2010年中国房地产城市豪宅豪宅市场分析与产品建议.ppt

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1、豪宅市场分析与产品建议,2010-11-3,有这么一群人 他们占据社会主流资源 他们不是追求 Starbucks、Swarovski 的小资 因为他们已经拥有 Hermes、Tiffany、Callaway、Normana 他们已经厌倦了对于物质的追求 他们真正需要的是一处静谧的生活港湾 就让保利为他们创造一处有房、有水、有树、有家、有梦的原湾天堂,PART1 豪宅项目样本项目选取 PART2 外地市场个案研究 PART3 成都市场个案研究 PART4 产品建议,思 考 路 径,PART 1 豪宅项目样本选取,选取标准 1. 项目销售单价高于同等区域 30%及以上； 2. 项目开发企业具有较强

2、的高端住宅开发能力与经验； 3. 项目以中、大面积产品为主； 4. 项目本体已入市销售，同时已具备一定的市场认知度、认可度。 项目选取城市 1、广州项目（豪宅开发的典范城市） 2、上海项目（豪宅开发的典范城市） 3、杭州项目（豪宅开发的典范城市） 4、重庆项目（成都“邻居”） 5、成都项目,PART 2 外地市场个案研究,项目选取城市 1、广州项目 2、上海项目 3、杭州项目 4、重庆项目 5、成都项目,广州项目,保利康桥保利地产最顶级豪宅产品 汇景新城广州豪宅之王 星河湾广州豪宅最经典作品，星河湾母体 博雅首府广州最贵电梯豪宅,广州保利康桥基础资料,保利康桥是保利地产在广州最高端电梯豪宅项目

3、，项目产品一字排布，充分利用江景。,220,220,245,245,260,260,320,320,保利康桥户型1：220 4房2厅3卫,大主卧 双景观套房,客厅，双卧室阳台及飘窗充分利用景观。客厅开间5.2米，主卧开间5.1米。,带卫生间 工人房,较大、方正入户花园,保利康桥户型2：245 4房2厅3卫,5米开间主卧，带转角飘窗,带卫生间 工人房,客厅、餐厅横向排布，接9.3米阔景阳台,270度景观浴室,内置18超大入户花园,经典户型,保利康桥户型3：260 4房2厅3卫,5.6米开间客厅，厅出阳台,带卫生间 工人房,景观书房,内置19超大入户花园,保利康桥户型4：320 5房2厅4卫,8.

4、2米开间客厅，近10米景观阳台,内置20超大入户花园,近50超大 主卧,保利康桥小结,产品户型： 项目以套四及套五（均含书房）大户型为主； 项目均有内置较大入户花园； 项目产品均设置保姆间； 245平米户型采用客厅和餐厅横向面江、且主卧带景观沐浴间，非常受欢迎； 主卧、客厅与次卧均面江(245平户型餐厅面江）,广州博雅首府基础资料,博雅首府为广州最顶端电梯豪宅，首个单价破四万电梯豪宅。,博雅首府户型1： 198 4房2厅2卫,弧形突出 客厅造型,20超大 入户花园,博雅首府户型2： 340 4房2厅3卫,弧形突出客厅造型，8.8米超大开间,功能分区合理,35超大 入户花园,65主卧，带书房衣帽

5、间及卫生间,博雅首府户型2： 385 3房2厅4卫,跃式圆形创意客厅设计，景观效果强,功能分区合理,46奢华 入户花园设计,65超大主人房,经典户型,博雅首府小结,产品户型： 项目以套三为主、空间尺度较大； 项目入户花园（20平米以上）、客厅及主卧均放大处理，做到市场上极致； 项目产品均设置保姆间； 户型无阳台、且次卧空间相对较小。,广州汇景新城龙熹山基础资料,汇景新城是广州豪宅最具代表性作品，其09年和10年连续两年成为广州单盘销售冠军。,汇景新城户型1：185 3房2厅2卫,双入户电梯及大厅，主仆功能分区好,20造型 入户花园,汇景新城户型2：240 4房2厅3卫,双入户，主仆功能分区好,

6、双大阳台，保证功能与客厅、次卧、餐厅及厨房通风采光,双主人套房设计,汇景新城户型3：265 4房2厅3卫,采用中央空调，立面美观,主仆功能 分区较好,双大阳台，保证功能与客厅餐厅及厨房通风采光,卧室采用飘窗，通风采光性能好,经典户型,汇景新城户型4：350 6房2厅3卫（叠拼）,客厅挑高6米，转角落地窗,客厅和书房外接阳台，观景效果好,4套房设计，板式结构，通风采光好,65带独立衣帽间、卫生间及书房主卧,汇景新城小结,产品户型： 项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房； 项目多采用双入户、设保姆间，保姆间与工作阳台相连接，主仆分区设计优势突出； 项目多采用双主人套房； 项目入户花园和景观

