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1、住宅分户验收要求 及常见问题解析,编制：蒋涛 2014年6月30日,Page 2,目录,Page 3,一、基本规定,Page 4,一、基本规定,Page 5,一、基本规定,住宅要求抽查5%，保障性住房等抽查10%。分户验收内容不真实的，应责令改正符合要求后建设单位方可组织工程竣工验收。,抽查复核结果与分户验收记录不一致、实测误差超过5mm上以的点占所抽查总数的20%或超过合格判界线的偏差点数占所占抽查总数的10%以上，可判定分户验收记录不真实。,分户验收抽查结果不合格，整改后需重新抽检测5%。,Page 6,一、基本规定,住宅质量保证书：建设单位应将住宅工程质量分户验收结果作为住宅质量保证书的
2、内容之一交给住户。,工程铭牌：在工程的外墙显著部位镶刻工程铭牌，采用石材、不锈钢或其他耐久性材料制作，包含工程名称、竣工日期、建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等内容，尺寸（750-900）（500-600）mm。,Page 7,验收内容,地面空鼓、裂缝、起砂 。 墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰 。 有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差 。,验收标准,地面空鼓面积不应大于40Oc，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂（裂缝应按有关技术要求，规定进行整改处理）。 墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。 有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求
3、。,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,1、墙面、地面和 顶棚面层质量,Page 8,地面空鼓修补不规则，色差明显，特别是公共部位如公共楼梯应杜绝此种现象。,板角裂缝修补不符合要求，或未形成修补记录，修补色差明显。,穿线管路处裂缝，（预埋线管及线管集散处）砼施工前未对预埋管线进行处理（与线管垂直方向用钢丝网铺贴）；要求采用增设6双向间距100mm宽500mm的钢筋网片，多根导管并排时，增设钢筋网片的宽度应超出导管的每边250mm。,现浇板纵横向裂缝：伸缩缝设置不合理（主要是设计原因）；伸缩缝间距应严格控制，建筑长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带，后浇带部位应设加强钢筋，并应
4、采取抗裂措施。,常见问题,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,1、墙面、地面和 顶棚面层质量,Page 9,材料吊卸压区域的楼面裂缝。,起砂现象较多，但处理不到位或未经处理；掌握和控制压光时间，压光次数不小于2遍，分遍压实。,阁楼层的粉刷质量相对较差，阴阳角不平、不直、温度裂缝、收缩裂缝和空鼓现象较多，应重点检查。,底层车棚地坪与室外地坪标高差不一致，室内外高差控制不当甚至出现半格踏步或踏步高差较大，超过允许范围，存在多种原因，应加强和注意，杜绝这种现象发生。,常见问题,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,1、墙面、地面和 顶棚面层质量,Page 10,验收内容,外
5、窗台高度 。 外窗渗漏 。 推拉窗防脱落装置 。 门窗开启、密封胶施工质量、密封条安装质量、排水孔设置、透气孔设置。 安全玻璃认证标志。,验收标准,外窗台净高不低于0.9m，不得有负偏差，否则应采取防护措施。 外窗及周边无渗漏。 推拉窗必须有防脱落装置。 门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘；密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；密封条应安装完好，不得脱槽；排水孔、透气孔应通畅，位置和数量应符合设计要求。 应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上应有安全认证标志。,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,2、门窗安装质量,Page 11,塑钢窗框扇上的搭接量不够较普遍，部分窗扇或窗框安装有尺
6、寸偏差，间隙大，有变形，开启不灵活；门的开启角度应满足使用功能要求，且不得违反有关标准，在选择上应注意。,个别阳台门或顶层阁楼门周有渗漏现象，膏打设粗糙，产生起皮现象（R角清理不干净）。,窗边有些防护栏杆做欠妥，不实用；飘窗栏杆做法不符图集要求，不够统一，要求统一采用贴窗栏杆做法，高度控制为0.90m。,安全玻璃未见安全认证标志。,常见问题,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,2、门窗安装质量,Page 12,进户门无设计等级标志（甲乙丙丁），开启有杂音，关闭不严密，与墙面有缝隙未进行统一处理，门锁安装不严密，有间隙。,常见的车棚防盗门门扇与地面间留缝不符要求，一般控制在5-8m
