中原-深圳宝能南山项目户型定位研判-7.ppt

《中原-深圳宝能南山项目户型定位研判-7.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原-深圳宝能南山项目户型定位研判-7.ppt（110页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、,-宝能南山项目户型定位研判,谁主新岸?,本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客 观研判; 通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的 在于更准确地找到契合项目的准确定位. 本报告保留与发展商沟通的必要;,意向基本户型 区间和比例,研判思路,区域看点 项目定性,深圳典型高端住宅区分析 区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖 代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本户型 区间和比例,借题发挥,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目户型比例和区间,2,第二次

2、通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型和比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本户型 区间和比例,通过本项目自身条件限制和客户群体的需求研究进行,4,第四次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积,策略基本户型 区间和比例,通过对144平上下铺对本项目进行个阿案分析,慰劳四大片区,第五次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积,5,区域定性分析 ,区域整体规划分析 区域发展态势分析 区域地产形象分析,区域官方命名:蛇口东填海区;其由于位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口交接的部分而得

3、名。 东、南临深圳湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。 规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为东滨路（其地下部分为西部信道接线工程），西临后海滨路，南接望海路，深圳地铁二号线拟沿后海滨路在规划区西部擦过。,1.区域整体规划分析,总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23公顷;以西称西区为135.18公顷。 规划居住人口:万;,东区定位:深圳重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续蛇口独特风情、代表深圳门户形象的滨海生活区。,,本区域形象承载:深圳新口岸门户区; 深圳西部滨海休闲区形象功能; 南山RBD及西部通道口岸生活配

4、套区功能;,2.区域发展态势分析,景观配置:15公里滨海长廊“一带两区”中大区; 后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观; 后海和蛇口成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;,深圳蛇口东填海区详细蓝图中规划中明确:西区延续蛇口独特风情 的，代表深圳门户的现代滨海生活区，未来地产营造必然是以具备 生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。,随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，蛇口东填海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。 本片区拥有的资源完全具备营造高端市场营造的条件，我们是一片“新岸区”,3.区域地产形象档次分析,1.整体资源：滨海长廊第二区/滨

5、海中心区 2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，但红树湾地王已然开发； 3.人文氛围：依靠后海和蛇口片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、 是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体; 4.区域发展：全新的规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档 次将与深圳典型豪宅片区媲美;,新岸片区与深圳典型豪宅区质素一览,区域分析结论,1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次; 2.高尚的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件; 3.豪宅片区更新:将刷新深圳豪宅片区,成为深圳关内新豪宅片区;,“新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区区！本项目在 整体档次和形象方面具备营造

6、条件.,推导过程,分析过程: 通过同质片区基本同类项目进行整体分析; 考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; 选取03-06年的共17个项目进行分析; 目的要求: 由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库,1:,同质片区03-06年 已/在/近期销售 项目分析,样本容量,时间跨度,筛选标准,2,1,3,16个,3年,深圳关内高层高端住宅项目 片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖,03-06年面积和比例统计,03年,04年,05年,06年,整体走势统计-找出某种规律,推出基本户型比例,通过对筛选出的项目进行分析，我们

7、发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。 由此我们有必要对其三房、四房的变化进行细致的分析，从中来判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目户型定位。,03年以来，深圳关内高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测，07年深圳关内高端高层住宅项目 三房比例约为45，四房比例约为32。,面 积（）,130 103,173 95,193 105,三房,四房,220 150,266 136,255 153,03年下旬至今， 户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势；但从人居尺度判断， 上限已接近极致。,2003年,2005年,2004年,2006年

8、,136 81,280 140,面积（）,145,173,220,三房,203,232,360,03年下旬至今， 户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势；但从人居尺度和人体 工学判断，上限已接近极致。,2003年,200506年,2004年,四房,03-06年5月三、四房平均面积走势图,拐点：受单价快速上涨影响，总价制约了三房客户群的面积需求； 四房面积的线性上涨，反映出四房客户群的高承受能力。,四房157-280,借鉴左侧,规避右侧.,浅水湾、半岛城邦的规模、档次等均与本项目更为贴近，应着重参考。,三湘和海月四期与项目地理位置最为接近，规模也较大，户型设置宜适当规避。,半岛城邦一期,后