7、阳台相结合； 项目次卧等结构比较均匀。,广州星河湾（星河湾6号）基础资料,星河湾为广州最精致江景电梯豪宅，目前开发到7期，是广州豪宅典范。,星河湾6号户型1：245 4房3厅4卫,分中西双厨房，早晚双餐厅,独门独户电梯厅,每个房间带小阳台，3套房设计，户型方正大气,主仆分区较好。,经典户型,户型4：325 4房3厅4卫,户型4：305 4房3厅4卫,户型4：275 4房3厅4卫,星河湾6号户型2、3、4： 4房3厅4卫,2、3、4户型结构与1户型类似，户型尺寸存在差异。,星河湾6号户型5：475 4房3厅4卫,八角形创意主人房，景观，通风效果佳。,户型与1、2户型类似，尺寸大,星河湾6号小结,

8、产品户型： 项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房，户型结构严格一致； 项目均采用独门独户入户； 老人房与主人房区分布在客厅两侧，保证私密性； 项目均设有保姆间，保姆间和工作阳台相连； 项目均采用双套房设计 项目均采用中西厨房、早晚餐厅； 每个房间均设有阳台； 佣人房以生活阳台为节点。,广州豪宅户型总结：项目基础资料,广州豪宅户型总结：项目产品细部数据比较,PART 3 上海典型个案分析,世茂滨江花园,汤臣一品,上海星河湾,仁恒河滨城,世茂滨江花园位于陆家嘴板块的最西南面的位置，它坐东朝西，西靠黄浦江。主体建筑沿江弧形排列，前后错落有置。公寓外檐以亮丽通透的谈绿色玻璃幕墙与色彩淡雅的暖色

9、体墙体相配合，现代中不失雅典。每栋楼结合一个主题花园，使本小区的绿化高达20万平方米左右.上海最典型的一线江景豪宅。,世茂滨江花园基础资料,英式大草坪,德式绿茵天鹅湖,夏威夷冲浪沙滩,中式园林,奥林匹克花园,法式迷宫花园,黄浦江一线江景,一线排开，面对繁华外滩沿江扩展近1公里，浦江美景一览无余。 主体建筑以弧型排列，前后错落有致，视线互不遮挡，板式结构设计更使户户“前观江景，后拥园景”。 荟萃六大世界主题社区园林。 四大豪华会所。 92平一房、166平两房、260平三房、315平四房。,顶级景观面打造,4室2厅2卫312平米,16平超大 观景阳台,浪费空间,厨房距餐厅太远，动线受阻,优点： 1

10、6平米超大观景阳台，视野开阔； 不足： 客厅离入户门较远，动静分区不明显，降低私密性； 卧室无衣帽间，居住档次明显降低 空间浪费严重，动线不合理； 厨房距餐厅较远动线受阻。,上海星河湾以总用地面积逾50万平方米的宏大规划布局浦西，以幢幢超百米栋距、户户超240平方米的精装大平层设计、270度宽阔观景视野、近2万平方米中心水景湖泊等恢弘巨制。,上海星河湾基础资料,独立保姆房，专属卫生间,超大圆桌餐厅，彰显贵族气息,独享式电梯入户大堂，私密性极强,3室3厅3卫1工219平米,主人房超大衣帽间设置,优点： 主人专属电梯打造，主人及工人活动空间软隔离； 超大型圆状餐桌，彰显贵族气息； 主卧超大衣帽间，

11、华丽十足； 保姆房独立卫生间； 双主卧卫生间设置； 不足： 公共区域无公共卫生间,电梯功能分区,超大弧形卧室景观面,5室4厅5卫1工528平米,10米超大可扩展客厅开间,超长欧式通廊,优点： 主人专属电梯打造，主人及工人活动空间软隔离； 弧形双主卧，超大景观面； 奢侈型欧式超长通廊设计； 6。3米客厅开间“无限”扩展； 不足： 通廊采光较差。,超大天际浴池,本户型为项目的超大奢侈“极致产品”，项目豪宅最好的诠释,仁恒河滨城坐落于联洋-碧云国际社区中心，天然景观河道洋泾港河岸以北。充分考量南向临水岸的地块特质，结合最新围合及组团规划理念，将自然水景从沿岸一直延伸到社区内，并顺势筑坡，使建筑与景观

12、随基地变化起伏有致，浑然天成。细腻丰富的景观营造既注意了开放性与私密性的结合，使空间收放有度，级次分明。该案购房群体主要为上海人士和境外客户。,仁恒河滨城基础资料,4室2厅3卫1厨270平米,储藏室功能房打造,可覆土区域，空中园林功能区,优点： 客厅钢琴等情景区设置； 工人房独立卫生间设置； 独立设计空中园林功能区； 主卧豪华衣帽间、卫生间设置； 不足： 无独立入户花园，玄观遮挡较为生硬 走廊过宽，以及客厅与餐厅之间出现小面积空间浪费。,4室2厅2卫1厨228.91平米,超大衣帽间，尽显华贵,储藏室独立设置,优点： 客厅钢琴情景设置； 工人房独立动区通过厨房软隔离； 储藏室功能房独立设置； 主

