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1、孙晓雅（主持人） 章羽希（经济学家郎咸平） 晏雯婷（易居中国研究院部长杨红旭） 王倩（本台记者） 陈栖（被采访者1） 高闻宏（被采访者2）,单击此处添加标题文字,理财宝典,房地产投资,指导老师：蒋英,Page 2,流程,房地产投资环境,1,房地产投资途径的发展历程,2,3,4,房地产投资建议及总结,2012年房产投资会是你的首选吗,1,房地产投资途径的发展历程,2,3,4,Page 3,一、 房地产投资环境,中国被誉为“全球私人财富增速最快国家”。自从房地产商品化以来，民间资本过度流入实体房地产领域，造成房价上涨压力过大。为此，官方收紧银根、重典调控楼市 国家统计局发布的数据显示，2011年1
2、-7月份，全国房地产开发投资31873亿元人民币，同比增长33.6%。其中，住宅投资22789亿元人民币，增长36.4%。,Page 4,一、 房地产投资环境,今年以来，中国房地产开发投资增长较快有几方面原因： 一是在一线重点城市实施住宅限购的背景下，部分开发商调整战略布局，投资转战到二、三、四线城市，拉动了整个房地产投资的增长； 二是部分开发商和投资者对房地产业前景的预期并未发生逆转； 三是房地产已开工项目对后续投资的惯性推动； 四是保障性住房安居工程投资增幅较大。中国计划在五年内完成建设3600万套保障性住房，预计至少需要投资1.3万亿元人民币，这部分占整个固定资产投资的20%左右。,Pa
3、ge 5,二、房地产投资途径的发展历程,房地产调控之前，传统民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式逐步从需求端转向供应端，如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。,Page 6,民间资本投资房地产的途径,我国民间资本和房地产业发展的两大变化，一是投资趋势正在告别“炒房时代”，进入“理性投资时代”，即房地产投资的证券化；二是房地产的融资趋势正在从银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资。,Page 7,民间资本在房地产投资行业的发展状况,近几年，房价持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主
4、要选择之一。 日前，由住建部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组，发布了民间资本与房地产业发展研究报告。该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，今后规模还将增长。 报告显示，近几年，由于房价持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。从投资类型看，有温州的投机获利型、有山西的投资保值型、有鄂尔多斯的购房储蓄型等。 过去，山西、陕北、鄂尔多斯民间资本普遍选择以“单打独斗”的方式投资普通住宅，尤其是鄂尔多斯资本绝大部分在内部运行，不会流到其他省份，资金运用基本也呈现粗放式发展态势。 而温州民间资本涉足房地产可谓“北上南下，
5、西进东拓”，形成了合作抱团购房炒房的投资机制。据悉，温州人通过合作抱团购房的方式，形成了利益共享、风险共担、信息共用的合作机制。“亲朋好友联合，少则两三人，多则几十人，合作购买多套房产，产权也多为共有形式，参与者按入股比例或房屋套数分享房产增值收益。”报告称，独特的资金运作模式。使得温州民间投资在房地产的投资具有极高的效率。,Page 8,全国首家权益资产类房地产交易所 落户济南,2011年6月22日上午，全国首家权益资产类房地产交易所新华(山东)房地产交易所在济南正式挂牌成立。交易所主要从事房地产信息、房地产权益资产和实物资产的信息发布和交易。作为全国首家权益资产类房地产交易所，该交易所吸引
6、了个人和机构投资者等各类投资主体参与房地产企业权益资产的投资和交易，为民间资本进入房地产业提供新的通道和平台。 此外，交易所还为廉租房建设提供了新的融资平台。通过将廉租房项目挂牌交易，吸引个人和机构投资者投资廉租房建设项目，拓展保障性住房建设的资金来源渠道，加快保障性住房建设速度。 在现场了解到，交易所成立当天，吸引了60多家房地产企业的近百个房地产项目上市交易，包括火炬东第融资项目、收购第一大道裙楼融资项目、牛旺庄旧村改造融资项目，以及来自北京、福建漳州等地的房地产开发项目。 融资难题有了新的解决办法，投资者也可以由以往只能投资实物性房产，变为直接投资房地产开发商的股权，享受作为房地产企业股
