20070531深圳泰华海逸世家前期定位前期定位设计总纲OK.ppt

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1、泰华海逸世家项目产品定位设计总纲,谨呈:泰华房地产（中国）有限公司,版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2007.5.31.,项目指标,本阶段需要解决的问题, 项目定位, 规划和产品设计(阶段结论概念设计成果),宝安新中心区项目,高端 中高 中端,概念设计成果,设计指导建议,概念设计公司方案,报告思路,项目价值研判,项目限制条件,定位选择,地块,企业目标,基本面 (政策),前期共识,项目的价值研判,I 、 基于区域/品牌的全局观 宝安中心区城

2、市价值/泰华品牌要求 II 、 地块价值分析 III 、外城+内城的整体开发策略,宝安写字楼供需不匹配的矛盾日益明显，现有写字楼物业无法满足宝安发展的需求，业界纷纷看好该细分市场。,前期已达成共识 I ：宝安中心区城市价值 发展与功能判断小结,规划利好和经济增长拉动宝安的快速发展；,宝安中心区的商务功能缺失，存在市场机会点；,宝安中心区，即将进入商务物业发展的黄金时期， 有多元的商务发展可能，本项目可借此契机，实现价值最大化。,多元化趋势,与客户需求的结合,商务功能缺失的机遇,中小型企业商务需求发展潜力巨大,住宅物业在商服物业供应缺乏下存在多种发展可能,集建筑大成的标志性建筑，成就了中心区的繁

3、荣,深圳华润中心,重放光彩的蔡屋围,香港太古广场,活力中环,广州中信广场,天河核心,城市以商务和商业为中心，所以人们需要在一定地域范围内具备完善的商务、生活、休闲、娱乐功能； 一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能，也称之 “城中之城”价值的凝聚场,宝安中心区在标志性综合体上的缺失， 使泰华N7之地利 顺势而生,穿越宝安中心区，其在标志性都市综合体上的缺失，显得城市意象的不足，与深圳次中心的地位不相匹配。,城中瑕疵,天赐地利,项目据中心区门户地段之利、拥城市双主轴之便，具备成就中心区地标性建筑之前提： 恰如宝安大道、地铁1号线“双龙舞珠” , 以优越条件打造大型都市综合体， 承载泰华品牌之

4、都市计划。,泰华N7的形象,泰华N7主轴龙珠 宝安中心区名片之作,致力于为城市形象做出贡献， 进入西岸中心区的第一标志物， 城市生活无缝衔接 展示中心区的精神与生命力， 国际性、人文性、生态性、复合性。,多功能下的 效应与成本比,高门槛下的 稀缺价值,我们对项目的理解都市综合体价值,以价值吸引客户,稀缺提升收益,提升泰华品牌,建筑本身的 形象价值,建筑综合体的功能效应与成本比相对较优异，创造良好的商业投资条件,综合体为所处的中心区创造了一种稀少的商业价值，从而产生巨大的投资潜力,为商业机构提升自身品牌效应的无形资产,泰华N7项目宝安新中心区唯一可能的集成物业,泰华N7项目,私密空间,共享空间,

5、公寓,项目首次将宝安新中心区带入了国际视野 项目将开放性、相融性为宝安新中心区的全新演绎 项目将为城市发展作贡献，令区域增值并实现互赢 总建42万，打造的将是一个高融合性的都市综合体,商业,办公,酒店,住宅,根据市场变化与项目价值再判断，审视原有配比，扩大商务比例,商务+酒店公寓,普通住宅,商业,10万M2,25.3万M2,3.5万M2,体量 配比,可调整,扩大可供商务用途的物业比例， 考虑设置13.5万平米。,在宝安中心区快速成熟变化的市场环境中， 商务型物业的比例偏低，价值可再挖掘,写字楼+酒店,商住公寓产品,为主， 充分溢价,补充,前期已达成共识 II：地块价值评估,A、地块狭长，进深短