9、海花半里,浅水湾,三房101-136 、四房147-218,三房81-124,三湘项目,半岛城邦二期,海月四期,三房105-120、四房130-180 ,三房120-160 、四房180-250,三房120-130 、四房150-160,近期发售项目,同期竞争项目,动态面积区间借鉴规避分析,三房,四房,147- 218,157- 280,180-250,130-180,80 100 120 140 160 180,81-124,101-136,120-160,101-120 ,130 150 170 190 210 230 250 270 290,160-165,147-160、165-180

10、 ,推导户型面积和比例,结论一:,三房101-120 四房147-160、165-180 ,主力户型面积区间参考值：,主力户型套数比例参考值：,三房101-120 四房147-160、165-180 ,分析过程: 通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 选取06年-07年的共5个项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型面积和比例进行修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库,推导过程,2:,选取案例四大片区:蛇口 红树林 以及本项目所在片区,同质片区07年 潜在竞争项目 分析,1.07年潜在竞争项目面积和比例统计,2.07年潜在竞争项目借鉴方

11、法,第一次修正户型面积和比例,结论二:,分析过程: 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 选取各片区典型案例共7各进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺,推导过程,3:,选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在片区,同质片区03-06年 三级市场整体及个案分析,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高，比例78； 对比其他片区，本片区的豪宅户型面积比较适中； 片区客户以企业高管为主，本片区超大户型（五房）

12、的二手市场成交相 对较弱，价格偏低。,1.蛇口片区三级市场成交分析,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达73； 本片区豪宅大户化特征十分明显，四房平均面积非常大，而且四五房的 大户型与二三房户型的单价差异非常高； 本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。,2.华侨城片区三级市场成交分析,五房,12576,243,166.37-265.5,193.61,57.1%,四房,10949,169,102-183,154.09,32.1%,三房,11183,104,78.51-88.72,93.00,3.6%,两房,10266,52,49.

13、96-51.35,50.66,7.1%,一房,平均单价 （元/）,平均总价 （万元）,面积区间 （）,平均面积,成交比例,户型,环红树湾片区三级市场成交资料（05.1006.3）,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近90； 由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大； 由于落成时间较晚，本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍比较有限。,3.环红树湾片区三级市场成交分析,香蜜湖片区的二手市场交易在户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83； 虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小； 从分析结果

14、看来，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的价格非常高。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,4.环香蜜湖片区三级市场成交分析,四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，且三房单元略多； 根据统计，四片区需求五房单位客户略少，但根据三级市场同时的普遍反映，五房客户的高诚意度客户比例很高； 另外值得注意的是，咨询客户中，需求两房的客户比例与两房的成交比例有一定距离。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,5.各片区典型个案三级市场分析,蛇口-花园城项目,红树林-红树湾项目,香蜜湖-水榭花都,成交以三房四房为主， 二房五房也占据一定比例。,原始资料来源：深圳中原三级市

15、场住宅部,招商海月,从价格来看，由于户型景观好，四房单元的价格最高；三房单元价格也比较坚挺；而五房单元由于集中于一期，价格比四房稍低，两房的价格最低； 从各户型面积来看，海月的三房面积偏小。,两房成交极少，三房成交只有两成多，四房五房占最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,天骄华庭,四房单元的价格最高；三房单元及五房单元价格比四房稍低，两房单元的成交极少而且价格最低； 从各户型面积来看，天骄华庭的户型面积较大。,蔚蓝海岸二手房成交中，三房的比例超过一半，二房房五房比重较低，四房比例也只有不足三成。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,蔚蓝海岸,

