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1、1,【 上 】,3,月號,2,城市化的进程中，城市资源的价值被不断推高，对城市价值集约化分配和高效率利用的内在需求，是城市小户型公寓滋生、壮大并获得持久市场生命力的真实背景。 当城市发育到一定的阶段，小户型公寓终于有机会脱离似是而非的产品形态，逐步获得主流认同与独立地位一方面与“郊区物业”遥相呼应，各自代表了城市动物们在大都市背景中“融入”与“逃逸”两种极端化的居住倾向，另一方面也呼应了特定生命阶段的特定需求主题。 说明：世联在习惯上将城市公寓分为小户型公寓、服务型公寓、酒店式公寓和城市豪宅公寓四种基本类型。本期内容将聚焦于北京区域小户型公寓产品特征和趋势的探讨。,1,引言一：“城市巢穴”,3
2、,供应：对阶段性供应放量的解读： 有需求：产品与首置刚需相契合； 易转化：对于相对苛刻的技术条件有很好的适应性，对于不同用地属性有较强的兼容性； 好去化：价格僵持期，以精装修、商业（综合）产权、（相对）劣势地块为题，开发商容易获得极具“吸引力”的促销工具和极具“合理性”的让利借口，达成阶段性快速回现的目标； 小户型公寓成为现阶段市场条件下： “优越的快速现金流产品” 客户：现阶段在构成上呈现“刚需”带“投资”的特征，刚需以婚房或过渡性居住为主；北京较低的租金回报水平之下，目前入场的投资客以保值性长线投资为主。两类客户对产品的取向没有较大差异，此类产品的基本属性是： “总价控制”和“居住导向”
3、价值：由于小户型公寓产品的固有特征，此类项目的价值体系越来越呈现两元化的解构特征 “城市资源整合度”&“小空间居住方案” 前者具有先天特征，促成置业动机，决定价格平台；后者需要后天打造，影响置业决策，构成加分因素。,2,引言二：新阶段、新命题,4,“浓缩”Vs“舒适”,3,小空间居住方案之 “两大矛盾”,低总价 Vs 价值感,“小”问题：面积局限、大进深、高梯户比、不通透、朝向限制,保留一个较大的完整空间,用足采光面、落地凸窗、保证层高、浅色内装、多用镜面,避免过碎的空间划分，以软隔断、垂直分区代替硬质墙体，保留灵活使用可能性,设计中前置对晾衣、工作台、宠物等生活细节需求的考量,空调/新风系统
4、改善室内居住感受,储物空间“无孔不入”、系统化、用足垂直空间,“卫生间革命”：导入人体工学，挤出空间水分，提高使用舒适度,定制化家电和集成化家具设计,电梯分组分段；整合层公共空间，平衡公摊与空间感受,5,“浓缩”Vs“舒适”,3,小空间居住方案之 “两大矛盾”,低总价 Vs 价值感,“低”问题：倾斜展示重点、提升软性附加、强化个性感召,强化精装修的价值展示能力,公建风格外立面放大城市展示价值,携手品牌供应商，“定制”、“特供”放大品牌附加值,大堂、电梯公共空间的材料、设备、设施使用频率高，成为价值展示重点,特色亮点配套：总有一点人所不备，我所独有,独特的符号识别系统：系统化的个性张扬和自我归属
5、,提供一个“体面的”社区会客厅,业主组织/话题事件提高软性附加值,6, 看点一：精装修平台标准 看点二：三大基本产品指标：户型面积区间 / 得房率 / 梯户比,北京 最新小户型公寓大搜查！,7, 北京最新小户型公寓大搜查,NO.1金地名京,项目简介： 区位：东四环四惠桥东北方向，紧邻四惠地铁站 占地面积：4.5万平米 建筑面积：12万平米 容积率：2.3 绿化率：35% 楼座：8栋住宅楼1栋商业楼,8,梯户比： C座两梯4户 E座两梯6户 F/G/H座两梯5户,面积区间：（建筑面积） 60平米左右一居 85-89平米一居半,户型A： 建筑面积：58.08平米 套内面积：44.94平米,户型B：
6、 建筑面积：89.60平米 套内面积：70.34平米,90-120平米两居 135-140平米三居 57-140平米LOFT,得房率： C座77.8% D座77.4% F/G/H座78.5%, 北京最新小户型公寓大搜查,9,精装修对外报价： 3000元/平米，赠送家具、家电及部分软装； 精装修标准： 室内装修标准 （1）厨房 地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌） 墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌） 洗衣机：西门子或相同档次品牌 冰箱：西门子或相同档次品牌 烤箱：西门子或相同档次品牌，部分户型无 燃气灶：西门子或相同档次品牌 抽油烟机：西门子或相同档次品牌 洗碗机：西门子或相同档次品牌（部
