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1、土地增值税清算要点,前湾保税港区分局 卜兆男,主要内容,清算流程,清算涉及的相关文件,清算审核的要点,清算涉及的基本概念,清算疑点解答,主要内容,案例,清算涉及的基本概念及规定,一、土地增值税定义 二、土地增值税清算的定义 三、清算条件 四、清算单位 五、清算期限,土地增值税定义,土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（暂行条例及实施细则上的定义） 645号文,注意：,转让：无出让与出租 国有土地使用权：无集体 有偿：继承、
2、赠与方式无偿转让的不征，但是财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税 纳税人：纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。,土地增值税清算的定义,土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。,清算条件,国税发【2006】187
3、号文规定了土地增值税的清算条件： 企业主动清算 税务机关要求清算,企业主动清算,符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。国税函发1995110号 国家税务总局答复,税务机关要求清算,符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税
4、务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。,85%的判定问题：,已售建筑面积 已售：全额收款；已开具发票；合同 视同销售：产权发生转移 可售建筑面积 总建筑面积不可售面积 公式： （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积85% 青地税函【2009】47号,清算单位,国税发2006187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,清算期限,对于符合主动清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90
5、日内到主管税务机关办理清算手续。 对于符合通知清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在主管税务机关限定的期限内办理清算手续 。,清算流程,一、符合主动清算条件的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。符合通知清算条件的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具税务事项通知书，开发企业应按税务机关规定的期限，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）,二、开发企业清算时，须向主管税务机关如实报送
6、下列资料： (一) 土地增值税纳税申报表（一）及其相关附表； (二) 项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明； (三) 取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同； (四) 银行贷款合同及贷款利息结算通知单； (五) 项目工程建设合同及其价款结算（书）单；,(六) 商品房预售许可证、房产权属准予登记通知（证明）、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料； (七) 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证； (八) 预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证； (九)委托税务师事务所进行清算的，除
7、第（一）项资料外，其他资料作为土地增值税清算税款鉴证报告的附件，一并报送税务机关；,(十)发展规划局以文件形式下达的项目批复和投资计划； (十一)建设用地规划许可证、 建筑工程规划许可证、 建筑工程施工许可证； (十二)建筑施工图纸，施工图审查意见书，工程预算书、工程招标文件、投标书； (十三)商品房预售许可证和房产管理部门确认的工程面积测定表或房产测绘技术报告； (十四)工程施工合同、工程决（结）算书；,(十五)单张发票金额在10万元以上的建筑发票和20万元以上的材料发票复印件。 上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。（资料准备及自行
8、清算环节）,三、主管税务机关对开发企业报送的清算资料进行审核，经审验发现不符合规定的，可要求开发企业在规定期限内进行补正，重新办理清算申报手续。（清算受理环节） 四、开发企业完成清算申报后，主管税务机关应对开发企业清算结果进行审查，并做出土地增值税清算税款结论，经集体会审后，填写税务事项通知书送达开发企业，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。（清算审查环节）,五、主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续： （一） 已清算完毕的开发项目又发生成本、费用
9、的； （二） 纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的； （三） 主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。（补充或二次清算环节）,计委（发改委）：项目立项批复,国土局：土地出让合同（土地使用证）,规划局：建设用地规划许可证,规划局：建筑工程规划许可证,建设局：建筑工程施工许可证,房管局：预售许可证,清算涉及的相关文件,国务院令1993第138 中华人民共和国土地增值税暂行条例 财法字1995第6号 财政部关于印发中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的通知 财法字1995007号 财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知 财法字19957号 财政部
10、、国家税务总局关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知,国税函发1995110号 国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知 财税字1995048号 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 国税函1999112号 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复 财税200621号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 国税发2006187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2007132号 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知,国税发200991号 国家税务总局关于印发土地增
