房地产企业财务核算中的一些问题.ppt

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1、房地产企业财务核算中一些问题,主要内容,一、收入确认 二、成本计量 三、税金问题,收入的确认,一、准则的规定 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。,收入的确认,二、准则指南及讲解的进一步解释(1) 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价

2、值增值或通过使用商品等产生的经济利益。,收入的确认,二、准则指南及讲解的进一步解释（2） 判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。,收入的确认,二、准则指南及讲解的进一步解释（3） 某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商

3、品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。,收入的确认,三、收入确认主要解决三个问题 1、“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方”时点的确认 报酬什么时点转移 主要风险什么时点转移 2、“相关的经济利益能够流入企业”的判断 退货的可能性有多大 3、“相关已发生或将发生的成本能够可靠计量” 房屋开发成本存在滞后特征，决定了“成本能够可靠计量”，在实务中并不容易作到,收入的确认,四、具体情况下收入确认标准（1） 1、由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中造成一定的判断空间。 2、从房地产开发企业产品状态及销售模式两个

4、方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合成下列六种类型的销售。,收入的确认,四、具体情况下收入确认标准（2） 3、收入确认的难点在于“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方” 4、与所有权有关的主要风险与报酬的两个组成部分： （1） 报酬：未来房价的波动风险与报酬由谁来承担 根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担,收入的确认,四、具体情况下收入确认标准（3） （2） 风险：收入确认条件的关键性问题：房屋灭失、毁损的风险。 上述产品状态及销售模式未明确涉及，或者说该等风险未转移。

5、,收入的确认,五、目前房地产企业收入确认的几种情况（1） 1、几种情况的差别主要确认风险转移的时点不同 2、在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时确认销售收入的实现。 （万科）,收入的确认,五、目前房地产企业收入确认的几种情况（2） 3、在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。（滨

6、江集团）,收入的确认,五、目前房地产企业收入确认条件几种情况（3） 4、在买卖双方签订销售合同并在政府相关部门备案，开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。（金地集团）,收入的确认,五、目前房地产企业收入确认条件几种情况（4） 5、房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。（招商地产） 6、在房产主体完工并验收合格，签订了销售合同，收取首期款项并已办理

7、银行按揭手续或分期收取的款项超过50%以上时确认销售收入的实现。（泛海集团）,收入的确认,五、目前房地产企业收入确认条件几种情况（5） 7、在房屋完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。（中润投资） 8、上述收入确认在时点上可分两类： 房产主体完工并验收合格（万科、滨江、泛海） 办理了移交手续（招商、金地、中润）,收入的确认,五、在法律上对于房屋毁损、灭失的风险的理解（1） 1、目前在法律上对此存在以所有权为判断依据和以占有为判断依据两种解释。 2、以所有权为判断依据：物权法相关规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，

8、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”,收入的确认,五、在法律上对于房屋毁损、灭失的风险的理解（2） 3、以占有为判断依据：合同法相关规定“买卖合同的标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”,收入的确认,六、房地产所有权的转移时点 1、房地

9、产所有权的完全转移于过户登记日完成 2、收入确认并不需要与所有权的完全转移相一致，没有必要以过户登记时点作为收入确认的时点标准。 在过户之前的交付使用时点，与商品房所有权相关的主要风险与报酬均已转移 在工程已竣工并经有关部门验收合格时，其实质是已达到办证过户条件 过户登记的手续受各地建设部门的影响，不同地区手续办理完成的时间差异大。,收入的确认,七、相关的经济利益能够流入企业 1、如果存在退房的情况下，其经济利益不能被视为可以流入企业 2、对于一次性、分期销售模式，合同约定的收款日期可能在交房之后（虽然目前绝大部门销售合同约定在交房之前已收到一定的款项，但在现房大量存在的行情下非常有可能出现交

10、房之后才收款的现象），由于房价的波动等因素可能存在购房者主动违约现象,收入的确认,七、相关的经济利益能够流入企业（续） 3、对于按揭销售，也由于房价波动等因素，如由于开发商原因“按揭”在规定的时限内未能办理时，购房者有可能作出退房行为或主动违约（或改为其他销售方式购房者由于经济压力等因素不能接受）。 4、在一次性、分期销售模式下，对于已收到部分售房款（即首期款），按揭销售模式下已办理按揭手续的情况下，购房者主动违约的可能性将大大降低。,收入的确认,八、收入确认时点的充分条件（1） 1、销售合同已签订并备案、开发产品已竣工验收并办理备案手续 2、产品已交付（为收入确认的必要条件，） 3、“买方接

