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1、物业管理办法 第一章 总 则 第一条 为规范物业管理活动，维护业主、利害关系人和物业服务企业合法权益，促进文明和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法物业管理条例广东省物业管理条例，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。本办法所称物业管理，是指建设单位依法选聘物业服务企业或者业主依法选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第3条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。第四条 市建设行政主管部门负责全市物业
2、管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）组织实施物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定；（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；（三）指导、协调县（市、区）物业管理行政主管部门以下简称：县（市、区）主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府、行业协会等依法开展物业管理相关工作；（四）依照物业管理条例广东省物业管理条例以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等行政行为；（五）统一监督全市物业专项维修资金；（六）指导、监督全市物业管理招投标活动；（七）建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；（八）法律、法规、规章和市政府规定的其他物业
3、管理监管职责。第五条 县（市、区）建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责:（一）指导街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理监管职责；（二）确认未依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；（三）撤销违反法律、行政法规强制性规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、行政法规强制性规定和显失公平的内容；（四）会同街道办事处、乡镇人民政府处理物业管理区域划分的争议；（五）指导、监督和管理物业管理招投标活动；（六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议
4、事规则等备案事项；（七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请；（八）依法协调处理物业管理矛盾纠纷；（九）依照物业管理条例广东省物业管理条例以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为；（十）依法处理物业管理重大投诉、举报、信访事项；（十一）法律、法规、规章和县（市、区）政府规定的其他物业管理监管职责。第六条 街道办事处、乡镇人民政府在县（市、区）主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体负责下列职责：（一）负责核实业主大会成立条件并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组，指导筹备组开展筹备工作；（二）对未依法
5、选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被县（市、区）主管部门解散、业主委员会不按规定召集业主大会会议且拒不执行限期召集决定的情形，组织召集业主大会会议；（三）对业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名委员召集和主持业主委员会会议；（四）调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报县（市、区）主管部门予以撤销；（五）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举；（六）指定人员代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的财物、资料；（七）组织召开街道、乡镇物业管理联席会议；（八）依法处理物业管理纠纷；
6、（九）依法处理物业管理投诉、举报、信访事项；（十）法律、法规、规章和县（市、区）政府规定的其他物业管理监管职责。第7条 居（村）民委员会接受县（市、区）建设主管部门的业务指导，配合负责本辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，调解物业服务纠纷。第八条 县（市、区）人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导。各县（市、区）建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会应分别确定1名领导分管物业管理工作，并落实必要的经费确保所辖区域内物业管理活动的正常开展。第九条 公安机关应当做好物业管理区域内治安、消防安全监督管理工作，对物业服务企业履行
7、治安、消防安全职责情况实施监督检查。城乡规划行政主管部门应当做好物业管理区域内公共建设配套设施规划审查监督工作，在审批建设工程规划许可证时，应当明确物业服务用房的位置和面积。价格行政主管部门应当做好物业服务收费监督管理工作，规范物业服务收费行为，受理价格政策咨询和投诉举报。其他有关行政主管部门在各自职责权限范围内，按照法律、法规及本办法规定做好物业管理相关工作。第十条 房产交易、不动产登记部门应当为主管部门核实业主身份信息提供必要的协助。第十一条 业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对物业管理区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业服务纠纷进行调解。第十二条 市建设行
8、政主管部门应当建立市物业管理信用信息库，完善不良行为警示制度，对物业服务企业及相关从业人员、业主委员会成员、承担机电设备维修养护或者清洁卫生等专项服务的专业机构等纳入信用信息档案管理。市物业管理协会应当建立物业服务企业和物业服务从业人员的表彰与惩戒制度。市物业管理协会有关物业服务企业及物业服务从业人员的诚信档案应当与市物业管理信用信息库保持互联互通和信息共享。第十三条 倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护手段的运用，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。 第二章 物业管理联席会议第十四条 建立市、县（区）、街道（