6、 B、容积率较高R5.6 C、干道及立交噪声影响 D、周边地块先行，规划 受限,地块开发限制 07年年底动工， 09年全面竣工,住宅价值评价指标： 私密性 景观价值 噪声 污染 户型单体,地块 评判,Block1,Block2,Block3,Block4,Block5,Block6,Block4Block5Block6Block2Block3Block1,line1,line5_1,line5_2,line6,line6line5_2line5_1line1项目地块内部line3,line3,商业/商务价值评价指标： 人流价值 交通便利度 可识别性 地铁接驳口距离,前期已达成共识 III：项目

7、整体开发策略,外城 开放的城市功能,内城 相对独立与私密的社区功能,以项目为中心的区域动态实施计划 NOVA都市计划(深圳城市社区典范),内城：独立的居住空间，与外界有 效区隔,外城：商务区的集合体,外城：街区+酒店式公寓,整体开发策略：内外城的个性演绎与空间上的有机联系,商务区建议,1,市场：深圳办公物业发展趋势,配套完善的高端综合体项目将不断增加，其代表未来办公物业发展的主流方向。,宝安中心区 领袖综合体,泰华地产 洞察深圳办公物业发展趋势 填补区域高端综合体市场空缺 在深圳宝安倾力打造,关卡阻隔已经消失，宝安正在全面崛起，全新的宝安CBD将盛世打造比肩城市核心地带高端综合体的宝安综合体标

8、杆物业！ 这里就是核心，这里就是综合体物业的最前沿代表！,体量设计 参照系,写字楼与商务公寓的体量配比关系,市场主流写字楼与商务公寓体量比例关系约 1：0.50.9,体量设计 参照系,写字楼与酒店的体量配比关系,市场主流写字楼与配套酒店体量比例关系约为 1 ：.71.0,甲级写字楼产品设计,写字楼,1-1,写字楼 产品建议,功能排布,办公空间（ 3-22F） 建筑面积：41800m2 单层面积：1900m2，3.8m层高 赢利方式：出租,大堂与商务配套（1-2F） 建筑面积：4400m2 1F：大堂、银行等，6m高 2F：会议室、商务配套，4.8m高 赢利方式：1F出租、2F持有,-1 -3F

9、(停车场),12F,写字楼 3-24F,25F,泰华加建办公空间（ 25F） 面积：3600m2 单层面积：1900m2，3.8m高（该部分暂设计为构架，验收后铺楼板改为办公，不计算建筑面积，无产权单位，可留为自用）,裙楼平面：2200平米，可为非规则布局 标准层平面：1900平米，要求尽可能方正实用,地下停车与商业（-1- -3F） -1F：由于接驳地铁，后期可转化为商业，引导人流进入集中商业,98.2 m,写字楼 产品建议,标准层平面,核心筒集约化利用，尽量将强弱电、上下水管道布置在核心筒管井内，一方面便于后期统一管理，另一方面有利于提升写字楼实用率； 柱位靠玻璃幕墙，尽量减小柱的体积，可

10、以适度的选用剪力墙替代主体荷载，便于临柱位空间的合理使用； 柱间距合理，根据市场经验，8米柱距相对合理，保证最小单位面积不小于100m2，与本项目商务公寓形成差异化面积区间，同时便于灵活组合，增大组合模数，增加客户附加值； 公共走道必须大于1.60m，当条件允许的话可以最好选择1.80m； 层高不低于3.8m，以保证后期吊顶装修、增加网络地板后净高仍保证2.7m。,写字楼 产品建议,停车位个数,我们选择办公体量与本项目接近的写字楼项目比较地下停车位配备； 通过计算发现平均130-160平米建筑面积配备一个停车位，是相对具有竞争优势的； 由于本项目周边住宅与商业可分流部分停车压力； 从长远考虑停