16、从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交价格比较平均，但四房五房的价格偏高； 从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重，四房五房的面积较大。,1.四片区的二手市场成交以三房四房为主，但从目前的情况看来，三房的比例略高（红树湾片区除外），但四房成交有较大的上升趋势，这与一手楼市场略有差异； 2.四片区二手成交户型平均面积偏大，三房集中在130150/套，四房集中在180220/套，其中华侨城及红树湾片区的户型面积较其他两片区更大； 3.从价格来看，三房单价与四房单价基本相近（华侨城除外），四房价格略高，但相比新成交一手楼平均价格仍然有不少差距，二手豪宅市场存在较大上升空间； 4.从项目周边个别项目

17、二手成交数据看来，大户型（三四房以上）的交投比小户型（二房）活跃得多，价格也比较坚挺； 5.随着新兴片区豪宅相继落成，深圳的豪宅市场形成规模，对整个社会的中产以上阶层形成巨大吸引力，大户高价的趋势将不可逆转。,区域成交户型和面积统计,第二次修正户型面积和比例,结论三:,分析过程: 通过对自身限制条件进行全面分析; 通过对项目目标客户进行基本需求分析; 目的要求:第三次修正基本户型 由项目自身限制条件和客户需求进行户型区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库,推导过程,4:,选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在片区,同质片区个案客户分析 本项目限制条

18、件分析;,1.各片区个案客户统计,现象1:客户区域,以项目档次为界定,越高端,则客户区域表现越广泛,完全打破传统本土 销售区域; 中信红树湾南山客户占37%,而福田和罗湖则有49%; 半岛城邦南山客户只占42%,而福田和罗湖则有52%; 水榭花都3期福田客户占40%,而其他两区相加已达54%;,(以下数据表示百分比例统计),现象2:购买用途,以开发时间和档次界定:越高 端项目,投资的比例在增长, 纯自住的比例在下降.客户对 豪宅的投资热情在增长;,现象3:置业次数,(以下数据表示百分比例统计),以开发时间和档次界定:越高 端项目,置业次数在明显变化, 二次及以上成熟客户群在增加;,附:其他总体

19、客户统计数据,同质片区分析结论,对同质片区的代表项目进行分析,并非直接得到本项目相应的结 论,而是寻找一个依托,因为未来我们的项目可能在品质和档次上 将与他们类似; 我们对这个结论将增加一副有色眼睛去看,同时,还要仔细考虑 自身的条件,达到知己知彼的目的,方能有有效得出本项目的参考 意见; 我们将从多个视角进行专题分析,针对目前同质片区户型结论进 行修正,最终得出最适合本案的户型比例;,三.专题论证分析,专题点 1.项目自身条件限制分析 2.区域发展规划影响分析 3.在售和潜在竞争项目分析 4.深圳高端市场畅销户型分析 5.价格变化影响分析 6.三级市场客户需求分析 7.本案客户需求分析,专题

20、论证一:项目自身条件限制分析,整体项目占地面积为6933.964，容积率3.4; 从项目实际的数据指标考虑，要保证产品的通透性和舒适性，本项目具备开发高层或者小高层的可能;,1、从后海、蛇口、红树湾等区域的在售、已售的项目的来看，客户对于高层的 接受程度非常之高。 2、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看，高层物业项目比小 高层物业更适合本项目,1.项目容积率影响分析,地形：被工业八路分割成两块。北面地块相对规整，成正四边形，而且地势平坦开阔；南面地块合并形成弯“7”字型，一块较方正，一块呈南北向的长条形。,朝向：整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需要

21、东西朝向则有景观加以弥补.,2.地块形状和朝向分析,景观：东眺后海湾和红树林以及海滨公园景观，东南向望香港天水围景观，南向未来是蛇口滨海长廊和西部通道景观，西向大南山，北向将是未来南山商业文化中心区。,大南山远景,3.地块景观分析,交通：目前通过工业八路直接进入地块。地块西边的后海滨路和东边的公园路未来2年开通，2010年开通的地铁2号线（工业八路站）以及科苑大道的建成通车，西部通道06年开通。,地块周边交通路网列表,4.地块交通分析,由于项目所处的区域为新填海区，整个区域均在如火如荼的施工过程中，因此项目未来的噪音存在一定的不确定性。,主要是来自直接穿越项目的工业八路和项目西边后海滨路带来的