9、乡镇）三级物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。第十五条 市物业管理联席会议由市建设行政主管部门负责召集，由发展改革、财政、规划国土、公安、环境保护、物业管理行业协会等部门作为成员单位，对全市物业管理重大问题进行指导、协调、审议和决策。县（市、区）物业管理联席会议由区政府确定成员单位，由县（市、区）主管部门负责召集，协调处理辖区内物业管理重大问题。第十六条 街道办事处、乡镇人民政府应当根据物业管理工作实际，组织辖区城管、规划土地监察、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区等关联部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题：（一）业主委员会任期已届满但仍未完成换届选
10、举工作的；（二）新老物业服务企业交接中发生矛盾纠纷的；（三）其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形。街道办事处、乡镇人民政府组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区主管部门进行工作指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。第十七条 经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行；无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关行政行为的除外；拒不履行的，作出行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。物
11、业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。第3章 前期物业管理 第十八条新建物业出售（预售）前建设单位应将划定的物业管理区域向物业所在地建设行政主管部门备案。第十九条 物业管理用房应按照下列标准配置：（一）物业管理用房的建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2的比例配置，最低不小于50平方米。其中，业主委员会的办公用房宜单独配置且不少于10平方米。（二）配置的物业管理用房应是地面以上层高不低于2.2米，具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋，相对集中安排在住宅小区中心区或者小区出入口附近。没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于四层。（三）物业管理用房的
12、所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。第二十条 建设单位应当在申请商品房预售许可证前，通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。第二十一条 有下列情形之一的，经物业所在地的县（市、区）主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：(一)投标企业少于3家；(二)总建筑面积少于3万平方米。第二十二条 建设单位应当将前期物业服务单位、物业服务费用、物业服务内容和质量标准向物业买受人明示，并在房屋销售合同中载明。第二十三条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业管理区域已竣工但尚未售出或
13、者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。费用标准与买受人相同。第二十四条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定向物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完善的物业。第二十五条 物业服务企业和建设单位应按照国家有关规定及前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行承接查验。建设单位应当自物业交接后30日内，将承接查验资料向物业所在地县（市、区）主管部门备案。第四章 业主、业主大会和业主委员会第二十六条 物业的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有以下权利：（1） 参加业主大会；（2） 享有业主委员会的选举权和被选举
14、权；（3） 表决通过管理规约和业主大会议事规则；（4） 决定有关业主利益的重大事项；（5） 监督业主委员会的管理工作；（6） 法律法规规章规定的其他权利。业主的主要义务是：（1） 执行业主大会和业主委员会的决议、决定；（2） 遵守管理规约；（3） 遵守有关物业管理的制度、规定；（4） 按时交付物业服务费、住宅专项维修基金等费用；（5） 法律、法规、规章规定的其他义务。第二十七条 同一个物业管理区域内的业主成立一个业主大会。第二十八条 物业管理区域内业主（户数）不足20户且经全体业主一致书面同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主应当自书面决定之日起5日内告知物
15、业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区主管部门。第二十九条 符合下列条件之一的，可以成立业主大会：（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；（二）首次交付使用的物业专有部分已满2年，且交付使用的物业专有部分占建筑物总面积30%以上。第三十条 符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在县（市、区）主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并向街道办事处或乡镇人民政府提供下列资料：（1） 物业管理区域备案证明；（2） 房屋及建筑物面积清册；（3） 业主名册；（4） 建筑规划总平面图；（5） 交付使用共用设施设备的证明；（6） 物业管理用房配置证明。占业主总人数20%以上的
