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1、武汉科技大学硕士学位论文 第33页摘 要二十一世纪，房地产业以突飞猛进的速度不断发展壮大，触角已伸向各中小型城市，甚至发达的县乡，随着国家宏观调控政策的不断深入，市场竞争益发激烈化，地产行业的利润空间日渐缩小，房地产开发企业的盈利能力已呈下降趋势。如何控制成本、树立品牌、实现利润最大化，成为了房地产企业生存与发展的核心问题。一般来说，房价成本包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润等，其中建筑成本约占总成本的35%50%，而材料费用约占建筑成本的70%左右。这就决定了降低采购成本必然成为提高企业利润的有效手段，同时，采购供应管理的有效性对于建筑物是否能如期完工及拥有优秀品质起到
2、了关键作用。恒大地产集团有限公司作为一家全国性大型房地产综合企业，其发展历程代表了目前国内最强大的民营企业的创业史，其材料采供模式代表了目前国内最先进的房地产企业的供应链管理方法。恒大集团的采购供应模式是材料全国性甲供的一个成功案例，在成本控制及品牌强化方面，为恒大集团的高速发展作出了卓越贡献，这对于未来其他房地产企业的采供供应管理亦具有借鉴性与参考性。论文首先阐述了选题的背景与研究意义，综述了目前国内外学者对房地产采购供应管理的研究和应用状况；接着概述了房地产材料采购供应管理模式；然后深入分析了恒大地产材料采购供应管理的现状；最后通过对恒大集团现有甲供模式的实践应用进行分析，应用项目采购管理
3、和目标管理思想，针对现行材料采购供应管理中存在的问题，通过诸如低价供应、按时供应、保质供应、行之有效的内部考核以及完善的供应商管理体系等一系列管控措施，以达到自如控制材料供应、降低开发成本、树立企业品牌的目的。关键词：材料采购；供应管理；新甲供模式AbstractIn the 21st century, the real estate industry grows stronger and stronger with the fast speed. The antenna has extended to each middle and small scale city, even the de
4、veloped county township. Along with unceasingly thorough of national macroeconomic regulation and control policy, Market competition is more and more intensification. The real estate professions profit space reduces day after day. The property development enterprises profit ability has assumed the d
5、eclining trend. How to control the cost, to set up the brand, to realize the profit maximization has become the core question of the real estate enterprise survival and the development. Generally speaking, house price cost includes construction cost, room business managed cost, land cost, each kind
6、of taxes and fees as well as the profit of enterprise and so on. The construction cost composes the total cost 35%50% approximately, and the material expense composes the construction cost about 70% approximately. This decides that Reducing the procurement cost becomes an effective measure to enhanc