13、卧豪华衣帽间、卫生间设置； 不足： 无独立入户花园，玄观遮挡较为生硬 主卧无阳台、无飘窗，卧室景观差。,汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固；建筑外形设计为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重 。,汤臣一品基础资料,4室2厅2卫1厨434.27平米,超豪华精装电梯入户大厅,超大阔景空中餐厅,工人独立生活区,优点： 主人与工人分厅入户； 工人房独立动区通过厨房软隔离； 超大阔景空中餐厅； 主卧L型景观阳台 主卧豪华衣帽间、卫生间设置；,L型景观阳台，舒适度极高,6室2厅2卫1厨597

14、平米,双景观超大空中餐厅，享无限视野,豪华通廊,主人、工人分门入户,优点： 主人与工人分厅入户； 工人房独立动区通过厨房软隔离； 空中餐厅绝版豪华景观线； 主卧独立门厅、豪华衣帽间、卫生间、工作间四重打造，极度奢华； 欧式超长通廊； 不足： 通廊过长，采光受阻,项目基础资料,项目走量产品细部数据比较,上海典型个案户型小结,设计理念： 将别墅的设计元素充分运用到高端公寓，实现公寓生活别墅化； 充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点； 最大程度利用项目景观面； 星河湾以及汤臣一品均形成了自成体系的设计原则及装修标准；,上海典型个案户型小结,产品细节： 欧式超长通廊运用较多，南北连厅的超大核心

15、生活空间彰显华贵； 主人私密性打造功底深厚：独享式电梯大厅、主庸分门的双入户门设置、分层次动线设计、以厨房及餐厅作为主庸活动区域软隔离的设计恰到好处； 主卧套间的设计极度奢侈：超大衣帽间、主卫、观景面； 餐厅设计张弛有度：早餐厅以及家庭餐桌的设置尽显温馨，会客式大型圆桌成为尊贵的主流表现形式 客厅情景设置区打造，倍添温馨 超大景观面设置形式较多：方型、L型、弧型观景阳台均有出现，其中L型及长条式一线景观带状设计运用较多，效果甚好。 功能间的设置多样、富于变化：独立储物间、独立工人房、运用最多，还可见活动室、会客厅，空中浴池、空中园林的专属设置也别具特色。,杭州项目,金隅观澜时代 金色海岸 东方

16、润园,地块狭长、沿江一线排开，观景面宽，板式楼为主。 注重面子，“江、样板区、户型设计”都在讲面子，前期定位或与杭州购房习惯有冲突。 左右钱塘江，除了江还是江,金隅观澜时代,金隅观澜时代,建筑面积：198平米,中西餐厅组合，厨房功能更加完善,7米多超阔南向客厅,保姆房独立，单独卫生间、入户门,两房朝南 两个观景阳台,金隅观澜时代小结,产品户型： 超大南向客厅设计； 保姆间单独入户，保证私密性； 198平米户型实现中西厨； 两个景观阳台满足观景需求。,金色海岸,国际顶级品牌，豪华精装修； 国际花园社区大奖； 一线江景，板、点结合，板房为主； 五星级会所，外墙铝扣板。,金色海岸,入户花园,全吊顶设

17、计,大理石地面,超大景观窗,双主卧设计,独立工人房,纯净水系统,垃圾处理机,防雾浴室镜,门窗防尘条,双人按摩浴缸,智能化热水系统,面积范围175500平米,金隅观澜时代小结,产品户型： 大多数户型均有入户花园设计； 独立工人房； 双主卧设计； 270度观景平台。,东方润园,霍尼危尔智能家居； 英式管家式服务； 中国顶级私人会所鸿艺会； 全板房设计，CBD一线江景。,东方润园,三梯两户， 梯梯入户， 设保安、保姆专用电梯，与主人隔离,全套房设计,四房朝南，短进深，大开间,户型面积：220-320,东方润园小结,产品户型： 工人房与主人房独立设计； 全套房设计满足奢侈享受； 四房朝南设计，满足采光

18、、景观需求。,项目基础资料,重庆项目,龙湖春森彼岸 瑞安重庆天地 招商江湾城,龙湖春森彼岸基础资料,项目商业、住宅分组团布局以保证居住组团的私密性，围合式、行列式形排布方式尽可能满足所有业主的景观朝向,为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，但又贯穿其中； 住宅部分：整体呈分布式布局，呈阶梯形，靠江边为洋房，高层在其中，超高层为其项目最后； 商业部分：商业复合体组合方案：临江面为5层商业体，中央商业景观大道贯穿整个项目。,园林设计：江景绝版资源,示范环境包装 龙湖以期精细化的园林、产品打造赢得了重庆乃至全国客户的认同，也使其品牌、产品获得了更强烈的认同。这也是龙湖一贯的优势，细节是

