前期物业管理服务招标文件.doc

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1、市前期物业管理服务招标文件目 录第一部分 投标人须知4一、招标文件释义4二、招标文件的澄清4三、招标文件的补充或修正4四、合同签订的期限5五、关于物业收费投标报价5六、招标活动依据5七、其他5第二部分 招标书6一、招标书6二、项目概述、服务内容与标准等7、项目概述71、基本概况错误！未定义书签。2、土建工程概况错误！未定义书签。3、设施、设备情况错误！未定义书签。、服务内容与标准81、服务内容82、质量标准9第三部分 投标书10一、投标的准备10、投标文件的语言10、投标资格文件10、投标书的格式10、报价的币制11、投标保证金11、投标书的有效期11二、投标12、投标文件的组成121、商务标

2、部分122、技术标部分12、投标文件的签署13、投标文件的密封及标记13、投标的截止日期14、过期投标文件14、投标文件的修改和撤回14附：投标致函（样式）15附：法定代表人身份证明（样式）16附：法人代表授权书（样式）17第四部分 开标及评标18一、招标人开标18二、初步审查18三、评标18、评标委员会18、评标原则18、评标标准19、评标步骤20、投标文件的澄清21四、定标21附：开标会议议程22第五部分 中标22一、中标通知23附： （无效）24二、履约保证23三、签订合同23附件一 前期物业管理合同25附件二 本项目规划许可证34附件三 本项目建筑总平图34区前期物业管理服务招标文件第

3、一部分 投标人须知一、招标文件释义、本文件中，招标人为置业有限公司（开发建设单位名称）；投标人系指具备相应物业管理资质的企业；中标人系指最后中标的投标人，亦称受托方。、投标人应详阅招标文件中的所有条款、格式、表式、条件和规范。如果投标人投标文件不能实质性响应招标文件之要求，责任由投标人自负。、投标人被视为充分熟悉本招标项目的各种情况以及与履行合同有关的一切其它情况。、招标文件以中文书写。二、招标文件的澄清投标人在收到招标文件和踏勘现场后，如须澄清招标文件的疑问，应以书面通知招标人，但通知不得迟于收到招标文件后2日以内使招标人收到，招标人将用书面方式在1日内做出答复。招标人将答复内容(包括原提出

4、的问题，但不包括问题的来源)经相关管理部门备案后，分发给所有取得同一招标文件的投标人。三、招标文件的补充或修正、在投标截止日3天前的任何时间，招标人不论由于自己的考虑或对投标人提问的澄清，可以对招标文件用书面补充的方式进行修正。、对招标文件的补充或修正，将以书面形式通知所有投标人。修改通知作为招标文件的组成部分，对投标人起同等约束作用。、为使投标人在准备投标时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标人有权决定推迟投标的截止日期和开标日期，并将此变更通知所有的投标人。、当招标文件修改通知内容相互矛盾时，以最后发出的通知为准。四、合同签订的期限前期物业管理委托期限自交房起，至成立业主委员会止。五、关于

5、物业收费投标报价、物业收费，由投标人按国家法律法规和政府部门规定、以及本项目实际情况自行确定服务收费标准，报市物价部门备案后执行；、车库车位和室外车位停车管理费标准，由投标人参照现有市场价格自行确定，报物价部门备案后执行；、服务人员工资待遇标准，由投标人按国家劳动保障等有关规定并结合自身情况自行确定；、中标者有“定岗配员”自主权，但必须合理配备物业管理服务人员，并按规定进行岗位培训，持证上岗；、招标人按规定提供物业管理用房。六、招标活动依据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、江苏省物业管理招标投标试行办法以及相关的法律法规。七、其他、招标文件未尽事宜按国家、省、市规定的相关法律、法规执行。