7、e the profit of enterprise. Simultaneously, the validity of purchase supply management plays a crucial role regarding to the question of the building whether could finish as scheduled and have the superior quality. The development process of Evergrande Real Estate Group which takes a nationwide larg
8、e-scale real estate comprehensive enterprise has represented the undertaking history of the present home most formidable Private enterprise. Its material purchase and supply pattern has represented the present most advanced supply chain management in the domestic real estate enterprise. The purchase
9、 supply pattern of Evergrande Real Estate Group is a successful case in the material nationwide armor supply. In the cost control and brand strengthening aspect, it has made the outstanding contribution for the Evergrande Real Estate Groups high speed development. It Uses for reference with refers f
10、or other real estate enterprises picking for supply management in the future. First ,the paper elaborated the background and the research significance, summarized the present domestic and foreign scholars research and the application condition about the real estate purchase supply management, outlin
11、ed the real estate acquisition of material supply management pattern, then analyzed the Evergrande Real Estate Groups present situation of material supply management thoroughly. At last, through analyzing practice application of the Evergrande Real Estate Groups present armor pattern, using project
12、procurement management and objective management thought, the thesis carried on a series of control measure such as the low price supply, supply on time, guaranting the nature supply, the effective internal inspection and the consummate supplier management system to achieve the goal that controls the