7、分户型） 消毒柜：国产品牌（部分户型） 橱柜：科宝博洛尼或相同档次品牌 洗池及龙头：弗兰卡或相同档次品牌 台面：日本可乐丽 垃圾处理器：安娜海姆或相同档次品牌,两居户型精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,10,精装修标准： 室内装修标准 （2）卫生间 地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌） 墙面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌） 座便器：KOHLER（科勒）品牌 洗手盆：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房：钢化安全玻璃淋浴房 浴缸：KOHLER（科勒）品牌 面盆、水龙头：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房龙头花洒：KOHLER（科勒）品牌 （3）卧室 地面：优质实木复合地板 墙面：高级壁纸，局
8、部高档环保涂料 （4）每户配送更衣柜和储物柜 （5）起居室及餐厅 地面：实木复合地板，部分户型高档石材 墙面：高级壁纸、局部高档环保涂料,三居户型精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,11,精装修标准： 室内装修标准 （6）开关、面板 西门子 （7）室内可视对讲 液晶彩色显示屏：霍尼韦尔或相同档次品牌 （8）门窗 入户门：钢质入户门（霍曼或相同档次品牌） 高级电子锁：凯特曼或同等档次 内门：钢质户内门 （霍曼或同等品牌），推拉门除外 外窗：优质断桥隔热铝合金窗 ，部分户型局部LOW-E玻璃、部分户型局部三层中空防噪玻璃。 （9）新风系统 公共区域装修标准 （1）大堂、候梯厅走廊 地面：首层高
9、档石材；二层以上高级地砖 墙面：首层高档石材，局部高档环保乳胶漆；二层以上高级墙砖，局部高档环保乳胶漆,LOFT户型精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,12,精装修标准： 公共系统 供水系统：市政自来水管网，自动变频供水 热水系统：提供生活热水 预留电热水器接口 中水系统：小区设有中水处理系统 供电系统：双路供电 燃气系统：市政燃气 管道燃气入户 供暖系统：市政热源、地板采暖，部分户型散热片采暖 制冷系统：冷暖空调 三星或同等品牌 电话系统：预留电话接口 电视系统：有线及卫星电视接收系统 预留接口 网络系统：光纤到小区，宽带入户，预留网络接口；会所及大堂可无线上网 消防系统：自动报警系统，
10、消火栓灭火系统，燃气报警系统 安防系统：保安监控系统，主动式红外线防盗系统、巡更自动管理系统，各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮 电 梯：OTIS或同等档次；,精装修细节照片, 北京最新小户型公寓大搜查,13,NO.2 设计师广场,项目简介： 区位：位于西四环南路1号，看丹桥西南角 占地面积：17949平方米 建筑面积：99206平方米 容积率：3.8 绿化率：30% 楼座：由4栋23或26层高层塔式酒店公寓及大型综合商业组成, 北京最新小户型公寓大搜查,14,梯户比： 三梯14户,面积区间：（建筑面积） 3255平米零居（主力户型） 92平米一居（少量）,户型A： 建筑面积： 48.60-5
11、1.16平米 套内面积： 35.06-35.81平米 得房率： 约70%,户型C： 建筑面积： 54.20-56.46平米 套内面积： 39.11-39.52平米 得房率： 约70%,得房率： 约70%, 北京最新小户型公寓大搜查,15,精装修对外报价： 2500元/平米，赠送家具（衣柜、写字台、电视柜），家电及部分软装； 精装修标准： 室内装修标准 （1）开放式厨房 地面: 高级石材、高级实木复合地板 墙面：采用诺贝尔档次的瓷砖或装饰面板 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花或配饰线 橱柜：整体橱柜，含地柜和吊柜，采用依耐斯或同档次产品标准 五金件：龙头、洗菜池采用美国摩恩或同档次产品标准 电磁炉
12、：西门子或同档次产品标准 抽油烟机：西门子或同档次产品标准 冰箱：西门子或同档次产品标准 微波炉：LG或同档次产品标准 灯具：防雾筒灯,厨房精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,16,精装修标准： 室内装修标准 （2）卫生间 地面：采用高级大理石 墙面：采用高级大理石铺装，内墙或采用部分玻璃与室内空间分割 顶棚：局部吊顶 门：玻璃门或高级实木复合门 淋浴间：钢化透明玻璃隔断淋浴间；或浴缸采用美国科勒或同档次产品标准 洁具：科勒或同档次产品标准的洗面盆和座便器，洗面盆配石材台面 五金件：龙头、花洒、采用德国汉斯格雅或同档次产品标准；毛巾环、毛巾勾，浴巾架、手纸架、马桶刷件，梳妆镜采用美国摩恩或
