新昌县市场研究报告.ppt

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1、,1,2,房地产市场研究,宏观环境及外部影响因素,第一部分 宏观环境及外部影响因素研究,城市概况 经济发展 房地产运行 小结,宏观环境研究,城市概况,新昌县属绍兴市，位于浙江省东部，东邻奉、甬，南界台、温，西接金、丽，北通绍、杭、沪，是浙东、浙南黄金旅游线的枢纽。上三线高速、104国道贯穿县境。 新昌到上海车程三小时；到杭州车程90分钟；到宁波车程60分钟；到绍兴市区60分钟,交通、行政区划,城市规划,发展前景,从属长三角经济圈，杭州湾地区先要位置，接壤浙江省两大经济发达城市，交通四通八达，区域优势显著。,宏观环境研究,城市概况,交通、行政区划,城市规划,发展前景,规划突破：积极研究与周边城市

2、的联动发展，提出了嵊新城市组群联动发展的理念。 促进嵊州、新昌县城融合发展，成为跨行政区域的大城市，嵊新组团正着步推进，城市聚合力增强。,一核两轴六片 ，绍虞、诸暨、嵊新城镇三大族团,宏观环境研究,城市概况,交通、行政区划,城市规划、发展前景,采用中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住用地重点向西，东和北发展；工业向东、东北方向发展； 项目地块属于新城核心区，未来发展前景尤佳； 新城区乃新开发区 ，目前各大事业单位、医院、学校、新盘已经入驻新城区，将会是新昌经济、文化教育中心。,老城区,新城区,宏观环境研究,城市概况,交通、行政区划,新昌主体经济情况 新昌是“百强县”之一。 整个新昌GDP构

3、成中，第二产业占到57%，其中工业占54%。 五大基地：医药产业、纺织机械、轴承生产、制冷元器件、骑车零部件生产基地。 新昌目前已有6家上市公司：浙江医药、新和成、京新药业、三花股份、万丰奥威、浙江日发数码。,工业为主导产业 百强县 以医药、纺织等为龙头产业 6家上市公司。,城市规划、发展前景,宏观环境研究,经济发展,2010年新昌GDP增幅在13%以上，新昌房地产业正处于高速发展期。,GDP增长与当地房地产业发展的关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,新昌县近年GDP增长率略有下降，09年增长率下浮最大，但GDP总量逐年高速增长。 2010年新昌县

4、GDP达215亿元，同比增长14.97%。 新昌2010年全市6县市GDP总量排最后。,新昌县10年宏观经济情况分析,新昌县经济走势良好，房地产业正处于高速发展期，有着较大的发展潜力。,宏观环境研究,经济发展,摩托车骑车轮产量亚洲第一 维生素E产量全国90% 药用胶囊产量占全国1/3 小型轴承产量占全国20% 拥有国家级、生机高新技术企业30家 现有规模以上企业295家 销售超亿元27家，超10亿6家，超50亿1家，税收超千万以上25家,与绍兴市域内其他市县比较，GDP总量较低，竞争力相对薄弱。 从人均GDP角度看，新昌县人均GDP并非最后，其人均GDP达到7283美元。,新昌县以第二产为主导

5、，GDP在各县市内属最低，但人均情况并非处于低位。,新昌县产业结构情况分析,宏观环境研究,经济发展,07年人均可支配收入陡然上升，也是应各大上市企业、龙头企业的GDP带动，产业结构的调整，使后几年人均可支配收入处于高位； 2010年新昌县区城市居民人均可支配收入为27396元，涨幅为9.6%； 在2007年经历了高峰期后，由于08年全球金融危机的影响，人均可支配收入增长幅度明显放缓，这将在一定程度上影响消费支出预期，总体涨幅不是很大。,新昌县人均经济,新昌县人均可支配收入增长率10年未9.6%，涨幅相对GDP增长不高,宏观环境研究,房地产投资运行,2010年新昌固定资产投资为78.71亿元，相

6、比去年同期增长了20.15%； 新昌县固定资产投资增幅基本呈现上升状态，08年因金融危机影响投资情况有明显下降，随后10年投资增长率达到历史最高水平。 2010年新昌房地产处投资额为16.89亿，同比增长43.6%，占10年固定资产投资21.46%。,房地产投资运行情况分析,新昌县固定资产投资逐年增加，10年投资达至高峰，房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。,宏观环境研究,小结,城市规划,经济水平,宏观城市,从属长三角经济圈，杭州湾地区先要位置，接壤浙江省两大经济发达城市，交通四通八达，区域优势显著。,中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住用地重点向西，东和北发展；工业向东、东北方向发展；