13、 material handling, reduces the development cost, sets up the enterprise brand freely under the question which exists in view of the present acquisition of material supply management.Key words: acquisition of material/ supply management/ the new armor supply pattern目 录摘 要IAbstractII第一章 绪 论11.1 研究背景及
14、意义11.1.1 研究背景11.1.2 研究意义11.2 国内外相关研究综述21.2.1 国外相关研究综述21.2.2 国内相关研究综述31.3 论文研究的主要内容与方法41.3.1 论文研究的主要内容41.3.2 论文采用的研究方法与思路5第二章 房地产材料采购供应管理模式概述62.1 房地产材料采购供应管理传统模式62.1.1 房地产采购供应模式的定义62.1.2 传统采购供应模式的特点62.1.3 传统采购供应模式的弊端62.2 全国性材料采购供应管理模式62.2.1 全国性材料采购供应管理模式的定义72.2.2 采用全国性采购供应模式的必要性72.2.3 全国性采购供应模式的特点8第三
15、章 恒大地产材料采购供应管理现状分析93.1 恒大地产简介93.2 早期材料采购供应管理模式93.2.1 材料乙供时期93.2.2 材料甲招乙供时期93.2.3 以项目为主体的甲供时期103.3 采购供应管理机构设置103.4 采购供应管理基本流程113.4.1 采购计划的制定113.4.2 材料供应商的选择113.4.3 合同的签订113.4.4 材料的需求计划与订购123.4.5 材料的配送与验收管理133.4.6 结算管理133.4.7 供应商管理133.5 材料采购供应相关情况143.5.1 信息化应用143.5.2 标准化的推行143.5.3 合同价格核定机制143.6 材料采购供应
16、管理存在的问题153.6.1 材料需求计划多变153.6.2 供货及时性存在风险153.6.3 材料质量达不到要求153.6.4 实际操作中存在损耗153.6.5 供应商管理较薄弱153.6.6 影响与材料供应商关系的因素16第四章 恒大房地产项目材料采供特色新模式的实施174.1 低价供应174.1.1 周详的采购计划174.1.2 严谨的招标文件174.1.3 严密的供应商征召过程174.1.4 有针对性的市场价格情况174.1.5 公平的招标议价184.1.6 真实的合同履行价格184.2 按时供应184.2.1 准确的材料计划184.2.2 充分的备料及库存214.2.3 精准的材料配
17、送214.2.4 快速的现场收货224.2.5 及时的结算货款224.2.6 有效逾期供货追究224.3 保质供应234.3.1 系统化的样板管理234.3.2 严格的货物质检过程244.3.3 密切的材料使用情况跟踪254.3.4 有效的质量问题追究254.4 行之有效的内部考核264.4.1 明确考核规定264.4.2 严格执行考核264.4.3 重点考核的环节264.5 完善的供应商管理体系264.5.1 供应商认证管理264.5.2 供应商信息管理274.5.3 供应商考核管理274.5.4 供应商关系管理27第五章 结 语29参考文献30致 谢33第一章 绪 论1.1 研究背景及意义
18、1.1.1 研究背景随着市场经济的迅速发展，人们的物质文化生活水平日益提高，国内房地产市场发展十分迅猛。近年来，随着国家宏观调控政策的不断深入，房地产市场竞争白热化，地产行业的利润空间日渐缩小，房地产开发企业的盈利能力已呈下降趋势。如何提高竞争力、实现开发利润的最大化，成为了房地产企业生存与发展的核心问题。目前，我国房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展，品牌形象及成本控制能力是房地产开发企业核心竞争力的重要组成部分，很多综合实力较强的房地产企业都将提高建筑质量、降低开发成本作为提高自身竞争力的重要手段。一般来说，房价成本包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润五大块，其中