6、、本招标文件的解释权归招标人所有。、相关附件附后。第二部分 招标书一、招标书万和润园前期物业服务（项目名称）前期物业管理项目进行公开招标，欢迎符合要求的物业管理服务企业前来投标。、招标形式：公开招标。、招标内容及数量：详见“第二部分服务内容与标准”。、发售标书的时间： 2014年11月24 日上午13:3016：00时。、发售标书的地点：市区朝霞东路166号，联系人：胡先生、联系电话:13101944968。 、标书售价费用：人民币 伍佰元/份。、递交投标文件、投标保证金截止时间： 2014 年12月8日下午14：30前，其后所收到的投标文件恕不接受，投标保证金贰万元整，于开标前以现金形式支付

7、。、递交投标文件地址：市区政务服务中心三楼东侧（市区人民政府东侧）。、开标时间：2014 年12月8日下午14：30时。 、询标：在评标期间，评标委员会就投标文件要向有关投标人进行询标，届时投标人须有熟悉投标方案及设备并能决定投标文件中有关条款的授权代表参加；投标人如对本招标文件需要咨询，咨询时间为发出招标文件2日内以书面形式递到 （物业）招标办公室。、勘察：投标人可以对该项目和周围环境进行勘察，勘察现场所发生的费用由投标人承担。招标人提供的有关该项目的资料和数据是招标人现有的能使投标人利用的资料。招标人对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。二、项目概述、服务内容与标准等、项目概述1、

8、座落位置: （市区朝霞东路166号，东至珠江路、南至朝霞东路、西至双霞路、北至太湖路）2、建设工程规划许可证编号: （区规划管理局“320683201401075”字号）3、总用地面积： (37001平方米)4、物业类型： (商业、住宅)、土建工程概况1、规划总建筑面积： (93493.66平方米)其中，商业面积： （一幢商业，6859.18）办公面积： （单体幢数、属类面积数，是否公寓式办公）高层住宅面积： （共计7幢、分别15层2幢.17.18层5幢，共计面积71608.53平方米）小高层住宅面积： （无）多层住宅面积： （无）物业管理用房： ( 328.47平方米)会所： （无）其它公建

9、配套用房： （消防控制室33.05）泵房： （226.28）配电房： （126.99）垃圾中转站： （无）对外开放式公厕： （无）2、总户（套）数： （551套）3、绿地率和绿地面积： （36.6%） 4、道路面积： （主干道6米，次干道4米）5、出入口： （2个）6、地下车库规划停车泊位： （住宅地上:56辆，地下：485辆；商业地上：63辆；其他非机动车位：1254辆）7、地面规划停车泊位： （住宅地上:56辆；商业地上：63辆；其他非机动车位：1254辆）8、项目的开发和竣工交付： （2014年10月2016年2月）3、 、设施、设备情况1、 电梯： (共计24台，每台12-15KW，承

10、载量800-1000kg) 2、供电系统： （双路供电）3、楼道公共照明： （接入应急照明）4、智能化系统： （监控摄像头、显示器、控制平台、巡更点、周界报警、车场道闸、背景音乐箱齐全）5、污水井、雨水井、化粪池： （共计77座）6、垃圾筒： （25个）、服务内容与标准1、服务内容在本项目物业管理区域内，中标人须提供的前期物业管理服务包括以下内容：（一）对业主入住登记建档、建立服务系统和服务网络；宣传物业管理的相关法规和知识，宣传维护物业完好使用的具体要求；（二）房屋建筑共用部位管理及维修养护，包括楼盖、屋顶、墙面、楼梯间、走廊通道、连廊、门厅、电梯及电梯间、楼梯扶手等；（三）共用设施设备的维

11、修、养护、管理和运行服务，包括门卫、消防设施、机电设备、智能化设施设备、道路、公共照明、公共绿化、公益性文体设施、安全设施、管道、人防、水泵及设备、地下车库、地面车位、景观等；（四）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；（五）物业管理区域内的绿化养护和管理；（六）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；（七）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；（八）物业管理区域的安全治安保卫及日常巡查服务； （九）物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；（十）物业