7、,经济走势良好，但整体城市水平不及周边各县，主要以工业为主导，医药、轴承等为支柱产业；,固定投资,固定资产投资逐年增加，10年投资达至高峰，房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。,第二部分 房地产市场研究分析,土地市场研究 新仓房地产市场现状研究 本案竞品研究,房地产市场研究,土地市场研究,10年土地出让一览表,房地产市场研究,土地市场研究,10年土地出让一览表,房地产市场研究,土地市场研究,11年土地出让一览表,房地产市场研究,土地市场研究,11年土地出让一览表,17,房地产市场研究,土地市场研究,新昌近几年出让多块工业用地，但因企业与政府合作，所拍得的地块经常被用作居住用地，土地使用性质发

8、生转变，工业用地楼面价可比较性不强，在统计居住用地时也较为不便。 2010年土地出让11宗，面积68.3万方（包括工业、商业用地），2011年土地24宗，出让面积63.3万方（包括工业、商业用地）。 近几年土地出让量逐年增加，出让金额也不断上升，10年到现在既有131.6万方土地面积，容积率基本在1.02.0之间，预计将在2-3年内上市，未来几年竞争压力加大。 整体楼面价格也有所上升，新昌楼市也随之小幅度上涨。,房地产市场研究,土地市场研究,本案主要竞争地块,所选地块均未开盘，与本案距离较近，基本为毛地，所拍楼面地价也相对较高，未来所推售产品预计也将会与本案同等档次或更高，与本案有着直接的竞争

9、关系。,房地产市场研究,新昌房地产市场现状,新昌房地产成交情况,新昌县住宅市场每年供应量保持在25-30万左右； 其需求量也基本在20-25万方之间； 受新昌地域空间及人文消费理念影响，整体房地产市场发展较为缓慢，房价涨幅相对平稳，平均每年住宅溢价率10%-13%之间。,新昌县供应量、成交量相对稳定，房地产价格走势呈上升趋势，但增长率也相对缓慢，新昌总体楼市较稳。,房地产市场研究,新昌商品房供应、成交量稳中有升。新上市项目的高端项目将不断涌现，将带动新昌楼盘品质的提升。 住宅市场价格走势较平稳，总体呈现上涨趋势。目前在售高档楼盘价格主要在7000-8000+，其他区域价格区间4500-7000

10、不等。 新昌目前主要以刚需为主，投资较少，对户型需求主要集中在三房。 目前在售房源不多，销售情况良好，但预计下半年或明年会有多个楼盘上市，多个楼盘与本案有着直接竞争的关系。,新昌楼市小结：,新昌房地产市场现状,新昌新区,城东,城南,在新昌城区的规划中，行政中心西移，在这个过程中，老城区逐渐开始被新城区代替，西区的房价也屡屡刷新历史记录。目前新区的小高层价格一般都在7000到8000左右，名茶市场附近在5500-7000左右，上石演房价6000以上，上礼泉，下礼泉的房价5200-7000不等。在城东这片，基本新建筑不多，房价在4800-6000之间，城南房价在4500-5500之间。,4500-

11、5500元/方,6000以上,6000左右,7000-9000,4800-6000元/方,5200-7000,房地产市场研究,新昌房地产市场现状,新昌楼市概况：,七星新区,待售,本案,新昌新区（市中心）楼市概况：,老城区逐渐开始被新城区代替，西区的房价也屡屡刷新历史记录。目前新区的小高层价格一般都在7000到8000左右，部分房源超过9000元/平米。之前所开发的楼盘均以小盘5万方为主，目前以及将来的竞争楼盘多为10万方以上甚至30万方大盘，楼盘品质也相对较高；,房地产市场研究,新昌房地产市场现状,主城区板块楼盘（本案竞品）,翡翠山（红色为主要竞品） 尚品国际 博大山水天地 锦绣华庭 四季花园

12、 金水岸 绿城玫瑰园,房地产市场研究,竞争楼盘研究,所选竞品均为目前新昌较高档次楼盘，价格均在7000元/平米以上；,项目地址：新昌县 七星新区南岩路南瑞实验小学以西200米 开发商：浙江盛大房地产开发有限公司 项目规模：占地面积：46358平米 建筑面积: 30万平米 物业管理：金钥匙物业管理公司 建筑风格： Art deco 外立面材料：下面两层石材，上面真石漆 物业类型：多层，小高层，高层 容积率： 2.2 绿化率： 38% 总户数：2000户 交付时间： 2012年6月30日 主力户型：90-143平米 销售价格：电梯洋房8000元/平米,竞争楼盘研究,开发情况：2010年9月开工，2