11、到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时”视同交房，亦作为收入确认时点,收入的确认,八、收入确认时点的充分条件（2） 4、对于一次性、分期销售模式，由于房价的波动等因素可能存在购房者主动违约现象以及防止部分企业为了业绩而签约交房（但未收取款项）行为的出现，在该模式下考虑增加一个约束条件：“必须收到售房款的20%”（房价再下跌20%的可能性很小）。 5、对于按揭销售，也由于房价波动等因素导致退房，故在该类销售模式下也应考虑增加一个约束条件：“按揭手续已办理”。,收入的确认,九、如何合理理解成本能够可靠计量 1、对房地产企业来说“成本能够可靠计量”在实务中并不容易作到

12、2、成本计量除了使用实际发生的费用支出外，还会使用估计数据 3、如何预估未完成的成本 预估数据来源包括项目策划书、项目预算等。在合理预估 公共配套设施成本支出的情形下，可以视为“成本能够可靠计量”。,成本计量,一、成本项目归集（1） 1、地价 是否存在超容超建补地价，部分房地产开发企业在开发过程中调整了原来拿地时的容积率，此种情况下需补交地价 2、建安 检查企业合同审批内部控制记录清单，取得与建安相关合同，检查工程部门项目预算，区分总包、单项工程发包（如单项工程发包需检查土石方、桩基础、脚手架、砌筑、混凝土及钢筋混凝土、构件运输与安装、楼地面、门窗及木结构、屋面及防水、保温、隔热等等合同及执行

13、情况）。 如果工程已决算，则按决算金额计算,成本计量,一、成本项目归集（2） 3、前期费用、基础设施、环境工程 前期费用中交纳给政府各部门的保证金性质的款项（如农民工工资保证金、新材料保证金等），该部分不应计入成本（多数企业将该部分计入成本），应挂往来。 环境工程关注已竣工验收，但仍有部分环境工程未完工，须预估支出计入成本。,成本计量,一、成本项目归集（3） 4、无偿公建 此处公建是作为成本对象在第一轮成本项目归集后分摊的成本在有产权成本对象间再分配的成本项目（根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出作为无偿公建，应在归集地价、建安、

14、利息、前期等等费用后再将其分配至开发商可售或享有产权或收益权的建筑面积中）；须关注已完工产品应分摊的应建未建部分无偿公建预估情况。,成本计量,一、成本项目归集（4） 5、利息 专门借款一般以期为单位借款，但一期内存在前后完工的开发产品，应将完工部分所使用的借款（如何确定完工部分使用的借款，一般按完工部分投入占该期总投比计算）相对应的借款费用停止资本化（很多企业在部分产品完工后未停止资本化，而是计入其后完工的产品）。 由集团母公司向外借款，再转借子公司，子公司资本化，在合并抵消的处理：应从整个集团角度考虑资金的实际使用情况，如实质用于资本化项目，则无需在合并时抵消子公司资本化金额。,成本计量,一

15、、成本项目归集（5） 6、预提或预估费用的问题 国税发200931号文第三十二条明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%； 其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 。,成本计量,一、成本项目归集（6） 6、预提或预估费用的问题 其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维

16、修基金或其他专项基金。 除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。,成本计量,二、成本在各成本对象间分配（1） 1、总体原则 直接成本和能够分清成本对象的间接成本的： 直接计入成本对象 共同成本和不能分清负担对象的间接成本： 应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。 具体分配方法可按以下规定选择其一： 占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法,成本计量,二、成本在各成本对象间分配（2） 2、成本项目归集后应于盘、期、栋之间分配 目前，绝大部分房地产开发企业未核算到栋，其实质系由于管理水平还未达到核算到栋的要求，但核算至少于各期在不同成本对象间分配。 3、地价：在各成本

