同致业-2011年广州横沙项目商业策划研究.ppt

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1、,广州横沙项目商业策划研究,深圳市同致业房地产顾问有限公司 2011年3月,免责声明,本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。 投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。 同致业对本报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。,研究目录,广州横沙项目商业项目,研究目录,城市发展关键词,Development Keywords,GDP,人口,商业市场,产业,产业

2、支撑城市发展，城市因产业盛而盛，因产业衰而衰,经济是城市发展的基础，没有GDP增长就没有城市发展,人口规模和消费力是城市发展的助推器,包括酒店、写字楼、城市商圈等诸多形式,项目宏观理解,2010年，广州市地区生产总值突破1万亿元大关，达到10604.48亿元，同比增长13.0%。三次产业结构为1.8：37.2：61.0。,2010年广州经济概况,2010年，全市实现商品进出口总值1037.76亿美元，同比增长35.3%。其中，进口553.96亿美元，增长41.0%；出口483.80亿美元，增长29.3%。今年以来，我市商品进出口总值各月累计增速均保持30%以上的高位，这是在2009年低基数上实

3、现的恢复性快速增长。在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长26.4%和30.4%；机电产品出口和高新技术产品出口分别增长31.9%和30.3%。2010年，我市外商直接投资实际使用外资金额39.79亿美元，同比增长5.4%。,项目宏观理解,GDP,其中一、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3950.64亿元和6464.79亿元，分别增长3.2%、13.0%和13.2%。,商品进出口恢复性快速增长,2010年，全市实现旅游业总收入1254.61亿元，同比增长26.2%，增幅分别比一季度、上半年和13季度累计提高9.8个、3.6个和3.3个百分点。全年各月累计增速均较上年有大幅提

4、高。近一年来，广州市以迎亚运为契机，大力改善城市面貌，新建了1060公里绿道，其中在中心城区的路段长达393公里，另外还新建19个开放式公园，新增绿地1300万平方米。绿道网串联各自然保护区、风景名胜区、森林公园、历史文化景点、农业观光园区等沿线人文资源。广州市旅游部门还推出了“新广州游”品牌形象和线路产品，共有69条旅游线路，其中一日游线路63条，包括“新广州城中轴线”、“羊城经典游”、“广州动感游”、“亚运体验游”、“广府文化游”、“珠江画廊游”、“广州美食一天游”等精品线路。,亚运助推旅游市场繁荣,2010年广州经济概况,项目宏观理解,2010年，我市城市居民人均可支配收入30658元，

5、同比增长11.0%，其中工资性收入增长10.9%；农村居民人均纯收入12688元，同比增长14.7%。,城乡居民收入继续增加,2009年完成地区生产总值491.28亿元，比上年增长8.13%（按可比价计算，下同）。其中第一产业增加值1.25亿元，下降6.99%；第二产业增加值326.90亿元，增长6.42%；第三产业增加值163.13亿元，增长11.88%。在三大产业中第二产业占较大比重，第二产业增加值占全区生产总值的66.54%。三次产业结构的比重为0.25:66.54:33.21。人均生产总值达16.20万元（按常住人口计算），增长7.37%。,项目宏观理解,2009年黄埔区济总量,200

6、9年黄埔经济概况,研究目录,黄埔区位于广州市东部，珠江与东江下游交汇处。根据广州市“南拓、北优、东进、西联”的城市空间发展战略，黄埔区是广州东部产业带的中心，将成为对周边地区具有较大辐射力的广州东部新城区。,项目环境分析地块分析,横沙商业项目所属区域,黄埔区,项目环境分析地块分析,本项目所在地黄埔中心区是广州东部综合门户地区。根据广州城市总体规划纲要（2010-2020），对黄埔中心组团的规划目标是广州东部综合服务中心，区域产业中心，文化旅游中心与现代交通物流枢纽。 黄埔中心区打造成面向东部的综合性公共服务中心。由此，本项目地块的改造升级，应该扩展旧城原有的公共商业服务功能，形成以购物、餐饮、