11、值税清算管理规程的通知 国税函2010220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函2010347号 国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复 中税协发2011110号 关于印发土地增值税清算鉴证业务指导意见试行的通知 国税函2000687号 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复,清算审核的要点,收入审核,成本审核,利息税金审核,收入审核,收入常见问题： 一、价格偏低且无正当理由： 销售关系房、人情房 销售给关联关系人员（房产销售明细1、2） 二、隐匿收入： 多建面积，如车库、车位、储藏室销售 销售不开发票,三、价外费用： 如天然气初装费、有线
12、电视初装费等代收费用 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理： （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用,四、视同销售： 职工福利；（职工个人的福利分配，非集体） 奖励； 对外投资；财税200621号对于以土地（房地产）作价入
13、股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的不再适用免税规定。 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位的非货币性资产 安置房国税函2010220号文,收入的调整,国税发【 2006 】187号文、国税发【2009】91号规定： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 国税发2007132号土地增值税清算鉴证业务准则 ，对核定方法和顺序改变： 1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。 安置房营业税的计税依据国税函发(19
14、95年)549号,成本审核,工程量审核,发票审核,单位工程成本审核,工程量审核,房地产企业应提供相关工程图纸、测绘报告、预算等基础资料以及有关部门出具的规划、鉴证等资料，以证明工程量发生的真实性。对于工程量的审查，税务部门可以借助有关工程造价中介机构的力量开展。青地税三函201310号,问题 荷兰砖1053平方米 草皮砖577平方米 合计1630平米 楼座占地532平米 土地面积954平米,工程决算书,单位工程成本审核,清算人员在对房地产开发成本进行审查时，应根据企业发生的成本明细与审查的工程量，测算工程单位成本或者单位支付费用，并以政府有关部门发布的单位成本标准为参考标准进行比对。对高于参考
15、标准的，应要求企业提供详细资料并进行说明，同时税务部门应对其合理性进行分析。,建筑安装工程费用的构成 人工费 直接工程费 材料费 直接费 机械费 措施费 建筑安装工程费 间接费 规费 企业管理费 利润 税金,主要材料用量参考标准,发票审核,发票真伪查询方法： 各地税务局网站（以青岛为例） 12366查询：直接拨通“12366”，选择按键2：系统自动提示“您好，欢迎拨打青岛地税服务热线” 公告提醒 请按1； 发票查询 请按2；,假发票是否允许扣除 187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务） 未取得发票的不允许扣除 国
16、税发2006 187号文 国税函2010220号 质保金的规定,异地发票是否允许扣除 1、根据中华人民共和国营业税暂行条例第十四条第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税” 2、不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法（国税发2006128号）第九条第二款“代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票” 3、土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二十五条第五款重点审核“建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具”的规定。 综上，认为对纳税人取得的异地建筑安装工程发票不能在土地增值税清算时扣除。,发票管理办法的规定： 第十
17、八条 临时到本省、自治区、直辖市行政区域以外从事经营活动的单位或者个人，应当凭所在地税务机关的证明，向经营地税务机关申请领购经营地的发票。 第三十五条 违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收： （七）跨规定区域开具发票的； 第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。,借用发票是否允许扣除 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑公司章 建安合同是由甲签订，入帐发票由乙公司提供 国税发2006187号 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发
18、成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,取得土地权支付价款的审核,1、真实性审核 2、票据是否合法 （转让取得土地是否取得发票,出让土地是否取得专用票据） 3、分期开发项目土地价款分摊是否正确 （占地面积分摊、建筑面积分摊） 4、投资取得土地的扣除 （市局业务解答第6条：2006年3月2日期限）,土地征用及拆迁补偿费的审核,1、核算内容 2、安置房屋拆迁补偿费问题 (国税函2010 220号）第六条 3、审核有无虚增拆迁户数情况 国税发200991号,审核时应当重点关注,拆迁补偿费是否实际发生,支付个人的补偿款、拆迁合同和签收名册或签收凭证要一
19、一对应。 4、分期开发项目拆迁补偿费的分摊是否正确 注意：本期安置的房屋补偿费是否应该全部由本期负担,拆迁安置,异地安置,用建造的本项目房地产安置回迁户,货币安置拆迁,凭合法有效凭据计入拆迁补偿费,属于自行开发建造的， 房屋价值按国税发2006187号规定计算， 计入本项目的拆迁补偿费； 异地安置的房屋属于购入的， 以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。,视同销售处理，确认收入，（营业税） 同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁补偿费； 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款， 应抵减本项目拆迁补偿费。,前期工程费的审核,1、核算内容 2、设计费的
20、审核 3、场地平整费的审核 4、分期开发项目前期工程费分摊是否正确,基础设施费的审核,1、核算内容 2、道路工程的审核（工程量、实地核实） 3、绿化工程的审核（数量、实地核实） 4、分期开发项目基础设施费分摊是否正确关于土地增值税政策有关业务问题的解答,建筑安装工程费审核,1、核算内容 2、土建工程的审核 决算与预算比对、发票、甲方供料 3、装修工程费的审核（实地核实） 4、重点落实银行款项支付情况 5、售楼处一般应作为固定资产 6、样板房（售楼处、开发产品） 7、施工方存在关联关系的情况,公共配套设施费审核,核算内容（幼儿园、会所、地下车位等） 公共配套费预提费用的审核 分期开发项目分摊是否