12、管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理服务，将装饰装修物业的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装饰装修协议，做好装饰装修管理，保护业主的房屋安全；（十一）配合完成街道办、居委会布置的社区相关工作；（十二）根据业主需要与约定，提供其他有偿服务等，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约有偿服务费等。2、质量标准在物业管理区域内，投标人提供的前期物业管理服务应达到江苏省住宅物业管理服务标准五级的质量标准，必须获得市级（国家、省、市）以上物业管理示范（优秀）项目，业主满意率必须达到95 %以上。第三部分 投标书一、投标的准备、投标文件的语言1、投标文件以及投标人与招标人之间函、电、文

13、件和资料往来，都应以中文书写。2、任何不符合投标文件要求的资料，将被拒绝接受或视为无效。、投标资格文件投标需要根据下列要求作资格介绍，这些文件应作为投标文件的一部分一起递交给招标人：1、授权委托书。投标企业法定代表人对拟定的此次招标物业项目负责人的授权委托书；2、投标企业授权项目负责人任职文件、身份证复印件；3、投标企业资质证书、营业执照（副本）复印件；4、 投标企业近年管理业绩（获得的各种荣誉证书复印件）。5、正在管理或曾经管理过的项目证明文件或协议复印件。说明：以往管理中曾被托管物业业主委员会提前解聘的物业公司此次不作投标候选之考虑。以上材料的原件，投标人在开标时须携带备查。、投标书的格式

14、1、投标人须按招标文件要求的顺序编制、装订投标文件。2、投标人应在投标书中写清相应的投标人全称、地址、邮编、电话、传真，并由法人代表或授权代表签字或盖章。3、投标人就招标项目清单中的全部内容进行投标。4、投标报价表须按表详细填写。、报价的币制除有特殊说明之外，投标人都应以“人民币”报价。、投标保证金1、作为投标文件的一部分，投标人应在递交投标文件截止时间的同时提供 元的保证金，缴款至招标方账户，以作投标保证。2、保证金采取“汇付”形式。3、不按规定提交投标保证金的，将导致其废标。4、投标保证金将在公布中标结果后7天内无息退还，过期将作为投标人放弃此权利。5、发生下列情况之一，保证金将被没收：在

15、投标书的有效期内，投标人要求撤回投标或协议、备忘录等；中标人不按中标规定提供履约保证金。中标人不按中标之规定签订合同。、投标书的有效期1、在招标人决定包括推迟开标日期起45天内，投标书应保持有效，有效期短于此规定的投标书将被拒绝或视为无效。2、在特殊情况下，招标人可与投标人协商延长有效期，此类要求和答复都应以信函、电报或传真的形式进行。投标保证金也应相应地延长。投标人可以拒绝接受延期的要求而放弃投标，保证金将视为按投标保证金中的“第项”规定执行：同意延期的投标人不能修改投标文件。二、投标、投标文件的组成投标人的投标文件应包括下列部分：1、商务标部分(1)投标致函(须加盖投标企业法人章、投标企业

16、法定代表人或其授权委托人印章或签字)；(2)投标报价表（含“企业物资装备计划”报价）；(3)服务人员配置表；(4)投标企业概况；(5)投标企业法定代表人身份证明；(6)投标企业法定代表人授权委托书（如有授权）；(7)投标企业法人营业执照复印件；(8)投标企业资质证书复印件；(9)上一年度投标企业财务年报（盖章）；(10)投标企业以及拟派的项目经理人的工作业绩、获得的各种荣誉、服务类似项目的业绩证明。2、技术标部分(1)对项目的认知和整体策划（要点、难点和措施）；(2)质量管理目标（服务承诺）和采用的管理方式；(3)关于“创优达标”的承诺；(4)物业管理服务组织方案设计；组织架构及人员配备方案分