13、同档次产品标准 电器：西门子或同档次产品标准的洗衣机一台 灯具：高级防水灯具及镜前灯,卫生间精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,17,精装修标准： 室内装修标准 （3）客厅、卧室 地面: 采用高级实木复合地板，复合木踢脚 墙面：高级壁纸或局部高档木饰面 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花，配饰线，窗户上方设高级窗帘盒或窗帘杆 家具：多功能组合柜一个、高档固定整体衣帽柜一个（内设隔板、横杆，轨道史丹利） 灯具：高级灯饰 （4）部分户型进门玄关 地面:高级大理石铺装 墙面：高级壁纸 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花 （5）门、窗 户门：“金隅北木”或同档次实木复合木质三防门，配高档电子锁具和大尺寸猫
14、眼 外窗：高级免检断桥铝合金双层中空外窗，开启方式为外旋并配进口五金件，开启扇配纱窗 （6）可视对讲： 三星或同档次产品标准的液晶可视对讲机,零居室精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,18,精装修标准： 公共区域装修标准 （1）外立面 外墙外保温，主体墙面采用干挂高级石材，局部采用不锈钢或树脂幕墙装饰 （2）首层大堂（层高5.8米） 地面：进口石材拼花铺装 墙面：大理石造型铺装、局部高档木饰，配饰局部镜面和不锈钢 顶棚：高级乳胶漆及艺术造型天花，配高级灯饰 单元大门:高级不锈钢门，配可视对讲磁卡门禁系统 （3）首层电梯间 地面：进口石材拼花铺装 墙面：进口石材铺装，局部镜面或不锈钢做造型
15、顶棚：艺术造型吊顶，配高级灯饰,（4）电梯轿厢 电梯门套：石材铺装 首层电梯门：高级钛金不锈钢 地面：大理石拼花铺装 墙面:采用钛金镜面不锈钢配扶手 轿顶：高级配饰 （5）标准层走廊 地面：花岗岩铺装，配踢脚线 墙面：高级乳胶漆，局部配大理石或花岗岩装饰 顶棚：配现代风格吸顶灯 （6）标准层电梯前室 电梯门套：石材铺装 地面：大理石拼花铺装 墙面：石材铺装，正对电梯口的墙面做艺术装饰造型 顶棚：配现代风格的声控吸顶灯 （7）安防系统 在首层大堂和电梯轿厢内安装24小时监控设备，公寓，车库及各出入口设监视摄像机，具有24小时摄像监控系统, 北京最新小户型公寓大搜查,19,精装修标准： 公共系统
16、通讯：预留网络、电话、电视插座，采用西门子或同档次标准的开关面板和插座，预装卫星电视系统 有线电视：预留有线电视及国际卫星电视系统接口 空调：分户式空调系统，采用LG或同档次产品标准分体式空调 电梯：日立高速电梯。三台群控 供电：社区双路供电，每户独立电表与开关箱 供水：市政供水，提供24小时生活热水 供暖：市政集中供暖，采用地板采暖形式 消防系统：大堂及电梯厅设烟感自动报警系统，消防喷淋系统和消火栓系统 停车系统：车位智能停车场管理，采用自动道闸管理系统，含住户的读卡出入与临时车辆的取卡-收费处双重管理 一卡通出入管理系统：业主持非接触挂件型卡可畅行所有门禁，各单元门禁采用近距离读卡器，车库
17、出入口采用远距离读卡器。,公共区域精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,20,NO.3 鼎城（e托邦）,项目简介： 区位：石景山区 阜石路与杨庄东路交叉口 占地面积：65355平方米 建筑面积：220158平方米 容积率：3 楼座：鼎城e托邦位于鼎城的南侧，全精装小户型，1-5层为商场，6-15层为精装公寓，共454户，户型面积40-80平方米之间, 北京最新小户型公寓大搜查,21,精装修对外报价： 1200元/平米，赠送家电（洗衣机、冰箱、抽油烟机、电磁炉等）以及赠送室内衣柜； 精装修标准： （1）厨房 地面：马可波罗或同档次品牌 墙面：马可波罗或同档次品牌 橱柜：博洛尼、依耐斯或同档次品
18、牌 （2）卫生间 地面、墙面：马可波罗或同档次品牌 座便器、洗手盆：科勒或同档次品牌 （3）居室 地面：圣象、北美枫情或同档次强化复合地板 墙面：高级壁纸 入户门：曼特或同档次品牌钢质防盗门 （4）外墙及设备 外墙：幕墙（局部面砖） 中央空调：约克空调 电梯：迅达电梯, 北京最新小户型公寓大搜查,22,NO.4 万科金阳,项目简介： 区位：朝阳公园桥以东1000米，姚家园路南侧 占地面积：1.25万平方米 建筑面积：2万平方米 容积率：1.38 绿化率：30% 楼座：住宅242套，1栋4-19层S型板楼, 北京最新小户型公寓大搜查,23,梯户比： 两梯11户（共19层）,面积区间：（建筑面积）
19、 精装零居 ：48-50平米 153 套 精装两居 ：80平米左右 29 套 毛坯LOFT：50-70平米 60 套,户型B： 建筑面积：48-50平米 套内面积：33-34平米 得房率：约68%,得房率： 约68%,户型A： 建筑面积：87-88平米 套内面积：59-60平米 得房率：约68%,高层部分,Loft（4层）, 北京最新小户型公寓大搜查,24,精装修标准： （1）厨房 地面：高级地砖（东鹏或同档次） 墙面：乳胶漆，局部瓷砖或马赛克 顶棚：防水石膏板吊顶饰ICI高级环保防水乳胶漆 橱柜：高档整体橱柜含水盆、龙头（依耐斯或同档次） 抽油烟机：合资品牌 电磁炉：合资品牌 电热水器：A.