16、业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立首次业主大会筹备组。因客观原因无法选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数无法达到总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，必要时，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第三十一条 物业管理区域筹备召开首次业主大会时，建设单位或者物业服务企业应当予以配合，不得拒绝派出代表担任筹备组成员。筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，以投标表决形式作出决定。第三十二条 筹备组应当自成立之
17、日起6个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处或乡镇人民政府可以解散筹备组并重新成立筹备组。第三十三条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。筹备组应当将业主委员会委员、候补委员相关信息在物业管理区域进行公示，公示期不应少于30日。业主委员会委员应当从物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为能力；（二）无犯罪记录、无失信记录，责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间，身体健康；（三）根据物业服务合同缴交物业服务费，缴交、物业维修基金，模范遵守物业管理制度；（四）未发生
18、不适宜担任业主委员会委员的其它情形。第三十四条 业主委员会由5-15人的单数组成，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之三十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会自选举产生之日起30日内持业主大会成立和业主委员会选举情况的报告、业主大会议事规则和管理规约及其他应提供的材料向物业所在
19、地的县（市、区）主管部门和街道办事处、乡镇人民政府、办理备案手续。业主委员会委员、候补委员不得接受物业服务企业提供的物业服务费减免、停车费用减免以及其他物质、现金等不正当利益，不得采取挪用、欺骗等方式非法侵占物业专项维修资金、物业共有部分收益等全体业主共有的资金。物业服务企业应当将业主委员会委员、候补委员缴纳物业服务费、水电气费、停车费、物业专项维修资金等缴费情况，每年向全体业主公布一次。第三十五条 业主大会、业主委员会作出的决定涉嫌违反法律、法规规定的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府负责调查。经街道办事处调查核实，业主大会、业主委员会的决定确有违反法律、法规规定的，街道办事处应当责令其
20、限期改正。业主大会、业主委员会逾期仍不改正的，街道办事处应当提请物业所在地区县（市、区）主管部门撤销业主大会、业主委员会的决定。第三十六条 业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。第三十七条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当每年在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理、使用和公示的具体办法由业主大会决定。第五章 建设单位、物业服务企业及物业管理服务 第三十八条 新建物业规划时，建设单位应当提出物业管理区域划
21、分建议书，并在街道办事处、乡镇人民政府登记后向县（市、区）主管部门备案。已经实施物业管理的区域由物业服务企业在街道办事处、乡镇人民政府登记后向县（市、区）主管部门备案。建设单位或者物业服务企业应当向县（市、区）主管部门提供以下备案材料：（一）物业建设宗地红线图；（二）建筑规划总平面图；（三）规划国土部门出具的物业项目命名审批文件。第三十九条 原有物业管理区域具有两个以上物业建设宗地红线图，或者已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的前提下，经县（市、区）主管部门和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府确认，可以划分为多个独立的物业管理区域。第四十条 建设单位应当将前期物业
22、服务合同、物业管理区域划分建议书及备案回执、属于全体业主共有的共用部位和共用设施设备、宗地红线图在房屋销售现场公示，并将其作为房屋买卖合同的附件。第四十一条 异地物业服务企业首次在本市承接物业项目的，应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同副本向县（市、区）主管部门报送相关信息。异地物业服务企业在本规定实施之前已承接本市物业项目的，应当自本规定实施之日起30日内将物业服务合同副本向县（市、区）主管部门报送相关信息。第四十二条 未经供水、供电、供气单位或者司法授权，物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气，但水管破裂、火灾等对业主或者公共财产造成重大损失的紧急
23、情形除外。 第四十三条 物业服务企业应当按照下列规定落实安全生产责任：（一）建立健全安全管理责任制；（二）制定安全措施、安全巡查、安全宣传、安全隐患整改等有关安全管理制度；（三）在小区内进行安全宣传、安全培训；（四）定期开展安全隐患排查并及时发现、消除安全隐患；（五）制定安全事故应急救援预案；（六）及时如实报告安全事故；（七）其他依法应当履行的安全生产责任。安全措施、安全隐患整改等所需经费，按规定从物业维修基金列支。第四十四条 物业服务企业和业主委员会在签订物业服务合同时，可以就物业服务费、物业专项维修资金使用的审计机构选择、审计频率等审计相关事项进行约定。第四十五条 物业服务企业决定在物业服
24、务合同期满后退出的，应当在物业服务合同期限届满3个月前，书面告知业主委员会并书面报告县（市、区）主管部门。物业服务合同未到期，物业服务企业要求提前退出的，物业服务企业应当与业主委员会协商处理物业服务合同终止事宜，并书面报告县（市、区）主管部门。县（市、区）主管部门应当将物业服务合同备案情况、企业退出等情况及时通报物业所在街道办事处、乡镇人民政府。第四十六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出： （一）物业服务合同依法、依约解除、终止； （二）物业服务合同期满，未续签的；（三）经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业