19、建筑成本约占总成本的35%50%，而材料成本约占建筑安装总造价的70%左右。这就决定了降低采购成本必然成为提高企业利润的有效手段，同时，采购供应管理的有效性对于建筑物是否能如期完工及拥有优秀品质起到了关键作用。房地产业的采购供应管理比较特殊，它兼具了制造业、流通业及服务业的特点，因覆盖面较广，实际操作复杂，目前国内大多数房地产公司的采购供应普遍存在以下问题：（1）采购物品种类繁杂，供应模式多样，如甲供、乙供、甲招乙供等等；（2）项目开发地域性强，许多材料种类不宜全国采供；（3）项目开发过程中与采购相关联的主体较多，如厂家、总包、分包、设计、监理等，造成采供环节多、责任交叉面大。（4）采购的战略
20、高度不够，通过招标降低成本、建立合作伙伴关系的理念未得到有效重视，招标效果较差。（5）信息化程度低，各类有效信息的数据库未建立，用于采购的供应链系统不完善。采购供应管理的规范程度及管理模式，将影响到房地产企业的生存及发展。因房地产企业规模不同，采购管理的差异较大，但普遍都已采用了建设单位甲供重要材料类别的方式。中小型房地产企业项目较少，主要分布在同一区域，重要材料一般采取集中招标甲供；大型房地产企业项目分布较广，由集团总部统一供应困难较大，重要材料一般采取总部指定品牌（或包括价格）、各项目自行采购供应，或者由当地项目公司采购供应的方式。1.1.2 研究意义恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大”
21、）自1997年起涉足房地产开发领域，至今已有十余年。从刚开始广州市海珠区金碧花园的拓荒者到如今覆盖全国24个城市的大型房地产开发企业，恒大地产经历了许多曲折。尤其是2008年3月IPO失败，一度站在媒体评论的风口浪尖，成为了房地产经济转折的标志性事件。此后，通过境外私募，恒大重振旗鼓，2009年上半年取得了令人侧目的销售业绩，公司走上了正常运转的轨道。恒大地产通过与众不同的采供管理模式来有效控制开发成本，是保障其克服困难、再攀高峰的利器。恒大地产比起万科、中海、保利等其他大型房地产企业起步较晚，但其发展速度几乎可以用突飞猛进来形容。在一个高速发展的民营企业，如何通过先进的管理手段来规避各类因发
22、展太快而潜在的风险，如何通过控制成本来增加开发利润、提高企业竞争力，成为了恒大地产目前亟待解决的问题。一个科学的采购管理体系，将为恒大的战略发展提供强劲的动力，同时对恒大品牌价值的迅速提升也将起到有力的推动作用。恒大在起步之初，大多数材料都采取了乙供方式，随着企业的做大做强，采购供应管理逐渐引起重视，对于影响到建筑物质量、效果的重要材料类别，恒大开始采取甲供。此后，随着恒大的不断扩张，其房地产项目在全国各大城市遍地开花，旧的采供管理模式逐渐落后，不再适应瞬息万变的新形势，甚至影响到集团公司的进一步发展壮大。2007年5月，恒大设置了独立营业的子公司广州恒大材料设备有限公司（以下简称“材料公司”
23、），负责全国所有项目的材料招标、采购及供应。与传统甲供方式不同，恒大的采购供应管理模式结合了企业实际情况，是传统甲供模式的升华，是一种有恒大特色的采供模式。它根据全国项目多、楼盘分散的特点，由材料公司统一招标、统一配送、统一结算，真正实现了以下目的：（1）100%满足现场需求，确保工程进度及工程质量；（2）推进材料标准化，建设具有恒大风格的楼盘，提升了品牌形象；（3）发挥房地产公司的规模优势，进一步控制和降低采购成本；（4）与优秀供应商建立战略合作关系，达到双赢。恒大的实践经验，不仅仅是一家房地产企业对采购供应管理模式的探索，它将对越来越多的全国性大型房地产开发企业的采购供应管理，提供启蒙性及
