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1、城镇土地使用税,一、法律依据：城镇土地使用税暂行条例 二、征税对象：城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。 三、纳税义务人：拥有使用权的单位和个人；无法确定或有纠纷，为实际使用人纳税；共有土地的，由共有各方分别纳税。 四、税率：差别定额税率。,城镇土地使用税,四、纳税义务发生时间 （1）买新房，二手房，出租（借），从交付使用、实际使用，或办理产权过户的次月起 （2）新征用的，如果是耕地，自批准日起满一年时，如果是非耕地，与（1）一样。,城镇土地使用税,五、免征城镇土地使用税 第六条 下列土地免缴土地使用税： （一）国家机关、人民团体、军队自用的土地； （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自
2、用的土地； （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； （四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； （五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； （六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； （七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。,城镇土地使用税,五、特殊情形P172 （1）城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接免税单位与纳税单位之间无偿使用土地 （2）房地产开发公司建造商品房的用地除经适房外一律征税。 （3）企业绿化用地，如果厂区以外的公菜绿化用地和向社会开放的公园用地，免征。,城镇土地使用税的计算,全年应纳税额=计税面
3、积（实际占用面积）（平方米）*适用税额 （1）以省级单位测量的面积为准，也可以土地使用证书的面积，没有证书，可先由纳税人申报，多退少补。 （2）税率P171 每平方米年税额（元）,耕地占用税,一、征税依据：耕地占用耕税暂行条例 二、征税对象（范围） 1、以占用农用耕地建房的行为 2、在农用耕地上从事非农业建设的行为 注意：耕地的概念及范畴P174,耕地占用税,三、税率P175 差别定额税率（人均耕地面积越少，税率越高） 四、税收优惠 第八条 下列情形免征耕地占用税： （一）军事设施占用耕地； （二）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 第九条 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道
4、占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。 第十条 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。,土地增值税P177,一、国有土地出让、转让、划拨之间的区别。 1、国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者缴出让金。是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。 2、划拨土地与 出让土地是取得国有土地使用权的两种不同法定方式，在适用范围、土地地价、管理方式、权益内容等方面存在诸多不同。划拨用地主要是国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用
5、地，无偿取得是其主要特征；一般来讲，划拨土地上没有商品房。 土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市，采取方式多为出售、交换和赠与。,土地增值税P177,一、概念 土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。 二、征税依据：土地增值税暂行条例,土地增值税P177,三、征税对象：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的增值额 注意3点： 1、只对转让国有土地使用权的行为课税 转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税 收 2、既包括转让土地使用权，也包括地上
6、建筑物和附着物。 3、只针对有偿转让。继承、赠与等无偿转让房地产的不征,土地增值税P177,三、征税对象：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的增值额 注意3点： 1、只对转让国有土地使用权的行为课税 转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税 收 2、既包括转让土地使用权，也包括地上建筑物和附着物。 3、只对有偿转让，继承、赠与等无偿转让房地产的不征,土地增值税P177,四、税率P177 四级超率累进税率（30%-60%） 增值额与扣除项目金额的比率来确定适用的税率 五、纳税义务发生时间P178 1、一次性付款的，在办理过户登记前一次性缴纳。 2、分期的，先算纳税总额，再按合同约
7、定的收款日期和收款比例确定应纳税额。 3、项目竣工结算前转让房地产，可以对部分先行转让的项目预征土地增值税，以预售方式转让房地产的，可以办理结算和转交手续前取得的收入，预征。,土地增值税P177,六、税收优惠 1、出售自建普通标准住宅 增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额按规定征税 2、国家征用 依法征用、收加的房地产，免征 3、个人转让自用房 居住满5年及以上，免征 满3年未满5年，减半 未满3年，全额征收,土地增值税P177,七、计税依据 纳税人转让房地产所取得的增值额 土地增值额=转让房地产取得的收入规定扣除的项目金额 分新房和旧房两种情况来
8、计算。 （一）新房确定增值额扣除的项目有P179 1、对于新项目转让房地产企业而言，取得土地使用权支付的金额（出让金+相关费用） 2、房地产开发成本（土地征用费拆迁补偿费/前期工程费/建筑安装费/基础设施费、公共配套设施费/间接费用） 3、房地产开发费用。4、转让房地产相关税金5、财政部规定的扣除项目,土地增值税P177,（二）旧房扣除项目 1、房屋评估价=重置成本价*成新度折扣率 2、取得土地使用权支付的地价款和相关费用 3、转让环节缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加）,土地增值税P177,土地增值税的计算公式 应纳税额=每级距的土地增值额*税用税率 计算步骤 1、确定应税
9、收入 2、确定扣除项目 3、计算土地增值额 4、计算增值额占扣除项目金额的百分比 5、确定适用税率 6、计算应纳税额,课后习题,一、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 二、单选题 1B 2D 3B 4B 5C 6D 7B 8A 9D 10A 三、多选题 1ABCD 2ABCD 3ABCD 4BC 5ABCD 6ABCD 7AC 8ABD 9AB 10ABCD 五、业务题 1 该企业应缴纳的资源税=销售数量适用的单位税额=2004=800（万元） 2 该企业应缴纳的耕地占用税=（实际占用耕地面积-免税面积）适用的单位税额 =（200 000-4 000）12=2 352 000（元）,