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1、2014年01月,合肥繁华大道地块及北一环路地块可行性分析报告,本报告仅供客户内部使用，版权归浦江（中国）所有，未经浦江（中国）书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,目录,1 项目决策背景及摘要,a.合肥政策背景 b.合肥市场背景,2 项目及周边概况,a.项目A地块指标 b.地块SWOT分析 c.项目周边交通及环境 d.项目定位 e.土地升值潜力及风险初步评估,3 投资估算分析,a.地块A周边土地情况分析 b.地块A经济测算,f.项目B地块指标 g.地块SWOT分析 h.项目周边交通及环境 i.项目定位 j.土地升值潜力及风险初步评估,c.项目B
2、周边土地情况分析 d.项目B经济测算,合肥政策背景,历经近10年的调控，房价却越调越涨。今年的合肥楼市在国五条细则、全国房贷收紧、十八届三中全会等大背景下，合肥市区住宅销量4年来首超10万套，房价同比涨幅达7.70%，住宅均价7千元/已成常态化。即便如此，一直以来合肥房地产市场除受宏观调控的边缘影响，合肥本身并没有过多的行政干预，以市场为主，政府导向为辅，适时发布或制定一些贴合本地实际的应用政策。,12月18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，其中合肥新建商品住宅价格同比去年上涨10%，环比10月份上涨了1.2%，环比涨幅仅次于福州位居全国第二，这也是合肥房价连续第
3、14个月出现上涨，达到业界流传的“约谈临界点”。,全国政策趋严，并不影响合肥越调越涨的发展趋势，合肥本身没有过多的行政干预，发展潜景巨大。,限购令将在瑶海区、包河区、庐阳区、蜀山区等四个行政区域内执行，外地户口在购房时需要提供纳税和社保证明，新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖新区和三县并没有纳入到限购范围。,合肥市场背景,2013年合肥房地产市场共累计成交商品房135693套，成交面积12998940平米。其中住宅类商品房成交106502套，成交面积达10765107平米；此外商业类商品房成交9501套，办公类商品房成交9895套，其他类商品房成交9795套。从合肥市九大区来看，成交前三区域
4、分别为滨湖区成交17616套，瑶海区14909套，庐阳区13694套。,合肥市场背景,从2013年合肥九大区域住宅成交来看，除新站区外，八大区成交量同比均有上涨，成交量前三区域是滨湖区、瑶海区、庐阳区，分别成交17616套、14909套、13694套。四大老城区成交稳中有升，共成交51663套，占总成交量的48.51%，同比上涨5.63%。五大新区，共成交54839套，占总成交量的51.49%，同比上涨90.76%。滨湖区住宅成交17616套、经开区成交住宅13192套，高新区住宅成交11547套，在五大新区中位居前三。2013年合肥楼市，除新站区外，新区市场成交更为活跃。随着老城区土地供应紧
5、张，未来新区将成为合肥楼市的重点发展区域。,合肥市场背景,2013年合肥九大区住宅类商品房成交均价6954元/平米，同比2012年住宅均价6457元/平米，上涨497元/平米，涨幅达7.70%。,合肥市场背景,2013年合肥九大区各物业成交中，住宅类商品房占比78.49%，商业类商品房占比7.00%，办公类商品房占比7.29%，其他类商品房占比7.22%。总体来说，住宅类、商业类、办公类以及其他类商品房，同比2012年均有不同幅度的上涨。,项目及周边概况,项目A（繁华大道与莲花路交汇处）地块指标,地块位置：合肥经开区繁华大道与莲花路交口西北角面积约为36亩地块； 占地面积： 24143.92合
