保持完好。 1.9 室外给排水：外排管道（包括雨、污） 、化粪池、管井、明暗沟、 管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖） 、集水坑； 1.9.1 外排管道：通畅、无淤积、无堵塞。 1.9.2 化粪池：无堵塞、少淤积、无漫溢、井盖无缺损。 1.9.3 雨、污管井：无堵塞、少淤积、井圈无破损，井盖无缺损。 井壁井底无严重损坏，无严重漏水。 1.9.4 管井盖：完整，无开裂。在草坪中的管井盖外表面应油漆成 绿色。路面的管井盖油漆成黑色。 22 1.

31、9.5 明暗沟：进出水通畅、沟内无积水和淤泥、无鼠洞，无塌陷。 沟盖无缺损，无断裂，无严重锈蚀。 1.9.6 集水坑：坑体无塌陷，坑体四壁平整。坑内无碎石，无杂物 和淤泥淤集。位于地表面的应加装盖板，盖板完好，封闭严密。 1.9.7 给水管道：公共场所的所有给水总管、支管、水阀，无跑、 冒、滴、漏现象。给水通畅。各阀门无锈蚀，开、关灵活，关 闭严密。对于露出地表的给水管道在冬季（12 月、1 月、2 月） 有防冻措施。对于业主的生活用水，表前由市政供水公司负责， 表后由业主负责。 1.10 消防：室外消防接合器、消防栓（室内） 、消火栓（室外） 、灭 火器、大型消防箱、各式防火门； 1.10.

32、1 室外消防接合器、消火栓（室外）：外观完好，安装牢固， 表面红色油漆完好，无锈蚀。用消防扳手打开关闭的阀门后能 迅速打出有一定压力的水流。 1.10.2 消防栓（室内） 、大型消防箱：普通消防箱体内消防器材完 整，无缺损，应含有水枪头，接驳器，水龙带，水龙带整齐盘 起，无发霉现象。箱体外壳完整无破损，箱门开启关闭灵活， 门锁完好。箱门玻璃完整无破损。水管阀门开启、关闭灵活， 无锈死现象。整个消防箱安装牢固。大型消防箱内消防器材完 整，无缺损，应含有水枪头，接驳器，消防板斧、小沙桶、小 23 铁锹、水龙带，水龙带整齐盘起，无发霉现象，有 24 瓶消防 灭火器，消防灭火器应达到 1.10.3 的

33、要求。箱体外壳完整无破 损，箱门开、闭灵活，门锁完好。放置的地点应明显。 1.10.3 灭火器：外壳完好无破损，必须为红色油漆，油漆无脱落。 喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用的开口销插入可靠。把 手完整无开裂、破损。压力指示表内的指针指示在黄色或绿色 区域内。手推式灭火器的推动机械坚固，推动灵活。连接使用 的接驳器完整。 1.10.4 各式防火门：开关灵活，关闭严密，带闭门器的应当能够自 动关闭。 1.11 人防设施：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、 防爆地漏、各式密闭门； 1.11.1 集气室、进、排风竖井、滤毒室、隔音间：墙面、地面、顶 表面平整，无裂缝。有瓷砖的表面，瓷砖无

34、脱落、无破损。室 内没有人防规定以外的其他管线洞口。室内无杂物。有灯光照 明的按设备完好标准 2.8 的要求。 1.11.2 密闭门：门开关转轮上都抹有黄油进行润滑，把手转动灵活， 把手定、限位上都装有开口销，门转动灵活，能够密闭。要求 找开的密闭门，其外角下都有木块进行支撑。都用油漆刷成黄 色，油漆无脱落、平整。 1.11.3 防爆地漏：地漏完整，无开裂、断裂现象，无缺损，无杂物 24 堵塞，排水通畅。 1.11.4 各式密闭门：油漆完好，关闭严密可靠。大型门处于开启状 态时，门下应当有木料垫住，防止过重变形。带有活动盖板的 密闭门，活动盖板应当灵活。 二、设备的完好标准 2.1 配电系统：