24、借鉴性。1.2 国内外相关研究综述1.2.1 国外相关研究综述自贸易业、物流业的兴起，国外对采购管理及供应链系统的研究变得如火如荼，虽然对房地产业的采购供应管理的直接成果并不多，但作为其理论基础的采购供应及供应链方面已经取得了深入、广泛的研究。这为我们借鉴相关经验与成果来展开研究提供了理论基础。卡维纳托等人对100多位学者、实践者的研究与实践成果进行综汇，在全面说明传统采购经验的基础之上，准确论述了采购领域的新发展、新观点及新技术，集中了实践与学术的双重优势，提供了专业的采购战略与技术。1雷德斯系统全面地介绍了采购供应管理过程中的申请流程、资源开发流程、招标流程以及供应商的评估流程等。2蒙兹卡
25、等介绍了采购与供应链管理过程中各个活动阶段的理论方法与操作技巧，阐述了供应链管理中与采购有关的一系列物流活动及其相互间的衔接，分析了为实现企业一体化进程而采取整合与资源外取途径，以及采购与供应链管理对增强企业竞争力和扩张利润空间的影响。3兰伯特对客户关系管理流程、客户服务管理流程、需求管理流程、订单履约流程、制造过程管理流程、供应商关系管理流程、产品开发及商业化流程、退货管理流程、在供应链上发展和实施伙伴关系、衡量供应链业绩等问题进行了深入研究。4科恩解说了战略供应链管理的动因和原则，并采用实际案例清晰地展现了一套缔造供应链标杆绩效的重要策略和强有力的组织和实施方法。51.2.2 国内相关研究
26、综述在国内，近年来对于建筑业甲供材料物资管理的研究也逐渐展开，研究者们从多角度阐述了房地产甲供的优点及存在的不足，并试图构建一种理论及模型，根据各个企业的实际情况，将采购供应管理模式进一步规范化、科学化。欧阳柳章以材料科学、物流管理等为主要基础，系统介绍了材料的发展史、材料的分类管理的基本原理及材料采购、存储和物流等内容。6于淼介绍了采购方与供应商起点、采购管理与供应商管理、采购方与供应商的关系管理、采购与供应的新方式及国际化等等。7王颖介绍我国长期以来的建筑业物资管理模式，及改革开放后，从“由建设单位物资管理部门或施工企业物资管理部门统一管理物资的专业化管理模式”逐渐转变为“甲供模式”。 8
27、黄菊、刘玉宝从甲供材计划与供应、验收、结算、审计与档案管理等几个方面介绍了甲供材管理的经验。9杨鹏结合其实际工作经验，分析了房地产开发项目物资采购管理的控制。10马娟、马文利从管理的角度对甲供材料设备如何控制工程造价进行了分析，为房地产开发过程中降低管理和投资成本提供了可借鉴的经验。11阮素娟以上海博豪置业发展有限公司为实例，分析了其现阶段物资采购工作的现状和存在的问题，从而对该企业的物资采购体系进行流程设计的过程，进一步完善企业的ERP企业资源计划系统。由于经营模式和面临的问题在房地产行业内具有一定普遍性，对行业内企业的采购供应信息化建设也具有一定的借鉴意义。12西北大学孙学刚的硕士论文中，
28、通过分析房地产开发成本各影响要素，并借鉴国外成本控制经验及国内优秀房地产开发企业项目成本控制成功经验，定性的找出房地产成本控制的基本策略和解决方案。其中关于采购环节的分析及研究，具有一定参考价值。13重庆大学潘叔刚提出的动态联盟模式，在传统采购模式的基础上结合企业实际情况进行改革，其中关于供应商的选择和优化、联盟的组织设计、风险管理机制、激励机制、供应商管理机制等等，对于本文的研究起到了指导作用。14陈华松从量化的角度，对房地产开发企业的材料采购以及所需注意的事项进行了分析，提出了材料采购过程中各种理论和模型在其中的应用，并通过实例计算，表明课题的可行性和有效性。15王刚根据供应链理论、ABC
29、分类法、JIT采购法和供应商管理理论，以DF房地产公司为实例，对中小型房地产企业采购管理的现状、存在的问题及产生问题的原因进行了详细分析，然后结合理论对DF公司的采购材料进行分类，针对不同的材料类别，采用不同的采购策略。以此为基础，对采购流程作了优化，构建了科学的采购模式，并建立了规范的供应商管理体系。16郭锋以中原房地产公司为研究对象，在分析了其采购供应管理存在的问题后，对采购流程作了优化，构建了科学的采购模式，并建立了规范的供应商管理体系。17应莺针对目前房地产项目采购管理中存在的问题，运用供应链管理的相关理论，分析了供应链环境下的战略采购管理的理念。从房地产企业的角度，提出了战略采购实施