22、噪音影响； 项目南边的地块四面临路，其中北边和东边临次交通要道，北边地块的东边和南边临次交通要道，这些道路虽车流和人流远远少于主干道，但也会带来一定的噪音影响； 西部通道离项目较远，与西部通道之间也有其他的地块隔断，未来西部通道噪音影响较小 东面的联检大楼也会产生一定的噪音影响,5.地块噪音分析,西部通道离项目较远，与西部通道之间也有其他的地块隔断，未来西部通道噪音影响较小,主要是来自直接穿越项目的工业八路和项目西边后海滨路带来的噪音影响；,1)、从地块自身的特征分析，地块被一条交通干道分为南北两个区域，南边地块方正、完整、地势平坦开阔，周边遮挡较少，具有建立舒适性、高尚居住社区的较好条件；北

23、边地块呈“7”型，一块较方正，一块呈南北向的长条形，虽然不如南边地块规整，但西边和北边部分不临路，较为清静，适合居住。在产品规划的过程中可综合考虑各个地块的优劣，以南边的产品规划为主体，北边地块的产品定位采用补充性原则和均衡风险原则进行规划。 2)、地块周边交通便利，路网丰富，但由于临近后海滨路与工业八路，不可避免将受到一定的噪音影响 3)、地块的主要景观有东南的红树湾景观、东向的海滨公园和深圳湾景观、西向的大南山景观，因此在将来的产品规划中若不可避免东西向的户型可以用景观优势加以弥补。,自身限制性条件小结,西南角区域处于工业八路和后海滨路交汇处，噪音影响最大，受西边后海楼群的遮挡，景观面也不

24、是十分理想，具备设置部分中小户型的可能。,南北通透，北可看园林和红树湾景观，东可观深圳湾海景。具备设置部分中、大户型的可能。,北面和东面仅临公园路和小区路，南向何东南向可看深圳湾海景、北向是红树湾美景；具备设置中、大户型的可能。,专题论证二:在售和潜在竞争项目分析,蛇口东填海居住区规划原则,生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开发强度控制原则 块补偿用地的合理分配会对整体的布局造成很大的影响,蛇口东填海居住区规划目标,节约土地资源，给未来预留发展余地。 提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。 延续、发展城市人文

25、景观，建立与自然滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理，加强内外空间融合。 完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全的协调统一。 倡导生态文化，提高规划区生态品质。,1.东填海区规划特征分析,教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。 生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体育活动场地、综合医院、门诊部。 交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业八路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。 其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃

26、圾收集站每个地块一个、滨海公园。,已有配套设施：,超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/ 育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学 医院：南油医院/蛇口医院/联合医院 公园：四海公园,未来规划配套设施：,2.东填海区周边配套分析,西部通道位于南山蛇口东角头，是深圳与香港的第四个陆路连接通道，也是深圳通行能力最大的陆路口岸，将于2006年6月建成通车，实现深港两地从东至西的全线互通，使香港与深圳乃至珠三角的经济互动与融合更加紧密。届时南山将成为深圳乃至南中国最重要的陆路枢纽，与此同时将在深圳西部的蛇口、后海形成新的生活圈口岸生活圈。 西部通道的建成通

