世茂集团工程管理中心实测实量操作指引解析.ppt

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1、,上海平大建筑工程管理咨询有限公司,世茂集团工程管理中心 实测实量操作指引解析,3.1. 测量说明,3.2. 工具指引,3.3. 分项操作指引,评估工作的行业需求,企业介绍,实测实量操作指引介绍,一、企业介绍,全国第一批开展第三方评估的企业,公司现有员工300多名,中级以上职称人员约150人，建设部各类注册人员约60人,2013年第三方评估签定合同额约3800万,公司成立于：2007年,主营：第三方评估,现合作单位有40多家，其中有万科 金地、世茂、招商、保利、中海等,一、公司简介,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,万科集团,中海集团,招商地产,华润集团,众安集团,星河地产,旭辉集团,宝龙集

2、团,复地地产,五矿集团,华远地产,海尔地产,海尔家居,世茂集团,鲁能集团,中海投资,金地集团,临港集团,保亿集团,新长宁集团,融创集团,中航集团,绿城集团,鹿鸣谷集团,二、合作伙伴：,九龙仓集团,保利集团,仁恒集团,新世界集团,三盛宏业集团,鸿坤集团,方兴地产,中天集团,协信集团,蓝光集团,领地集团,中建二局,中建八局,东方城集团,绿地集团,恒基兆业,三、业务分布,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,四、评估工作综述,评估是通过第三方评估单位的介入，利用科学的评估体系，客观、独立、公正、廉洁的评估方法，对各企业的工程项目进行实地检查。 检查内容包括工程实测实量、工程质量风险评估、安全文明等纬度

3、。检查后形成报告，并对检查结果提出工艺改进措施，管理改善建议与各类培训。,第三方评估单位只对施工过程局部及阶段性结果进行巡查，这是第三方评估与监理工作区别，推动甲方项目经理部及监理公司对项目的施工过程动态管理。,通过量化的检查结果供决策者掌握公司项目总体质量及风险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向； 同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，推动项目管理从“粗放式”向“精细化”方向转换，为企业在工程管理方面提供实质性支持，以达到降低工程安全、质量风险、提高工程实体质量、提升客户满意度。,五、评估内容,在建工程,过程评估,2019/9/11,六、评估提升思路,形成企业质量文化，以文化影响

4、管理团队、合作单位及作业个体,逆向控制交付品质 提高观感质量,组织针对性专项检查验收,降低客户施工过程安全质量风险,2019/9/11,七、行业发展与现状,行业发展 第三方评估最早由万科集团在2006年开始引入香港卓德、莱坊集团并运用。2007年 改由国内企业实施 ，目前为止，已经引入第三方评估的房企万科集团、中海地产、金地集团、招商集团、世茂集团、融创中国、保利集团、方兴地产、蓝光地产、协信地产、新世界等近五十多家房企。 行业内各公司评估的成效，因各企业的运用手段及考评制度不同而不同。有的公司对检查结果进行强制排名，建立起严格的考评制度，并与合作单位招标、投标，企业内部管理的职位提升及薪酬挂

5、钩，从而使项目管理水平得到了明显的提升。如万科，其工程实测实量的评分从开始的70多分提升到现在的90分以上，目前万科的实测实量、安全文明、渗漏风险、空鼓开裂风险评分均排在行业内首位。反之，有的企业对检查结果不重视，即使进行了施工企业的排名，但因没有建立有效的考评、奖罚制度，项目工程质量提升不明显。 第三方评估工作如果要收到成效，不能只停留在表面排名，必须与人力资源部、考评、奖罚制度挂钩，与项目经理上岗、升迁挂钩，才能快速的提升项目管理水平，减少主观管理意识。,2019/9/11,八、社会认知度,1、我们的服务得到了国内多家大型开发商、建筑企业、政府主管部门的广泛认同； 2、通过与更多实力客户的

6、深入合作，我们的专业积淀、服务水平、市场价值将进一步提升和彰显。,2019/9/11,九、标杆企业提升实例,万科集团2008年-2013年由A0-A5版提升的实测实量指标实例,十、评估原则,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,二、评估工作的行业需求,二、评估开展的行业需求,精装修集中交付的需求。,适应原材料及劳动力市场变化的需求。,实现“六大需求,4,5,二、评估开展的行业需求,树品牌： 1、好的企业品牌的提升，必须有优良的工程品质做支撑 2、推行实测实量及风险评估，可以让工程品质的评测得以量化，使工作风险得以明确定性,好的工程品质,高的客户满意度,万科等标杆企业推行实测实量后，数据稳步提升，