19、魔鬼。,销售外景,销售部内景,样板间展示,项目主力面积段为80-130平米，销售良好；130-200平米以上户型销售相对较缓，面积和价格较高，因此不会制约项目的整体销售（套内面积）,项目产品面积区间100-580平米，其中主力面积段为100-150平米； 走量产品=主力产品，100-150平米为其热销户型； 130平米左右房源定位为“明星产品”，可供应量较少，不承担主力走量的任务。,产品分析,畅销产品：丰富的产品线和总价段中，该产品为滨江豪宅中的资源型产品，产品价值更偏性价比，而户户赠送观江大露台，设立独立的保姆间和储藏室,优点： 项目产品均采用入户花园设计； 户型尺寸宽敞舒适，客厅餐厅开间达

20、4.2-4.5米，主卧开间3.8-4.0米； 户型附加值较大，均具有赠送或半赠送面积，且此类空间可作为独立功能房使 用； 户型均设有大尺度阳台，满足高端客户的生活品质要求。 建议：为保证高端客户需求，应主卧设计观景阳台，且应注意以下几点 设计初期按照非封闭空间设计，便于面积赠送，但设计者需考交房后虑统一封闭效 果，以免影响外立面； 主卧观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连，以免造成动静分区的混淆，同时可保证 外立面的层次感。,户型位置,售罄,主卧：大露台提供良好观江景观面,独立衣橱：高层住宅中实现别墅需求,保姆间：独立入户、独立卫生间，保证业主生活空间的私密性,龙湖春森彼岸小结,规划：商住独立布局

21、，同时无论商业或住宅，均以市场“极致”为目标； 园林：摈弃市场传统认知的园林风格，山水景观和坡地通过细节表现其亮点； 建筑：现代简约风格规避“Art-Deco”带来的空间压抑感，重回简约气质； 产品：并不一味追求“大” ，抗风险较强； 户型：在有限的空间实现“功能房”的布置； 舒适： 有效利用大露台及观景效果，提升项目品质； 客户：认可龙湖的高端客户群，包括政府机关高层管理人员、中产阶级及社会精英人才等,瑞安重庆天地基础资料,项目,渝中半岛,江北商圈,大平居住区,项目商业、住宅分组团布局，及保证了项目本身的品质，也保证了业主的私密性。围合式排布，尽可能满足了所有业主的景观朝向。,为保证住宅业主

22、的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，保证了整个项目的品质。 住宅部分：整体呈围合式布局，临江的为板式小高层、后面为点式高层。 商业部分：超大型地标型建筑物（嘉陵帆影）、重庆天地大型商业综合体。,项目产品设计,畅销产品：一线临江产品以双景观阳台或客厅景观阳台+主卧全落地窗提升景观效果。,次卧带转 角飘窗,主卧带转 角飘窗,观景大阳台,干湿分区,优点： 项目产品每件房均享受最大尺度的景观。 户型尺寸宽敞舒适，板式结构设计，前后采光通风。 户型均干湿分区，满足高端客户的生活品质要求。 户型主卧全落地窗或转角飘窗，最大视野享受全域景 观外立面的层次感。,重庆天地整体户型设计走豪宅路线，主力产品以三房

23、和四房为主，首推产品户型面积走主流市场路线，户型面积并不突出。,项目产品面积区间100-170平米，其中主力面积段为123-153； 走量产品=主力产品，100-123平米为其热销户型；,内部园林,样板间,小区实景,瑞安重庆新天地小结,规划：千亩大盘，重庆地标性建筑物“嘉陵帆影”位于项目内，大型商业体（重庆天地） 园林：中央景观、千米人工湖、自然江山景观； 建筑：新古典主义建筑风格，重见昔日繁华。 产品：板式结构及点式结构，最大利用了江景景观型、主卧全落地窗或转角飘窗。 户型：舒适4房，品质格调享受。 舒适： 板式结构、前后采光通风。 精装：国际一线品牌材料装饰 客户：认可瑞安的国内高端客户群

24、，包括涉外外交人、本地高端品质客户等,招商江湾城基础资料,项目住宅已组团式分布，一期全板式结构，在有限的土地资源上，最大限度保证观江效果；,为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，保证了整个项目的品质。 住宅部分：整体呈围合式布局，组团分布、中庭大景观。 商业部分：独具特色的中心商业区及临江商业带。,一期,二期,三期,产品分析,畅销产品：户型设计整体表现一般，部分户型运用了院馆设计和高厅等附加值设计。,产品优势： 户型：直面江景，纯板式结构，高赠送面积，观江平台。 设置有独立的衣帽间，凸显了大面积户型在功能设置上的优势。 在主卧设计有一个景观阳台，使主卧的舒适度进一步提升。 户型层