11、车位是高回报、可持续经营的收入来源。,建议本项目写字楼、酒店及公寓共计停车位最低不少于800个（不含商业部分配套车位）。,写字楼 产品建议,外立面设计,外立面追求简洁与商务感，突出竖向线条，同时局部块体突出，提升与商业的融合度。,外立面整体设计追求简洁且具有较强的商务感，突出竖向线条，以提升写字楼视觉挺拔感； 可采取局部块体突出（突出的水平宽度不超过60cm，不计面积），配以LED灯光工程，彰显项目个性和张扬，更容易与活跃的商业氛围相融合； 采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质，利用不同形状玻璃的色彩及反光构成隐形建筑语言； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸

12、尽可能采用大块面玻璃，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。,写字楼 产品建议,裙楼立面,写字楼裙楼借助体块设计一方面凸现项目特点，另一方面可有效过渡至集中商业。,裙楼体块构成,裙楼立面的设计处理及灯光造影都是项目脱颖而出的外在细节,写字楼 产品建议,灯光工程,灯光工程有利于提高项目昭示性，树立本项目的区域“综合体物业标杆”的形象，同时可以促进物业升值，并配合商业形象； 建议灯光工程尽量能够差异化，采用led电脑灯光工程系统，可在提高形象的同时在后期做广告发布媒体经营； 启用局部造影灯，如楼顶、群楼，进一步提高昭示性,充分利用灯光工程，提高项目昭示性，同时配合活跃的商业氛围，营造“不夜城”综

13、合物业形象。,写字楼 产品建议,大堂尺度,大堂是客户最能感知写字楼物业价值、体现写字楼尊贵感的地方。大堂尺度是客户购买写字楼最非常关注的内部因素之一。 统计显示，与本项目规模相似的写字楼，其大堂面积基本在400平米以上，最高达800平米，大堂高度均为2层通高，大于10米。,建议本项目大堂面积最低不小于400平米，大堂部分两层通高，约10.5米,写字楼 产品建议,写字楼与商业的合理过渡路径,为了使综合体各功能产品之间有机联系，并保证商务人群的购物、休闲需求，写字楼应与集中商业需要设计连通路径; 通过合理的过渡型设计，有效区隔商业人群与商务人群，保证写字楼商务环境的纯粹性。,转写字楼,进入商业,商

14、业转写字楼入口,商业转写字楼入口过渡设计,写字楼局部进入-1商业层设计,灵动型商务公寓设计,商务公寓,1-2,商务公寓 产品建议,产品配比,商务公寓 产品建议,产品排布,-1 -3F商业及停车场,1-3 F大堂及商业,4-17F 商务公寓,18-26 F 创意型公寓,商务公寓（ 4-17F） 建筑面积：22400m2 单层面积：1600m2，3.5m层高 赢利方式：出租,大堂与商业（1-3F） 建筑面积：4800m2 1F：大堂、街铺等，6m高 2-3F：连通集中式商业,创意型公寓（ 18-26F） 建筑面积：14400m2 单层面积：1600m2，3.5m高,地下停车与商业（-1- -3F）

15、 -1F：连通商业 -2- -3F：停车位,93.5 m,考虑到创意性公寓单位面积较小，属于极具个性、市场稀缺的产品类型，更适合于博取高单价，因此将其在排布在高区位置，再次提升其价值空间;,商务公寓 产品建议,创意型公寓灵动组合,小并自由着 最小的产权单位可随意组合， 合伙人一人买一套， 打通就是大公司， 关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。,所有创意型公寓楼板局部预留空洞，方便后期上下拼合;,商务公寓 产品建议,外立面,商务公寓由于业主个体多，购买面积较小，建议采用板楼设计； 为了使商务公寓与写字楼体现出差异化，同时更为符合个性客户群体的需求，建议在商务公寓外立面材质上将玻璃与石材相结合

