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1、案例分析 朝阳大悦城,商业管理部 二一年十月,,LOGO,导读,Hot Tip,Chao Yang Joy-City 2010,四环,三里屯,798艺术空间,华贸,朝阳公园,Joy City,Joy City,朝阳大悦城商圈评价,人口： 5公里范围约 53万人，白领人 群64%,零售额： 约887亿元/年,富裕度： 全市的147% 人均 可支配 40755元,竞争对手： Solana； 赛洛城； 美罗城； 活力东方,消费基数大，人均消费力强，5公里范围内少有同同规模的竞争对手,商圈简析,1,3,4,2,赛洛城,基本资料,商业定位,健身,休闲,购物,文化,娱乐,餐饮,品质生活中心,生活重心,商业
2、中心,集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的品质生活中心,商业落位：总图,永旺百货,精品零售,商业落位：总图,美食天地,休闲娱乐,B1,Lifestyle: emoi基本生活 北京同仁堂 瑞莱保健品 论道 可多 beijing 一伍一拾 Yankee candle 扬基蜡烛 屈臣氏 韩国丽时美发连锁机构 悦来烟酒 福奈特,Department Stores: Aeon 永旺集团百货超市,B1至4F 近10000平米,Fashion： 宝岛眼镜 lavinne乐纷,B1,永旺百货,世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东南亚地区有综合百货超市606家，食品超市1182
3、家，2008年营业收益达5万亿日元。 永旺朝北大悦城店是永旺集团以日本独资经营管理方式的商业项目，并带来先进的综合百货超市零售经营模式。 永旺朝北大悦城店将通过现代化得装饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所，同时AEON拟引入众多日本本土品牌，以物超所值的价格为顾客提供日常生活需要的各种商品。 AEON超市面积近10000平米，为周边居民提供新鲜和富有特色的食品，方便社区居民生活。,B1,B1,1F,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,01,29,30,31,百货
4、,服饰、护理、皮具、珠宝,餐饮,服饰,皮具,珠宝名表,家居生活,护理,餐饮,1F,PAL,PAL ZILERI(伯爵莱利) 1970年创立，欧洲最高档的男装成衣品牌之一，意大利男装的典范, 保持意大利服装一贯享誉国际的品质水准外，运用传统的手工裁剪和手工缝制工艺，被精英男士青睐，成为精英阶层男士着装典范。从诞生之日起，PAL ZILERI 就走高级然而低调的行事风格，即使在面向今天世界范围的市场时，PAL ZILERI 最吸引人的还是那种自然而然并能轻易感知的质感，那是意大利顶级成衣的风范。 作为意大利顶级男装品牌的PAL ZILERI/伯爵莱利，服装质量上乘，延承着始终如一的制衣传统，把精英
5、阶层所关注的高品质放在首位，并集时尚与创新于一身，体现了当今意大利的服装流 行动态。,1F,GAP,GAP诞生在美国，成为美国青少年的时尚选择。GAP带给人们的是一种休闲的气质，它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享受自然、舒适的生活。 GAP的第一家店，采用的是牛仔裤和录音带并肩销售的方式，可是结果并不理想。直到GAP第二家店开张时，当劳费雪将重点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购物氛围。所销售的商品也只包括服装，比如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔裤等。这种全新的销售方式，使得GAP很快在美国本土小有名气。 在20世纪八、九十年代，GAP发展迅速，它的系列品牌GAP、OldNavy、Ga
6、pkid等相继上市，并在最短的时间内占领了美国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的认可。 GAP 1969,GAP中最昂贵的系列.,2F,百货,服饰、护理、皮具、珠宝,餐饮,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,01,29,30,31,32,33,34-37,38,39,40,41,服饰,皮具,护理,餐饮,2F,i.t.,香港小i.t 以售卖年轻日系时装为主，为那些想要以衣饰来展现个性的年轻人提供了自我创意的空间，香港小i.t 的店铺从衣饰到布置处处体现出年轻的态度，是年轻