7、m左右。,常见问题,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,2、门窗安装质量,Page 13,验收内容,栏杆高度 。 竖杆间距 。 推拉窗防脱落装置 。 防攀登措施。 栏杆牢固度及防腐防锈质量。,验收标准,临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.O5m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m。 注：可踏面的计算应注意。 防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于0.11m。 栏杆应防止攀登。 护栏玻璃的使用必须符合设计要求。 栏杆牢固度应符合要求，表面无返锈现象。,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,3、栏杆安装质量,Page 14,部分
8、保障房和新村建设住宅楼梯栏杆普遍简单粗糙，油漆及表面处理不佳，固定不牢固，高度不足规范要求。,屋面栏杆或阳台栏杆存在高度不足，牢固度不足，玻璃未做冲击试验等现象（如有部分工程栏杆下加铁丝网）。,栏杆扶手油漆表面质量差，表面不光滑光亮。,栏杆做法不妥，休息平台处应有立杆、楼梯井应在栏杆外侧为好，保证使用和观感质量。,常见问题,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,3、栏杆安装质量,Page 15,验收内容,屋面渗漏 。 有防水要求的地面渗漏 。 外墙渗漏 。,验收标准,屋面不得有渗漏或积水现象。 地面无渗漏、排水顺畅。 墙面无渗漏。,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,
9、4、防水工程质量,Page 16,屋面、地下室、墙面发生渗漏现象较普遍，但质量问题的处理方案、处理程序未按要求完成。,屋面露台混凝土表面裂缝较多。,下水口处理粗糙较普遍。,防水层翻边存在起翘、空鼓、固定不牢现象；要求天沟、檐沟应增设附加层，天沟、檐沟卷材收头应封闭固定，女儿墙泛水高度距屋面面层最高处不应小于250mm。,常见问题,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,4、防水工程质量,Page 17,卫生间存在渗漏现象，要求： a、卫生间、厨房的楼地面应设置防水层，防水层的泛水高度不得小于300mm； b、卫生间应设置高度不小于180mm的砭翻边，与楼板一同浇筑。 卫生间等有防水要
10、求的地面、管道安装完毕应有24小时盛水试验。,外墙应全数做好淋水试验，并应有图像资料。此为住宅工程质量控制的很重要一环，应从材料采用、设计、施工、管理等方面加以预防和加强，才能避免各种问题产生，必须引起高度重视。,常见问题,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,4、防水工程质量,Page 18,验收内容,室内净高 。 室内净开间、净进深 。 地面水平度 。,验收标准,净高负偏差不超过2Omm，极差(实测值中最大值与最小值之差)不超过2Omm（净高推算值报设计单位确认）。 净开间、净进深极差不超过2Omm。 测量地面水平度，当开间(进深)5m以内不超过2Omm, 当开间(进深)超过5
11、m时每延米不超过5mm。,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,5、室内空间尺寸偏差,Page 19,个别梁柱有明显尺寸偏差，进户门有明显尺寸偏差，标高控制不一致。,板底修补痕迹明显，仅注意5点修补，忽视大面整修，导致外观质量差，存在投诉点。,室内空间尺寸的记录数量不真实，弄虚作假现象进有发生。,常见问题,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,5、室内空间尺寸偏差,Page 20,1）外墙渗漏、裂缝。 2）地面裂缝、空鼓、起砂。 3）楼梯踏步高差。 4）楼梯梯段宽度。,5）楼梯平台宽度。 6）楼梯扶手高度。 7）竖杆间距。 8）防攀滑措施。,6、公共部位、共用设施质量,
12、9）电梯门净宽。 10）高层首层疏散外门净宽。 11）走廊和公共部位通道净宽。 12）走廊和公共部位通道净高。,13）地下室净高。 14）地下室底板、侧板、顶 板处渗漏、裂缝。 15）地下室地面裂缝、起砂。,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,验收内容,Page 21,1）外墙无渗漏、裂缝。 2）楼地面无裂缝、空鼓、起砂。 3）相邻踏步高度差应不大于10mm。 4）六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1.00m; 六层以上不应小于1.10m。,5）楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.20m。 6）扶手高度不应小于0.90m（自踏步前缘线量起）。 7）栏杆的垂
13、直间距不应大于0.11m。 8）楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。,6、公共部位、共用设施质量,9）电梯门净宽不得小于0.80m。 10）高层首层疏散外门净宽必须大于1.10m。 11）走廊和公共部位通道净宽不应小于1.20m。 12）走廊和公共部位通道净高不应低于2.00m。,13）机动车库车道净高不应低于2.20m ，车位净高不应低于2.00m，自行车库净高不应低于2.00m。 14）地下室底板、侧板、顶板处无渗漏、裂缝。 15）地下室地面不得出现裂缝和起砂。,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,验收标准,Page 22,1）通道宽度不足1.2m现象仍一