20、O.Smith或同档次 嵌入式冰箱：海尔或同档次 洗衣机：三星、LG或同档次 （2）卫生间 地面：高级地砖（东鹏或同档次） 墙面：高级墙砖（东鹏或同档次） 顶棚：防水石膏板吊顶饰ICI高级环保防水乳胶漆 门：钢化玻璃门 固定家具：高档水盆柜、高档淋浴房 洁具配送：高档洁具（科勒、乐家或同档次），高档龙头、花洒（摩恩或同档次），高档五金配件（毛巾架、浴巾架、厕纸架、马桶刷）,厨卫空间精装修照片,精装修对外报价： 1500元/平米，赠送固定家具和家电；, 北京最新小户型公寓大搜查,25,精装修标准： （3）户内厅、室： 地面：高档强化复合地板 墙面：高级ICI环保乳胶漆 顶棚：高级ICI环保防水乳
21、胶漆 家具：高档低柜、吊柜及大衣柜 电器：高档壁挂式分体空调（三星、LG或同档次） （4）其他 入户门：钢质入户门 外窗：断桥隔热铝合金型材中空玻璃窗，开启扇没有隐形纱扇 窗台板：石材台面 水暖：电热水器供应生活热水；散热器采暖 燃气：市政天然气 电气：安装西蒙开关、插座面板,起居空间精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,26,精装修标准： 公共系统 有线电视系统：预留有线电视接口，客厅设接口，每个卧室设接口，可接卫星电视节目 网络、电话系统：每户设置网络、电话信息接口（含语音、数据），客厅设接口，主卧室设接口，卫生间不设 安防系统（户内）：首层设置红外幕帘报警，每户设置紧急报警按钮，每户设
22、黑白可视对讲中端安防系统（户外）：小区出入口，广场设闭路电视监视系统；四周围墙设周界报警系统；小区出入口设车辆出入管理系统；小区设置安防报警中心 供电系统：供电系统；单相220V入户，每户4KW，一户一表； 制冷：空调安装到位 采暖：集中供暖，散热器采暖 给水：市政给水，户内支管采用PPR管 排水：排水管材采用机制铸铁管 生活热水：电热水器安装到位,起居空间精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,27,NO.5 苹果社区（酒店服务式公寓）,项目简介： 区位：CBD核心区，距国贸600米 占地面积：南区16万平米,北区5万平米 建筑面积：南区70万平米,北区27万平米 容积率：4.37 绿化率：
23、30% 楼座：南区共8栋楼，北区共3栋楼 北区包括酒店服务式公寓（8.2万平米）、商街二十二院街、蒙太奇公寓及苹果LOFT, 北京最新小户型公寓大搜查,28,梯户比： A单元四梯21户 B单元四梯15户 C单元四梯20户,面积区间： （建筑面积） 60平米零居 （主力户型）,户型B： 建筑面积： 59.01平米 套内面积： 44.62平米,得房率： 约75.6%,户型A： 建筑面积： 134.13平米 套内面积： 101.42平米,酒店服务式公寓, 北京最新小户型公寓大搜查,29,精装修标准： 室内部分装修标准 （1）厨房 地面：实木复合木地板 墙面：冠军/欧神诺/诺贝尔或同档次墙砖 顶棚：多
24、乐士或同档次环保乳胶漆，配灯饰 橱柜：拉丘娜/科宝博洛尼/汉森或同档次组合橱柜，高档洗菜盆，食物垃圾处理器；配油烟机，电磁炉（A座东端2居及C座西端2居为燃气灶），微波炉 （2）卫生间 地面：冠军/欧神诺/诺贝尔或同档次地砖 墙面：冠军/欧神诺/诺贝尔或同档次墙砖及玻璃马赛克 顶棚：高档铝扣板吊顶，配灯具和排气扇 洁具：科勒/乐家或同档次高档品牌洁具（洗手盆、坐便器）；配科勒/摩恩或同档次混水龙头、花洒 淋浴房：高档淋浴房,（3）客厅及卧室 地面：实木复合木地板 墙面：环保壁纸及多乐士或同档次环保乳胶漆 顶棚：多乐士或同档次环保乳胶漆，配灯饰 窗帘：遮光窗帘 （4）家具 双人床、床头柜、部分房
25、间为嵌入式衣柜、沙发、多功能桌、餐桌 （5）家电 电视机：模块化液晶无绳电视子母机 空调：知名品牌分体式冷暖空调 冰箱：知名品牌冰箱 洗衣机：知名品牌洗衣机 其他： 开关面板：西门子/TCL或同档次产品； 户门：霍曼或同档次三防门，配高级门锁、防盗眼； 窗户：高级断桥铝合金隔热型材，双层中空玻璃；,精装修对外报价： 2000元/平米，赠送部分家电；, 北京最新小户型公寓大搜查,30,精装修标准： 公共部分装修标准 （1）外墙 外墙外保温及高级外墙涂料 （2）首层大堂及电梯间 地面：高级防滑地砖 墙面：高级石材 天花：艺术天花配美观灯饰 公共出入口：落地玻璃门 信箱：各户专用不锈钢信报箱 （3）