7、又有型人士的潮流风向标。此外，小i.t 集团亦为旗下品牌开设专门店，专门店类别除专售鞋履及手袋的ETE店和专售外国街头文化服饰的Double Park店外，还有个别日本或欧美知名品牌，如：FCUK、Tsumori Chisato、Vivayou、Zucca、pou dou dou、tout a coup、Mystywoman、pageboy、As know as、Vert Dense、Coi Girl Magic、XLarge、 CAMPER等。除香港以外，小i.t 集团旗下店铺已发展到马来西亚、中国大陆等地，小i.t 旗下不同品牌店铺已增至70多家。,3F,百货,服饰、护理、皮具、珠宝,餐饮
8、,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,27,28,01,29,30,31,32,33,34,38,37,24,35,36,服饰,服饰,皮具,护理,时尚家居,餐饮,4F,百货,服饰、护理、皮具、珠宝,餐饮,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,27,28,01,29,30,31,32,33,34,38,37,24,35,36,39,40-43,44-45,46,47,48,服饰,服饰,
9、皮具,餐饮,护理,时尚家居,4F,MOMO,MOMO是一个富有活力、清新、设计感的潮物品牌，它以更贴近生活的角度创造年轻的时尚生活。MOMO总能捕捉到你当下最需要的那一款产品，服饰和潮物并举让您可以在MOMO中得到不同的选择更多的快乐。,MOMO着力于原创，旗下的“设计师的设计室”做为其时尚潮物品牌，将每一个设计师的个性化产品带给每一个需要个性化理性消费的时尚达人。为时尚达人们的实用主义个性消费，做下最完美的诠释,5F,服饰、护理、皮具、珠宝,餐饮,02-04,05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,27,2
10、8,01,29,30,24,01,01,01,01,01,01,01,01,01,01,服饰,运动及户外,皮具鞋履,电子产品,餐饮,5F,朝阳科技广场,朝阳科技广场位于朝阳大悦城五层，以经营移动通信业务、品牌手机、IT数码产品、精品家电产品为主，是北京好佳奇科技广场有限公司旗下继西单科技广场、王府井科技广场后的第三个大型科技类卖场，是公司历经15年的商业运营沉淀，厚积薄发，倾力打造的一个极富生活时尚性、极高品质感的国内顶级3C旗舰卖场。 朝阳科技广场吸引入驻了众多国内、国际顶级品牌。移动通信板块：中国移动营业主厅、诺基亚、iPhone、摩托罗拉、三星、LG、索尼爱立信等；IT数码板块：苹果、戴
11、尔、索尼、惠普、联想等；精品家电板块：GE、松下、东芝、飞利浦等；影像器材板块：徕卡、佳能、尼康、宾得等。,6F,餐饮,05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,01,02,04,03,餐饮,餐饮,6F,蕉叶,美食泰国名厨主理，东南亚特色的诱人美味。 美景自然而纯朴的泰国异域装饰风格，大树、小桥、流水、四面佛等景观，原汁原味地体现了泰国的热带风情。 美人绿色、健康、营养的食材令蕉叶成为“美人窝”！ 美意为美食附上心情，蕉叶一如既往成全贵宾您的家庭聚会或商务宴请的美意。泰国的风情泰国的美食，成全您的好心情。 美誉蕉叶在获得广大贵宾称赞的
12、同时，还曾荣获“最具创意餐厅”、“最受欢迎餐厅”、“最时尚泰国餐厅”、“中国绿色饭店”、“中国饮食名店”、“国际美食名店”、”中国餐饮业十大知名品牌企业”、”中国100最具影响力企业”等荣誉。,6F,7F,餐饮,娱乐,05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15,16,DD01,01,02,04,03,餐饮,餐饮,娱乐,7F,蕉叶,7F,冠军溜冰场,大悦城冠军溜冰场地处北京朝阳大悦城购物中心7F，是目前国内最高级别的溜冰场，同时也是国内外商业项目中少有的奥林匹克标准的溜冰场馆。采用目前国际上最先进、环保的制冷系统及ZAMBONI清冰设备，制造出完美的冰面。 完善的配套设施、
13、一流水准的灯光、音响系统，中空的建筑设计，四季都沐浴在明媚的阳光里。1800的国际标准冰面面积，能够进行花样滑冰、冰球、短道速滑等多种冰上项目的开展。 冠军溜冰场拥有一支由众多全国冠军、亚洲冠军、世界冠军及国际大赛获奖选手组成的优秀教练员队伍，采用科学、严谨的国际标准化规范教学，还为不同年龄、不同阶段的溜冰爱好者设置了便于其选择的：单次培训、单期培训、长期培训、门票、会员年卡等消费方式。在这里定能满足您或健身、或专业的不同发展需求。 大悦城冠军溜冰场的建成将开创全新的溜冰概念，让广大溜冰爱好者真正体验到高雅、时尚的 溜冰运动，亲身感受冰上运动的独特魅力及艺术溜冰所带给您的无限乐趣。,7F,8F
