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1、 n一、物业服务合同（是整个物业管理关系的核心） n（一）、前期物业服务合同 （P.48） n概念：业主大会成立前- n合同当事人：建设单位、物业服务企业。 n合同期限：可以约定期限。但期限具有不确定性。 n终止：一旦业主大会选聘了物业服务企业，物业服务合同生效的，就自动终 止。 n（二）、物业服务合同 n1、合同主体：是物业服务企业，业主。（一般是业委会在业主大会的授权 下作为合同主体与物业服务企业签订合同。） n2、订立物业服务合同前提是业主大会成立。业主大会召开的二个条件,是否 满足了其中的一个。 n（小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房 屋出售并交付使用已满
2、两年） n 业主大会可以决定哪些事项p.16（其中选聘和解聘物业服务企业） n3、服务合同的内容、标准.（来判断物业服务企业的管理是否按合同的约定 进行服务。） n4、物业服务合同终止。（1）终止的几种原因： P.51 期限届满， 双方协 商一致 -。 n（2）终止时，原物业服务企业应当做好哪些工作？ n移交工作。移交的双方：移交方为原物业管理机构 ，承接方为业主大会或物 业产权单位 n移交的内容：物业资料（竣工验收资料和公共设施维修养护资料等）、物业 共用部位及共用设施设备工作的交接（包括物业管理用房等）、人、财、物 移交。 n5、签订了物业服务合同后，新物业服务企业又如何进行 接管？ n第
3、一，物业查验的内容P.55 （1）物业资料（2）物业共用部位、共用设施设备及管 理现状（3）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况（4）其他内容，如物业管 理用房等。 n第二，物业的交接。移交的双方：移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的 物业管理机构 。 n第三，交接的内容：物业资料、物业共用部位及共用设施设备工作的交接、人、财（ 各项费用）、物（物资财产）的承接 n应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并 对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。 n二、物业服务企业 n1、物业服务企业特征p.6 n2、物业服务企业的资质条件P.7 ，不同资质允许承接物业管理范围（法 律文
4、件P75） n3、物业服务企业签订合同后，对接管项目的物业即房屋及配套设施 设备和相关场地进行验收，并对相关资料进行核对验收。（上海市住 宅物业管理规定法律文件P37） n查验的内容（主要为物业共用共用部位、设备设施。） 、方式（一般有核对 、观察、使用、检测和实验） n4、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 40条。履行物业维修养护的义务。65条。 （上海市住宅物业管理规定 法律文件p36、p40） n5、发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企 业应当怎样做？ n（1)物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和 本市有关规定以及临时
5、管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者 临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十 四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物 业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。（上海市住 宅物业管理规定法律文件p38） n(2)（法律文件p139对正在实施的违法建筑的搭建行为的发现、劝阻 和报告的第三点）“物业房屋企业发现业主正在实施违法搭建行为的 ，应当按相关行政管理规定或者依据物业房屋合同、临时管理规约 管理规约的约定，在第一时间采取有效措施坚决予以劝阻、 制止，并向其发出违法建筑整改通知书 n(3)物业服务企业在落实日常管理
6、和房屋装饰装修管理过程中，如发现本小 区有违法垄断装修业务的团伙、单位或个人及正在发生的情形的，应立即报 告当地公安机关，同时制作违法垄断装修行为情况报告表，报房管部门 备案；如知而不报、隐瞒不报或不及时报告的，视为管理不善或失职。 6、在物业服务过程中经常会有些业主因为这样或那样的理由而拒交物业 服务费，作为物业服务企业，应当如何面对？ n分析原因，查明情况。业主的不满主要针对哪些方面，要严格自查、整改。 n对仍不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。 n三、物业费用管理 n1、包干制与酬金制含义。P65 n包干制是指业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由
7、物业服务企 业享有或者承担的物业服务计费方式。 n酬金制是在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给 物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业 主享有或者承担。 n2、包干制与酬金制下物业服务费成本（支出）构成。p66 n3、在采用包干制、酬金制的收费形式下，物业服务企业的经济效益。 P.65 n包干制形式下，物业服务企业的经济效益与管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关 。 n如果采用的是酬金制，则物业服务企业的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的 酬金。 n4、物业服务费的测算 n单位面积的服务费=物业服务费总额/物业可收费建筑面积 n