35、高、低压配电柜、配电箱、配电柜、电气控制箱、 电气控制柜、照明箱、电表箱、箱式变； 2.1.1 高、低压配电柜：进线柜、计量柜、联络柜、出线柜、电容 柜、配电柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜表面的 各类元器件完好无缺损。电压、电流、功率因素等仪表显示正 常，指示灯能准确指示工作状态。柜内空气开关、计量仪表、 指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器工作正常。电气连 接可靠，导线绝缘良好。保护接零可靠。与供电回路操作有关 的指示明显准确，如“开” 、 “停” 、 “ON” 、 “OFF” 、 “严禁合闸” 及回路的标签。 2.1.2 配电箱、配电柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜 表

36、面的各类元器件完好无缺损。电压、电流表显示正常。有指 示灯的指示明亮正确。柜内空气开关、互感装置、保护装置、 接触器工作正常。电气连接可靠，导线绝缘良好。保护接零可 靠。空气开关上回路标签正确、明显。 2.1.3 电气控制箱、电气控制柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁 25 完好。柜表面各类元器件完好无缺损。柜内空气开关、保护装 置、主回路接触器、控制线路、辅助工作回路电气连接可靠， 动作灵敏、准确。导线绝缘良好。保护接零可靠。 2.1.4 照明箱：外观清洁，箱盖完整，箱门锁完好。各开关标志清 楚，动作灵活。 2.1.5 电表箱：外观清洁，玻璃完整，箱门锁完好，箱内布线整齐， 电表上铅封完好清晰

37、。计量准确。 2.1.6 箱式变：运行正常。无异常声响，无异常气味。封闭严密， 箱锁牢固。警示明显。 2.2 消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系 统、消防增压泵系统；防火卷帘门 2.2.1 消防喷淋系统：系统能够正常运行。电机和水泵启动后运转 平稳，无异常声响，运行中电机不发烫。主泵启动后，可以将 水压打到额定压力。 主泵停机后管道能够保压，当压力低于 0.2MP 时，增压泵自动补压。系统各阀门开启、关闭灵活，带阀 门杆的，阀门杆上有润滑脂，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀 能够回流关闭。管道上的压力表完好，在检测合格的周期之内， 显示正常。系统末端完全打开放水阀后消防警铃能够

38、报警。电 气控制线路连接可靠，控制灵敏。电气控制柜按 2.1 的要求。 2.2.2 消防自动报警系统：系统能够正常运行。各烟感探头、区域 报警器工作正常，红色指示灯每隔几秒闪烁一次。报警蜂鸣器 26 报警鸣响时声音响亮。消防报警控制柜上显示屏清晰，各按键 灵敏，无损坏。消防报警控制柜上输出电压和电流达到规定的 要求。独立的 24V 电源完好。蓄电池充电完好。 2.2.3 消防泵供水系统：系统能够投入运行。电机启动后运转平稳， 无异常声响，不发烫。主泵启动后，根据不同的控制区域可以 将水压打到规定值以上，主泵停止后，系统最不利点能够保持 压力在 0.2MP 以上。系统各阀门开启、关闭灵活，带阀门

39、杆的， 阀门杆上有润滑脂，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀能够回流 关闭。压力表完好，处于检测合格的周期之内，显示正常。电 气控制线路连接可靠，控制灵敏。电气控制柜按 2.1 的要求。 2.2.4 消防增压泵系统：系统能够投入运行。电机启动后运转平稳， 无异常声响，不发烫。电气控制线路连接可靠，控制灵敏。电 气控制柜按 2.1 的要求。 2.2.5 防火卷帘门：固定牢靠。电气控制开启、关闭灵活。无卡住 现象。有消防自动报警系统的，应和消防自动报警系统进行联 动，受控准确、灵敏。手动拉链完整，能卷开启与关闭帘门。 卷帘门的滑动轨道平整，门滑动无妨碍。 2.3 供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水

40、泵、阀门及供水 管道； 2.3.1 供水系统：自动供水系统能够自动正常运行。 2.3.2 供水系统的供水泵：运行平稳，不发热、无异常响声 27 2.3.3 供水系统的管道阀门：无跑、冒、滴、漏现象。油漆完好。 止回阀能够起到回流关闭的作用。 2.3.4 供水系统的压力达到设计的要求，系统中所有的压力表完好， 处于检测合格的周期之内，显示正常。 2.3.5 供水系统的电源控制柜：电气控制柜按 2.1 的要求。 2.4 排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、 排水管道及限位控制开关等； 2.4.1 潜水泵、排污泵：能够正常运行。各类泵体运转无异常响声， 排水过滤器不堵塞，排水通畅。