25、次分明：”干湿分区“的设计，每间房充分观江，同时保证采光。,L形阳台,赠送面积,V形空中花园,独立保姆间,入户,2梯2户/3户的梯户比配置已经达到目前重庆市最高配置标准； 三房四房所占比重达到80%以上，大尺度充分体现出豪宅品质。,项目产品面积区间130-240平米，其中主力面积段为130-186平米； 走量产品=主力产品， 156-178平米为其热销户型；,内部园林,样板间,外立面,招商江湾城小结,规划：组团围合设计、中央多重景观、临江商业带。 园林：根据风模拟布局规划空间，最大限度的增大庭院面积，架空沿江建筑的首层，让江风吹入庭院 建筑：新古典主义风格，重回奢华典雅气质； 产品：城市江山豪

26、宅，绝版江景高层。 户型：采用院馆设计和高厅等附加值设计 舒适： 尺寸不追求“宽、阔”，但是空间发挥极致，开间进深恰到好处，为成都高层住宅市场首例； 客户：认可招商的高端客户群，包括政府机关高层管理人员、江北私营企业主、和中心金领等,客户特征,景观资源定义,价格体现,重庆其他豪宅户型分析,入户花园承担主景观 阳台功能,利用板式建筑优势，设计 了南北双景观阳台，满足 了对景观视野的需求，但 北面景观阳台与生活阳台 直接相连，影响了其观景 功能的纯粹性。做仅作为 生活阳台，又会因面积过 大造成浪费。,中海北滨一号天赋,155平米（四房）,棕榈泉国际花园C区,边角户型设计与法式新古典主 义建筑风格相

27、揉合，主卧除传 统飘窗外，还设计有八角窗， 加强了主卧的采光效果，并延 展了主卧的使用空间。,高层143平米（三房）,重庆其他豪宅户型分析,160平米以上 双套房设计， 提升豪宅居住 品质。,大面积空中院馆 ，延续金科独创 设计特色。,金科廊桥水岸,160平米（四房）,双套房设计,超大空中花园,恒大华府,165平米（四房）,项目基础资料,项目产品比较,重庆市场小结,就重庆而言，“江景”仍然是无可替代的高层豪宅基因，而且普遍观江豪宅都有大露台及大阳台的赠送。 外地客源占60-70%，面积配比走两个“极端”，延续现在的大面积200以上外，也有小面积户型80-130的配比。 观江户型基本以板式，或者

28、点式为主，普遍每个房间的观江效果都极好。,PART 3 成都市场个案研究,合景泰富誉峰 中海城南一号 滕王阁鹭岛国际社区 中海金沙府 置信丽都花园丽府 蓝光公馆1881 龙湖世纪 龙湖三千城 新鸿基悦城,誉峰基础资料,项目产品设计：尺寸合理、功能完备，但建议进一步考虑主卧舒适度,优点： 项目产品均采用双入户设计； 户型尺寸宽敞舒适，客厅餐厅开间达8.4-8.8米，主卧开间4.2-4.3米； 户型附加值较大，均具有赠送或半赠送面积，且此类空间可作为独立功能房使用； 户型均设有红酒吧，满足高端客户的生活品质要求。 建议：为保证高端客户需求，应主卧设计观景阳台，且应注意以下几点 设计初期按照非封闭空

29、间设计，便于面积赠送，但设计者需考交房后虑统一封闭效果，以免影响外立面； 主卧观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连，以免造成动静分区的混淆，同时可保证外立面的层次感。,项目产品设计：尺寸合理、功能完备，但建议进一步考虑主卧舒适度,优点： 双主卧区设计，布局于户型两侧，互不干扰； 每户私人泳池设计，增强业主尊贵感。,建筑面积：350平米,泳池,家政空间：厨房具备较好采光面，佣人房与起居空间相距较远。,双主卧：位于户型两侧位置，相互独立，互不干扰,誉峰小结,产品户型： 项目以180-220平米户型为主； 产品具有较高附加值，面积赠送率30%； 空间尺寸并不“非常奢侈”，实现了较多的功能间布局； 均采取

30、双入户设计，实现主仆入户分离； 本项目的明星产品为其350平米户型，除以上提及的优势外，还设有私家泳池，为成都高层豪宅市场的产品典范之作； 项目产品面积区间均较大，但在户型方面仍采取中规中矩的设计思路：户型方正，并没有所谓的“创新空间”。,中海城南一号基础资料,项目产品设计,优点： 各功能间尺寸适宜； 入户花园设计保证室内私密性； 设有独立储藏间； 双入户设计为日常生活提供便利。 不足： 主卧虽设有休闲厅，但由于其并非通透设计，采光面宽度3.8米，在一定程度上制约了舒适度； 客厅4.8米开间虽较为舒适，但未单独设计景观阳台； 衣帽间宜设计为独立空间。,户型：两室两厅双卫 建筑面积：185平米,