21、正确 市局清算办法规定（100号文）,开发间接费用的审核,核算内容：细则规定包括直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。1995 国税发2009 31号文规定：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。 如果有多个开发项目，是否将应记入其他项目的费用记入了清算的项目。 审核是否将期间费用记入开发间接费用。 1、如竣工后
22、发生的费用 2、总部为管理和组织经营活动而发生的管理费用 审核有无预提的开发间接费用。,利息的审核,220号文件的规定第三条 是否按项目分摊的认定 是否按10%扣除的认定 未发生利息费用如何扣除,税金的扣除,允许扣除的税金：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加。 收入调整后应补缴营业税金及附加并允许扣除。,清算疑点解答,一、未办理土地使用证而转让土地是否缴纳土地增值税。国税函2007645号规定，缴纳。 二、未按预征规定期限预缴税款的处理规定？财税200621号 规定，未按预征规定期限预缴税款的，从限定期满次日起加收滞纳金。,三、样板间支出的处理： 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施
23、细则规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。对于样板间支出应分不同情况处理： 第一，对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。,第二，对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。 第
24、三，对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。 所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。,四、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法？业务问题解答 属于多个房地产项目共同的土地成本，按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 属于同一项目的土地成本，按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。 属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算
25、项目的扣除金额。,五、土地增值税清算结束后转让房产的如何申报土地增值税？ 187号文规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,六、土地增值税清算后发生的支出如何处理？ 2008 100号文第三十四条： 主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续： （一） 已清算完毕
26、的开发项目又发生成本、费用的； （二） 纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的； （三） 主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。,七、什么条件下需核定征收土地增值税？ 房地产开发企业有下列情形之一的： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,八、开发企业转让房地产，其收入确
27、认时间是如何规定的？ （一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据； （二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移； （三）国家税务总局的其他规定。,九、地方教育附加可否做为税金扣除？ 青地税函200947号文第五条明确，转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加。,十、以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？ 以财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本： （一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规
28、定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。,（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。,十一、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？ 房地产开发企业采取银行
29、按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得计入扣除项目。实际发生的损失，作为房地产开发费用处理。青地税函200947号文,十二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,案例,某房地产企业开发的房地产项目，建筑总面积10000平，其中普通住
30、宅5000平，非普通住宅4000平，其他1000平（包括地下车位800平（40个无产权车位），物业等用房200平）。该项目发生的成本为3000万（指取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）。销售情况是普通住宅已售4000平，单价8000元；非普通住宅2000平，单价12000元，车位已售15个，每个10万。取得预售许可证满三年。备注：开发费用、税金、加计另行计算。,案例,销售比例：（4000+2000）/(5000+4000)=67% 如果此例非普通住宅出租或自用: 销售比例：（4000+2000+2000）/(5000+4000)=89% 收入计算分摊如下： 普通住宅收入：4000*80
31、00=3200万元 非普通住宅收入：2000*12000=2400万元 车位收入：15*10=150万元,案例,车位分摊进普通住宅的收入： 150万元*4000/ （4000+2000）=100万元 车位分摊进非普通住宅的收入： 150万元*2000/ （4000+2000）=50万元 普通住宅总收入=3200+100=3300万元 非普通住宅总收入=2400+50=2450万元,案例,成本计算分摊过程如下： 第一步：计算单位成本 3000/10000=3000元 第二步:计算可扣除的成本 车位平均一个为20平方米,共销售15*20=300平 3000* （4000+2000+300+200）=1950万元 第三步：分摊成本 普通住宅分摊1950万*4000/ （4000+2000）=1300万 非普通住宅分摊1950万*2000/ （4000+2000）=650万,不当之处敬请批评指正！ 谢谢大家！,