福州市外滩1号公开开盘策划执行总案.doc

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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 外滩1号公开（开盘）策划执行总案2007-12-5 策划背景： 外滩1号1、9楼公开时间确定在12月15日，一方面早在两年前左右就有一批客户交了预付款，另一方面，早期蓄势，客户通过各种渠道预约也已达到了500组左右；三：19已经取得了预售许可证，具备开盘条件。四：开发商欲从本项目回款800万作为运作资金；五：临近年底，时值圣诞元旦，是人们活跃的季节的到来，通过一些气氛布置会极大地吸引人们的参与；六：北区金凤名都、科灵新天地1月初要开盘，

2、抢在这一时候开盘市场时机适合。我们公开只是一个手段，实际性质就是开盘，鉴于本此开盘主要目标是为开发商回款进行资金运作，然后以一个一开始就火爆销售的局面进入市场，在短时间内提高成交量。同时借此机会加强诚豪集团对公司和外滩1号的宣传，提升知名度，为后续的销售做一个好的铺垫。所以，本次开盘不以气氛和造势为主，故不做庆典类的活动安排。 一、 预期目标（一）促进销售1、 提高到场参加活动的人数2、 提高到场人员的当日成交量3、 促进后续的稳定成交量上升（二）树立良好形象1、形成火爆场面2、尽可能地让连江民关注这次活动3、提高公司和外滩1号的知名度二时间地点时间：2007年12月15日（周六） 地点：营销

3、接待中心三总则1、所有的工作安排均在12月15日前准备完毕；2、售楼现场布置工作于开盘前一个星期进行；3、销售部可提前一周通知客户在12.15当天至现场售楼部，分二轮进行（两年前缴纳预付款的客户，于12月10日前给予处理）；四开盘期间有关事项说明与要求一、暂定由12月6日开始，进入活动准备和实施阶段，整个活动由12月6日起至12月14日止，此时间段定为开盘活动准备期。二、本公司各部门，一律围绕本次“外滩一号”开盘开展各样工作为中心任务，任何部门与个人必须服从本次活动的组织计划安排。三、在活动期间因作息规律有所调整，员工有任务安排的，按计划去执行，并向留守值班人员说明，暂无任务的则按正常考勤。四

4、、进入开盘期间后，现场执行人员就餐统一安排（待定）。五、各事项配合人员一定要清楚工作内容及操作程序，若有未明之事，可要求负责人解释。六、每个环节工作均以落实到专人专职，若有差错，将追究责任人之过失。七、开盘前期交底工作必须分层次、分组进行，并介绍清楚，若有因故未能参加交底工作会议的人员，则由各组长分头进行遂个讲解。八、开盘期间，所有人员的通讯设备必须开通，若无个人通讯，则应分早、中、晚向主管电话联系，并告之相关之联系方式。购房流程五：认购相关事宜（一） 功能分区及布置财务室/办公室圣诞节、元旦气氛布置销控看板签约洽谈区背景墙总台总台三维休息区 展板展板情景区沙盘（模型区）优惠活动大门签约洽谈区

5、进场 （ 二）认购流程 置业人员接待（项目介绍，房源推荐）申请房源重新选房确认房源存在不存在宣布成交、销控封房交纳认购金再次确认房源存在房源封号贴（两套）房源确认单成交、领取单据认购协议确认购买认购协议、收据一个问题：两年前缴纳预付款的客户建议在10号之前给予处理安排，认购流程与上图相同，15日当天可能会出现新客户在选房源、价格上与这批客户发生抵触，建议在销售说辞上予新客户这样解释：由于以前客户在很久之前关注本项目，开发商为了感谢这些客户长久以来对项目的关爱，故给予这批客户在房源上，价格上给予优先考虑。（三）包装流程区停车指示牌、导客指示牌气球花形门进场 交易流程、优惠告知、展板、背景墙、销控

6、看板、沙盘模型、三维、灯箱广告、休息区指示牌、各功能区（财务室、卫生间）指示牌、现场气氛包装（气球、圣诞树、满天星、红地毯等）置业人员接待（项目介绍，房源推荐）申请房源重新选房确认房源存在不存在宣布成交、销控封房交纳认购金再次确认房源存在成交、领取单据确认购买（四）人力流动区停车保安1人，治安保安警1人（调整到交易区），门卫保安2人，礼仪小姐4人，（开始后，调配到交易区进行导客）进场 销售人员？人、主唱销控1人、销控协助（房源经理）1人、现场协调2人、看板粘纸1人、保洁人员1人置业人员接待（项目介绍，房源推荐）申请房源重新选房确认房源存在不存在宣布成交、销控封房（合同员1人、找协议证1人、收银