17、项管理方案（前期介入、房屋交验及入住管理、装修管理、安全保卫管理、保洁和绿化管理、交通和车辆管理、业主事务处理、项目档案管理、服务人员的培训、特约服务、社区文化、VI识别系统等）(5)本项目管理制度设计（目录，可选择部分制度范文刊录）；(6)本项目公共物业维修养护计划和实施；(7)本项目物业管理服务费收支测算；(8) 企业物资装备明细（办公设备、安全护卫装备、维修机具用具、清洁保洁工具、绿化养护设备、低值易耗品等）。备注：1、请按上述顺序装订；2、投标书内容的缺项将可能导致其废标。、投标文件的签署1、投标书一式伍份，封面右上角须分别标以“正本”和“副本”字样(正本一份，副本四份)。正、副本内容

18、有异时，以正本为准。 2、投标书的正、副本都应用打字机或不退色墨水书写，并须由授权代表签署。3、投标书不应有涂改、增删之处，如有错误必须修改时，修改处须由授权代表签字。4、投标书一律使用A4纸张。、投标文件的密封及标记1、投标人应将投标文件的正本、副本用封套加以密封，其中正本须单独封装，并请在封套密封处加盖单位公章和法人代表章和委托人章。2、封套须按招标人要求的格式写明：招标项目名称；投标人的全称、地址、邮编、电话和传真。备注：投标文件的封套未按规定密封者，将被视为无效投标。、投标的截止日期1、投标文件须在招标人规定的投标截止期前送交到指定地点。2、招标人可以按招标文件的规定，以补充招标文件的

19、形式推迟投标的截止时间、在这种情况下，招标人或投标人的权利和义务都以新的截止时间为准。3、投标文件由于不可抗拒的原因遗失和损坏，招标人不负任何责任。、过期投标文件在投标截止时间以后收到的投标文件，招标人可以拒收或不启封退回投标人。、投标文件的修改和撤回1、如果投标人书面提出的修改或撤回要求，能使招标人在投标截止时间前(不考虑不可抗拒之原因)收到，那么招标人可以接受投标人对投标文件的修改和撤回。2、投标修改和撤回文件必须同样按规定封装，并在封套上注明“修改”或“撤回”字样后封送给招标人。3、任何投标文件不得在投标截止时间以后进行修改。4、在投标截止时间之后和投标书有效期内，任何投标文件不得撤回，

20、在投标截止时间撤回投标文件，投标保证金将被没收。5、不可抗拒之原因，例外。附：投标致函（样式）投 标 致 函送： 对贵单位的 招标文件，我方仔细研究，现决定前期物业管理服务报价万元，其中：年物业管理服务费报价万元，一次性企业物资装备计划（开办费）报价万元。年物业管理服务费（单位价格）报价：（类型1） 元/月M2（类型2） 元/月M21、我方愿意遵照招标文件中的条款、技术要求等一切实质性内容进行竞标并响应。2、我方投标文件正本壹份，副本肆份。3、本投标文件的有效期为“在招标人决定包括推迟开标日期起45天内。在这期间，本投标文件将始终对我方具有约束力，并可随时被接受。如果中标，本次招标文件和本投标

21、文件将作为买卖合同的附件。4、我方向招标人提供任何与本次有关的其他资料。5、我方愿意履行自己在投标文件中的承诺和责任。6、我方愿意遵守招标文件中对投标者的所有规定。7、其他说明： 投标人全称： 法定代表人签字和盖章：日期：法定代表人电话： 附：法定代表人身份证明（样式）法定代表人身份证明 ：同志系我单位法定代表人。特此证明 单位名称（盖章）： 日期： 附：法人代表授权书（样式）法人代表授权书本授权委托书声明：我系（单位名称）的法定代表人，现授权委托为我的授权委托人，以的名义参加的的投标。授权委托人签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。授权委托人无权再委托特此委托。授权委托人：性