41、 2.4.2 潜水泵、排污泵附属的各种阀门、接头、管道、浮球限位： 接头连接可靠，管道无锈蚀，管道与阀门的油漆分色，油漆完 好，管道及阀门固定牢固。有止回阀的止回阀能够回水关闭。 浮球限位动作灵敏、可靠。 2.4.3 电气控制箱：按照 2.1 的要求。 2.5 风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀 门； 2.5.1 风机、送风、引风机：风动电机运行正常。启动后运转平稳， 无异常声响，电机不发烫。 2.5.2 风机管道及阀门：风管无抖动，无异常声音，无泻漏。风阀 开启灵活，零配件齐全。 28 2.5.3 支架：电机和风管的固定支架应牢靠，油漆完好，无锈蚀。 2.5.4 电气控制

42、系统：额定电流在正常范围。电气控制柜按 2.1 的 要求。 2.6 供气系统：煤气供气系统 2.6.1 煤气供气系统：由煤气公司负责维护保养。小区内的所有室 外煤气管道没有漏气现象。小区内有煤气调压站的，应保持煤 气调压站四周无杂物，门锁完好。 2.7 特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统 2.7.1 电梯系统机房部分：（1） 、机房内的消防标识、机站房标识、 设备运行状态标识完好按照 1.8 的要求，照明完好按照 2.8 的 要求。同时电源插座齐全，通风良好。救援操作及轿厢平层标 志齐全。制动器手动松闸扳手应挂在容易接近的墙上标志明显。 （2） 、机房与滑轮间不得放置非电梯用的物品。通道应

43、保持通 畅。滑轮间的入口处，急停开关动作可靠。 （3） 、供电相序改变 会或错相不会改变电梯运行和开关门方向等功能的，可不采用 错相保护装置。供电相序改变会或错相会改变电梯运行和开关 门方向等功能的，必须采用错相保护装置。且保护装置能够正 常工作。必须安装断相保护装置且该装置能够正常工作，在电 梯运行中应起保护作用。 （4） 、电气设备金属外壳（安全电压的 除外）均应接地良好。接地线必须并接至接地线柱上。 （5） 、曳 29 引机应设有适量润滑油，油标应齐全，油位显示应清晰。减速 箱运行时无异常声音和振动。 （6） 、曳引轮任一绳槽的磨损不得 使曳引绳接触绳槽底部。制动器动作灵活，各部件齐全、

44、可靠。 （7） 、制动器闸瓦与制动轮工作表面应清洁。线圈铁芯无油污、 锈鉵及积尘。制动时两侧闸瓦应紧密、均匀地贴合在制动轮的 工作面上，松闸时应同步离开，限速器各活动润滑部位应有可 靠润滑，运行时无异常声音。 （8） 、限速器运转平稳，其调节部 位整定标记应完好，无拆动痕迹，校验期有效，当与安全钳联 动时，无颤动现象。 （9） 、上、下限位装置动作可靠。上、下限 位保护开关，应在轿厢或对重接触缓冲器前起作用，并在缓冲 器被压缩期间保持其动作状态。 2.7.2 电梯系统井道、轿厢与层站部分：（1） 、电梯以检修速度运 行，人为动作轿顶紧急停止开关，电梯均应立即停止运行。轿 顶检修操纵时，机房、井

45、道及轿厢内除急停止开关外的各按钮 操作应无效。导靴固定螺栓无松动，靴衬磨损量未超过其厚度 的 1/3。 （2） 、对重块应可靠固定。对重设有反绳轮时，其润滑 良好，护罩及挡绳装置功能可靠。 （3） 、导轨支架无松动，压板 牢固。采用封闭式井道时，所设置的照明正常。 （4） 、层门锁钩、 锁臂及动接点动作灵活，在电器安全装置动作之前，锁紧元件 的最小啮合长度为 7mm。 （5） 、由轿门自动驱动层门情况下，当 轿厢在开锁区域外时，无论层门由于任何原因被开启，都应有 一种装置能确保层门自动关闭。如果轿门（在多扇门中任何一 30 扇门）打开，电梯应不能正常启动或继续正常运行。 （6） 、在正 常运行