13、011年1月28日首期1、4、6幢开盘，电梯洋房，均价8000元/平米；4月16日开2、3、5幢，电梯洋房，均价8000元/平米 9月份开11幢，高层， 共131套，7300-7600 元/平米， 户型91-130，主力户型是112-127 平米， 两梯三户 销售情况：多层只剩顶楼底楼（销售口径）,11年1月28开1、4、6幢 均价8000元/平米 11年4月16日开2、3、5幢 均价8000元/平米 只剩顶楼底楼（销售口径）,竞争楼盘研究,项目优势：新昌的大盘，周边配套日渐完善；新区中医院附近，中医院将来会是新昌新区的中心；art deco建筑风格 项目劣势：翡翠山销售情况一般，据别的楼盘销

14、售说是电梯洋房公摊面积比较大，新昌人普遍接受度不佳 项目客群：基本以自住为主，投资很少，可能是因为新昌的房价比较的稳，大部分是农村人进城买房，少数嵊州人 案场现状：售楼处在大佛寺旁当地比较高档的酒店白云山庄内（今年9月会搬到项目地附近），里面装修比较豪华；有3名销售员，穿正装，服装比较统一；销售人员主动接待，对本项目很熟悉，对新昌整个的房市有一定的了解，对大市也有一定自己的见解；知道是市调后还是有问必答，服务态度很好；其他空着的销售业没有闲着，在整理资料之类的东西,竞争楼盘研究,项目地址：新昌县 演溪路与南岩路间、孝行路西侧地块 开发商： 新昌县金泰房地产开发有限公司 项目规模：占地面积：63

15、439平方米 建筑面积: 180000平方米 物业管理：绿城物业 建筑风格：新古典主义 外立面材料：一二楼大理石，上面砌钢砖 物业类型：多层，小高层，高层 容积率： 2.2 绿化率： 31% 总户数：1133户 交付时间： 2013年6月30日 主力户型： 95平米、130平米 销售价格：7500元/平米,竞争楼盘研究,开发情况：2010年10年4月开一期，推1-5幢，1、5高层，2-4多层，均价6400元/平米；2010年8月开11、13、15幢，均价6500元/平米， 目前在售12幢、17幢，12幢9000元/平米起。,楼王,17,12,竞争楼盘研究,项目优势：绿城的物业，300米的中轴中

16、央景观 项目客群：基本以自住和改善为主，投资很少 案场现状：售楼处地处繁华地段，装修较好，售楼处面积也较大；有销售人员6人，男的服装统一，女的穿便装；销售员专业水平较好，对本项目以及周边项目都非常了解，里面的气氛也很融洽；但是空闲着的销售员比较随意,竞争楼盘研究,项目地址：新昌县 七星大桥西侧江滨路南侧 开发商：新昌县博大房地产开发有限公司 项目规模：占地面积：平米 建筑面积:93168.28平米 物业管理：上海斯成宜安物业公司（音译名） 建筑风格：欧美 外立面材料：底层石材、面砖 物业类型：高层、超高层 容积率：2.3 绿化率：38.5% 总户数：500多户 交付时间：2011年年底 主力户

17、型：111、130平米 销售价格：7000-9000元/平米,竞争楼盘研究,开发情况：2010年9月，6幢楼在结顶时全部开放，除了顶层18套大户型未开 1、2、3幢 ：18层 6、7幢：20、23、25层 销售情况：去化6成（销售口径）,竞争楼盘研究,项目优势：架空3米大回廊 ，全部作为活动空间；中央景观 ；楼间距大，6幢楼一次性开，购买者选择的余地比较大，现房 项目客群：刚需和改善为主，少数的嵊州人，投资很少 案场现状：售楼处空间很大，沙盘比例尺较大，装修以简约明快为主；销售人员以女性为主，大概5个，统一的服装，态度很好，比较专业,竞争楼盘研究,项目地址：新昌县 七星街道江滨西路南，新中路东

18、 开发商：浙江金城控股集团有限公司 项目规模：占地面积：352600平米 建筑面积:300000平方米 物业管理：金城物业 建筑风格：现代风格 外立面材料：涂料 物业类型：多层，小高层，高层 容积率：2.7 绿化率：23% 总户数：户 交付时间：2011年底 主力户型：79平方米，100平方米，143平方米 销售价格：8000元/平米,竞争楼盘研究,开发情况：一期开了一些高层，二期09年年底，10年4月开了中间两列多层，价格7300元/平米起，均价是7600元/平米 销售情况：销售情况很好，去化很快，目前已无房源，三期开盘时间未定，预计近几月，共16幢*24套=384套房源，价格8000元/平