7、文化、娱乐服务为一体的综合性公共服务中心，服务于黄埔及周边地区。,横沙旧改商业在黄埔位置范畴：中心区,项目环境分析道路交通分析,本项目处于广州市黄埔区商业核心地带大沙东路眼线北侧，黄埔区体育馆。区政府位于地块东侧，南临下沙社区，西靠港湾路，北侧为横沙成城中村改造地块。为项目主要标的。 规划可用地60万平方米，地块内为横沙城中村，原建筑面包括村落、厂房，地块东西两侧分别为地铁5号线大沙东站和大沙地站，大沙东路为东西向主干道，与东面的丰乐北路和西侧的港湾路相接，交通十分发达。,横沙旧改项目,横沙旧改商业在黄埔道路交通分析：畅通发达,项目环境分析道路交通分析,交通运输格局,广深高速公路：范围及商圈所

8、及珠三角三大都市；广州（黄埔区、增城区），东莞（广深 高速沿线城镇：望牛墩、莞城、厚街、长安等），深圳。 广园快速干道：范围及商圈所及增城、新塘、东圃、天河等； 107国道：范围及商圈所及增城、新塘、东圃、天河等； 黄埔、东圃汽车站（珠三角交通）、市公共汽车总站（市内各区交通）； 地铁5号线：文冲、东圃、车陂等地；,观点：黄埔位处广州东部区域，承接东莞、增城、天河东圃地区三方经济辐射，将成为区内重要的商贸通路。,项目环境分析居住人口及周边设施分析,黄埔区工业产业链长、物流量巨大，是广州三大国际性物流园区之一。区内经济活跃，各类商务活动频繁，拥有众多的国际知名企业，全球跨国公司500强中有90余

9、家在区内投资设厂。第二、三产业蓬勃发展，未来的黄埔发展潜力巨大、蕴藏无限商机。 黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入超过两万元，但由于购物环境比较差，该区的消费一直流向天河区。近年来区政府一直希望打造良好的购物环境，吸引黄埔区和周边地区的消费回流。,黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入 超过两万元，黄埔已具备强有力的消费需求！,项目环境分析周边商业市场,黄埔区的第三产业以及城市高端服务水平较低，人口吸引力不足，产业新增长不足，未来的发展水平不明朗。大沙地区域虽然作为黄浦区传统商圈，但整体档次不高，业态配置不整，缺少大型综合商业设施，以沿街商铺为主要形式，

10、作为历史形成的商业区，只有通过大规模的改造，进行结构性调整，才能实现本质上的升级。,后工业化阶段，商贸业发展势头迅猛； 工业发展推动第三产业的发展，带来消费结构的变化； 本地人口增长迅速，居民消费潜力增大，消费能力提升，以家庭消费为主，餐饮和娱乐业发达； 重点发展旅游业和商贸业，但日常零售业比较落后，其发展空间较大； 娱乐、购物等旅游配套资源缺乏； 社会固定投资不断加大，房地产业处于集中爆发阶段，规模效应和投资热将推动房地产市场快步前进。,项目环境分析周边商业市场,集中型零售商业较少，以街铺为代表形式的零售商业发展迅速，但缺乏有效的商业规划，导致经营档次偏低，形象较差，无法形成规模效应，影响了

11、商业辐射能力的扩大； 旧有商圈人流量较大，有部分品牌商家入驻，但限于客观条件，无法进一步发展； 目前无新规划的商圈，未来商圈之间的竞争将围绕如何满足消费者多层次的需求来展开，商业项目之间业态的互补性将是未来商圈发展的重要关注点。,观点与结论,建议,以满足消费者日常购物、餐饮、娱乐的集中大型商场仍是市场空白，也是旧改商圈走向成熟的必然条件； 良好的商业规划、突出的主题和鲜明的特色能有效规避旧改商圈带来的经营风险； 与周边商业项目形成业态互补，吸引品牌商家入驻，满足消费者多层次需求，是成功的关键。,项目环境分析周边商业市场观点与结论,一个新型的、现代化的商业设施，才能够满足新富阶层、旅游人群和高层