14、定程度存在；在住宅复验过程中经常发现：主要是在施工过程中未引起足够重视特别是对强标的重视程度不够。,2）楼梯踏步齿角成品保护工作不好，破损较多，相邻高差超过规定或倒泛（倒泛现象多次发现）；踢脚线做法不符要求。要求：a、楼梯踏步采用水泥层时，应在阳角处设置金属护角；b、所有的踢脚线采用纯水泥砂浆粉刷，不得把腻子刮到底，然后水泥涂料，包括地下室墙裙部分。,6、公共部位、共用设施质量,3）外大门雨蓬，外墙贴花岗石，外窗框线条，候梯厅公共部位等细部处理仍存在较多问题，不注意细部处理，阴阳角不顺直，不同材料交接处粗糙。,4）部分无地下室的新村建设住宅及普通住宅底层车棚地面裂缝较普遍，但无较好处理办法。,
15、二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,常见问题,Page 23,5）车棚门安装质量较差，首先是成品门质量差，存在变形，开启不灵，门锁质量差等问题。 6）底层到车棚的楼梯通道有坡度的未进行有效的防滑措施，存在一定安全隐患。,7）屋面烟道净高度不足2.0m。 8）公共部位墙面构造裂缝、空鼓现象也较多存在。,6、公共部位、共用设施质量,9）车棚层局部净高不足2.0m，地下室汽车通道与停车位净高不满足现象也一定程度存在。 10）公共部位的楼地面裂缝、起砂、空鼓现象处理不规范。,11）地下室存在较多渗漏现象，但处理不够及时。其中地下室的基坑回填土沉陷，会导致各种后遗症，主要原因是填土料不符合
16、要求，施工未分层压实，另外对地下室的防水工程施工应参照宁波市住宅工程质量通病控制措施，在设计、施工中加以遵守。,二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题,常见问题,Page 24,关于宁波市住宅工程质量通病控制措施的宣传，贯彻和落实增加了建设、设计、施工、 监理等单位的管理职责，如：,a、施工单位增加了开工前编制住宅工程质量通病控制专项施工方案经监理单位审查同意后实施；,b、工程完工自验合格后编写住宅工程质量通病控制总结报告；,c、监理单位编制住宅工程质量通病控制监理细则等。,Page 25,关于各专项施工方案的编制和落实,其中施工组织设计中的承重架施工专项方案的编制和施工过程的质量控
17、制仍存在较多问题；超过规定要求进行专项方案专家论证的未按规定进行专家认证，如高大支模架的施工方案、地下室围护设计方案、地下室围护桩施工方案、地下室挖土专项施工方案等。,Page 26,搜ppt网：,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,双击添加 标题文字,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,Page 27,单击此处添加标题,单击此处添加 段落文字内容,此处添加内容,此处添加内容,单击此处添加 段落文字内容,此处添加内容,单击此处添加 段落文字内容,此处添加内容,单击此处添
18、加 段落文字内容,此处添加内容,单击此处添加 段落文字内容,此处添加内容,单击此处添加 段落文字内容,单击此处添加标题,单击添加,单击添加内容文字,单击添加,单击添加内容文字,单击添加,单击添加内容文字,单击添加,单击添加内容文字,Page 29,此处添加内容,此处添加内容,内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,内容,内容,内容,Page 30,单击此处添加标题,单击此处添加 段落文字内容,单击此处添加 段落文字内容,单击此处添加 段落文字内容,单击此处添加 段落文字内容,文字内容,文字内容,文字内容
19、,Page 31,单击此处添加标题,单击此处添加标题,双击添加 标题文字,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,双击添加标题文字,Page 33,单击此处添加标题,单击添加段落文字,单击添加段落文字,单击添加段落文字,单击添加段落文字,单击添加段落文字,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,Page 34,单击此处添加标题,单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字。 单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字。,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内
20、容,此处添加内容,Page 35,单击此处添加标题,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,双击添加标题文字,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,Page 36,单击此处添加标题,双击添加标题文字,单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容,双击添加标题文字,双击添加标题文字,双击添加标题文字,单击此处添加 段落文字内容,单击此处添加段落文字内容,200
21、7,2008,2009,2010,Page 37,单击此处添加标题,标题文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,标题文字,标题文字,标题文字,标题文字,标题文字,标题文字,90%,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,70%,50%,55%,30%,35%,Page 38,单击此处添加标题,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,汇报完毕，谢谢！,