26、标准层电梯间及公共走廊 地面：高级防滑地砖 墙身：高级环保壁纸 天花：多乐士或同档次环保乳胶漆配美观灯饰 电梯：合资电梯，轿厢高档装修 （4）地下停车库： 地下专用停车库，可直接进入公寓电梯厅，安装保安监控设施 水泥地面，墙面环保涂料,设备标准 给水：采用变频式分区供水系统，提供24小时生活用水，每户均设独立水表 热水：提供24小时生活热水（城市管网供水），每户设IC卡热水表 供暖：市政供暖，户内设高档钢制散热器（努奥罗或同档次），配自动温控阀 电力系统：每户均设独立卡式电表、配电箱 网络：五类线入户，户内设网络及电话插座 电视：歌华有线入户 安防：首层大堂出入口安装彩色可视对讲门禁系统；户内
27、设置彩色可视对讲机；车库出入口设监控系统 消防设备：按国家有关规定安装消防设施；地下车库采用自动喷淋灭火系统 园林景观：市政公共绿地约1.5公顷，并设自动喷灌系统, 北京最新小户型公寓大搜查,31,NO.6 亚胜铂第公馆,项目简介： 区位：丰台区 方庄桥东南角 占地面积：1.1万平方米 建筑面积：5万多平方米 容积率：5.6 绿化率：30% 楼座：共分A、B两栋24层塔楼 首层为星级酒店式大堂，地下1层到地上4层设有商业和会所，5层以上为公寓部分, 北京最新小户型公寓大搜查,32,梯户比： 三梯14户,面积区间：（建筑面积） 35-58平米零居（主力） 50-67平米一居 98平米两居（少量）
28、 101平米三居（少量）,得房率： 约71%,A座楼座图,B座楼座图,户型A： 建筑面积： 49.12-51.39平米 套内面积： 34.99-36.61平米 得房率： 约71%,户型B： 建筑面积：50.44平米 套内面积：35.93平米 得房率：约71%, 北京最新小户型公寓大搜查,33,精装修标准： 室内部分装修标准 （1）厨房、卫生间 地面及墙面：诺贝尔冠军或同档次地砖、墙砖 天花：高档防水石膏板 橱柜：依耐斯或同档次组合橱柜 台面：高档人造石材 厨房洗涤盆及龙头：合资知名品牌 洁具：科宝博洛尼科勒乐家或同档次品牌 洗衣机：海尔或同等品牌 抽油烟机、电磁炉：依耐斯或同等高档合资品牌 电
29、冰箱：伊莱克斯或同等品牌 （2）卧室及客厅 地面：高档复合石材或复合木地板 墙面：高级环保壁纸 天花：高级乳胶漆或镜面 （3）其他 入户门：德国霍曼等同档品牌 室内门：高档合资品牌 门窗五金件：诺托丝吉利亚或同档进口品牌,精装修对外报价： 2000元/平米，赠送部分家电,居室精装修效果图, 北京最新小户型公寓大搜查,34,精装修标准： 公共部分装修标准 （1）首层大堂 地面：高档石材或大理石拼花地面 墙面：高档石材 （2）电梯厅 地面：首层高档石材或大理石拼花地面；标准层高档地砖 墙面：首层高档石材；标准层高档墙砖 （3）公共走廊和楼梯间 地面：高档地砖 墙面：高级乳胶漆或高档墙砖 设备设施
30、门禁一卡通 海尔或同档次可视对讲系统 闭路电视监控系统 火灾自动报警及消防联动控制系统 电子巡更管理系统 停车场管理系统 楼宇自控系统,居室精装修效果图, 北京最新小户型公寓大搜查,35,NO.7 名敦道（服务式公寓）,项目简介： 区位：东二环广渠门桥东南 占地面积：52893平方米 建筑面积：331276平米（服务式公寓总面积为37600平米） 容积率：4.7 绿化率：20% 楼座：名敦服务式公寓A3，地上23层，地下3层，高度为80米。,冠城名敦道,服务式公寓, 北京最新小户型公寓大搜查,36,梯户比： 六梯23户,面积区间：（建筑面积） 50-80平米零居和一居,得房率： 约71.7%,
31、户型A： 建筑面积： 63.72平米 套内面积： 45.68平米 得房率： 约71.7%,户型B： 建筑面积：61.69平米 套内面积：44.22平米 得房率：约71.7%, 北京最新小户型公寓大搜查,37,NO.8 伯朗峰,项目简介： 区位：昌平西关环岛东北端 占地面积：2万平方米 建筑面积：8万多平方米 容积率：4 绿化率：30% 楼座：A座为五星级标准酒店，BCD座为酒店式公寓，约1000套, 北京最新小户型公寓大搜查,38,面积区间：（建筑面积） 45-90平米零居至两居,B座平面图,C座楼座图,D座楼座图,梯户比： B座三梯25户 C座三梯24户 D座三梯22户, 北京最新小户型公寓
