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1、1,2,创意园改造后经济技术指标: 总用地面积： 10.2万m2 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）： 79168.9m2 总建筑面积： 13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积： 29948.4m2 容积率： 1.3 创意园区办公总建筑面积： 29239.2m2,3.3总经济技术指标,3,4.财务测算思路初步探讨,4,4.1业主远景规划的要求,SVA的门面,租金效益： 1.5元/m2 3元/m2,“新天地”概念,多种空间改造策略的综合运用 现代风尚建筑的构建,对基地改造的要求,5,资产价值：形成SVA未来经济利益创造的重要资源,投资价值：可预期的持续成长、核心竞争能力要素的塑造,基地核心价值
2、,投入产出配比的最佳,基地内涵、核心价值的形成,未来收益的最大化,建筑空间的优化,资产价值未来总净收益的贴现值,成本收益的最优配比才是战略的财务观,4.2基地改造的战略财务观,6,*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本,现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费用） 优化控制： 充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本,上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m2,4.3基地改造的成本控制,7,租金收入（元/平方米天）,平均改建成本（元/平方米）,租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米,厂房改建投入成本与租金之间
3、存在“倒U型”曲线关系,当单位改建成本2466元，超过成本预期，企业入住减少，租金收入呈现不经济,4.4基地改造的弹性分析,8,（1）条件假设,项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件：,4.5财务测算,9,根据测算，园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。,（2）建筑面积表,10,（3）投资估算表（接续表）,11,续表（接投资估算表）,根据测算，本项目总投资约为15，000万元人民币,12,预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元,（4）建设开发时序,13,（5）销售收入和运营费用预测表（20072012年）,14,（5）销售
4、收入和运营费用预测表（20132019年）,15,（6）项目损益表,16,注：建设期费用计入固定资产投资，按20年提取折旧。 固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取4%。 折旧率为4.8%。土地成本按20年摊消,无残值。,（7）项目折旧与摊消表,17,经测算，借款偿还期为3.32年,（8）借债偿还计划表,18,（9）资金来源及运用表（接续表）,19,续表（接资金来源及运用表）,20,（10）现金流量表,21,续表（接现金流量表）,22,附录：苍梧路地块的初步审视,23,苍梧路地块现状分析,优势 紧密承接田林路项目地块辐射及功能外溢，与田林路商圈隔仪电地块，闹中取静 劣势 位于仪电地块内部，空
5、间辐射影响受到制约,地块现状 苍梧路园区租赁区域建筑密度较大，空间布局混乱，景观较差 自用区域环境优于租赁区域，但面积较小，仅为租赁部分的1/3，内部为一幢多层办公楼，可改造力度较小，两部分需整合改造,基本情况介绍,24,1 导入苍梧路产业园区的必要性 “越界”时空构建SVA创意产业开发的弹性空间结构,25,2 苍梧路产业园区开发可行业态 SVA创意产业园功能外溢的承接载体,Option 1,商业娱乐功能的外溢,延续社区能级的创意生活概念，继续体验式餐饮、电玩竞技、电影休闲等业态，但商业的聚集性特征对外溢功能承接具有较高要求,Option 2,商务办公功能的外溢,内容制作、工业设计、企业总部基
6、地、企业孵化器等需求旺盛，商务办公空间供给量将进一步加大,Option 2,商务服务功能的外溢,田林路主园区及周边竞争性项目办公业态的进一步开发使例如经济型酒店、企业会所等服务需求增加,苍梧路园区建筑体量为2万平方米，适宜的规模能够与田林路主项目形成有效对接,26,3 商务办公功能外溢对应案例介绍,目前苍梧路园区内6米左右层高厂房租金仅为￥1.5/平米/天，利用率及返现率较低，创意办公用房能迅速提升其租金水平,目前沿街区域办公用房经济价值尚未得到体现，商务办公区域的展示需求功能改建可增加项目运营收益,通过展示空间的增加营造时尚生活气息，沿街办公的可视性改变了纯办公的单调性，更适宜创意内容的迸发,27,4 苍梧路产业园区开发原则,1,2,3,