31、休闲厅：设计思路较好,衣帽间：衣帽间应设计为独立空间，不宜与“湿区”直接相连,项目产品设计,书房：主卧套房设计，增强业主尊贵感,厨房：中西厨功能区分,优点： 功能房完备，包括中西厨、早餐厅、会客厅等； 主卧舒适度高，采用套房设计，主卧内包含书房； 次卧功能完备，实际实现“双主卧”享受； 双入户设计与180平米户型类似。 不足： 减少转角设计，提高实际使用率，“长条形”凸角在实际使用中很难实现良好采光与通风； 客厅5.1米开间虽较为舒适，但未单独设计景观阳台。,户型：四室两厅三卫 建筑面积：240平米,次卧：设有独立卫生间与衣帽间，实现“双主卧”功能,中海城南一号小结,产品户型： 项目以套三及以

32、上的大户型为主； 项目产品均采取双入户设计，分别连接厨房与起居室，便于日常生活； 185平米户型设计有独立储藏空间； 240平米户型采用双主卧设计，其中一号主卧为套房设计，即书房直接与卧室相连接； 不足之处在于项目产品无景观阳台，此外，主卧休闲厅的设计在一定程度上影响采光效果。,鹭岛国际社区基础资料,产品分析,优点： 阳台多，花园面积赠送较大，满足高端客户对于景观的要求； 双主卧设计，一层使用方便，可用作老人房，二层做主人房，双向采光满足最大舒适度； 储藏室设在“室外”，杂物堆放将不对起居产生直接影响。 不足： 因衣帽间冲床尾，需单独设门； 厨房采光、通风较差。,产品分析,户型：五室两厅双卫

33、建筑面积：204平米,优点： 204平米实现保姆间，户型功能房排布效率较好； L形阳台使用舒适度较高。 不足： 玄关部分浪费较为严重； 厨房采光通风较差； 左上方次卧采光相对较差。,景观阳台：L形景观阳台使用舒适度高,保姆间：设有独立保姆间与卫生间,次卧：采光相对较差,产品分析,户型：六室两厅三卫 建筑面积：271平米,优点： 户型方正，空间利用率相对较高； 双主卧设计，满足两代人的生活需求； 单独设有保姆房； 二层主卧“三向采光”。,主卧：三向采光,鹭岛国际社区小结,产品户型： 项目不同组团均有150平米以上大户型设置，主要分为平层、底跃、顶跃； 200平米户型即有保姆房、卫生间的设计，满足

34、私密性要求； 跃层房源中，无论200平米以下，或是280平米，均为“双主卧”设计，满足老人房与主人房需求； 部分房源设计“L形”景观阳台，在具备良好景观面的前提下舒适度达到极致； 跃层户型通透性良好，主卧可达“双面采光”或“三面采光”； 花园赠送面积较大； 储藏室与入户花园设置在一侧，与起居空间完全分隔，保证室内的居住舒适度。,金沙府基础资料,产品分析,户型：四室两厅双卫 建筑面积：155平米,优点： 干湿分区设计较好，厨房与餐厅的独立性更强； 客厅与休闲区为通透设计，具有较好的采光与通风效果； 通过建筑结构设计解决玄关设计问题（蓝色所示）。 不足： 次卫位置靠近主卧与书房，在一定程度上影响私

35、密性。,两厅：打破客厅与餐厅相连的传统，功能更加独立,较好的通透性，采光通风极佳,产品分析,户型：四室两厅三卫 建筑面积：175平米,优点： 双入户设计，设有独立的保姆房，与生活阳台一起形成了独立的家政空间； 双景观阳台设计，起居室舒适度较高； 与155平米户型类似，通过建筑结构设计解决玄关设计问题（蓝色所示）。 不足： 次卫位置靠近主卧与书房，在一定程度上影响私密性。,前后双阳台设计,独立家政空间,中海金沙府小结,产品户型： 餐厅与厨房直接相连，同时与客厅相对独立布局，打破传统客-餐厅一体化设计形式； 通过建筑结构设计解决细节装修问题，如内凹的玄关设计恰可安置鞋柜，华润个别项目也曾采用此种设

36、计方式； 客厅与休闲空间相连，双侧采光，舒适度较高； 175平米户型紧凑而合理，独立保姆间与生活阳台、厨房形成独立的家政空间。,丽府基础资料,产品分析,户型：三室两厅双卫 建筑面积：180平米,优点： 可变空间尺寸适宜，提高此户型的使用率； 次卫靠近“动区”，保证主卧私密性； 与墙平齐设置储藏空间，在控制次卧面积的同时达到增加空间利用率的效果。 不足： 走道过长，在一定程度上将降低楼层的视觉高度； 虽然厨房面积适宜，但采光通风相对较差。 主卧阳台转角造型，虽满足了外立面效果需求，但在一定程度上影响了主卧采光效果。,储物柜：控制次卧面积、提高空间利用率,次卫：靠近动区，保证主卧私密性,主卧阳台：