12、次消费者的物质和精神享受。,黄埔没有适合他们购物、休闲、娱乐、餐饮的中高档场所,当 前 商 业 状 况,项目环境分析周边商业市场观点与结论,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,打造黄埔商业“两大商圈”。以大商贸、大流通、大市场为规划理念，以轨道交通为轴、商圈发展为核，以综合性商业中心为重点，配套发展轨道交通枢纽商业、特色商业街、园区配套商业、社区商业等，逐步建立起与临港生产性服务业相配套、与城市化进程相协调、与市民需求相适应的现代商业服务体系。,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,打造大沙地商圈。重点发展大型购物中心、商务酒店、品牌专卖店、大型连锁超市店 结合亚运场馆、文化创意中心建设大力发展

13、文化体育产业，建设集行政办公、商务、购物、文化娱乐等功能于一体的综合性商业中心和区域公共配套服务中心，为临港商务区及周边地区提供良好的商业服务环境。打造黄埔东路商业带和东部现代商圈。,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,结合“三旧”改造政策，发挥交通网络便捷优势，合理布局发展大型综合超市、大型专门店、仓储式商场，打造批发与零售相结合、商业与商务相结合的黄埔东路商业带和东部商圈，为周边的消费群体和附近的产业园区提供完善的配套服务。,三旧迎合政府需求，打造次级大商圈,黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入超过两万元，但由于购物环境比较差，该区的消费一直流向天河区。近年来区政府一直

14、希望打造良好的购物环境，吸引黄埔区和周边地区的消费回流。,黄埔区商业开发主要目标消费回流，打造区域核心商圈 依托地铁和核心商圈的打造，回流消费客户，拓宽消费人群,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,面对需求，项目如何在竞争激烈的商业市场脱颖而出？,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,研究目录,纽约、伦敦、东京、香港、北京、广州、 对政府：将会代表“十二五”计划中政府的一个政绩。 对消费者：将会为消费者带来国际都市商务娱乐、休闲娱乐、购物娱乐、教育 娱乐的新体验，一个与国际化生活水平接壤的新起点。 对区域：将会提升及带动周边片区的地位，是形成黄埔效应的一股促动力。 对集团：推动中鼎集团自持物业的

15、发展，为集团留下长期良性资产，将会成为完善 集团产业功能的又一力作。,横沙旧改是属于广州的，也是属于世界的,这就是横沙旧改项目即将承载的使命,宏观因素：横沙旧改的意义,是一个公众开放区域，由街区商业和集中式商业组成； 沿大沙地路，具有很强的招示性，有独特的临街商业景观； 业态以零售购物、娱乐休闲为主的集中式商业业态布局，辐射区域的商业氛围； 区域周边住宅、写字楼办公为项目带来人流及产生固定的消费群体； 地铁、公交等配套，为商业的辐射半径扩大增强有利的支撑。 可以体味到都市生活的各种购物，成为中产阶级购物休闲娱乐的首选之处。,横沙旧改南区、西南区域（沿大沙地路）,西南区,都市购物的聚焦点,依托目

16、前原有的业态，包括极粤菜、香菜、客家菜等众多地方菜系聚集在一起餐饮帝国； 畅通的交通，优越的环境景观吸引客群；目标客群锁定为众多家庭聚会餐饮、商务餐饮、娱乐为一体，为项目带来浓厚的商业气氛； 与西南区购物板块形成互动，为东南区带来高消费客户，形成商业板块良性互动。,横沙旧改东南区（大沙地和丰乐路交汇）,东南区,餐饮娱乐的范本,横沙旧改中区（书院区域）,针对高端人群，设置距离壁垒和价格壁垒休闲场所； 强调私密与华贵，是富豪聚集、政府和企业接待的特色餐饮总部基地； 华南独一无二的岭南会所岛云集高端精英客户； 富有休闲典范的特色零售高端商业专业店面； 尽享旅游休闲生活方式。,旅游商业广场典范,横沙旧