19、米起，主力面积是90-150平米（销售口径）,竞争楼盘研究,项目优势：金城集团是新昌本地的开发商，在新昌开发了几个楼盘，口碑较好；中央景观；周边教育资源丰富 项目客群：刚需和改善为主，主要是公务员和上市企业的员工（如制药、轴承、配件） 案场现状：售楼处在金城控股销售厅内，紫色的涂料，沙盘大气，显得售楼处较为拥挤，销售人员服装统一，比较的专业,竞争楼盘研究,项目地址：新昌县 七星街道西站斜对面 开发商：新昌县诚茂丽都房地产有限公司 项目规模：占地面积： 9157.2平方米 建筑面积:地上： 58211.2平方米；地下：14078.15平方米 物业管理：未知 建筑风格：西班牙风情 外立面材料：面砖

20、 物业类型：多层、小高层 容积率：1.9 绿化率：30% 总户数：400多户 交付时间：2012年年底 主力户型：98、110、126、139平米 销售价格：边套8000元/平米，中间套7000元/平米,竞争楼盘研究,开发情况：除了位置最好、最贵的8幢、15幢，其他24幢已经全部开放，8幢、15幢边套8000元/平米，中间套7000元/平米；多层普遍比高层每平米贵500-600元 销售情况：目前就剩8、15#幢共24套房源，推出时间待定，其他推出的房源销售良好，剩底层或顶层（销售口径）,竞争楼盘研究,项目优势：主轴、次轴中央景观，户户到景，该项目基本为多层，据销售员介绍，新昌多层较高层更好销售

21、 项目客群：刚需和改善为主，新昌本地为主，有少些嵊州客户 案场现状：售楼处在中国茶市展厅内，里面装修的比较简单，但给人感觉很清凉，有销售3名，年纪有中年也有年轻的，没有统一的服装，但是给人感觉比较亲切，销售员对本项目很了解，而且有问必答，态度很好，但从某些专业术语上还是有所欠缺,竞争楼盘研究,项目地址：新昌县 七星街道江滨南路、康复路交叉口东侧 开发商：新昌县新世界置业有限公司 项目规模：占地面积：17154.0平方米 建筑面积：地上34308.0平方米；地下室10534.13平方米 物业管理：未知 建筑风格：未知 外立面材料：未知 物业类型：小高层,高层 容积率：2 绿化率：30% 总户数：

22、300户 交付时间： 2012年9月30日 主力户型：90120平方米 销售价格：7000元/平米,开发情况：还剩一幢高层约72套房源未开 销售情况：目前所剩房源不多，多为底层、顶楼，销售情况很好（销售口径）,竞争楼盘研究,项目优势：户型设计独特，有多个空间赠送，奇偶数阳台错开，户型实用性强，新昌比较少见。 项目客群：刚需和改善为主，新昌本地为主，多为三、四口之家。 案场现状：售楼处装修一般，面积也较小，仅1名销售员在场，态度一般，专业水平欠缺，某些专业术语不懂。,竞争楼盘研究,项目地址：新昌县 新昌县城关镇西北角塔山山顶 开发商：绿城集团 项目规模：占地面积：537416平米 建筑面积：15

23、0000平米 物业管理：浙江绿城物业管理有限公司 建筑风格：法式 物业类型：别墅，平层官邸 总户数：200多户 交付时间：一期住宅于2009年6月交付，二期住宅于2009年9月交付 主力户型：平层官邸：250-400平米；法式别墅：500-700平米 销售价格：法式别墅：500-700平米 500-1000万一栋 ，所剩2栋 平层官邸：250-400平米 8000元/平米，共计122套平层，销售过半,竞争楼盘研究,滨江一号：今年8月25日刚奠基 总建筑面积45000方，9幢高层、小高层，49户排屋，共461户。 星海湾：总建筑面积5万方左右，预计今年10月份开盘，主力户型是95方、135方。该

24、项目售楼处较为 精致，4名年轻女销售员，谈吐清晰。 珑园一品：总建筑面积是30万方，目前在售一期排屋 预计2013年推二期高层住宅,待售项目：,竞争楼盘研究,房地产市场研究,竞争楼盘研究小结,外立面选材：目前此等档次楼盘外立面基本为架空层干挂、楼身面砖、真石漆； 楼层接受度：据多位销售员介绍，多层相较高层来说更易于销售，但高层目前也在快速的接受过程中； 客群方面：新昌本地居多，农村进城、婚房占据着一定的比例，投资客较少，少数为嵊州客户；投资客中多数在杭州曾有购房；,房地产市场研究,竞争楼盘研究小结,本案建议,采用新颖时尚的外立面风格，例如art-deco风格；材料：一二层采用干挂石材，楼身采用真石漆等。,房地产市场研究,竞争楼盘研究小结,销售方面：调研项目全为自销，基本为本地销售员，个别高端大盘销售水平较好，整体专业素质有待提高，但待人和善，讲解本项目思路清晰；售楼中心整体装修档次不高；,房地产市场研究,竞争楼盘研究小结,本案建议,利用我方的专业水平，以更为精准、专业的品牌策略推广模式，取得突破。,