6、36.22亩 总建筑面积：180520 建筑占地面积：7744 容积率：5.5 建筑密度：32% 绿化率：20%,项目及周边概况,A地块SWOT分析,SWOT 分析,路网好。周边道路条件好出行便捷，且未来有地铁规划，交通发展潜景好； 三面临街，昭示性好。地块三面临街，昭示性明显； 地块规整。地块方正、规整利用率较高，有利于产品排布。 片区发展潜力大。临近校区及产业园区，未来 发展潜景大。,S丨优势,发展周期长。开发区正在发展阶段，开发周期较长； 周边产品类型相近，竞争激烈。周边待开发综合体项目繁多，后期竞争激烈，恐供大于求； 地区缺乏人气。地区人流量少，发展商业需要较多的时间及资金宣传；,W丨
7、劣势,政府规划未来潜景好。地处城市发展轴上，未来的片区将成为热点版块； 产业园群体密集。周边有大量产业园，产业人群密集，发展前景广阔； 地铁线路规划。随着2016年轨道交通逐步完善，区域价值将得到进一步提升； 片区为不限购地区。经开区为不限购地区之一。,O丨机会,未来区域竞争激烈。周边均规划有大型综合体项目，后期竞争激烈； 片区有待发展，开发难度较大。经开区属于发展新区，片区成熟度不高，需投入的成本将提高。,T丨威胁,项目及周边概况,A地块项目用地条件,项目地块表面平整，易于开发。 A地块基本为空地，不存在拆迁还建成本；,项目及周边概况,A地块项目四至,项目西临明珠广场，南临百乐门广场，北靠惠
8、风新世纪中心（空置用地），东临待开发空置地块与华地润园临近。周边空地较多，均规划开发20万方左右综合楼项目。,项目及周边概况,A地块周边交通及环境,交通出行： 周边包括有繁华大道、金赛南路、莲花路等主干道，交通便捷； 项目地块所处莲花路公交车站，途径线路多（20路; 52路; 55路; 148路; 150路; 601路; 603路; 605路; 901路）； 繁华大道明珠广场规划有地铁1号线，预计2016年通车，距项目步行200M即可到达；,周边环境： 项目所在地区位于合肥经济开发区； 项目临近安徽国际会展中心及明珠广场； 项目东向区域为产业园区，西向临近徽园景观；,项目及周边概况,A地块产品
9、定位,经开区一站式生活新城 物业类型： 以大规模的商业广场、写字楼及高层住宅。 建筑风格：本项目临近的华地润园为简欧（略偏古典）建筑风格，本项目以现代简欧风格与其进行融合、区分，提升项目整体形象和价格。 户型设计：项目高层户型设计以80-140m2中小面积的功能型住宅为主，主要面对市场刚性需求客群，避免政策调控威胁，降低开发风险。同时在细节处增加了飘窗、转角窗、落地门带阳台等设计，并在户型上做到大面积赠送的通透户型。 生态节能：项目除墙体保温以外，门窗一律安装隔热、隔音、保温的中空节能玻璃；屋顶预设太阳能智能集中供暖。 商业布局：项目打造新城一站式生活城的理念，集生活、工作于一体。 力争成为为
10、同类产品中的精品和典范！,项目及周边概况,A地块功能分区,高层住宅,商业广场、写字楼,规划10万方高层住宅及8万方商业，商业以小面积商铺、高层写字楼为主；,项目及周边概况,A地块周边竞品项目,蓝鼎新世纪中心 位于合肥市经开区明珠广场绝版地段，东依莲花路与明珠大酒店相望，南接城市主干道繁华大道，西至百鸟路，北至北海路路。周边分布数十个大型居住小区，拥有明珠广场、奥体中心等人气场所。 业态规划为集商业、办公、公寓为一体的大型城市综合体，力求合肥经开区商业标杆中心。 总建筑面积约22万平方米，是合肥市经开区目前投资最大、规模最大、业态最丰富、档次最高的首席城市综合体项目。其中约7万平米的大型购物中心
11、拥有百货主力店，高端餐饮、影院、及精品店入驻，室外步行街和沿街商铺，荟萃众多餐饮、娱乐、休闲等商业形态，此外还将建设经开区的地标建筑约6万平米的超高层甲级写字楼、及拥有4万平米的公寓。,项目及周边概况,A地块周边竞品项目,尚泽时代广场 尚泽时代广场，系百乐门项目之后安徽尚泽投资集团的升级巨作，占据经开核心、明珠广场旁的核心区位； 周边会展中心、徽园、欢乐岛、海洋馆等各种市政配套一应俱全，优居城央不舍静谧； 45万方先锋级城市综合体，由稀缺法式多层电梯洋房、品质观景高层、总部独栋办公基地、国际尖端商业群、先锋级商务办公群落、自建幼儿园等物业形态组成，与百乐门广场形成约80万方的大型城市融合体。,