30、步骤及各实施要点。18张必成等对项目建设中的采购评标环节进行研究，他指出了最低价中标方法以及定性评标方法的弊端，及在建设工程货物采购评标中采用AHP方法的优势，介绍了AHP方法的基本原理，并应用具体案例进行计算。这对甲供材料的采购方法具有指导意义。19孔凡勤通过对甲供材料采购环节、质量环节、结算环节控制管理的分析，对如规避甲供材料的风险，发挥甲供材料的优势，及提高建设项目的经济效益进行研究。20徐迎对建设工程施工合同中“甲供材”条件下的质量责任进行了详细的分析，并结合FIDIC的相关规定，指出了我国施工合同中“甲供材”控制程序的不合理之处。21刘建革等对甲供材料的施工监理的问题进行研究，从甲供
31、材料进场前期的准备工作、进场控制、使用安装和成品保护等各个环节的监理工作进行了详细的介绍。221.3 论文研究的主要内容与方法1.3.1 论文研究的主要内容论文通过研究恒大地产采购供应管理模式的实践应用，找出传统甲供模式及恒大地产新甲供模式中存在的问题及弊端，并通过目标管理法进行研究，主要解决以下问题：（1）提高材料计划的准确性、货物跟踪的及时性，确保材料的正常供应。从材料用量测算、供应方案的制定、计划及下单、备料及库存、货物跟踪、预警机制等各方面，制定了详细的流程，提出了实现目标的方案，以确保材料的按时供应。（2）控制材料采购价格，确保供货价格最优。对采购招投标各环节需达到的目标给予明确，制
32、定需采取的手段及措施，同时，提出合同动态核价机制，使得合同价格与市场价格保持一致性。（3）严格把关材料质量，确保楼盘高品质。明晰出厂前的货物检查、现场验收、材料后期使用情况跟踪、质量问题违约追究等各环节要点，严格把控材料质量，为打造精品提供有效的操作方法。（4）对供应商进行系统管理，建立战略合作关系。通过进一步完善恒大目前的采购供应管理，实现其降低成本、铸造品牌的目的。该模式的理论及实践经验，对大型房地产公司采购及供应链的管理提供了新思路。1.3.2 论文采用的研究方法与思路研究将采取文献查阅、调研法、理论与实际相结合的方法，在导师的精心指导下，通过查阅国内外相关文献资料，参考相关的文献和前人
33、的研究结果，根据恒大的实际情况，采用目标管理法进行深入、细致的应用研究，在广泛、详实地掌握完整资料的基础上，为大型房地产企业的采购供应管理模式提供可借鉴的经验。本论文按照以下思路展开研究：首先阐述本课题的研究背景及意义，并对国内外相关研究现状进行系统的综述，然后对房地产材料采购供应管理模式进行概述，继而深入地分析恒大地产材料采购供应管理现状，最后结合恒大地产材料采购管理工作实践，系统地阐述和总结恒大房地产项目材料采供特色新模式的实施经验。第二章 房地产材料采购供应管理模式概述2.1 房地产材料采购供应管理传统模式2.1.1 房地产采购供应模式的定义采购供应管理是指企业为了保质、保量、经济、及时
34、地供应生产经营所需要的组织外部的材料和设备，对采购过程进行计划、组织、协调和控制，以确保企业经营目标实现的活动。24在工程建设的材料采购方面，基本建设单位（甲方）与建筑施工单位（乙方）在合作中一般采用“包工包料”与“包工不包料”两种模式：一是由施工单位自行采购工程所需材料，简称乙供；二是建设单位采购供应工程所需材料，施工单位仅投入人工，简称甲供。目前，绝大部份房地产企业对价格高、需求量大、质量要求高的材料都采取甲供，而对量少价低的材料则采取乙供。2.1.2 传统采购供应模式的特点目前，全国有3万多家房地产公司，大多数都为小规模企业，且集中在一个城市或一个省进行开发，全国性房地产公司数量较少。同
35、时，部分建筑材料生产企业规模不大或价低物重，不适合远距离运输。25受区域性的限制，绝大多数房地产企业都采取了以单个项目为单位的采购供应模式，全国性的统一采购难以实现。2.1.3 传统采购供应模式的弊端很多中小房地产企业都是项目公司，短期行为严重，没有长期的战略规划，在材料方面必然采取传统采购供应模式，这种模式的弊端有以下几点：（1）中小房地产企业缺乏长期观念，在材料的品牌、品质的选择上容易打一枪换一个地方，使得交易成本增加，不利于成本控制。（2）因材料选择上带有较大的区域性及一定的盲目性，不利于房地产企业树立品牌形象、做大做强。（3）建材供应商与地产商之间难以建立长期的合作伙伴关系，无法有效促