8、实行酬金制的，预收的物业服务费应当=物业服务支出+酬金 n实行包干制的,物业服务费用的构成=该项目的管理服务成本+法定税费+利润 n5、物业服务企业财务管理的内容主要有：营业收入的管理、成本和税费的管理 、利润管理以及专项维修资金的管理 。 n6、物业服务企业收支账目哪些公开，哪些不公开 n（1）在包干制的情况下，物业服务企业作为独立的法人，自主经营、自负 盈亏、风险自担、结余归己。业主可以对物业服务企业是否按合同要求的内 容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。P66 n（文件P37） 物业服务企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及 其收费标准. n p39受托的物
9、业服务企业每半年公布一次专项维修资金和公共收益的收支 情况，接受业主的监督。 n（2）酬金制的情况下，物业服务收费管理办法第十二条 实行物业服务费 用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企 业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决 算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。(教材P65） 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况 提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照 物业服务合同约定聘请
10、专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情 况进行审计。 n 四、专项维修资金 n1、概念：是指专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的维修和更 新、改造的资金。 n2、专项维修资金的实施 （上海市商品住宅维修资金管理办法 p101） （1）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应事先征得业主小组书面同意。 （2） 物业管理区域 公共设施的维修、更新的，应事先征得业委会书面同意。 (3) 发生紧急情况时（危及房屋使用安全或者公共安全的） 物业管理企业应当立 即组织物业维修、更新，并及时通知业委会。 3、程序 （1）实施一般维修的程序： 需要更新改造的，应当由共用的业主（或物业管
11、理区域业主大会）决定，并经 专有部分占部分共用部分（或物业管理区域）建筑物总面积三分之二以上的业主 且占部分共用部分（或物业管理区域）总人数三分之二以上的业主同意。 （2）发生紧急情况，业主大会成立前和业主大会成立后实施维修工程项目 的程序（法律文件p135） 成立业主大会后，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支住宅 专项维修资金的方案，业主委员应当在24小时内召开业委会会议，经讨论同意 后，报区、县房屋行政管理部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在 专项维修资金中列支。（法律文件p136） n4、维修资金账目的核对和公布（法律文件p102） n业主委员会或者其委托的物业服
12、务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金帐目， 并将下列情况每半年向全体业主公布一次： n1）专项维修资金交纳、使用和结存的金额； n2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况； n3）业委会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况 n4）专项维修资金使用和管理的其他有关情况。 n 五、业主和业主大会、业委会 n1、性质 n业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是业主参与物业管理 活动的组织形式。 n业委会是业主大会的执行机构。 n2、业主大会、业委会的职责（p16、p17） 3、业主和物业服务企业的关系 是因物业服务合同而产生的平等的民事法律关系。 4、法律
13、责任 （1）根据合同的约定：权利、义务。违反要承担违约责任 （2）业主违反管理规约应承担相应的民事责任。违反法律法规的承担相应的法 律责任 （3）物业服务企业违反法律法规的承担相应的法律责任 n六、关于进一步加强住宅小区日常管理和行政监管深化整治垄断装 修违法行为专项工作的通知 n一、从严落实各相关主体责任义务 n（一）物业服务企业 n1.严格装饰装修备案管理 n物业服务企业应要求业主（使用人）如实填写房屋装饰装修（零星施工）登记备案 表 n2.严格装饰装修（零星施工）单位、人员出入管理 n物业服务企业按规定办理出入凭证 n3.严格施工工具、装饰装修材料等出入登记管理 n实施装饰装修材料出入登记查验制度。 n4.严格装饰装修或零星施工动态巡查 n物业服务企业按规定落实巡查登记、填写巡查登记表、上报住宅小区装饰装修、零 星施工巡查汇总表 n5.严格违法垄断装修行为的发现报告 n（二）业主（使用人） n1.严格遵守装饰装修备案及相关管理制度 n2.严格遵守法规规定和管理规约 n3.主动报告违法垄断装修行为 关于开展对强行垄断小区装修、敲墙业务违法行为专项整治工作的通知 n（三）装饰装修企业、施工单位、施工人 员 n1.严格遵守法律法规和规范 n2.严格约定禁止性条款 n3.严格遵守行业规范和职业道德 n4.积极配合物业服务企业加强管理