17、改东北区（集中式商业中心）,以卖场为轴心、带动家居建材供应链上下游整合运转的流通商业模式； 通过倡导人居文化和品位理念，以白金级的购物环境、一站式的全名牌阵容、还有一条龙保姆式的服务保障这三大优势资源； 创新出专业品位、专注文化、专心服务三大营销手法。 ； 全场实现实照体验、专业家居样板房还原体验、还有智能化、信息化的全新采购方式，倾力为深圳市民打造一个自然、舒适、和谐的新家居，消费生活生态圈，专业、简单、节约的新集成选材系统的生态圈，引领了广州家居建材行业一种新的发展潮流。,家居生活的潮流,横沙旧改其余区域（社区街区商业）,自然或人为地邻街满足人们以街为市的心理。 规模适中为社区或片区服务。

18、 可变性开间、层高富于变换。 人性化更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。 开放性景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流。 休闲性以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。 有凝聚力围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。,社区配套的风尚,商业：16753,商业：11941,商业：42000 办公：40551,商业：19827,商业：16753,商业：22598,商业：19593,商业：16193,商业：40765,商业：6676,商业：12156,商业：6105,项目商业定位项目经济指标,1,2,3,4,5,6,7,B,D,E,G,H,商业：28712,项目由集中式商业和街区商业组

19、成 共计约260000商业巨无霸,项目商业定位项目总体概述,集餐饮、购物、娱乐等功能 于一体的260000国际化 休闲、文化、娱乐中心!,项目功能初步定为：,项目商业定位项目总体定位,项目形象初步定为：,华南最具示范效应次级商业中心!,项目商业定位项目总体定位,最终打造成一个集商业零售、 商务办公、旅游休闲、 娱乐餐饮和SOHO、LOFT 等功能为一体的次级商务商业中心。,项目形象初步定为：,项目商业定位项目总体定位,中产阶级成为城市主流消费群,高消费的追逐目标 品味和格调的坚守者 文化艺术的奉养者 时尚潮流的推动者 优雅生活的代言者 城市消费的中坚力量 推荐文化发展的知识精英 出没于商务谈判

20、桌上的群体 有强烈的社会责任心 有建功立业的欲望 关注下一代成长的父母 希望我的孩子比我强的意愿 喻教娱乐的教育方式,五大类型,代表语言,休闲方式,白领阶层 企业商业精英阶层（企业家） 高素质的政府官员（政治精英) 专业人士（智力精英） 新型文化人,项目商业定位项目总体客户群体定位,1,商业：16753,商业：11941,商业：42000 办公：40551,商业：19827,商业：22598,商业：19593,商业：16193,商业：40765,商业：6676,商业：12156,商业：6105,项目商业定位项目地块与商业面积,商业：28712,1,2,3,商业：16753,4,5,6,7,融资

21、8,融资6,融资3,融资5,融资2,融资4,融资9,融资7,各功能板块发展概念设想,项目商业定位项目地块与商业面积,根据我司商业项目市场操作经验，再结合对同致业部分商家初步调研，综合考评对本项目区域功能面积划分如下：,项目商业定位项目区域功能面积划分,项目总共商业面积为260000平方米，考虑到本项目为旧改项目，商业的集中度不强，商业价值各有不同，为了商业的整体性，在商业功能划分上面，各个区域安排有所不同。,横沙村旧改项目整体商业面积为 260000平方米。,项目商业定位项目区域功能面积划分,混合式开发模式，不同项目彼此互相配合 (Mixed-use & synergy) 主题公园与购物商场的

22、结合 (A combination of theme parks and shopping centers) 娱乐、零售、餐饮体验 (Entertainment, Retail & Dining Experience) 按不同主题引入不同但相关的特色商店与项目 (Clustering related shops and other uses according to different themes) 结合不同的节目，吸引顾客经常光临 (Integrating special events to bring repeat visitation) 引入文化与娱乐元素 (Incorporating