27、车以及东角头口岸的形成将强力改变南山地产格局，作为深港连接的门户蛇口、后海，将最先受益。,西部通道打开南山外销大门，蛇口、后海迎来外销时代。,西部通道通车，引发南山产业升级，南山写字楼开发风起云涌，城市就 业中心将逐渐向南山转移，知识型移民成为继IT人士之后南山又一购房 主力军。,口岸采用一地两检，工作人员全部集中在深圳一侧，不排除港方及中方 工作人员就近购房的可能，该群体成为不可忽视的购房群体。,3.西部通道带来的客户变化,香 港 客 户, 置业面积户型面积逐渐增长, 置业金额中档价位仍为主导, 深港家庭不容忽视,主要需求 二房、小三房,4. 区域客户变化的户型影响,知识型移民,受访者户型需

28、求,受访者面积需求, 置业面积以80-120的户型为主, 置业户型以二房、三房为主, 置业特征关注地段与周边配套,主要需求 二房、三房,口岸工作人员,工作年限不长的年轻人：,已有福利房的工作人员：,他们偏重于选择大型高尚住区，对地段因素最为关注，其次是教育配套，另外对小区环境、小区配套、物业管理、户型、周边景观资源等也比较看重。购房的首要目的是改善居住环境，改善居住环境的愿望最为强烈。其次要方便上下班，再次是能解决孩子上学问题。 主要需求：三房、四房,首次置业，对价格敏感，同时购房是用于自己或小家庭居住，因此居家功能齐备、总价不高的小3房及2房是他们考虑的重点；,主要需求 二房、 小三房,主要

29、需求 三房、四房,西部通道对于南山房地产的影响是十分深远的，蛇口东填海区作为西 部通道进入深圳的门户和前头站，其影响更为直接、深刻。,口岸工作人员,知识型移民,香 港 客 户,主要需求 二房、小三房,主要需求 二房、三房,年轻工作人员 主要需求 二房、小三房,工作时间较长者 主要需求 二房、小三房,西部通道带来 的客户变化将给项目所在区域带来一定量的二房、小三房等中小户型的需求，也将带来一定量大三房和四房的需求,区域发展规划影响小结,专题论证四:在售和潜在竞争项目分析,本 案,约105-140,约100-150,未定,约75-110,未定,未定,未定,花园城四期,半岛城邦2期,海月4期,后海花

30、半里,东海湾豪园,三湘项目,鸿威项目,皇庭项目,映月湾畔,约100-125,约120-250,浅水湾,约170-250,宝能项目,中等户型：半岛城邦一期,中小户型：后海花半里,大户型：浅水湾,三湘项目,半岛城邦二期,鸿威项目,近期发售项目,同期竞争项目,借鉴左侧，规避右侧。,约105-140 约120-250 约100-150,约170-250 约86-140 约70-110,借鉴左侧,规避右侧,150-250,86-100,浅水湾、半岛城邦的规模、档次等均与本项目更为贴近，应着重参考。,三湘和鸿威项目与项目地理位置最为接近，规模也较大，户型设置宜适当规避。,项目,客户群,年龄特征,置业次数,

31、置业区域,南山近三年可参考之代表项目客户群特征简表：,20038 2004-10 2005-9 2006-4,时间轴线,阳光带海滨城 招商海月三期 中信红树湾二期 御景东方,受总价上升影响，两次置业比例逐年下降，三次置业逐年上升，最高已达80；,南山本地置业比例逐年下降，福田客户比例大幅度上升，最高已达60；,客户群职业和年龄结构未有较明显变化趋势。,高端客户购买需求得到释放，客户来源更加广泛，多次置业者为项目主力客户群体.,小结：,专题论证五:深圳高端市场畅销户型分析,样本容量,时间跨度,筛选标准,2,1,3,16个,3年,深圳关内高层高端住宅项目,通过对筛选出的项目进行分析，我们发现三房、

32、四房是所有可参考项目的主力户型。 由此我们有必要对其三房、四房的变化进行细致的分析，从中来判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目户型定位；同时结合单价走势，分析判断受市场影响总价的变化趋势，再次对户型面积的设置起到指导意义。 首先，就让我们先来看看可参考项目的三房、四房,面积,总价,121-145m2 85-105万元,95-173m2 100-185万元,96-220m2 160-379万元,2003年,200506年,2004年,171-203m2 125-145万元,136-266m2 145-283万元,145-360m2 243-604万元,近三年关内高端高层住宅 三房、四房面