32、大搜查,39,精装修标准： 室内部分装修标准 （1）厨房 地面：诺贝尔、冠军或同档次品牌优质地砖 墙面：诺贝尔、冠军或同档次品牌优质面砖 橱柜：国内知名或合资品牌 厨盆、龙头：摩恩或同档次品牌 （2）卫生间 地面：诺贝尔、冠军或同档次品牌优质地砖 墙面：冠军、诺贝尔或同档次品牌优质面砖 台面：大理石 天花：铝塑板吊顶 洁具：科勒或同档次品牌 龙头、花洒：高仪或同档次品牌 （3）居室 墙面：高级壁纸或高级乳胶漆（多乐士或同档次品牌） 地面：地砖或复合地板 天花板：石膏板吊顶、高级乳胶漆（多乐士或同档次品牌）,室内精装修效果图, 北京最新小户型公寓大搜查,40,大堂精装修效果图,精装修标准： 室内
33、部分装修标准 （4）其他 户内窗：优质断桥隔热铝合金、中空玻璃 窗台：大理石台面 户门：四防门 内门：高级空心压缩门、配高级五金件 插座及开关面板：高档品牌（西门子、罗格朗、朗能或同档次品牌） （5）设备设施 安防监控系统、保安报警系统 电梯运行监控及五方通话系统 公寓对讲系统、门禁管理系统 停车管理系统、电梯门禁选层管理系统 楼宇自控系统、三表计量系统 卫星及有线电视系统、综合布线系统 综合布线机房设备、背景音乐系统 音视频会议系统、消防系统, 北京最新小户型公寓大搜查,41,NO.9 学院派,项目简介： 区位：海淀区 西土城路与学院南路交叉路口 建筑面积：约12万平方米 容积率：2.27
34、绿化率：30% 楼座：分为A/B/C座，其中A1号楼为14-16层塔楼；A2号楼为9层板楼；B座19层；C座用途为办公, 北京最新小户型公寓大搜查,42,得房率： A座80.4% B座74.4%,梯户比： A1座一梯2户 A2座两梯8户 B座四梯20户,户型B： 建筑面积：60.81平米 套内面积：45.24平米 得房率：约74.4%,户型A： 建筑面积： 64.15平米 套内面积： 51.58平米 得房率： 约80.4%,面积区间：（建筑面积） 60-70平米一居 85-101平米两居 165平米三居, 北京最新小户型公寓大搜查,43,室内精装修实景图,精装修标准：, 北京最新小户型公寓大搜
35、查,44,NO.10 智地钻河公馆,项目简介： 区位：西直门立交桥西北角、西环广场北侧 占地面积：35967平方米 建筑面积：55195平方米 容积率：3.8 绿化率：35% 楼座：A座地上12层，地下3层,B座25层,地下3层,579套, 北京最新小户型公寓大搜查,45,得房率： 72.9%,梯户比： A座六梯46户 B座七梯46户,面积区间：（建筑面积） 40-60平米零居（主力户型）,户型A： 建筑面积：42.68平米 套内面积：31.12平米,户型B： 建筑面积： 52.9平米 套内面积： 38.56平米, 北京最新小户型公寓大搜查,46,室内精装修实景图,精装修标准：, 北京最新小户
36、型公寓大搜查,47,小户型公寓产品平台指标统计：,梯户比： 最低2户/梯 最高8.3户/梯 常见3.75-5.5户/梯,得房率： 最高80.4%（一梯两户板楼） 最低68% 常见68%-78%,面积区间： 零居：30-60平米 一居：50-70平米 两居：80-100平米 三居：100-140平米, 北京最新小户型公寓大搜查,48,小户型公寓产品平台指标统计：,最常用品牌： 门： 霍曼 乳胶漆： 多乐士 厨卫面砖： 诺贝尔/冠军 洁具： 科勒/乐家/摩恩 橱柜： 科宝博洛尼 依耐斯 家电： 西门子, 北京最新小户型公寓大搜查,49,小户型公寓产品平台指标统计：,公共部位： 电梯：合资品牌 大堂
37、/首层电梯厅：石材装修为主配艺术造型 标准层电梯厅：地砖、墙砖/乳胶漆/壁纸墙面为主, 北京最新小户型公寓大搜查,50,小户型公寓产品平台指标统计：,设备设施： 可视对讲：合资品牌液晶彩色显示屏可视对讲机 空调：三星、LG等知名品牌冷暖空调 采暖：市政供暖，地板采暖/散热器采暖, 北京最新小户型公寓大搜查,51,小空间大作为, 看点一：外域传真日本小户型启示 看点二：本土先行万科U5系统介绍,52,日本小户型住宅户型简介： 目前，日本城市住宅的主流形式为nLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n个卧室。这种类型的住宅通过标准化构