14、,餐饮,娱乐,影院,05,06,07,08,09,10,11-19,20,23,24,21,25,01,02,04,03,20,22,DD01,DD02,餐饮,餐饮,娱乐,8F,05,06,07,08,09,10,11-19,20,23,24,21,25,01,02,04,03,20,22,DD01,DD02,金逸影城,金逸影院按照国际影院最高标准，采用国际最先进的音响设备和影视系统，超大的整壁式清晰银幕置身于影厅中，全方位立体声音波无处不在，让观众享受到逼真而震撼的视听效果，感受非同?般的梦幻体验。影院采用89层跨层设计，面积达4500平方米，拥有8个豪华电影厅，总座位数超过1000多个，秉
15、承华纳国际影院的全球风格，装修豪华，气派大方，先进高效的售票系统，残疾人专用无障碍通道，宽大舒适的沙发式座椅，处处都体现着华纳影院的艺术、人文设计和服务的国际理念。,8F,9F,餐饮,影院,01,02,03,金钱豹 约6000平米 01,唐宫 约4000平米 02,餐饮,齐鲁之邦 约700平米 03,9F,01,02,03,9F,01,02,03,9F,01,02,03,10F,精心设计的职业体验乐园是朝阳大悦城的亮点项目，模拟的70多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面，街道、医院、超市、学校、机场等设施无所不包，俨然一座小型的现实社会。踏足职业体验乐园，也就亲身体验变化万千的职业生涯：机场，
16、登机手续独自办；城市中心区域，商业行为及市场轨道交通体验冲撞视野；码头，物流运输繁而有序感受各种真实的职业体验，为家人打开了一扇通向社会的大门，在增加他们阅历与见识的同时，也为将来的成长及职业选择做了充分准备。,10F,11F,11F,业态统计,注：以商家户数为统计基数,业态统计,注：以商家户数为统计基数,动线设计,主入口,主入口,次入口,次入口,次入口,青年路,朝阳北路,入口,主要人流组织,次要人流组织,环形人流组织,商业亮点：跨层飞天梯,2段式飞天梯：首段1F直飞5F，次段5F直飞8F，极大的提升了高区商业的价值,好看又实用,商业亮点：LED大屏幕,商户的信息发布平台，夜间对于消费者截留具
17、有较明显的广告效用,商业亮点：无柱真冰溜冰场,国内最好的室内溜冰场，带来娱乐人流的同时，也增加了8层餐饮的景观价值。此外，多余的挑空高度也能为9F租户（金钱豹）所利用，增加其实际经营面积,商业亮点：内饰小品,商业亮点：内饰小品,商业亮点：内饰小品,经营情况（2010年）,招商率,租户数量,平均租金,租金收入,开业时间,2010.5,目前80%，2010年底90%以上,7.5元/平方米/天（经营面积）,270家以上,约3.2亿元/年（80%出租率）,成败得失人气,目前，朝阳大悦城已开业约半年，处于典型的近郊市场培育期，人气存在较大不足，不少消费者戏称朝阳大悦城是西单大悦城的山寨版。几大因素造成了
18、目前的人气不足状况： 1）商业培育期需要时间，西单大悦城存在于具有50年以上历史的老商业中心，人流量巨大；翻版的朝阳大悦城属于新兴近郊中心，无论从人口导入还是消费者认知都需要长时间的培育。 2）地段先天缺乏商务人群的支持，使得朝阳大悦城周一至周五白天严重缺乏客流，仅靠周六、周日的人流严重阻碍零售页的货品更新，将会一定程度上形成恶性循环。 3）交通条件存在一定缺陷。外部交通而言，地铁尚未开通，无法带来更多近距离内的潜在消费人群，项目街口被地铁工地隔断，不利于商业的展示；内部交通而言，地下停车场动线组织混乱，消费者需花费更多时间停靠车辆，降低消费满意度,成败得失业态与品牌,服饰,餐饮,娱乐,服饰的
19、定位存在一定瑕疵，对于品质生活的理解有一定误差，放弃H&M和ZARA等时尚快销不是正确的选择。 像windsor这种档次的品牌在这里就不上不下，半年了最近才开了一单，卖出一套西装。最近可能会考虑调整，加大时尚快销类的比重 大悦城招商总监,项目位置非常适合餐饮的经营，方圆5公里范围内都会驱车过来消费，目前各类餐饮店已经有73家，同时还有几百家店在等待入驻。 品牌搭配方面，知名度一流的大约占1/3，很多知名度一般的对项目热情度尤其高，特别在快餐类为甚。在他们看来，这是他们打响品牌最好的商业平台。 大悦城招商总监,娱乐视野比较大，除了传统的KTV、影院、电子游乐厅以外，大悦城还不惜成本引入了室内真冰溜冰场、儿童职业模拟城等娱乐项目。 室内真冰溜冰场对商业带动效应巨大，不仅直接辐射北京东北近郊区域的专项目的消费，而且极大提升了7F、8F的餐饮价值（平均约8元/平方米/天），这是建立在对商业互动理论理解的基础之上。,成败得失经营,复制优势 西单大悦城的存在很大程度上推动了项目的招商,招商策略,落位策略,推广策略,品牌商家强化 给予品牌商家更好的位置和租赁条件，做火一家，带动其他,常规推广需调整 商家自发的折扣、返券目前效果不明显，应多利用西单大悦城优势联动推广 加强网络推广 除开通项目官网外，应开通其他通路，契合时尚主题,Thank You !,,