7、客户认可率大幅增长,评估数据,三、评估开展的市场需求,适应原材料及劳动力市场变化的需求,原材料市场特征：价格越来越高，日益强调节能环保； 劳动力市场特征：短缺，生疏，质量意识差，人工工资高。 返工费用是企业的心头病。 通过实测实量和风险评估，达成“减少浪费，减少返工”。,产业化是未来房地产发展的趋势，推行集中加工降低成本控制。,四、评估开展的市场需求,住宅类现状,备注：实测实量成绩横向对比图,五、评估开展的行业需求,渗漏风险分析,六、评估开展的行业需求,空鼓开裂风险分析,七、评估开展的行业需求,安全风险分析,三、实测实量操作指引介绍,总体说明： 实测操作指引中实测实量的相关指标是结合施工验收规

8、范、抗震设计规范、观感质量要求编制，内容包括：实测合格标准、测量方法、合格率计算、注意事项、分项指引（混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程、涂饰工程、防水工程、铝合金门窗工程） 意义与作用： 希望通过本实测操作指引的制定与推广，用实测实量数据指导施工，并通过第三方质量推手，客观、真实的把施工现场处于不同施工阶段的质量缺陷及时发现并反馈；同时规范产品质量实测的程序、取样方法、测量操作、数据处理等步骤和要求，努力提升工程实体产品质量；,座便预留排水管孔距偏差 同一室内底盒标高差 并列插座开关面板高度差 抹灰阴阳角方正 抹灰地面水平度 涂饰墙面平整度 涂饰垂直度 涂饰阴阳角方正 涂饰顶棚水平度 墙砖墙

9、面平整度 墙砖垂直度 墙砖阴阳角方正 墙砖接缝高低差 地砖地面平整度 地砖接缝高低差 门框正侧面垂直度 窗框正面垂直度 窗框型材拼缝宽度 窗框型材拼缝高低差 木地板地面平整度 木地板地面水平度 木地板接缝宽度 木地板接缝高低差,上海平大,砼截面尺寸 砼墙面平整度 砼垂直度 砼顶板水平度 砼楼板厚度 砌体墙面平整度 砌体垂直度 砌体方正度 抹灰墙面平整度 抹灰垂直度 抹灰顶板水平度 抹灰净高 抹灰方正性 抹灰地面平整度,砌体外门窗洞口尺寸 抹灰户内门洞尺寸 抹灰开间进深 抹灰外窗内侧墙体厚度极差,卫生间涂膜厚度 卫生间附加防水层 外门窗边框外表面防水层 边框收口与塞缝 卫生间地漏 外墙砌筑防渗漏

10、节点,内外墙防开裂节点 砼墙、地面给水管暗埋 砌体墙面给水管暗埋 砌体墙电线管暗埋 裂缝空鼓（抹灰、涂饰、墙地砖）,观感质量,定尺加工,尺差 控制,渗漏,空鼓 开裂,实测实量重要性,实测实量重要性,实测实量重要性,实测实量重要性,实测实量重要性,尺寸控制案例,渗漏案例,【国家规范GB50204-2011】(混凝土结构工程） 【国家规范GB50203-2011】（砌体工程） 【国家规范GB50210-2008】（装饰装修工程） （CECS-196-2006）（建筑室内防水工程） 【国家规范GBT8478-2008】（铝合金门窗工程） 其它国家、地方相关质量规范文件,第三方评估工作支持性文件,公平

11、、公正、客观、廉洁-我们的原则,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,2.1. 测量说明,2.2.工具指引,2.3. 分项操作指引,3.1、混凝土结构工程,3.2、砌筑工程,3.3、抹灰工程,3.4 、涂饰工程,三、分部分项工程操作指引,3.5、卫生间防水工程,3.6、铝合金门窗工程,3.1混凝土结构工程,1.截面尺寸偏差,2.墙面平整度,3.墙、柱表面垂直度,4 顶板水平度极差,5.楼板厚度偏差,测区选取：在同一标段内根据各楼号实际施工进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为实测层。,混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2011）,6.施工控制线设置,示意图,采用成品砼内撑、