46、和轿厢未停止在开锁区域内，层门应不能打开。如果一 个层门（在多扇门在任何一扇门）打开，电梯应不能正常启动 或继续正常运行。 （7） 、门锁固定后，以 150N 的力施加在一个 最不利的点上时，门扇之间的间隙不能超过 30mm。层门手动开 锁装置应灵活可靠，动作后应自动复位。层门滑块磨损量未达 到其厚度的 1/3，镶入地坎的深度应大于 5mm。 （8） 、轿厢如设 有安全窗，则电梯以检修速度运行，人为打开安全窗 2 次，电 梯均应立即停止运行。 （9） 、轿顶及各层厅门门头的卫生应清洁， 无积尘、油泥及杂物。轿顶设有反绳轮时，其护翼和挡绳装置 功能可靠，且润滑良好。 （10） 、曳引绳头组合无缺

47、陷，符合 GB7588-95 9.2.3 的要求。曳引钢丝绳未出现断股、超标断丝、 磨损等报废现象。每个绳头应有锁紧螺母且安装有锁紧销。曳 引绳表面清洁不粘有杂质。 （11） 、安全钳联动机构各部件活动 正常，销钉、卡簧、螺母未见脱落。 （12） 、轿内操纵按钮应动 作灵活可靠，信号应齐全清晰。 （13） 、不需专人驾驶的电梯， 轿厢内的紧急照明能正常。不需专人驾驶的电梯，轿门安全触 板或光电保护装置动作可靠。 （14） 、轿厢、轿门无影响乘客安 全的严重锈鉵或磨损。轿内报警装置功能正常可靠。层站指示 信号清晰明亮，按钮动作正确无误。 （15） 、火灾时供消防员专 用的电梯，消防开关工作可靠。

48、 （16） 、层门前候梯厅应有足够 的照明，即使轿厢照明出现故障也应能分辨层门打开和轿厢平 31 层情况。在门关至行程 1/3 后，阻止关门的力150N。 2.7.3 电梯的呼叫警铃、对讲系统、应急照明：呼叫警铃与对讲电 话完好。在轿厢内按下警铃键后，能及时与小区监控中心能通 话。对讲通话清晰。停电时备用电源能够正常投入工作，保证 对讲通话通畅和轿厢内有适合的照度。 2.7.4 电梯系统底坑部分：（1） 、电梯以检修速度运行，人为动作 底坑紧急停止开关，电梯应立即停止运行。 （2） 、设有补偿链的 电梯，补偿链运行时与其它装置及底坑地面无碰撞，二次保护 装置齐全可靠。随行电缆两端应可靠固定，不

49、应有打结和扭曲 现象，当轿厢压缩缓冲器后，电缆不得与底坑地面和轿厢底边 框接触。 （3） 、安全钳各楔块与导轨间隙均匀，夹紧位置正确。 （4）如采用液压缓冲器，其充液量正确，柱塞无锈鉵。其电气 安全开关动作可靠。 （5） 、底坑清洁，无积水、杂物。 2.7.5 电梯要达到“四清” 、 “六正常”：机房清、井道清、地坑清、 轿顶清，机器正常、控制正常、厅轿门正常、限速器安全正常、 信号照明正常。 2.7.6 升降式立体停车系统的基本要求：运转部位的零部件应保持 润滑良好，无卡阻现象。减速箱、润滑装置、液压主机内应有 足够的油量。各部件与部件之间联接紧固件应固定可靠，无松 动现象。液压系统油管接头联接应可靠，无渗漏现。 2.7.7 升降式立体停车系统的安全装置、紧急停车装置、行程限制 装置、升降横移安全装置设置准确，各装置动作状态正确。 32 2.7.8 升降式立体停车系统的机械部份：减速箱运转正常，油量适 当，无异常振动，无漏油现象。各转动的轴承应保持良好的润 滑，转动时无异常声音和明显跳动。滚珠丝杆和螺母间的运动 应自如，滚动摩擦的声音正常。滚珠丝杆表面应保持清洁，不 粘杂物，不锈蚀，表面无机械损伤。 2.7.9 升降式立体停车系统的电气部分：配电箱、控制箱接照 2.1 的要求，箱内各空气开关、接触器、继电器动作正常，电气连 接可靠，接触良好，指示