12、项目及周边概况,A地块土地升值潜力及风险初步评估,项目用地法律手续现状 土地所有权：国有 现规划土地用途为商住用地； 合作方式及风险评估 主要合作条件： 1.开发商以国有土地使用权挂牌出让方式取得该土地使用权，并负责地块的投资建设、开发、销售工作; 2.经开区政府协助完成项目计划立项、规划调整、土地出让、办理国有土地使用权证、报批报建等手续和工作； 3.争取区政府提供的优惠政策包括：减免营业税，所得税，土地增值税等等。,区域前景好，具备很大的增值潜力，但片区尚在开发阶段，周期长。宗地具有一定的发展前景，是政府规划发展的重点地区，交通方便，且该区域属于不限购地区，但区域属于经济开发区，为转型区域
13、需要大量时间周期及资金的投入，周边规划为大规模综合楼片区，后期竞争激烈。,土地升值潜力初步评估,风险初步评估,项目及周边概况,项目B（北一环路与阜阳北路交口东北角）地块指标,地块位置：北一环路与阜阳北路交口东北角，东起板桥河，西至阜阳北路，南临城市快线路北一环，北靠绿都花园； 占地面积： 62 666.66合94亩 规划用途：商业+居住 地块现状：区域内有住宅拆迁,项目及周边概况,B地块SWOT分析,SWOT 分析,地处成熟片区，配套完善。地处庐阳区，生活配套齐全； 双面临主干道，昭示性好。地块双面临街，昭示性明显； 地块规整。地块方正、规整利用率较高，有利于产品排布。 地区人流量大，已形成成
14、熟商圈。,S丨优势,环境嘈杂。位于老城区，居住环境吵杂； 旧城改造，开发成本较高。旧城改造项目，存在拆迁还建成本； 属于合肥几大限购区域之一。庐阳区属于合肥限购区域，限制了一部分客户；,W丨劣势,政府大力改造有一定发展前景。地处旧城区改造地块，区域将获得一定支持； 片区已有成熟生活群体。周边生活配套齐全，有固有生活圈人群支持； 周边竞品少，竞争不激烈。周边在售及待售竞争项目少，竞争机会少。,O丨机会,旧城改造项目，还建成本暂无法预估。地块还建成本无法预估，形成开发成本的增高； 临近河道，治理不好恐形成环境污点。地块临近板桥河，恐出现治理不当问题，将形成环境污点。,T丨威胁,项目及周边概况,B地
15、块项目用地条件,项目地块表面平整，易于开发。 地块附着民宅及沿街商铺，现仍在居住（增加了土地获取成本和开发成本）。,项目及周边概况,B地块项目四至,项目东起板桥河，西至阜阳北路，南临城市快线路北一环，北靠绿都花园。周边居住人群较多，无新开发项目。,项目及周边概况,B地块周边交通及环境,交通出行： 周边包括有北一环路、阜阳路等主干道，交通便捷； 项目地块临近安徽轻工商城-公交车站，途径车次多（7路; 10路; 12路; 21路东线; 21路西线; 22路; 25路; 35路; 121路; 127路; 129路; 145路; 701路; 705路东线; 705路西线; 801路）；,周边环境： 项
16、目所在地区位于庐阳区； 项目临近板桥河； 项目周边生活基础配套齐全，3年以上小区繁多；,项目及周边概况,B地块产品定位,城心顶级精质生活园 物业类型： 以大规模的住宅为主配套有大型商业。 建筑风格：本项目周边还建嘈杂，建筑风格各异，不具备美观，本项目以中国式徽派园林建筑风格打造，给以闹中有静的生活感受，提升项目整体形象和价格。 户型设计：项目高层户型设计以80-200m2中大面积的功能型住宅为主，主要面对中高档改善型需求客群。同时增加诸多的园林景观设计，并在户型上做到大面积赠送的通透户型。 生态节能：项目除墙体保温以外，门窗一律安装隔热、隔音、保温的中空节能玻璃；屋顶预设太阳能智能集中供暖。