33、积及总价走势分析,四房,三房,1,2,3,4,结构失衡，供少求多,楼盘质素上升， 高端需求被进一步释放,客户对居住舒适度的追求,炒房行为,户型区间增大 单价总价上升,面 积（）,单 价（元/）,145 130 121,173 126 95,220 147 100,7200 8500 9500 11000 13000 16000,三房,四房,三房,四房,三房,四房,203 171,232 171 136,360 255 145,03年下旬至今， 单价上涨迅速，单价涨幅高达122。 户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势；但从人居尺度和人体 工学判断，上限已接近极致。,2003年,20050

34、6年,2004年,上图显示，03年以来，深圳关内高端高层住宅项目三房比例呈平稳上 升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 至06年中，市场供应的可参考项目三房、四房比例趋近相同。,关于近三年关内高端高层住宅之两房分析,蔚蓝海岸四期 鸿翔御景东园1期 百仕达东郡 中信红树湾1期 红树西岸 半岛城邦1期,2004-1-1 2004-8-15 2004-8-15 2004-10-30 2005-3-31 2006-2-18,60-75约10% 78-84约15% 80-83约16% 91-98约10% 120 约15 75-86约20%,时间轴线,04年至今，设置两房的可参考项目较少，仅占此次样本总量

35、的37.5。 其中两房设置的套数比例也较少，比例在1020之间。,中信红树湾1期,鸿翔御景东园1期,半岛城邦1期,约15,0,2期,1期,以上设置两房的分期开发项目中，在两房销售良好的情况下，其二期均没有再设置两房。,蔚蓝海岸四期,鸿翔御景东园1期,百仕达东郡,中信红树湾1期,红树西岸,半岛城邦1期,80-91,如果考虑两房设置，上图为六个可参考项目两房面积设置的交集图。,关于近三年关内高端高层住宅之四房以上户型分析,.通过统计发现：,. 综合以上分析，,大平面五房仅天鹅堡等极少数项目设置，户型比例5左右。 大平面六房仅水榭花都三期极少量设置，比例不足5。 复式单位亦只浅水湾等少量设置，比例不

36、足2。,中原认为四房以上单位可根据市场适当设置，总体比例为10左右， 以起到丰富项目户型、彰显项目档次的目的。,专题论证六:区域价格变化影响分析,1.深圳整体市场供应结构,随着深圳市房地产价格的稳步上扬，深圳近年来整体供应结构基本上保 持平稳，基本上以两房三房为主力，其次是一房及公寓户型； 另外，关外区域基本上以大户供应为主的情况没有改变，关内的供应却 逐渐走向两极分化，小户型的更小，大户型的更大。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,2.南山片区市场供应结构,南山近年来市场供应结构的变化非常明显，随着价格的攀升，开发商们更倾向于 开发大户产品，迫使区内客户逐渐向关外（如宝安）转移； 从数据

37、上的反映，随着价格上升，南山区大户型供应比例一路攀升，去年三房以 上户型比例已经达到接近50，到今年一季度的比例更达到73，基本上将首置 客户排除在外； 价格回落的可能越来越小，除了少量高端公寓外，南山片区供应“大户化”的趋势 似乎也不可逆转。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,3.深圳高端三级市场分析,香蜜湖 红树湾 华侨城 蛇口,专题论证七:本案客户需求分析,1.以区域半径界定客户,2.以职业界定客户层,1.从整体市场看客户群,3.以月收入界定客户层,4.以年龄层次界定客户层,5.以家庭结构界定客户层,6.置业次数界定客户层,7.以购买用途界定客户层,2.从传统片区看客户群,1.在传统