7、东的相关权益。这将为房地产业发展注入新鲜的“血液”，有利于调整房地产业长期过度依赖国有金融体系的状况。,Page 9,楼市调控步步紧逼 房地产将告别“炒房”时代,随着房地产调控政策不断加码，房企的库存和资金压力日趋加大。 在2011博鳌房地产论坛上，与会专家和业内人士认为，房地产暴利时代已经结束，房企粗放式经营模式和依赖投资升值的盈利模式遭遇挑战，房地产投资将逐渐告别“炒房”时代进入理性投资时代。,Page 10,2012年，房产投资会是你的首选吗,随着银根不断紧缩，房产投资的杠杆化效应在不断缩小，连温州炒房团都开始退出。同时，楼市限购政策也在向二三线城市推进，有人甚至声称，房产投资将告别黄金
8、时代。 那么2012年，你有闲钱的话会投资房地产吗？这一话题，本台记者专门做了一次调查，下面，请看本台记着现场带回的报道。,Page 11,采访者一,一、会成为投资首选。任何投资都存在着一定的风险，不能光看眼前的利润，虽长期处于调控，但房产作为不动产，本身具有升值、保值空间，值得投资。 二、虽然一个房地产主宰着国家的GDP并不正常，虽然经济规律不可阻挡，但这里往往能有奇迹发生。在利益集团没有找到替代房地产的新盈利项目前，不投资房地产投资什么呢？再说，谁看到房价降了？十大城市房价没涨，但二三四线涨了多少了？一线限购，就是为了二三四线上涨，涨上去一线就不高了 三、我会考虑投资房产，但投资房产和投资
9、股票等其他理财工具一样，必须克服“买涨不买跌”的心理，虽说明年初始房价下行趋势的几率依然比较大，但反弹回升的可能性也会在年中或年底出现，逢低适时介入不会有错。 四：即使在楼市严厉调控的背景下，对于像杭州这样无数人向往的美丽城市，房价也只是郊区跌得厉害，但中心城区没有感觉到跌多少，可见只要选择对合适的房产，投资还是保值的，可以考虑作为首选。,Page 12,采访者二,一、投资理财，我觉得还是要“稳字当头”，千万不可冒进，2012年，相较于其他的投资手段，可以确定的是房产投资确实需要回避一下，房地产调控政策经历了2011年之后终于取得了效果，房价的继续回调在明年是大概率事件，“宁可放弃，不可套牢”
10、。 二、2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。所以2012的楼市总体不容乐观,我不会考虑投资房地产的。 三、个人认为,在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。所以有钱投资还是要另谋出路。,Page 13,调查结果,通过调查显示，70%的网友认为房地产投资仍旧存在较大空间；也有30%的网友认为，房地产投资的黄金时代已经一去不复返了。,Page 14,四、房地产投资建议及总结,一、采取“以看为主，多作比较，谨慎出手”的态度该为上策。时刻关注
11、政策和房地产市场的动态信息。 二、具体问题具体分析。另外，对于投资者而言，房地产行业如同股市，也是有很大风险的，因此对于把房地产作为投资产品的人而言，就务必要关注其可能存在的风险因素，譬如公寓、住宅、商铺等，对于其投资的预期的预判很重要，建议投资者在进入这个行业时不要只算自己能赚多少钱，还要算能赔多少钱，能否赔得起，这个因素很关键。 三、投资房地产有个技巧就是可以关注房子的租售比，一套房子出租，租金是多少，多少年能收回投资，购房者如果能搞清楚这个关系，投资房地产就会变得很简单，要准备一个参考值，目前如果812年能够收回投资，那么这个就应该算是较好的投资了。,Page 15,公寓、写字间成最佳投资产品,通过相关数据显示，历年以来，非限购产品中公寓、写字间的租金价格多在5060元/平方米，今年更高达90元/平方米，涨幅很快。与30元/平方米的住宅租金相比，显然高出许多。无论公寓、写字间，其投资回报一定高于住宅，综合上述，公寓、写字间是目前楼市最佳投机产品之一。 总结：在新经济形势下，购房者投资房地产行业只有在熟知多方面行业信息，分析好投资产品的回报预期，选择好适合自己的产品，还要理财，投资是将手里现金消化出去，理财让投资的收益最大化。,Page 16,谢谢收看,