17、商业布局：项目打造城市核心地段生活园，以大型沿街商业为住宅生活园概念做依托。 力争成为合肥中高档项目典范！,项目及周边概况,B地块功能分区,高层住宅,商业广场、写字楼,总用地94亩，按容积率4.5估算，建筑面积约为28万方；规划住宅20万方，配套8万方的沿街商铺。,项目及周边概况,B地块周边竞品项目,融侨观邸 项目融侨观邸房源不多， 164、186、246平户型，均价12000元/平米； 项目距离淮河路步行街(瑞景，鼓楼，百盛，乐普生，百大，香港广场等大型购物中心)车行约3分钟，距离胜利路商圈(元一时代广场，沃尔玛，家乐福等购物中心)车行约10分钟、距离三孝口商圈(百大CBD，女人街，栖巢咖啡
18、等)车行约10分钟。紧邻城市三大核心商圈，居住生活极其便利。 小学学区红桥小学、中学学区四十七中;旁边宿州路幼儿园，六安路小学，三中，六中。 与古逍遥津公园隔河相望，小区南面合肥母亲河南淝河、东面板桥河、环城公园;、市体育馆、市图书馆、省博物馆、久留米友好艺术馆、李鸿章故居、明教寺、合肥市广播电台、江淮大剧院、长江剧院、解放电影院等生活配套齐全，到达市火车站，客运总站，旅游汽车站车行约10分钟，到达骆岗机场车行约30分钟。,项目及周边概况,B地块土地升值潜力及风险初步评估,项目用地法律手续现状 土地所有权：国有 现规划土地用途为商住用地； 合作方式及风险评估 主要合作条件： 1.开发商以国有土
19、地使用权挂牌出让方式取得该土地使用权，并负责地块的投资建设、开发、销售工作; 2.经开区政府协助完成项目计划立项、规划调整、土地出让、办理国有土地使用权证、报批报建等手续和工作； 3.争取区政府提供的优惠政策包括：减免营业税，所得税，土地增值税等等。,区域属于庐阳区，属于老城区改造项目，地处成熟商圈，人流多且生活配套齐全，有较好的开发前景，但存在拆迁问题，还建成本高。宗地位于庐阳区，周边居住环境成熟，配套齐全，紧邻合肥三大商圈（淮河路、胜利路、三孝口），地段优越，但地块尚有住户及临街商铺，恐拆迁周期长，还建成本高。,土地升值潜力初步评估,风险初步评估,投资估算分析,地块A周边土地情况分析,本项
20、目地块,850万元/亩 （住70年商40年）,480万元/亩 （商40住70）,305万元/亩 （住宅70年）,180万元/亩 （商业40年）,周边地块成交情况,投资估算分析,地块A周边土地情况分析,周边项目成交价格,本项目地块,高层均价7200元/ ；洋房均价8400元/,住宅均价7800元/,写字楼均价5500元/,住宅均价6650元/,写字楼均价为10000元/； 公寓房源（毛坯房）均价6900元/,商业街均价7400元/,周边在售项目成交价格,投资估算分析,地块A经济测算,地块规划比例按照住宅10万方，商业8万方； 预估此地块楼面地价在1680元/左右； 计算标准按照2013年开发成本
21、最大化计算；,投资估算分析,地块A经济测算,区域住宅销售价格均价在7600元/，商业销售在7800元/的价格条件下（按照片区均价及未来发展），税后利润率能达到26.56%,投资估算分析,地块A经济测算,成本的控制将有效的提升利润率,投资估算分析,地块B周边土地情况分析,周边在售项目成交价格,本项目地块,住宅均价7300元/,写字楼均价13500元/,住宅均价12000元/,投资估算分析,地块B周边土地情况分析,周边地块成交情况,本项目地块,370万元/亩 （商业40年住宅70年）,725万元/亩（住宅70年）,485万元/亩（住宅70年）,投资估算分析,地块B经济测算,地块规划比例按照住宅20万方，商业8万方； 地块容积率按照4.5计算； 预估此地块楼面地价在2000元/左右； 计算标准按照2013年开发成本最大化计算；,投资估算分析,地块B经济测算,区域住宅销售价格均价在10000元/，商业销售在10000元/的价格条件下（按照片区均价及未来发展），税后利润率能达到38.58%,投资估算分析,地块A经济测算,成本的控制将有效的提升利润率,THE END,