7、员1人）治安警察1人，银行经理1人交纳认购金再次确认房源存在成交、领取单据确认购买（五）：人力组织专业称谓人数职务说明人员来源具体人员指挥总指挥1协调/决策开发商苹果树吴洪协理2协助戴云、黄朝锋、黄五六销售销售员？讲解/（复）选房安家智选销控销控师2贴房/记录 开发商苹果树吴洪、戴云（喊控）、陈福水房源经理1确认房源安家智选戴云、黄德美交易员1认购书管理诚豪收银员12收款/出票诚豪、银行安全队长1信息/命令保安公司巡视保安1交通/导视入口保安1门禁内保安1次序维持预备保安1突发事件治安警察1派出所观察观察记录员1摄影摄象苹果树陈福水礼仪战鼓队6礼仪公司服务迎宾4礼仪公司保洁12卫生/更换清洁品

8、合计30人左右六开盘前相关物料准备销售类： 售楼人员培训 销讲 项目总评图 价格表（销控表） 户型单页 沙盘 三维 认购流程（展架） 音响推广类： 户外 车体 短信 海报 展板礼品类：台历扑克牌其他（制作起短的礼品）七：现场布置类物料营销接待中心外布置：1. 三角旗：约400面，分成10串，每串100面，垂挂在营销接待中心两边；2. 彩旗：约200面，插在营销接待中心两边及江滨大道两侧；（看看解放大桥能不能摆放彩旗）3. 彩虹门：3座，均标上外滩1号标志，上书“外滩1号盛大公开”庆典字样，一座在售楼部入口，另两座在外围解放大桥两侧大道大道入口处摆放；如城管不批，彩虹门减少一座，放解放大桥与江滨

9、大道的交叉口位置；4. 条幅数条，视具体情况待定，置放位置，A区商业街、816路，城中心，上书“外滩1号，敖江南畔世界观尊邸盛大公开”。5. 气球广告：置放沿江一侧，10个飘空氦气球飘扬在上空，下悬挂祝贺条幅，上书贺词和广告语；6. 用80只彩色小气球每10只扎成一组，在开盘仪式开始时放飞，预先放置在总台旁两侧；7. 花篮：各祝贺单位所赠的花篮放在营销接待中心门口两侧；8. 开盘大铜锣：直径0.8米左右，用红绸带固定在锣架上，开盘和签约时敲响（开盘时由开发商代表敲响，签约时由签约客户敲响），摆放在营销接待中心靠门处；9. 满天星：缠挂在营销接待中心外的树上；（二）营销接待中心内布置：1、圣诞树

10、、满天星等；2、引导指示牌：注明各分区功能；4、小气球100个：捆绑成气球花簇，悬挂在营销接待中心厅顶和四周墙壁上；5、气球花形门：营销中心大门口；1. 活动当天人员配备：主持人 1名（喊控师）音响师 （电工） 1名礼仪小姐 4名保安人员 若干名财务人员 2人表演队 （战鼓） 46人5、活动当天物品配备话筒（话筒架） 2套音响设备（含卡座） 1套彩虹门 23座飘空气球 10个猩红地毯 视场地而定三角旗 400面彩旗 200面祝贺花篮 10个祝贺条幅 若干条点睛道具 1套（红绸缎、红漆、毛笔、托盘等）小气球 200只纸礼炮 10枚 大铜锣（含锣架） 1套布幅 2条（临时广告）背景板 1个（销控板

11、）分区指示牌： 3个（休息区、签约区、交款区）引导牌子 3个（营销中心、停车各1个）满天星 10串绶带 4条胸花 视业主而定业主纪念品 台历、其他矿泉水 若干金嗓子喉宝 10盒（售楼人员）胖大海 2斤（售楼人员）鞭炮 4串八、计划执行总表分类具体事项时 间 安 排责任人（部门）备 注物品采购场地布置12月10日开始定购12月14日落实彩旗、三角旗、彩虹门、飘空气球、猩红地毯、花篮、盆景、布幅、满天星、小气球等。开盘道具2月10日开始定购2月14日落实音响、话筒、纸礼炮、鸣炮磁带、大铜锣（含锣架）、绶带、胸花等其他物品12月14日矿泉水、金嗓子喉宝、胖大海、急救药品等。人员邀请贵宾邀请12月10