16、； 在整体造型与色调方面，保持与写字楼基准调性一致的前提下，可在局部采用更为跳跃的色彩或造型，提升商务公寓活力感。,商务公寓 产品建议,大堂与电梯厅,由于受板楼设计影响，同时为了区别于甲级写字楼定位，商务公寓大堂面积应小于写字楼大堂，约在100-150平米间； 考虑到公寓板式设计，建议将大堂及电梯厅设立在板楼中部位置，方便两侧业主通达； 由于本项目商务公寓办公功能非常明确，因此商务公寓大堂与电梯厅内部装修设计要点与写字楼部分基本保持一致，整体追求简洁与商务感。,五星级功能复合型酒店设计,酒店,1-3,酒店 建议,级别与规模,经市场验证，作为高端写字楼系统配套的酒店，一般要求在四星级标准以上，且

17、标准房间数量约200300个更为适当,酒店 建议,功能分布,底部2层为大堂、商业、餐饮、娱乐等配套设施； 酒店在配套设施层以上； 考虑到酒店式公寓客户租用期较长，更注重私密性与公共管理品质，因此将酒店式公寓设置在酒店之上； 酒店式公寓与酒店房间数量比例关系不超过1：2； 顶层可设观光层、旋转餐厅等特色设施。,酒店 建议,外立面,酒店外立面材质及色调需要与写字楼保持和谐，建议采用大面积玻璃幕墙，但在造型上可以与写字楼形成一定对称性，以提升整体建筑群昭示效果； 酒店、写字楼和商务公寓三者相对独立，由集中性商业联接起来，共享综合体配套设施。,酒店 建议,顶层特色餐厅,酒店顶层设置可以俯瞰宝安中心区及

18、海景的空中概念餐厅，将尊贵与奢侈体现到极致 ； 建议设计观光电梯直达顶层餐厅，观光电梯门径不受酒店管理限制，增加顶层餐饮活力与经营灵活性。,商业建议,2,资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准。,规模商业的基本分类,商业 业态定位,区域客户对商业业态的需求,商业 业态定位,资料来源：N7项目尺度调研,客户主要需求的业态涉及了社区型商业与区域型商业的构成业态。 在较便于营造特色的休闲娱乐方面，客户的业态需求较分散，一部分需求电影院（必备）、酒吧（特色业态）。,客户对商业档次的需求,商业 业态定位,资料来源：N7项目尺度调研,大部分客户希望本项目商业建设成一个中高档次商业中心。 从不同区域、

19、不同年龄和不同家庭收入的潜在购房者对商业档次需求上看，中高档的商业是大家比较一致的看法，各类人群的选择率基本都在50%以上；其次是中档的；而高档商业的需求，各类人群的选择率基本没有超过20%。,总体样本情况,不同区域潜在购房者的商业档次需求,不同年龄潜在购房者的商业档次需求,不同收入潜在购房者的商业档次需求,考察本项目商业定位的参考标准,商业 业态定位,综合客户因素、项目条件及整体定位，本项目的商业定位：,本项目商业物业形态宜采用： 主题商业+生活服务+特色风情商业街,结论,商业业态定位原则： 1.兼顾项目特性及形象： 选择能够匹配项目商业定位的业态； 2.兼顾销售所需的投资收益： 选择能够承

20、担较高租金的业态。,商业 业态定位,大中型购物中心中高档百货+超市,通过引入有影响力的百货/超市品牌，辐射区域客户。 业态有中高档百货、超市等。,主题商业业态定位,娱乐休闲广场开放式文化广场,通过开放式的文化广场，为消费者提供休憩逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。 业态有酒吧、茶馆、书店、体育休闲等。,特色风情商业街业态定位,时尚购物中心风情街区，体验式购物,将具有现代商业布局特色的时尚购物商业街，通过“街、铺、景”等多角度多方面建筑景观的融合，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色