25、服务企业应当退出的；（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。第四十七条 物业服务企业应当与新物业服务企业完成交接工作后方可退出物业管理区域；尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府的指导下决定是否由原物业服务企业服务至新物业服务企业选聘。物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。物业服务企业被法院判决、仲裁裁决、县（市、区）主管部门责令限期退出逾期仍不退出的，除由县（市、区）主管部门依照物业管理条例广东省物业管理条例规定予以处理外，对物业服务企业及其主要负责人和直接责任人，由市物业管理协会给予公开谴责；
26、因物业服务企业拒不退出导致业主损失的，依法承担民事赔偿责任。第四十八条 市建设行政主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，选取物业服务企业建立应急服务企业预选库。有下列情况之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织，以抽签形式在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务：（一）合同期未满，物业服务企业突然退出，出现管理真空的；（二）合同期满后，物业服务企业退出，还未成立业主委员会的；（三）原物业服务企业退出后，新的物业服务企业进驻前，业主委员会同意选用应急服务企业的。应急物业服务合同具体期限由街道办事处、乡镇人民政府或业主委员会和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的新物业服务企业签
27、订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行。第六章 物业使用与维护第四十九条 物业管理区域内，任何单位和个人不得从事下列行为：（一）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；（二）违法搭建建（构）筑物、擅自占用或者改建物业共用部位；（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地；（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（五）破坏、擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道，破坏消防安全标志，未经相关部门批准擅自改变消防通道；（六）未经相关部门批准擅自改变影响建筑结构安全的部位；（七）擅自拆除人民防空工程及通讯、警报等公共设施；（八）破坏
28、公共环境保护设施或者造成环境污染的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应报告有关主管部门及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为、业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第五十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出售或出租的，业主享有优先权。利用业主共有的道路、场地设置的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。物业服务企业经业主大会同意在共有区域建设车库(位)的，车库（位）所有权属于全体业主，但双方可就出租利润的分配进行约定。建设单位办理商品房屋预销售登记后出售或者附赠的车
29、位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签、摇号等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。车位、车库满足本物业管理区域内业主需求后将剩余车位对外出租的，租赁期限最长不得超过6个月；建设单位应当向全体业主公示。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。第五十一条 在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。经规划、国土、公安、消防等主管部门批准，利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车
30、位设置、管理等事项由业主大会决定。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。第五十二条 业主或者物业使用人在住宅室内装饰装修工程开工前应向物业公司提出申请，提供相关图纸。物业服务企业应将住宅室内装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人，并签定住宅装饰装修协议书。业主或者使用人拒不签定住宅室内装饰装修协议书的，物业服务企业可以按照管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。第五十三条 建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责
31、任由该专有部分所有的业主承担。第五十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：（一）业主自用的向业主收取；（二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取；（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。上述单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收有关费用的，可以根据双方签署的委托代收合同约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取额外费用。第五十五条 物业维修工程竣工结算金额超过10万元的，在到县（市、区）主管部门办理申请手续前，其结算报告须经具有造价咨询等相应资格的第三方机构予以审核；救灾、抢险等紧急情况除外。维修基金管理部门按审核确认的金额办理拨付手续。第五十六条 业主与物业的承租人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业专项维修资金等费用的，不免除业主履行交纳物业专项维修资金的法定义务。业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准、日常收取的专项维修资金交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将物业转让或者出租情况告知物业服务企业第七章 附则第五十七条 本办法自 年 月 日起施行，有效期五年。