36、进双方的互促共赢，阻碍了地产和建材行业的发展。2.2 全国性材料采购供应管理模式2007年，恒大地产在全国十几个城市拿地成功，大规模的建设即将开始，如何让企业形象深入人心、如何打响“恒大”品牌，成为了恒大地产持续性发展的重要课题。经过不断的摸索与积累，恒大地产高层决策，将标准化运用到全国项目，材料公司应运而生。5月，恒大地产正式成立了全资下属公司材料公司，对大部分建筑及装修材料实行了全国性甲供，剩余的小部分材料则由地区项目公司甲供。为确保材料公司的正常运转，材料公司采取中间贸易的方式，从材料买卖中赚取一定的差价，以支付其日常管理费用。在资金的流动上采取了项目公司代扣代付材料款的方式，根据合同约
37、定的付款周期，材料公司在每月收款完毕后再向供应商支付货款，这种稳定的资金运作，确保了施工单位、恒大地产与材料供应商之间的利益平衡，有利于三者之间建立长期战略性合作关系。2.2.1 全国性材料采购供应管理模式的定义全国性材料采购供应管理模式是根据房地产开发项目多、楼盘分散的特点，在房地产企业中设置独立机构，负责全国所有项目的材料招标、采购及供应，该机构作为唯一的中间方，承担施工单位的收款及材料供应商的付款任务，实现统供的目的。2.2.2 采用全国性采购供应模式的必要性在竞争日益激烈的二十一世纪，楼盘的品质、价格与房地产企业的信誉度、销售业绩直接相关。房地产企业想要获得持续、高速的发展，必须确保建
38、筑质量，降低开发成本，提高品牌价值、增强企业竞争力，全国性采购供应模式的意义亦在于此。（1）满足现场需求，确保工程进度房地产项目开发周期较长，但受销售季节的影响，加上市场宣传的必要性，多个项目往往集中在同一时间段开盘与交楼。26这使得主体土建完成后，楼盘外立面、室内装修的时间紧、任务重，材料供应的及时性是工程如期完工的重要保障。全国项目的统一采供，可以有计划、有统筹的安排材料的备货和进场，从而避免出现材料临时紧缺，甚至停工待料的状况。（2）材料品牌统一，提升建筑品质乙供模式中，施工单位在购买材料时为谋取更大利益，往往以次充好，导致材料品质良莠不齐，影响开发商信誉，也增加了后期房屋维护的困难。而
39、传统甲供模式中，同一集团在各地开发的项目都由当地分公司进行采购，容易造成品牌不同、效果不同。通过集团公司统一选择品牌，除有效控制材料品质外，也可以使全国各地开发的项目保持标准划一、风格划一，有利于提高企业竞争力、树立品牌形象。（3）控制采购费用，降低开发成本大型房地产集团由于开发项目多、材料用量大，通过招标，加剧竞争，可以选择质优价低的材料，有效控制了工程的总造价。同时，招投标过程的规范、透明也起到了良好的宣传作用，未中标供应商在下一次投标时，为增加竞争优势，将通过薄利多销的手段降低投标价。（4）建立战略合作，达到互促互赢材料甲供因采购量大、货款支付有保障、利润相对可观，有利于吸引大供货商参与
40、竞争。由于大供货商实力强，抗风险能力强，受市场供需矛盾变化影响小，房地产开发商可以做到零库存，减少中间流通环节，提高材料供应效率。27此外，在房地产企业出现处境困难或需要助力的情况时，大企业更能站在战略合作的高度，体现信任，给予实际支持。2.2.3 全国性采购供应模式的特点现代房地产企业普遍采用了甲供模式，既可以保证材料质量，又可以降低工程成本。目前拥有全国项目的各大房地产企业，甲供模式一般为地区分公司或项目公司直接采供给施工单位，采用新甲供模式的房地产企业，恒大无疑是先驱者。（1）建立独立核算的企业，材料甲供贸易化2007年5月，恒大地产集团全资注册了下属公司广州恒大材料设备有限公司（以下简
41、称材料公司），负责全国性材料物资的采购供应工作。材料公司独立经营，性质与贸易公司相同，作为采供的中间环节，材料公司扮演了买方与卖方的双重角色，在买卖交易中获取微利，用以解决自身运作过程中产生的费用。（2）采用年度合作方式，一家对口所有供应商恒大地产集团每年举行一次材料设备大招标，采用年度合作方式，由材料公司与供应商购销合同，期限为一年。合作期间，供应商无需一一与项目公司或施工单位打交道，直接由材料公司负责订购、验收、付款等一系列流程。这种合作方式计划准确、验收简便、付款及时，保障了供应商利益。此外，对于合作良好的供应商，可推荐入围下一年度的大招标，部分优秀供应商还将获得直接续签年度合同的机会。