22、别：年龄：单位（盖章）： 职务： 投标单位（盖法人章）： 法定代表人（签字）： 年月日第四部分 开标及评标一、招标人开标、投标人按规定的时间和地点进行公开开标，投标人可派法人代表或委托人授权参加。、每个投标单位参加开标人数不超过2人。、开标会人员由招标人、评委和投标单位人员组成。二、初步审查、凡遇计算错误应按下列原则修正：1、如果投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与单价金额不一致，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外。2、如果投标人不同意以上修正，将不予考虑其投标文件参与评标。、招标人应检查每本投标文件本身是否符合招标文件的要求，招标人决定符合的程度只能

23、以投标文件本身内容为根据，不考虑外来因素。、评标委员会将审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，将作废标处理。三、评标、评标委员会本次评标成立由物业管理专家、投资开发企业共同参加的评标委员会，人数确定为 人。该委员会负责审议所有投标文件并推荐前三名中标候选人。、评标原则采用综合评估法，中标人的投标应当符合下列条件：1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；2、能够满足招标文件的实质性要求。、评标标准评审的因素包括：投标标书（占40%）、投标报价（占20%）、投标人信誉（占20%）、现场答辩（占20%），分别以百分制评分。评委对以上

24、评审因素逐项进行无记名评分。1、投标书（满分100分，占投标总分40%）评委根据招标文件和投标企业标书评出评分等级，依此统计汇总作为投标企业标书得分；2、投标报价（满分100分，占投标总分20%）所报管理费取费最接近平均价的得20分，每高于或低于平均价5%的扣 分。企业物资装备（办公设备、安全护卫装备、维修机具用具、清洁保洁工具、绿化养护设备、低值易耗品等）等费用由投标人单独报价，并提交物资明细表。3、投标人信誉（满分100分，占投标总分20%）评委根据投标单位、经理人所接管项目的业绩、信誉等情况综合评定计分；4、现场答辩（满分100分，占投标总分20%）各投标企业答辩人，必须是拟派的本项目物

25、业管理负责人。答辩时，分自述和评委提问两部分，评委根据现场答辩情况评出评分等级，依此统计汇总，作为投标企业现场答辩得分。答辩时间为每家投标企业15分钟。以上四项，评委打分取平均分，四个分项之和为投标单位的总得分，从高到低排序，总得分前三名作为中标候选人（若出现排名并列时，投标报价低的优先），总得分第一的为中标单位，若排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力之原因提出不能履行合同、或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人，依此类推。投标文件出现下列情况之一的，招标人不予受理：1、逾期送达的、或者未送达指定地点的；2、未按招标文件要求密

26、封的。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会会审后按废标处理：1、报价因素明显与劳动法有悖的；2、报价高于最高限价或低于最低限价的（最高限价和最低限价在开标前确定）；3、收支测算有明显缺陷的；4、投标文件存在重大偏差的；（明显不符合技术规格、技术标准要求的；投标文件附有招标人不能接受之条件的；不符合招标文件中规定的其他实质性要求的）5、未能书面承诺“企业物资装备”在业主委员会成立后以报价部分所附的明细表为依据移交给业主委员会的；6、投标书无单位盖章、或无法定代表人（法定代表人授权的代理人）签字或盖章的；7、未按规定格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；8、未按招标文件要求提交投标保证金

27、的；9、投标企业法人代表或授权委托人未参加评标会议的；10、主答辩人非拟定项目负责人的。如投标均为废标，则选择最具同类型项目经验的投标人为议标人。本评标标准中未尽详细说明的部分均按国家及省市有关物业管理招投标文件精神执行。、评标步骤1、评标委员会依据招标文件对各投标人的投标文件法律有效性进行认定，确定有效投标人；2、对投标人的有效主体资格评审后，按“评标定标办法”进行综合评标，确定中标人。、投标文件的澄清在评标过程中，评标委员会如认为需要，可要求投标人对投标文件含义不明确的内容进行必要的澄清或提供补充说明及有关资料，投标人应做出书面答复。书面答复中不得变更价格、质量等级等实质性内容。书面答复须