12、日合作单位邀请12月12日表演人员邀请12月10日营销企划部礼仪12月12日现场布置售楼部外布置12月13日广告活动公司售楼部内布置12月13日广告活动公司营销准备合同样稿12月13日客户通知销售人员交底信封、笔销售材料、道具计算器、便签后勤保洁绿化保洁12月15日物业配合随时维护秩序维持保安、警察保证开盘现场的正常秩序和房款的安全车辆管理保安保证停车井然有序工作餐订送物业配合物品保管场地布置物品物业保安开盘道具物业保安其他物品物业保安人员接送摄影、推广小组12月15日苹果树九。典礼执行安排表序号时 间地 点典 礼 议 程音 乐备 注18:30-9:00营销中心外营造喜庆气氛播放喜庆音乐、战鼓

13、表演战鼓表演至10：0029:00-9：30售楼部售楼部正式接待、宣布开盘（气球放飞）鸣响大铜锣（开发商）鞭炮燃放奏庆典曲开发商310:00-11:00庆典区嘉宾参观楼盘音乐开发商领导411:00-12:00庆典区发送小礼品小礼物、工作人员。下定业主的礼品可成交后立即发放十。危急情况处理1、停电：出现长时间的停电，由工程部负责对外协调，售楼部负责解释，若无果，考虑自行供电，以保证一切工作的正常运行。2、伤病：届时若有相关人员出现伤病现象，则由现场人员负责第一时间送往周边诊所，情况严重者由保安组联系车辆，急救人员通知医院，及时把病人送往医院，并安抚家属情绪。3、下雨：由后勤部动用备用雨具，负责现

14、场人员的接迎。4、围观人员哄抢礼品：由保安人员负责现场秩序的维持，尽量注意动作和言语不要过激，以免带来不必要的麻烦。5、歹徒抢夺房款：由保安人员时刻注意保证房款的安全，出现危急情况，在第一时间内报警，全体人员参与反抗。6、客户闹事：由经验丰富的人员把闹事客户请到经理室安抚，其他售楼人员统一说辞，安抚在场的其他客户。7、POS系统出错：由财务和银行代表通知技术人员在第一时间内维修。十一、附件：方案一：有POSS机的前提下（现场可以处理收费问题）开盘认购流程图：客户进场接待告知价格与控台对接可售与否客户确定购房客户确定不购房置业顾问签发选房确认单，并带领客户至控台前销控人员审核并在选房确认单上签字

15、 引导客户至收银处缴款（POSS机刷卡30%首付），开具购房收据；财务在选房确认单上签字引导客户至签约区签订认购协议书购房成功，送客到外场领取礼品送客认购须知1、 公开时间：2007年12月15日上午8：00整，外滩一号1号楼和9号楼公开认购开始。2、 公开地点：外滩一号营销中心3、 请参加认购的客户带好有效身份证明、有足够资金的银行卡或银行存款单据（银行卡金额要可供付其所购房号30%的首付）。4、 公开当天以到场排队先后顺序的方式确定认购的先后顺序，进入销售现场后以先下定先得的原则认购。5、 公开优惠活动周期从公开当天（12月15日）-12月19日，过后，不再享受活动外原有折扣下的任何优惠：

16、 公开当天（12月15日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.4折、按揭9.6折的优惠； 公开第二天（12月16日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.45折、按揭9.65折的优惠； 公开第三天（12月17日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.5折、按揭9.7折的优惠； 公开第四天（12月18日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.5折、按揭9.7折的优惠； 公开第五天天（12月19日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.55折、按揭9.75折的优惠；

17、从12月19日后，凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户只能享受一次性付款9.6折、按揭9.8折的优惠；6、 公开流程：l 7：30由销售部安排专人根据到场排队的先后顺序确认认购的先后顺序，发放选房牌，并核实材料带齐与否；l 8：00喊控人员宣布“外滩一号1号楼和9号楼正式认购开始”。l 客户根据选房牌上的编号按顺序进入营销中心进行选房。每次允许10组人进入销售现场，由专人核对编号，并带入销售现场。进入销售现场后以先下定先得的原则认购，每组的认购时间只有15分钟。时间到即带入下一组客户。l 销售区置业顾问向客户公布价格，由客户通过置业顾问提出购买意愿，置业顾问核对其人的基础资料，确认其人的

