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1、契税,本章重点与难点问题,征税对象、纳税人、计税依据、 税收优惠等。,目录,第一节 契税基本原理,一、契税 是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。,二、契税的特点： 1、属于财产转移税； 2、由财产承受人纳税； 三、契税的作用： 1、广辟财源，增加地方财政收入； 2、保护合法产权，避免产权纠纷；,第二节 征税对象,一、征税对象的一般规定 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。 (一)国有土地使用权出让（对出让方不交土地增值税） (二)土地使用权的转让（对转让方还应交土地增值税） 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。,(三)房屋买卖
2、（转让方还需交土地增值税） 1.以房产抵债或实物交换房屋。 例如：甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。 2.以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税，其余企业不交）以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 3买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。,单选题,甲企业以自有房产作为抵押向某企业商业银行借入一年期贷款1000万元，房产账面价值600万元，抵押时市价900万元；一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务利息，抵债时房产市价1100万元
3、。当地规定的契税税款为3，契税的正确处理是（）。 A 甲企业应纳契税30万元 B 甲企业应纳契税33万元 C 银行应纳契税30万元 D 银行应纳契税32.4万元,(四)房屋赠与：包括以获奖方式承受土地房屋权属（非公益性赠与需交土地增值税） (五)房屋交换（单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交） 1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为。 2、以预购方式或者预付集资建房方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。,（六）承受国有土地使用权支付的土地出让金 对承受国有土地使用权支付的土地出让金 ，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。,多选题,下列各项中，应当征收契税的有（） A 以
4、房产抵债 B 将房产赠与他人 C 以房产作投资 D 子女继承父母房产,第三节 纳税义务人与税率,一、纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 二、税率 契税实行35的幅度税率。 【新增内容】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一调整到1,第四节 应纳税额的计算,一、计税依据 契税的计税依据为不动产的价格。 依据不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况： (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格
5、为计税依据。 (二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 (三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的一方纳税。,单选题,居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市价70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠与价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定契税税率为3，甲乙丙缴纳契税的情况是（） A 甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B 甲36
6、00元，乙30000元，丙不缴纳 C 甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D 甲15000元，乙36000元，丙不缴纳,（四）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 （五）房屋附属设施征收契税依据的规定。 1.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。 2.承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。,（六）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时
7、，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的个人无偿赠与不动产登记表，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在个人无偿赠与不动产登记表中签字并将该表格留存。,单选题,下列各项中，契税计税依据可由征税机关核定的是（） A 土地使用权出售 B 国有土地使用权出让 C 土地使用权赠与 D 以划款方式取得土地使用权,第四节 应纳税额的计算,二、应纳税额的计算方法 契税采用比例税率。 应纳税额=计税依据税率,单选题,居民甲某共有三套房产，2010年将一套市价80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债
8、务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业，若当地确定的契税税率为3，甲某应缴纳契税（） A 0.45万元 B 1.95万元 C 2.25万元 D 2.85万元,第五节 税收优惠,一、一般规定： （一）国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （二）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 （三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。,（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 （五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产
9、的，免征契税。 （六）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔或参加的双边或多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。,多选题,下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（） A 城镇职工自己购买商品住房 B 政府机关承受房屋用于办公 C 遭受自然灾害后重新购买住房 D 军事单位承受房屋用于军事设施,二、特殊规定： （一）企业公司制改造 非公司制企业，整体改造为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责
10、任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。,（二）企业股权重组 以上出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本通知规定的范围。 （三）企业合并 （四）企业分立 企业依照法律规定、合同约定分设两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。,（五）企业出售（与原政策相比有变化） 国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30以上职工签订服务年限不少于三年的劳动
11、用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。,（六）企业注销、破产（与原政策相比有变化） 企业依据有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税 对非债权人承受的，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税； 与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。,（七）房屋的附属设施 对承受与房屋有关的附属设施所有权或土地使
12、用权的行为征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 （八）继承土地、房屋权属 法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。,（九）其他 对拆迁居民拆迁重新购置的住房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对好过部分征收契税。 【新增政策】（三） （五）,多选题,下列各项中，免征或不征契税的有（） A 国家出让国有土地使用权 B 受赠人接受他人赠与的房屋 C 法定继承人继承土地、房屋权属 D 承受荒山土地使用权用于林业生产,第六节 税收管理,一、纳税义务发生时间 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天 二、纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 三、纳税地点 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。 四、征收管理,某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格350 000元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3。 该居民应纳的契税税额为： 350 000*310500（元）,Thank You!,