28、经投标人法定代表人或其委托代理人的签字或加盖印章。签字或加盖印章的书面答复，将视为投标文件的组成部分。投标截止时间后，投标人对投标文件中报价或其它实质性内容进行修改的函件或增加任何优惠条件，一律不得作为评标、定标的依据。四、定标、评标委员会根据评议的得分情况确定中标候选人（前3名）；、在投标文件的审查、澄清及评标、定标过程中，投标人企图影响评标的任何活动，经评标委员会确认后，都将导致取消其中标资格。附件三：开标会议议程市前期物业管理服务开标会议议程1、主持人（招标方）介绍参加开标、评标的房管局领导、投标单位、公证员。2、宣布会场纪律。3、介绍评委。4、询问投标单位是否有需要回避之评委。5、宣读

29、评标办法，询问是否有异议。6、请公证机构检查，证明是否能开标。7、开标。8、投标单位自行宣读服务费报价及人员编制指标。9、抽取答辩次序。10、投标单位离场，评委就标书情况进行评分。11、答辩开始(自我介绍3分钟，提问lO分钟)。12、评委评分。13、工作人员统计、汇总计分。14、宣布评标结果。15、公证处宣读公证词。16、中标单位表态。17、招标单位领导发言。18、住建局代表发言。第五部分 中标一、中标通知、在投标书有效期内，招标人以书面通知所选定的中标人。通知也可以用传真的形式，但随后以书面文件通知证实；、中标人在收到中标通知书后，应立即给招标人以“回执”，“回执”中应郑重保证履行中标人应履

30、行的一切义务和责任；、中标单位确定后三日内，招标人以中标结果公示形式将结果通知所有未中标人。二、履约保证、为保证合同、协议的顺利执行，中标人须提交履约保证金，缴款至“区物业管理中心”账户，招标人确认收到履约保证金后与中标人签订合同；中标人完成合同规定的管理目标和经济指标，招标人在合同期满或业主委员会成立后，由市物业管理中心在三日内全额退还履约保证金（不计息）。、如果中标单位未能遵守上款规定，招标人则可取消其中标资格，中标单位无权索回履约保证金，招标人可将合同授予第二名中标候选人。三、签订合同、在收到招标人中标结果通知书后，中标人应在中标结果通知书指定时间、地点与招标人签订合同。、招标文件中的技

31、术要求及说明、合同条款等均作为合同附件。、若中标人未能按规定签订合同，中标将被撤销及投标保证金将被没收，在这种情况下招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。附件四：（无）附件五： 前期物业管理合同区 前期物业管理服务合同本协议当事人 甲方：南通通州 开发有限公司乙方：南通通州 物业管理有限公司前期物业管理服务是指自工程竣工并通过相关验收、出售起始之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签定新的物业管理服务合同生效时止的物业管理服务。根据有关法律、法规，在自愿、公平、协商一致的基础上，甲乙方就 小区前期物业管理服务达成如下协议：第一章 物业的基本情况第一条 物业的基本情况物业名称：市 小

32、区物业类型： 座落位置：市 路 号。西至 ，北临 ，东靠 ，南接 路。建筑面积： 平方米（以房管局发证面积为准） 第二章 双方的权利和义务 第二条 甲方的权利义务1、审核乙方拟订的物业管理方案2、负责制定临时业主规约文本并将其作为房屋租售合同的附件，物业受用人共同遵守。3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修资金使用的年度财务预算和决算。4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，在工程竣工之后，甲方向乙方提供单体验收及综合验收报告的复印件。6、协助乙方做好前期物业管理服务及业主入伙工作。7、负责向乙方移交工程技术资料(资料所有

33、权归全体业主)。8、保修期内如存在质量问题，乙方及时通知甲方，由甲方通知原施工单位负责修理。水电在接到书面通知二十四小时以内到位处理，土建在接到书面通知一周内到位处理，施工单位如未能在约定的时间内处理，乙方可先行处理，费用在审核后如实到甲方报支，甲方再从原施工单位工程尾款中扣除。9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；小区内长年生活垃圾由甲方与环卫部门另行签订清运协议，费用由甲方承担。 第三条 乙方的权利义务1、根据有关法律法规和合同的约定，针对本物业的实际情况，制订物业管理工作制度。2、与物业购买人签订前期物业管理服务合同。3、按照规定收取和使用物业管理服务费，并每年向全体业主和物业使