37、虽满足了外立面效果，但却影响到主卧采光,可变空间尺寸适宜，使用率高,产品分析,户型：四室三厅三卫 建筑面积：170平米,优点： 功能分区明确：负一层为娱乐空间与保姆间，地上一层为起居空间与卧室； 以楼梯间为节点进行动静分区； 厨房相对独立，家政空间对起居区影响相对较弱。 不足： 主卧门正对楼梯间，私密性受到一定程度的影响。,负一层,一层,主卧门与楼梯间相冲,动静分区的节点,家政空间相对独立,丽府小结,产品户型： 可变空间尺寸、面积适宜，可做独立功能房使用，规避“赠送浪费”； 平层产品次卫设置靠近“动区”，保证卧室区的私密性； 通过建筑结构设计控制部分功能房面积，同时合理利用所节省的空间，如18

38、0平米户型的储物柜； 家政空间设置相对独立，一般占据房屋户型的一角，一方面保证起居空间的舒适，另一方面可满足外立面凹凸效果； 跃层产品的楼梯间为动静分区的节点，但要避免直接与主卧门相对。,公馆1881基础资料,产品分析,户型：三室两厅三卫 建筑面积：180平米,不足： 厨房无采光； 动静分区不明确； 餐厅部分浪费严重； 餐厅与卫生间相对，影响舒适度。,产品分析,户型：三室两厅三卫 建筑面积：180平米,不足： 动线略显混乱； 入户花园无采光； 厨房采光面太小，同时通风效果差；,公馆1881小结,鉴于本案户型缺失较多，在此总结大户型设计所需规避的要点： 动线明确，尽量减少转角线路分布； 若要设计

39、入户花园，必须有采光； 作为大户型产品，不允许出现无采光的主要功能房，同时主要功能房采光面需达较高舒适度，如客厅、主卧、厨房等。,龙湖世纪基础资料,产品分析,户型：四室四厅四卫 建筑面积：约300平米,优点： 功能尺寸舒适度较高； 双入户设计，且保姆间距离主人房较远，保证私密性； 客厅、会客厅超大开间； 中西厨配套完备； 以玄关为节点进行明确的动静分区； 超大露台设计，满足景观需求。,产品分析,户型：七室两厅四卫 建筑面积：约440平米,优点： 超大露台提高得房率，同时拥有较好景观资源； 主要功能间均能享受露台资源； 客厅采用挑高设计，增强尊贵感。 不足： 空间利用率不高，部分功能房尺寸及空间

40、布局并不具备较高舒适度，如主卧等； 无明确的主仆分区； 书房宜与主卧形成套房设计，而非独立设置； 储藏空间较少； 如此大的面积，并未配置完备的功能间，如未分中、西厨等。,龙湖世纪峰景小结,产品户型： 项目产品面积大多在250平米以上； 所有户型均有大面积露台，主要功能间均可享受较好的景观资源； 部分户型具有较好的主仆分区，但其440平米户型并未做到； 跃层产品客厅采用挑高设计，增强客户尊贵感； 项目对于350平米以上户型设计把握度欠缺，空间浪费、功能房缺失等劣势明显。,龙湖三千城-铜雀台 基础资料,产品分析,户型：三室两厅四卫 建筑面积：211平米,负一层,一 层,二 层,起居空间，未考虑老人

41、房,娱乐空间、储藏空间,居住空间，主卧外设有大面积露台,产品分析,户型：五室四厅四卫 建筑面积：254平米,客厅：开间4.8米,以楼梯间为节点，动静分区明确,阳台、露台大面积赠送或办赠送,客厅局部挑高,优点： 超大面积的赠送或半赠送空间：阳台、露台； 以楼梯间为节点，明确动静分区； 局部空间双层挑高，增强客户尊贵感。,龙湖三千城铜雀台小结,产品户型： 分心对象为龙湖三千城的多层洋房组团，均为跃层产品； 所有产品均有超大面积的阳台、露台赠送； 底跃产品均有地下空间，娱乐起居居住层次分明； 顶跃产品具有客厅局部挑高设计，极大程度地提升了产品的尊贵品质。,悦城基础资料,产品分析,户型：四室两厅两卫

42、建筑面积：164平米,优点： 各功能房均具备较好的采光与通风面； 露台大转角设计提高使用舒适度； 客厅、餐厅分区布置。 不足： 入户花园形状不规则，利用率相对较低； 书房宜与主卧相连，便于业主自行将其改造成套房以增加使用舒适度； L形露台计入产权面积较大，则其性价比有待商榷。,L形超大露台增强舒适度,入户花园形状不规则，使用率相对较低,产品分析,建筑面积：约290平米,首层,二层,本户型为项目的“极致产品”，主要起拉动项目品质的作用 本户型设计着重在于意向的“空间享受”，强调私人泳池、空中花园、休闲平台； 产品对于功能房的细节把控相对较弱，功能房特色不突出，部分房间尺寸、面积偏小,私人天际泳池