21、购物：风情购物走廊，针对周围较高收入人群,特色风情商业街业态定位,特色风情商业街业态定位,生活美食坊打造片区最著名的美食街,引入名牌、美食，发挥主题店的餐饮特长，结合其他特色餐饮，形成独具特色的美食街，对周边片区具有一定的影响力。,日本筑波中心广场,筑波中心广场 成为一个新的城市中心。两座相互垂直的建筑中有一个旅馆、一个音乐厅、几家商店和饭店，而且在城市广场的北边和西边形成了一道墙。,背景筑波科学城 筑波，日本新兴的科学城，位于东京城外60千米处的关东名山筑波山南麓。1963年开始建立，70年代初具规模。全城占地27平方千米，由文教系统、建设系统、理工系统、生物系统和公共设施五个功能区域组成。

22、以筑波大学为中心，集中了40多所国立研究机构，拥有日本第一流的科学家和最先进的科学仪器设备。 日本乃至世界许多最新技术，如智能机器人、立体电子技术、光纤通讯信息系统等都是在这里诞生的。,与周边形成的步行区 该城市规划反映出现代主义的理想，这里有独立的建筑以及分置的道路和人行道。,日本筑波中心广场,空间要素 这个城市空间由三个要素组成：一块高起的平台，由白色面砖方格中填充的红色陶石块铺成；一片下沉的椭圆形区域，以及一个很富戏剧性的过渡区域，由在这两个层次之间的台阶、坡道和喷泉组成。,筑波广场下沉部分的设计是对罗马坎皮多利奥广场的借鉴，与这个意大利模式形成对比的是，筑波广场是用黑色石带勾勒浅色地面

23、，而且中央有一个喷泉。,重点打造：生态购物广场,通过横向交通的可达性与竖向大面积共享空间营造富于趣味和层次感的购物场所，并利用景观环境和材质体现空间的生态感。,商业 物业建议,购物公园下沉空间,下沉空间将打破地坪界面，使场所具有领域感，也是现代生态购物空间的重要元素。,商业 物业建议,筑波广场两个台地之间用台阶、石头造景和流水来过渡，它们的布局非常随意，与严谨的几何形地面及广场空间并置在一起，形成一种鲜明的对比。,商业空间交通可达要素,架空通廊，坡道，走道的设置为休闲娱乐等商业空间提供丰富的可能。,商业 物业建议,每层都能闻到青草的香味。,商业属性表达：生态,商业 物业建议,住宅建议,3,项目

24、住宅的价值重点,户型配比 户型示意及布局建议,市场上拼合比例放大趋势，30大户型面积、拼合户型的发展方向成为决定项目规划布局的重点。,本项目拼合分析借鉴点:1、契合豪宅定位,并于传达豪宅气质;2、结合软硬拼合特点,选用最佳拼合面积段(150-160),关键词:大户型/拆分/均好性/豪宅气质/纯粹性/大面积户型/信心面积段/筛选/风险,户型拼合处理,户型 建议,30的大户型面积的发展方向成为决定项目规划布局的重点。 30的产品以大面积豪华型四房(180)为主、顶层复式作为价值标杆补充。 顺应市场大户型产品发展方向.其余产品以硬性拼合的舒适型四房（150-160），高附加值三房（85-90）,可软

25、性拼合的两房（65-70) 产品构成。,属性:城市新区中心的综合体项目 住宅定位:大户型毫宅 限制条件:受政策90/70影响,户型 建议,体量分布,对应 面积配比,户型配比说明: 1_住宅面积中的30%大户型集中在四房(150和180)以及复式-舒适豪华户型,以体现项目毫宅气质; 2_主流型(现状)的高附加值三房仅作为项目主流户型面积的补充; 3_两房户型面积偏向集约化-经济型。,30的产品以大面积豪华型四房(180)为主,顺应市场大户型产品发展方向. 其余产品：硬性拼合的舒适型四房（150-160），高附加值三房（85-90）,可软性拼合的户型（130-135）由两房（65-70) 产品拼合