12、保证了构件截面的精准,底部设置看脚板,对拉杆设置距离满足要求,背楞间距不得超过200mm,模板接缝设置50100木方,斜撑设置,检测线坠,防滑扣件,钢木混搭,无斜撑、对拉杆间距4道,钢木混搭,示意图,关键：取点位置,制作控制楼板厚度的预制混凝土块（要有厚度标识），预制块强度必须高于板砼强度一个等级，预制块内放置一根8钢筋，两端留置长度不小于10cm,并设置两根铁丝（用于顶板模板固定),楼板厚度过程控制,施工控制线的设置,（图一）按墙柱线焊接固定支撑点,（图二）按控制线测量墙柱位置,（图三） 测量墙柱垂直度,（图四） 测量墙柱垂直度,（图五） 测量顶板水平度,（ 图六）测量梁截面几何尺寸,（图七

13、）墙柱截面几何尺寸测量,（图八）浇筑前模板二次校模,（图九）浇筑前二次顶板水平度测量,模板工程是影响砼结构实测合格率的关键工序,3.2砌筑工程,1.墙表面平整度,2.墙表面垂直度,3.方正度,4 外门窗洞口尺寸偏差,5.节点1（重要预制或现浇构件）,测区选取： 1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2套房作为砌筑工程的实测套房。户数最多的房型为必选。 2.对于验收后需改造的墙体不作实测。,6.节点2（砌筑工序）,砌体结构工程施工质量验收规范 （GB50203-2011）,砌筑施工流程,清理基层施工放线绘砌块排列图、立皮数杆拉结钢筋施工墙底坎台施工选砌块（按砌体类型浇水湿润）满

14、铺砂浆或粘结剂摆砌块（圈梁或配筋带施工）（安装门窗边预制砼块）摆砌块安装门窗过梁浇灌构造柱技术间歇不少于14天砌筑顶部配套砌块（或灌细石混凝土）挂加强网,1、设置基准控制线；,2、绘制砌块排列图；,（1）砌块尺寸、灰缝厚度、顶部空隙和墙根部坎台高度。 （2）尽可能采用主规格砌块，减少配套砌块的种类和数量。 （3）按门、窗、过梁、暗线、暗管、线盒等的要求，在排列图上标明主规格砌块、 配套砌块以及预埋件等位置。 （4）标明灰缝中应设置拉结钢筋的部位。 （5）标明预留洞和预埋件的位置。,4、 选砌块；,3、立皮数杆 ；,关键工序：,特别注意事项：,现浇窗台板,外门窗框预制块,门洞口过梁,过梁断裂，漏

15、筋,200mm,100mm,250mm,200mm,温馨提示： 砌筑二为扣分项，重点关注,斜顶砌与灌缝,砌筑工程常见问题,窗台梁的施工问题,顶砌与修补的常见问题,砌筑常见问题,砌筑工程常见问题,砌筑工程效好的工艺,不同材料界面的加强网,不同材料界面的加强网,高低未修平,网的规格不满足要求,砌体施工样板,3.3抹灰工程,测区选取： 实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取抹灰阶段2套房作为实测套房。户数最多的房型为必选。其他后改造墙体，按规定不测。,建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001） 建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）,一、墙体表面平整度 二、墙面垂直

16、度 三、室内净高偏差 四、顶板水平度极差 五、阴阳角方正 六、房间开间/进深偏差,七、方正度 八、地面表面平整度 九、地面水平度极差 十、户内门洞尺寸偏差 十一、外墙窗内侧墙体厚度极差 十二、裂缝空鼓,影响后期装饰施工质量,内、外墙施工工艺流程,内墙抹灰工艺流程： 基体处理挂加强网吊直、套方、贴灰饼、冲标筋界面处理做护角弹灰层控制线抹底灰抹面灰养护,外墙抹灰工艺流程 基体处理挂钢丝网挂线、贴灰饼、设标筋界面处理弹灰层控制线抹底灰弹分格缝位置粘分格条抹面层起条、勾缝养护,特别注意事宜：灰饼宜做成5cm 见方，两灰饼距离不大于1.21.5m，,示意图,示意图,实地放样,空鼓、开裂的控制方法与措施,

17、当抹灰层出现空鼓或裂缝需要修补时，应沿超出空鼓、裂缝边缘50mm 左右位置锯开抹灰层，人工凿除空鼓裂缝部位砂浆块，清除残留渣粉并对抹灰层砂浆的切割面进行拉毛化处理（凿毛）并清理干净；,抹灰基层未处理、甩浆不密实、一次抹灰完成。,甩浆随意,抹灰一次成活,挂网前基层未处理,挂网不符合要求,抹灰完成后的效果,2.3.6涂饰工程,1.墙面表面平整度,2.墙面垂直度,3.阴阳角方正,4.顶棚（吊顶）水平度极差,5.室内净高偏差,6.房间开间与进深偏差,7.裂缝/空鼓,示意图,示意图,涂饰工程关键部位的处理,内墙涂料阳角部位处理,阳角线条不顺直、弯曲 方正度偏差大 易碰损,粗糙样例与精细样例对比,粗糙样例