43、,绿地休闲,休闲平台,房间尺寸并不“豪”,产品分析,优点： 大开间使得客-餐厅采光通风效果良好； 户型整体设计较为方正，空间使用率较高； 客-餐厅挑高设计，增强尊贵感 二层主卧双向采光，舒适度高。 不足： 厨房无直接采光面。,主卧双向采光,客-餐厅挑高,户型：五室两厅四卫 建筑面积：290平米,新鸿基悦城小结,产品户型： 由于靠近海洋公园，本项目产品注重景观面的打造，例如露台、阳台的设计； 跃层户型采用客厅、客-餐厅挑高设计，增强业主尊贵感； 在结构设计允许的情况下，主卧可选择双向采光，提高舒适度； 项目单独打造“极致产品”，对于尺寸等细节未给予充分重视，亮点集中在“天际泳池、空中花园”； 景

44、观阳台“大L形”的设计方式有待考量，因为“L形”短边并不能享受景观面，若计入产权的面积过大，将影响客户的接受程度。,项目基础资料,项目走量产品细部数据比较,维度一：产品面积与套型建议 维度二：梯户比、车位比建议 维度三：辅助功能房配置建议 维度四：产品户型布局及细节建议 维度五：建筑风格建议 维度六：经典案例回顾,PART 4 产品建议,户型建议：产品面积与套型建议,思考路径： 1、暂不考虑辅助功能房，卧室个数与面积区间的关系最为直接； 2、“厅”与“卫”的数量视面积段的不同而定。,户型建议：产品梯户比、车位比建议,1、建议车位比高于1:1.2，最好做到1:1.5左右； 2、建议基本户型梯户比

45、2梯户2户，最高不能超过2梯户3户； 3、顶层建议设计跃层产品或大平层产品，做到2梯1户。,户型建议：辅助功能房配置建议,户型布置方案建议,户型建议：主要功能房布局建议,跃层产品布局注意要点： 1、底跃户型中，地下空间打造视听室等娱乐空间，达到别墅享受； 2、顶跃户型中，顶层建议打造空中花园，属业主私有； 3、若户型有三层，建议分层布局不同类型功能空间； 4、建议设计挑高空间，一般选择客厅部分为挑高区。,跃层产品布局,参考项目：丽府、悦城,负一层,一层,视听室、健身房、保姆间,起居室、主卧区,丽府,悦城,挑高空间,户型建议：主要功能房布局建议,平层产品布局注意要点： 1、平层户型中，需尽量方正

46、，尽可能减少转角数量； 2、通道不宜过长（悦城），过长时需采取适当转角处理（誉峰）； 3、客厅与主卧宜同侧布局，开窗面为主采光面； 4、家政空间布局在次采光面；,平层产品布局,参考项目：誉峰、城南一号、悦城、星河湾,主采光面,主采光面,主采光面,誉峰,城南一号,悦城,星河湾,博雅首府,户型建议：主要功能房布局建议,客-餐厅产品布局注意要点： 1、鉴于保利东门项目拥有河景资源，为保证更多业主享受景观资源，建议规避“横厅”设计； 2、若采用板式结构设计，建议客厅与其对侧房间均设大面积采光空间，实现起居空间的双向采光。,客-餐厅布局,参考项目：城南一号、金沙府,城南一号,金沙府,双向采光,双向采光,

47、双向采光,客-餐厅分离,户型建议：主要功能房布局建议,主卧布局注意要点： 1、主卧布局在很大程度上决定了产品品质，开间尺寸不可忽略； 2、主卧宜设在户型“最深处”，保证私密性，同时侧面开门，不能直冲玄关； 3、衣帽间、主卫必不可少，面积220以上户型建议进行套房设计，即主卧内设书房； 4、尽可能实现主卧阳台设计，或270采光； 5、跃层产品中，主卧需设计大面积露台。,主卧布局,参考项目：誉峰、城南一号,誉峰,城南一号,主卧套房,主卧,主卧,户型建议：辅助功能房布局建议,双入户注意要点： 1、双入户主要决定干湿分区（小户型厨房位置）、主仆分区（大户型）； 2、建议距离：位于同侧时相距1-2个功能

48、房，位于异侧则更好，但需根据具体房间布局。,双入户,参考项目：誉峰、城南一号,同侧双入户,同侧双入户,同侧双入户,誉峰,城南一号,户型建议：辅助功能房布局建议,不独立的衣帽间注意要点： 1、150平米以上户型一定要在主卧配置衣帽间，首先建议不独立的衣帽间； 2、此类衣帽间一般与主卫直接相连，主要是利用主卧与主卫的过渡空间，一方面控制主卧进深，另一方面作为干湿分区的节点。,不独立的衣帽间,参考项目：城南一号、鹭岛国际社区,城南一号,鹭岛国际社区,户型建议：辅助功能房布局建议,独立衣帽间注意要点： 1、220平米以上大户型及跃层产品，建议设计独立衣帽间； 2、该类衣帽间需具备独立空间，单独设“门”，不与“湿区”