26、构成,中小户型（90以下）可赠送功能空间约10-15%；本项目建议赠送比例15% 中大户型（90以上）可赠送功能空间约20-30%；本项目建议赠送比例25%以上,户型赠送 空间总结,直接设计原则,产品设计 原则,通用勿出现无采光洗手间;厨房考虑冰箱摆放位置;尽可能保证多个房间的朝向需求 两房勿过多走道浪费面积;带生活阳台;规避洗手间管道/厨房开门对卧室的影响 三房规避主卧洗手间开门方向与床正对; 具备改主卧套条件，规避主卧与其他房间的互扰 四房规避主卧与其他房间的互扰,拼合设计原则,软拼3房应保证单套户型及拼合后主卧尺度的合理性。 硬拼4房勿出现单套户型明显不足,如：出现黑房等 ，尤其应保证主

27、卧的舒适型 避免出现合并后上下两户在同一位置、不同功能的相互影响。如：楼下为客厅、楼上为洗手间；楼下为厨房、楼上为洗手间等，规避类似状况,详见20070516-产品定位设计要点,拼合设计一：130-135三房户型示意图,二房二厅+二房二厅=四房两厅 70+66 =136 ,优点 拼合前户型方正实用，通风采光良好，拼合后有带书房的主卧套，各功能房间变得更大而好用，房间开门更为合理，有工人房设计、整体空间面宽大进深小，对采光通风更为有利且景观视野开阔 不足 B户型阳台处理较复杂,四房两厅=三房一厅+二房二厅 148.21= 82.64 +65.57,优点/拆分前形成大厅空间，且户型南北通透，户型紧

28、凑 不足/拆分后3房户型为北厅,150户型,拼合设计二：150-160四房户型示意图,规划布局 建议,住宅影响因素排序:位置视野景观梯户比户型设计,180 ： A户型，主要1梯2户,60-65： D户型,85-90：C户型,150-160：硬性拼合，B户型,130-135：D户型软性拼合,各户型布局条件分析： 4房-180：端头、南向、南北通透，南向景观、视野开阔、一梯两户为主； 150-160：南向、南北通透、视野较开阔、一梯三-四户，30大户型指标； 3房-130-135:南向、南北通透、视野较开阔、一梯三-四户,受少量噪音影响; 85-90：南向、视野较开阔、受噪音影响； 2房-60-6

29、5：一般位置、受噪音影响，可选择性拼合。,各户型建议布局位置：,150-160拼合户型位置,130-135拼合户型位置,软性拼合,硬性拼合,总体规划,4,主要规划设计理念,1. 充分利用用地地形，形成商业/商务区的生态广场与住宅区的带状花园，将项目打造为极富有生态感。 2.合理布置建筑高度与间距，彰显写字楼与酒店的昭示性。 3.有效聚集人气，形成商业氛围。,初步规划方案,主要设计指标： 写字楼：层高3.8米，1900 X(23+2)层=4.75万 酒店： 层高3.5米，2400 X(19+2)层=5.04万 公寓： 层高3.5米，1600 X 23层 =3.68万 以上小计：13.47万 商业

30、： 5万 其中购物公园地下1层+地上3层， +商铺,关注商业运营要求，相关小广场、入口设计利于聚集人气； 突出写字楼的昭示性。,分期建议,一期建面：约11.5-13万平米，占纯住宅的一半,一期,一期大户型为主，以高价值住宅起势，为博取项目整体高价打好基础。,综合体案例分享,附件-综合体,5,日本 六本木,六本木整体分为三个区域： A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象； B街区是以“六本木HILLS”的象征物-54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分-“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集

31、层； C街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层公寓。,日本 六本木,继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变城市既是剧场又是舞台,形 象,概 况,融合“生活、工作、学习、创造”多种机能相融合，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。 综合体构成六本木新城森大厦（地标）、东京君悦大酒店、朝日电视台总部大厦、榉树坂六本木综合楼、4栋六本木新城住宅楼，以及分别位于两个入口的六本木新城入口大厦和好莱坞大厦。 规模 占地11.6公顷，超过35万平米的办公面积，200个饭店和商铺，880套公寓，一个电视制作中心，9个立体声宽银幕电