42、（3）公开透明，降低各类损耗新的甲供模式，从招投标、签订合同、下单供货、质检验收、付款结算等各环节均公开透明，倡导阳光交易，减少暗箱操作。此外，由于甲供模式中材料供货、检测、使用的分离性，使得供应商、材料公司、监理单位、施工单位相互监督、相互制约，可以有效防范与加工材料相关各方在管理过程中出现合谋风险，降低因管理漏洞而形成的隐形损耗。（4）动态控制材料价格，确保工程低价优质年度合同有效期长，合同期内材料价格变化较大，如何动态控制材料价格，成为有效控制工程总造价的新命题。由此，在合同中签订产品价格的浮动条款，可以根据市场实际情况调整合同价格。同时，在房地产企业内部设置价格监督的专门机构，对价格的
43、市场变化及产品更新换代情况进行调查，提高准确度与及时性。第三章 恒大地产材料采购供应管理现状分析3.1 恒大地产简介恒大地产正式成立于1997年，其开发的第一个楼盘为“金碧花园”，当时的金碧花园位于海珠区的一片荒芜之地，周边配套设施简陋。为快速完成资本积累、掘取第一桶金，恒大地产采取了“低成本、低投入、低价格”的方式占领了市场，创下了广州楼市销量神话。随着一个又一个项目的落成，恒大地产从一个中小型房地产企业迈进了中国房地产十强的大名单，其品牌价值也一日千里。2006至2007年，恒大地产开始着眼全国发展，在资本充裕的情况下大手笔拿下了全国二十余个城市、具有较大升值潜力的地段，一跃成为中国地产大
44、鳄。与此同时，为进一步提升企业竞争力、打造精品，恒大地产华丽转型为中高端住宅的建造者。全国性的战略扩张和品牌建设的需求，促使恒大地产必须寻求一个新的材料采购供应模式，以满足集团的飞速发展，从而创造出目前的全国性材料采购供应模式。3.2 早期材料采购供应管理模式3.2.1 材料乙供时期在恒大地产涉及房地产之初，采用乙方包工包料的方式，这是由其当时的实力决定的，此举加快了工程进度、降低了建设风险，达到了以最快的速度完工、销售、回款的目的，但对楼盘的后期维护、物业管理造成了较大的影响。由于施工建设时未对材料的品牌、质量进行严密的甄选，使得交楼后问题频发，遭到业主的大量投诉，不但影响了企业形象，维修费
45、用也是一笔不小的开支。3.2.2 材料甲招乙供时期当恒大地产掘取到第一桶金后，随着广州市项目的增加，控制采购成本逐渐受到重视，但受企业实力的限制，在一段时期内恒大地产采用了材料甲招乙供的过渡方式。这种方式目前仍是部分中小型房地产企业普遍使用的材料采购供应模式。由甲方选择材料的品牌，指定代理商、产品型号及价格，由乙方进行采购供应是该时期恒大地产材料采购供应的特点。根据楼盘的设计需要，恒大地产有针对性的选择合适的品牌与产品，大方向上控制了采购的成本、保证了楼盘质量。但这种模式的弊端是乙方为了获取更大的利润，往往在材料的使用上偷工减料、以次充好，甚至选择假冒伪劣商品，一旦发生此类事件，短时间内难以发
46、现，而长时间后追责不了，仍然会给材料的后期维修增加开支。3.2.3 以项目为主体的甲供时期随着企业实力的不断增强，恒大地产步入了“规模+品牌”的发展时期。为了树立品牌形象，恒大地产开始采用了材料甲供模式，这种模式是目前绝大部分房地产企业使用的采购供应模式，其显著特点就是主要材料由甲方按项目进行采购，施工单位通过签证的方式从工程款中将材料款扣还甲方。以单个项目或几个项目进行采购，因材料使用量有限，供应商也往往一项目一换，故采购方难以得到更优惠的价格。在这一时期的恒大地产，拥有各类材料的许多品牌供应商，但因采购伴随着项目的结束而结束，大部分供应商在与恒大地产有过短暂合作后就没有继续合作下去。3.3
47、 采购供应管理机构设置材料公司前身为恒大地产集团采购配送中心，除负责全国性材料物资的采购供应外，还负责恒大地产集团本部的日常用品采购。作为恒大地产集团整个系统的材料统一采购供应职能机构，材料公司下设六个部门，除行政人事部外，其余五个部门均负责材料采购供应的各个环节工作，如图3.1所示。现简单概述如下：（1）采购部：负责采购、招投标工作、合同立项及供应商信息库等工作；（2）合同管理部：负责合同审核、合同履约监督、法律事务处理等工作；（3）计划管理部：负责全国性材料物资的用料测算、计划汇总、单据下发、跟踪实施及信息化建设等工作；（4）配送质检部：负责全国性材料物资的配送、质检验收及仓库管理等工作；（5）结算部：负责全国性材料物资款项的收支计划、收付款手续办理等工作；（6）行政人事部：负责公司人力资源安排及内部日常事务管理等工作。采购部采购部合同管理部计划管理部结算部董 事 长行政人事部配送质检本部各地配送质检部