34、用人公布维修资金收支帐目。4、制止违章搭建或其它侵害公共利益的行为。发生此类情况，可以向人民法院提起民事诉讼。5、可选聘专业公司承担本物业的专项经营业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定。当业主或物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。7、负责编制年度维修养护管理计划、维修资金使用计划及决算报告。8、不得擅自占用和改变本物业公共设施的使用功能。如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须在征得甲方同意并报呈有关部门批准后方可实施。9、接受政府有关行政主管部门的监督管理。10、按规定收取代收费用，如因违反政策而造成法律责任，

35、概由乙方承担，与甲方无涉。11、乙方关于本项目中标之标书、含投标承诺均为本合同之附件，甲乙双方共同遵守。12、法律法规赋予的其它权力。 第三章 服务内容与质量第四条 在本项目物业管理区域内，中标人须提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、对业主入住登记建档、建立服务系统和服务网络；宣传物业管理的相关法规和知识，宣传维护物业完好使用的具体要求；2、房屋建筑共用部位管理及维修养护，包括楼盖、屋顶、墙面、楼梯间、走廊通道、连廊、门厅、电梯及电梯间、楼梯扶手等；3、共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括门卫、消防设施、机电设备、智能化设施设备、道路、公共照明、公共绿化、公益性文体设施、安全设施

36、、管道、人防、水泵及设备、地下车库、地面车位、景观等；4、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；5、物业管理区域内的绿化养护和管理；6、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；7、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；8、物业管理区域的安全治安保卫及日常巡查服务；9、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；10、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理服务，将装饰装修物业的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装饰装修协议，做好装饰装修管理，保

37、护业主的房屋安全；11、配合完成街道办、居委会布置的社区相关工作；12、根据业主需要与约定，提供其他有偿服务等，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约有偿服务费等。第五条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务应达到江苏省住宅物业管理服务标准 级的质量标准，必须获得 级（国家、省、市）以上物业管理示范（优秀）项目，业主满意率必须达到 %以上。第六条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第四章 服务费用第七条 本物业管理区域物业服务收费选择 （包干制，酬金制）方式，甲方将不承担此外的费用。（注明物业共用部位、共用设施设备的日常运行

38、、维护的水、电费、高层二次供水发生的电费、楼道公共照明、电梯年检费等公摊费用的收取方法）。物业管理服务费用标准以公开招投标的中标价格为准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 类型物业： 元/月平方米； 类型物业： 元/月平方米。第八条 物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不含日常运行、维护的水、电费，含电梯年检费）； 3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、

39、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润；第九条 乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第十条 业主应于通知房屋交房之日起交纳物业服务费用。空置房依照法律法规的相关规定收费。第十一条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第十二条 物业服务费用按 （年，季，月）交纳，业主或物业使用人应在每当期 （年首第一季度、季初第一个月、月初）内履行交纳义务。第十三条 汽车、摩托车、助力车、电瓶车、自行车以及临时

40、机动车位停车费用等以政府最终核定价向物业受用人计收费用。第十四条 物业管理服务费用不包括业主及非业主使用人的人身财产保险费用。第十五条 如本物业项目在服务中达到省优或者市优的标准，物业管理服务价格应根据实际情况上浮在政府规定的允许范围之内。第五章 物业的承接验收第十六条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十七条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如有问题， 应由甲方负责解决。第十八条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十九条 乙方承接

41、物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；第二十条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第六章 物业的使用与维护第二十一条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第二十二条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有

42、关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第二十三条 甲方因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十四条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十五条 合同生效，甲方按项目规划要求和国家物业管理条例的规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房为项目总建筑面积的千分之四。甲方所提供的物业管理用房，乙