38、件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能。且由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐； 日本小户型集合住宅主要为大城市中工薪阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家庭结构为23口人的核心家庭模式，因此，三居室为集合住宅的主流户型。 为节约土地、争取较高的容积率，在总体布局上，普遍采用大进深、小开间、单面外廊、公用电梯楼梯的布局，还采用日影斜线法精确控制建筑日照间距，建筑层高控制在2.62.8m，以降低建筑总高度，减少建筑间距。,洋室即卧室 此房型为3LDK 型即三居室,帖，也称畳 日本房间的面积是用榻榻米（畳, ）的块数来计算
39、的 一张榻榻米的传统尺寸是宽90厘米，长180厘米，厚5厘米，面积1.62平方米 5.0帖，即8.1平方米, 日本小户型启示,53,日本小户型住宅户型特点： 日本的集合住宅由于外廊式结构，多从北侧入户，户门往后退2m左右，与公共外走廊中间形成一个“小院子”，水、电、煤气表均设于此，方便查抄； 户型平面呈“十字形”，即：户型中间为走廊，入户后是“玄关”，设鞋柜、衣柜；顺道往前，卧室靠近住宅入口玄关附近，沿走廊两侧布置，并不强求南向；住宅中部一般为卫浴空间和厨房(厨房不要求必须对外开窗)；起居室则位于最南端，一般与餐厅相连，共同构成餐起空间；和室作为日本特有的第二起居空间，一般与起居室相邻设置，推
40、拉门可以打开、摘下，其空间可间接采光而不必直接临窗，从而节省了面宽，空间得到高效利用； 户内空间结构呈现实用化、人性化、细分化、灵活化的特点：餐厨相连、餐起相通；卫浴空间分区设置；储藏空间灵活分布；,外廊,过渡“小院”,卫浴分区设置,储藏空间灵活分布,餐厨相连，餐起相通 半开敞式的厨房保证了使用上的相对独立，又可以使空间在视觉上连为一体，且便于主妇在做饭的同时照顾到在起居室的家人和在阳台玩耍的儿童, 日本小户型启示,54,日本小户型住宅室内精装修图片,日本公寓精装修基本要求： 没有所谓毛坯公寓，必须是全精装； 受严格的尺寸要求所限，固定的电器要求全部配置； 所有的新建公寓都必須有独立换气系统，
41、中央空调的风管到每个区域； 绝大多数公寓有地暖系统（很低价的与部分学生公寓除外），热水和饮用水也是全时供应； 所有交付的公寓必须按照样板间实样的同等要求和效果装修完成，所有的设施至少要有1520年以上的使用寿命；,入口过渡“小院”： 1，可以避免走道的行人对住户的干扰； 2，增强从公共空间到私密空间的过渡，避免住户心理上的突兀 ； 3，水、电、煤气表均设于此，方便查抄,方便户外用品的收藏的贮藏室,带脚部照明的鞋箱和移動的門, 日本小户型启示,55,TES式温水式床暖房 水循環式地暖,日本小户型住宅室内精装修图片,24小时通风设备,室内小高差衔接处理,移门轨道,LL-40等级地板,入户门及浴室门
42、的高级锁具,为将来装扶手需要，在入口、走廊、盥洗室设置装扶手的基础,任意年龄可灵活操控的大开关, 日本小户型启示,56,大尺寸厨房水槽 可以清洗炒锅和大尺寸砧板,日本小户型住宅室内精装修图片,抽拉式水栓,垃圾粉碎机,带阻尼的橱柜,多功能电磁炉,半透明厨房收纳吊柜, 日本小户型启示,57,卫浴空间详解： 一般的情况，日本的一户住宅内只设一套卫生间，各独立功能空间设计模块化 日本户内卫生间常按使用功能细分为洗浴、化妆、如厕三个各自的独立空间 如厕空间面积较小，约1.2平米，内部仅设一座便器和一小型洗手池，有时，洗手池与座便器的水箱合为一体, 日本小户型启示,58,卫浴空间详解： 洗脸间内设洗手盆与
43、洗衣机，一面与浴室相连兼作浴室的更衣间及化妆室，一面和厨房相近或穿通，成为家务室，使劳动流线近便 日本人重视洗浴，淋浴花洒和浴盆同在一个空间里但分开设置，形成独立湿区 日本人一般先淋浴后泡澡，洗浴时间很长，但因浴厕分开设置、减少了相互干扰, 日本小户型启示,59,座便器边的安全扶手,有清洁、除臭、暖风功能的座便器,如厕空间精装修图片,可放置物品的安全扶手,小型洗手池, 日本小户型启示,60,一体式的洗面化妆台,方便的提拉水栓,一体式的洗面化妆台,隐藏在镜面后的收纳柜,三镜面洗面台收纳柜,带烘干功能的洗衣机,洗面间精装修图片, 日本小户型启示,61,能调节高度的花洒,容易干燥的地面镶嵌格 快速干