32、影院，可以容纳3000辆小汽车的停车场，一座博物馆，许多的花园，广场和会议厅，几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。 保持了山地特点，保留复制了名门毛利藩宅庭院的毛利庭院。 每天，大约有100,000人往来于这里，20,000人在这里工作，2,000人在这里安家。,功能设施,森艺术馆、俱乐部、学术中心、图书馆、森都市未来研究馆、维珍TOHO影城 露天广场、庭院艺术品 东京君悦大酒店、森大厦写字楼、商场及饭店、朝日电视台、住宅（酒店式公寓）,著名购物中心 + 旅游中心 + 东京的绿色都市文化中心 + 精英之城 + 最先端IT都市 + 外地游客到东京的必游之地,日本 六本木,定位理念,独创“精

33、英之城” 六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的“精英之城”，让Roppongi Hills成为日本大都市高品质街的品牌。,理想之城“城市既是剧场又是舞台” 按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦”，地上54层，地下6层，总建筑面积为379451平方米 。 位于商业区中央的住宅“六本木Hills Residence”，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近”口号的象征性存在。,媒体之城 运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过

34、的地方配置的显示屏。,东京文化都心 让六本木HILL成为东京的“文化都心”，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。森艺术馆也是最重要的组成部分之一。,泛在实验城市构想 “泛在（UBIQUITOUS）” 来自拉丁语，意思是“普遍存在，无所不在”，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态。在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11 b规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使用泛在系统。,最先端城 拥有

35、世界最先端的多功能移动平台实现各种服务，即无线、非接触和接触的卡等，能和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。,日本 六本木,总体规划 设计特点,城市设计与项目设计相互结合。 充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。,总体布局酒店与购物中心形成综合体。 购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。,立体花园： 在六本木山新城种植了68000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个

36、环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。,节能环保： 为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能。 通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。,日本六本木,酒店式公寓,森大厦,人性化的动线设计: 各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔开来。,写字楼与公寓交相呼应: 挺拔的写字楼与公寓交相呼应，写字楼外立面以玻璃幕墙为主，公寓外立面偏向于住宅，与背后的高尚住宅区形成恰到好处的形象过渡。,日本六本木,人的活动空

37、间： 露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用,小品与园林： 代表性的公共空间艺术作品 50%的地方是开放空间 绿化率20%,香港太古广场,太古广场总占地32万平方呎，近500万平方呎的建筑面积，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、间五星级酒店、购物商场和会议中心等； 位于香港核心地带，金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点； 北向拥海景，南向面对占地10公顷香港公园宁静的环境。,香港太古广场,项目定位为 香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓,香港太古广场：写字楼,太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由2

38、0,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。 太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。 太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。,香港太古广场：购物中心,规模：太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。 业态特点及布局：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。 经营业态：百货公司、女士时装/男

39、士时装、童装/玩具、皮革制品/皮鞋/手袋、运动用品、护理/美容、珠宝/钟表/饰物、书籍/音乐/电子用品、艺术品/家居布置/礼品、电影院、食肆、银行/服务。,香港太古广场：酒店,港丽酒店 513间客房的五星级酒店 港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店,香港太古广场：公寓,柏舍 共243个单位 套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务 及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心 曦暹轩 共136个单位 房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎 海景、中央冷气调节，以及由

40、万豪酒店提供的24小 时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备 有自助洗衣服务,香港太古广场：经营方式,各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。,深圳华润万象城,建筑面积：18.8万平米 商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合 商业形态：4家主力店+店中店,深圳华润万象城,关键运作驱动因素,首期规划： 北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1

41、-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城： 18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 二期规划： 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。,外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限，需要一个新的亮 点来激发活力； 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区 域的商业形象。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 集购物、娱乐等为一体的体验式； 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； 一流的精英团队。,南京河西新城综合体项目,北京综合体：金地国际花园和国瑞城,谢谢聆听！ THE END.,世联期待与泰华再次续写辉煌！,