18、：,精细样例：,工艺步骤,清理基层灰尘，修补缝隙,用成品腻子修补阳角,并安装护角条（30MM*30MM“7”子型防火PVC护角条）,工艺步骤,用红外线结合2米靠尺安装固定护角条。 垂直度控制在1MM内。,护角条固定调整完成后，进行第一遍腻子批嵌。,一遍腻子干燥后，进行第二遍腻子批嵌。,二遍腻子干燥后，进行砂皮打磨，方正度控制在1MM.,工艺步骤,清理表面灰尘，涂刷底漆，保证无流坠,待底漆干燥后，涂刷两遍面漆，观感均匀、无色差。,工艺步骤,成品效果,工艺步骤,内墙涂料阴角部位处理,阴角线条不顺直、弯曲 方正度偏差大,粗糙样例与精细样例对比,粗糙样例：,精细样例：,外墙涂料饰面滴水线处理,线槽污染

19、，与涂料界限不清晰 线条歪曲 与阳角线条距离大小不一,粗糙样例与精细样例对比,粗糙样例：,精细样例：,工艺步骤,立面粉刷完成，确定滴水阳角位置,在滴水阳角底部位置固定铝合金靠尺（距阳角线一定距离） 用卷尺测量滴水阳角线左中右三点距靠尺外侧距离，一般控制在4cm左右,用腻子填充饱满滴水线槽，防止过多粉刷砂浆进入滴水线槽内造成清理困难,紧贴靠尺外侧安装滴水线槽,工艺步骤,用卷尺检查滴水线槽与外侧距离，确保滴水线槽与滴水阳角平行、顺直,滴水阳角下口粉刷施工，做出鹰嘴,工艺步骤,第一遍清理,涂料施工前准备,滴水线安装完成后由总包进行第一遍清理，清除粉刷时带来的少量砂浆及实现填充的腻子,移交涂料单位，并

20、由其在滴水线槽内涂刷黄油，方便后续因涂料施工对滴水线槽内污染的清理,工艺步骤,涂料施工,第二遍清理,涂料施工,第二遍清理，清除滴水线槽内的涂料污染,工艺步骤,成品效果,工艺步骤,阳台顶棚阴角处理,阴角处涂料有流坠 阴角处涂料线条不顺直，有大小头 阴角涂料粗糙，不光滑,粗糙样例与精细样例对比,粗糙样例：,精细样例：,1、阳台顶面涂料刷至墙面三公分，涂料无流坠。 2、阴角处涂料线条顺直，四周线条无大小头； 3、阴角处墙面三公分涂料细腻、光滑不粗糙，颜色均匀一致无色差 ；,评价标准,成品效果,工艺步骤,3.5、卫生间防水工程,卫生间涂膜厚度,卫生间防水附加层,防水反坎,插图片,破损检测，需要游标卡尺

21、,插图片,卫生间防水施工、蓄水试验已完成，大量后开槽破坏，防水未按施工工艺流程施工后期存在较大渗漏隐患。,湿区部位防水涂膜在门口未设置到位，后期易渗漏。,卫生间基层未进行处理直接进行防水施工，且涂膜完成厚度偏薄，防水施工质量较差，后期存在渗漏隐患。,卫生防水涂膜常见问题,湿区部位未设置导墙。,防水工程常见施工问题,防水反坎的施工工艺,防水反坎施工前未凿毛,1.型材拼缝宽度（铝合金门窗）,2.型材拼缝高低差（铝合金-塑钢门窗）,基本原则： 1.实测前，同一标段内根据各楼栋进度，从图纸随机选取处于抹灰阶段2-4套房作为实测套房。户数最多的房型为必选。 2.所选2套房中的五项检测指标为：型材拼缝宽度、型材接缝高低差、窗框正面垂直度、窗框对角线长度差。 3.塑钢门窗由于型材采用焊接方式，不检测“型材拼缝宽度”指标。 。,3.铝合金门或窗框正面垂直度,4.门窗框固定,5、边框收口与塞缝,3.6 铝合金（塑钢）门窗安装工程,图片暂缺,图片暂缺,插图片,外窗防水常见问题,固定片外高内低,固定木屑未取出,外露发泡剂切割,发泡剂透光,洞口较大不易封堵,缝隙较小影响发泡剂施工,谢谢聆听！,平大让建筑咨询服务无限延伸 ,