38、片区的分隔上，我们可以看见一个明显的特征，华侨城、深圳湾、后海、蛇口片区集 中表现为高档住宅区，片区的生态景观和人文氛围是促成购买的主要原因； 2.从客户来源看，高档片区客户没有完整区域界定：即区域半径和职业类别有更大空间选择， 3.从置业次数看，基本以一次置业为主，但高档住宅区则表现为二次置业以上；,3.从典型个案楼盘市场看客户群,1.价格越高价值越高，客户群的质素也越高； 2.价值越高的楼盘，客户群体的区域也更广； 3.目前以红树湾片区和华侨城片区楼盘价格最高；,从区域半径分析圈层理论,以本基地为圆点,正位于项目第一圈层； 第一圈层的客户消化往往集中在第二圈层; 项目价值越高，客户圈层则越

39、大的特点; 对比案例:蔚蓝海岸和招商海月、天骄华庭等;,未来项目档次和价值的营造，我们的主力客户群在停留在第二圈 层及以外更多区域；即南山本土一部分高薪人士/福田以及罗湖 的高收入阶层 。,从传统片区分析片区理论,从传统片区来看，本基地项目应属“新后海片区”即 “新岸外滩”片区； 由于卓越和招商前期的努力，配套的完善已成为深圳新起的高尚居住片区； 本片区的客户群发生了质的变化，整体质素高，经济收入高，家庭结构发生 变化，他们更多是崇尚这里的生活氛围和居住品质。 本基地享有更多海景资源，又是全新的规划区，配套设施将在原后海基础上 变得更好；,我们的居住价值应该大于原后海片区，本项目主力客户质素应

40、在招商海月和蔚蓝海岸之上，我们客户应趋于更高端,也将面向第三圈层.,新岸价值后海价值,从区域发展分析发展理论,VS,本片区是15公里滨海长廊 “一区”，未来规划将媲美2.9平方公里地王板块； 西部通道的开通，通过南山连通香港，加强深港与内地的连通; 区域国际化发展，未来本区域发展潜力不可估量，区域价值将进一步凸显; 未来选择居住于此将是身份的象征;,红树湾的发展我们已有目共睹,发展的态势告诉我们,未来“新岸”片区将直逼红树湾,如此优厚资源必将产生高端客户群.,从目标置业分析迁徙理论,银湖,香蜜湖,红树湾,外滩,随着深圳市场地块已日渐稀少，具备好景观的地块更少之又少，直接激发 富人不断迁徙； 本

41、项目依托原后海片区，已具备高端居住条件，同时借助新区的规划，未 来豪华海景住宅的规模已现雏形； 当年的2.9平方公里地王就是一例，本项目将具备与深圳豪宅区相抗衡的 基础，必将引发富人的新一轮迁徙运动。,居住文明在不断前进，赖以生存的富豪片区在日益减少，未来富人住在哪里？ “新岸” ，未来的豪宅部落！,从财富和质素分析实力理论,能享受真正豪宅的人，他们是靠自己实力打拼而来的，有知识有阅历； 以后海天骄华庭、招商三期、兰溪谷、高山等我们看到富裕阶层的兴起； 本基地的开发正好基于深圳发展的时代，社会富裕阶层还在不断涌现； 他们同样需要见证，以后海湾涵养智慧，以外滩生活滋润心灵；,只有具备财富与知识同等条件的优秀分子才是未来外滩生活的主人。,客户群定位需求结论,有知识,有涵养,有阅历,有实力 这群人分布在深圳甚至以外的各个区域，他们崇尚城市的繁华，因为 这里有他们的舞台； 他们也中意自然的和谐，因为那里有他们的精神家园； 能够恣意商场，也能惬意于山水，游离商战，穿梭自如； 习惯自己制定游戏规则，留连自己的行为方式； 他们的落点在深圳，视野却在国际； 他们崇尚高品质的居住,讲究景观和片区资源;,这样一群人构成成本项目最为独到的人文风景； 这群人也必将成为这作城市最令人瞩目的视觉焦点；,综合7项专题结论小结,同质片区分析结论,