44、燥，并可以防止排水后留下的污物进入地漏 清洁时只需要用刷子轻刷即可,美观的隐形地漏,洗浴间精装修图片,浴室换气干燥机,美观实用的壳式浴缸,洗浴间全景图,六小时保持水温的魔法浴缸, 日本小户型启示,62,万科全面家居解决方案U5 万科全面家居解决方案“毛坯”“装修” 万科全面家居解决方案（ TOTAL-SOLUTION ），是一套涵盖了从低到高不同层面的住宅产品，以及从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务等一系列的标准体系，而不仅仅停留在全装修的层面。 万科通过对不同客户行为模式的深入研究，针对从公寓到别墅不同类别的建筑产品特点，将户型设计、建筑设计和室内装修设计同步进行，再进行施工，并
45、进行售后服务保障，最终为客户提供物有所值、物超所值、领先于市场的住宅家居产品。 万科全面家居解决方案，是万科精细化阶段的重要成果。,U，即Unit Integration，是单元一体化的解释 U5又称之为Unit Integration of 5，在不同的城市的不同项目中有含义略有不同 在大连溪之谷的全面家居解决方案中，U5有三个层面的丰富内涵： 一是“5大流程”：1站式购房体验；2年整体质保；3重品质保障；4大品控流程；5大空间系统； 二是“5大空间系统”的深层阐释，即“U1玄关整合系统、U2厨房便捷系统、U3卫浴集成系统、U4卧室收纳系统、U5客厅明亮系统”； 三是“5大品牌”：即与摩恩、
46、西蒙、美标、圣象、方太5大国际知名品牌结成战略合作伙伴，建立战略采购平台。在品牌、质量、性价比、环保性等各方面，全程保障建材品质，呈现万科的独有家居品质； 青岛万科U5 U1自由收纳玄关系统：让生活优雅从容 U2多功能厨房系统：把烹饪成为享乐 U3便捷家政间系统：让琐碎与生活剥离 U4细致衣帽间系统：将品味用心收藏 U5休闲阳台系统：身心轻松美容，好心情自然来, 万科U5系统介绍,63,U1玄关整合系统： 快乐在进门的第一步 讲究生活，玄关很重要，人对家的第一观感来自这里，也是自己和客人出出入入的地方，空间不大，但学问很多，脱鞋穿鞋，穿衣脱帽诸多细节需要巧妙设计 设计原则： 将物品分类收装，留
47、足通道和空间，保持宽敞, 出入方便,立体大衣柜，（足够高度，以免规整大衣折损、变形）,男鞋柜,女鞋柜（可竖直放置长筒女靴）,步入式拖鞋柜（不必弯腰取鞋）,玄关储物空间,杂物台（放置钥匙、钱包、小包等杂物,方便进出门放取）, 万科U5系统介绍,64,U2厨房便捷系统： 艺术操作，好心情烹制好味道 据统计，待在厨房里，真正用于烹饪的时间约只占三分之一，大部分的时间都用来清洗，擦擦抹抹和等待；而一生来回奔走于锅碗瓢盆的距离，足可绕地球一圈！很费劲，如今，有更“便捷“的办法 设计原则： 科学及惯性的动线，贮藏-洗菜-切菜-待煮-烹饪-成品放置的流程设计,大面积、多功能储物空间,洗菜、生熟菜保持距离进行
48、分区,不锈钢灶台版面，易于清理油污, 万科U5系统介绍,65,U3卫浴集成系统： 方“便”快“洁”的轻松享受 在一般住宅里，不算大的卫生间，却有最复杂的系统：看不见的给排水，看得见的浴缸、马桶以及附台面的洗脸盆构成所谓的三件套，现在万科的TS则加上洗衣室“整合“成为四件套！ 设计原则： 整合洗衣室，洁净空间合理有效运用,高度适中的杂物架,漩涡式静音马桶,双面推拉面镜, 万科U5系统介绍,66,U4卧室收纳系统： 细节“装”出来的品位生活 怎么“装”和“装”什么，其实是一个很头痛的问题，如果你喜欢购物，中意细小精致的物件，总是看到漂亮的衣服爱不释手，却又担心家里没地方摆放，那么为你量身定做的主卧
49、收纳系统， 在设计之初便考虑到所有生活细节需要，让你想怎么“装”就怎么“装” 设计原则： 能装、会装的空间,衣裤等各种物品按照所需尺度分区摆放,按照物品适合尺寸，储物柜分多格, 万科U5系统介绍,67,U5客厅明亮系统： 每一寸空间都与光明相伴 这是会呼吸的住宅，空气自然的流通，白天光线充足，到了夜晚灯光还客串当起了空间的雕刻师，增添气氛,设计原则： 节能环保，采光自然，宜室宜家, 万科U5系统介绍,68,下一站：“后都市”时代,我们所有对小户型公寓产品未来的展望都是基于一个预测：都市中这类客群的特征越来越分化与越来越清晰。因而与其说是对产品的展望，不如说是对一种日趋鲜明的城市生活的描摹。 功能的进一步解构倾向。 技术的高集成倾向。 虚拟社交与现实社交的两极互补倾向。 ,69,WIFI的标签化？ 无线网络时代的开启使我们的网络生活不再受空间限制，随心所欲的上网，资源也可以共享， 更是为繁忙的商务人士带来最大的便捷性,灵活性：不受空间的限制和网络安装的烦恼 节省开支：现在有两台电脑的家庭越来越