18、真实性，喊控与控台核对是否可以认购。l 确定客户可以认购后，销售区置业顾问填写选房确认单，交控台审核。置业顾问负责接待及开具选房确认单，将客户带至销售前台做销控确认，即可进入下一客户的选房接待工作。l 客户至销控台确认：持卡人身份证，选房确认单。控台审核工作由专人负责，审核无误后，在选房确认单上签字，交由客户至收银区付30%或以上的首付（全部付清房款可享受9.4折）。l 引导员引导客户至收银区，客户凭控台审核人员签名确认的选房确认单到收银区交纳30%或以上的首付（全部付清房款可享受9.4折）。收银区开具收据（收据上写明认购房号，认购人姓名）并在选房确认单上签字交客户至签约区。收银区开出已收款确

19、认单交引导员至控台处。l 引导员引导已交完钱的客户至签约区，客户凭控台收银处所开的购房收据和选房确认单，与签约人员签定认购协议书，客户签字盖手印后，交由签约审核人审核无误后盖章，客户背书（已领认购协议书一份及礼品券一张）后，签约完成。签约审核人员回收客户选房确认单。发放礼品券给客户，指引客户到外场区领取礼品。所有未尽事宜，请详细询问营销中心置业顾问。此次公开活动最终解释权归连江县华庆房地产开发有限公司所有。方案二：没有POSS机，要到银行存款的前提下开盘认购流程图：确定客户存款单据客户进场接待告知价格与控台对接可售与否客户确定购房客户确定不购房置业顾问签发选房确认单，并带领客户至控台前留下客户

20、的姓名及帐号，并通知他5天后把所交的金额退还 销控人员审核并在选房确认单上签字 引导客户至财务处核对所交金额是否达到30%，若没有，通知客户在当天内交完30%或以上的金额，开具购房收据；财务在选房确认单上签字引导达到30%金额的客户至签约区签订认购协议书购房成功，送客到外场领取礼品送客认购须知1、公开时间：2007年12月15日上午8：00整，外滩一号1号楼和9号楼公开认购开始。2、公开地点：外滩一号营销中心3、请参加认购的客户带好指定银行的存款单据（5万元以上）、有效身份证明。4、公开当天以有指定帐户的存款单据的客户优先，进入销售现场后以先下定先得的原则认购。5、公开优惠活动周期从公开当天（

21、12月15日）-12月19日，过后，不再享受活动外原有折扣下的任何优惠： 公开当天（12月15日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.4折、按揭9.6折的优惠； 公开第二天（12月16日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.45折、按揭9.65折的优惠； 公开第三天（12月17日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.5折、按揭9.7折的优惠； 公开第四天（12月18日）凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.5折、按揭9.7折的优惠； 公开第五天天（12月19日）凡签定认购协议书并交清项

22、目规定的款项的客户可以享受一次性付款9.55折、按揭9.75折的优惠； 从12月19日后，凡签定认购协议书并交清项目规定的款项的客户只能享受一次性付款9.6折、按揭9.8折的优惠；6、公开流程：l 8：00喊控人员宣布“外滩一号1号楼和9号楼正式认购开始”。l 客户根据银行的存款单据进入营销中心进行选房。由专人核对存款单据，并带入销售现场。进入销售现场后以先下定先得的原则认购。l 销售区置业顾问向客户公布价格，由客户通过置业顾问提出购买意愿，置业顾问核对其人的基础资料，确认其人的真实性，喊控与控台核对是否可以认购。l 确定客户可以认购后，销售区置业顾问填写选房确认单，交控台审核。置业顾问负责接

23、待及开具选房确认单，将客户带至销售前台做销控确认，即可进入下一客户的选房接待工作。l 客户至销控台确认：有效身份证，选房确认单。控台审核工作由专人负责，审核无误后，在选房确认单上签字，交由客户至财务处核对30%或以上的首付，若没有达到，请客户在当天之内必须要指定的银行把所差金额补齐，否则所选单元不被保留。l 把所差金额补齐完后或者已经确认金额达到指定的要求后，引导员引导客户至财务处，客户凭控台审核人员签名确认的选房确认单到开具收据（收据上写明认购房号，认购人姓名）并在选房确认单上签字交客户至签约区。收银区开出已收款确认单交引导员至控台处。l 引导员引导已交完钱的客户至签约区，客户凭控台收银处所开的购房收据和选房确认单，与签约人员签定认购协议书，客户签字盖手印后，交由签约审核人审核无误后盖章，客户背书（已领认购协议书一份及礼品券一张）后，签约完成。签约审核人员回收客户选房确认单。发放礼品券给客户，指引客户到外场区领取礼品。所有未尽事宜，请详细询问营销中心置业顾问。此次公开活动最终解释权归连江县华庆房地产开发有限公司所有。（备注：所有的时间节点有待商讨，开发商根据实际情况来确认） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。