17、对象间的分配方法一般为：先在期之间按占地面积（期建筑面积/期容积率），再在各对象间按建筑面积分配。,成本计量,二、成本在各成本对象间分配（3） 4、建安、前期、基础设施、环境工程、无偿公建： 按建筑面积分摊 建安一般后付款，如存在大额预付帐款且非地价时，须谨慎判断预付款性质 5、利息： 在各类型成本对象间先按其归集的（地价、建安、前期费用、基础设施、环境工程）合计投入金额分配，再在各类型内部按建筑面积分配。,税金问题,一、营业税的问题（1） 1、税法的规定 中华人民共和国营业税法实施细则第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，

18、营业税的计税依据是实际收到的预收款金额 。,税金问题,一、营业税的问题（2） 2、企业会计准则并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和会计处理进行明确。 3、实务中三种处理方法： （1）不计提 缺陷：不能反映应交税费情况 (2) 计提时计入“营业税金及附加” 缺陷：营业税金及附加与收入不匹配 （3）计提时计入“其他流动资产” 缺陷：不符合资产的定义,税金问题,一、营业税的问题（3） 4、三种方法具体账务处理 第一种处理方法 期末不根据预收账款发生额计提应交营业税 交纳营业税时： 借：应交税费-营业税 贷：银行存款 确定收入时 借：营业税金及附加 贷：应交税费,税金问题,一、营业税的

19、问题（4） 第二种处理方法 期末根据预收账款发生额计提应交营业税 借：营业税金及附加 贷：应交税费 交纳营业税时： 借：应交税费-营业税 贷：银行存款,税金问题,一、营业税的问题（5） 第三种处理方法 期末根据预收账款发生额计提应交营业税 借：其他流动资产 贷：应交税费 交纳营业税时： 借：应交税费-营业税 贷：银行存款 确定收入时 借：营业税金及附加 贷：其他流动资产,税金问题,二、土地增值税的问题（1） 1、税法的规定 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补

20、。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,税金问题,二、土地增值税的问题（2） 2、预征额的性质？是预交还是应交？ 税法中土地增值税的纳税义务产生的时点： 转让房地产合同签订 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税,税金问题,二、土地增值税的问题（3） 3、预交土地增值税的账务处理 借：营业税金及附加 贷：其他应付款 应交土地增值税的账务处理 借：营业税金及附加 贷：应交税费,税金问题,二、土地增

21、值税的问题（4） 4、如未全部完全对外销售，仅部分完工销售，需对已实现销售部分，应按清算口径预提土地增值税（即应符合配比原则及权责发生制原则）；由于清算按期按类型进行，可能存在已实现销售部分有增值，但整期却未增值现象，故在预提时如果房价波动较大时，需考虑房价波动对增值率的影响，进而对增值税的影响，该情形下不能仅仅依据已实现销售部分的增值额预提，而应预计整期销售价格进而预计增值额及适用税率，预提已实现销售部分的增值税；否则，将可能出现预计与实际清算时相差甚远的情况,税金问题,二、土地增值税的问题（5） 5、预提的土地增值税在所得税汇算时，是否应作为纳税调增项目纳税，同时，作为递延所得税资产处理？

22、 预提的土地增值税是否能在所得税前扣除? 能-不应作为纳税调增项目和作为递延所得税资产 不能-应作为纳税调增项目和作为递延所得税资产 目前两种帐务处理同时存在,税金问题,三、企业所得税的问题（1） 1、两个31号文 2009年31号文更具有操作性 2、2009年31号文的规定： 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,税金问题,三、企业所得税的问题（2）

23、 3、按销售未完工开发产品取得的收入计算交纳的所得税是预交还是应交？ 预交的账务处理： 借：所得税费用 贷：其他应付款 应交的账务处理： 借：所得税费用 贷：应交税费 4、递延所得税资产 预收账款在会计和税法上计税基础不一致，产生递延所得税资产,其他问题-存货的减值,一、在国家房地产调控政策下，已开发的产品是否出现了减值迹象？ 二、对于已获取的土地，如果存在较大的闲置风险或已确认为闲置土地，则需要根据相关闲置管理办法中的闲置罚金或无偿回收规定，确认计提相应的减值准备及或有支出。 三、由于土地使用权确认原则的影响，需将预付土地款作为潜在土地储备考虑，作为资产将纳入土地减值测试的范围。对于在市场高峰时期所取得的土地或已预付土地款，将作重点减值测试。对于闲置土地充分考虑罚金或无偿收回的或有事项。,谢谢大家,