23、 cultural and entertaining elements) 强化独特的餐饮概念 (Unique F&B concepts) 不断地更新设施概念节目以维持新鲜感 (Continuous reinvestments and refurbishments to maintain excite),城市综合体商业街区的特色 Features of Urban Business & Art Districts,项目商业定位项目主题发展方向,项目商业定位整体发展板块设想,精品SPA 会务接待 高级公寓 写字楼 ,精品酒店 商务酒店 ,商务娱乐 公益娱乐 休闲娱乐 ,高档餐饮 特色餐饮 休闲餐饮

24、 体验餐饮 ,品牌专卖店 生活家居 婚礼庆典 精品零售 百年老店街 ,创意家装 家装活动 体验休闲 ,商务板块,酒店板块,娱乐板块,餐饮板块,零售板块,家居板块,外地观光客,外地商务客,本地白领,金字塔人群,家庭消费,融资区2/3：区域性购物中心,项目商业定位区域功能1,47000百货生活广场,百货生活广场,主题定位：,项目商业定位 项目业态划分,主题定位：47000百货生活广场,融资区2/3地块商业定位：47000平方米规划为集百货、家电数码为一体的一站式百货、家电生活广场，满足黄埔住宅开发以及人口增长对百货和家电等配套的需求，更新黄埔商业格局。,融资3 6105,融资2 40765,根据我

25、司商业项目市场操作经验，再结合同致业商家摸底结果，将各商家对本区域的面积需求汇总如下：,主力店及次主力店需求面积共为40000平方米，按国际标准，一家成熟期的商业中心主力店及次主力店应占整体面积的80左右，考虑到本项目为旧改项目，市场培育期时间较少，主力店及次主力店应占较大份额，因此调整至85。,区域性购物中心业态组合方案,百货旗舰店,本项目在引进大型百货，满足中高档消费者的需求，同时截留众多去天河消费 的客户群。扩大项目商业的辐射能力。,注：图片仅供示意,本商圈氛围非常强，在同致业对商家摸底，发现百货商家对本项目的合作意向非常强； 为了满足年轻时尚的消费者购买需要，需要引进百货商场； 百货大

26、商家的引进，满足居民购买百货的需要，提供和广州市中心区天河同样丰富的购物选择； 市场上百货商场非常之聚人气，项目引进此业态可有效提升项目档次。,业态组合方案主力店,同致业建议,业态组合方案主力店,主力超市,引进知名品牌超市，档次及商品品质感需高于黄埔现有超市，能带给主流消费 者新鲜感。,通过同致业商家摸底，超市商家大部分表示了对本项目的浓厚兴趣，有进一步合作的意向； 在过往的商业项目中，消费者对超市的需求占所有业态的第一位； 项目庞大住宅人群的支撑； 黄埔面对终端消费群的零售市场落后，品牌大型超市有利于区域大型超市的生存空间； 大型品牌超市有利于增加住宅销售的速度，对于住宅的销售有极大的利好作

27、用。,同致业建议,家电数码,引进知名的家电数码品牌，吸引家庭消费者，同时打造项目形象、聚集人气。,通过同致业商家摸底，家电类商家对本项目表示了进一步合作的兴趣； 在过往的商业项目中，大部分消费者表示了对家电数码业态的需求也是非常旺； 项目庞大住宅人群的支撑； 家电市场属于目的性消费，对于吸引人流有较大帮助。,业态组合方案主力店,同致业建议,借鉴： 体现科技的现代装修风格 展示、体验的注重 与教育的结合,索尼探梦主要以展示为主，体现科技与生活的融合 索尼梦苑以声光科技为主，兼顾其它学科的综合性的以宣传科学知识，提高公众科学文化素质为目的 体现时尚，并与科教等结合，对家庭吸引力强,日本索尼集团（S

28、ONY）在东方广场所设的“索尼探梦”，是在日本本土以外、亚洲地区的第一家体验型科技展厅。,业态组合方案主力店,案例：索尼探梦/索尼梦苑,电影院,引进一家设施完善、符合中高档消费水平的电影院。,电影院，在黄埔目前有金逸影城 ，如今，在一个次级商圈中，电影院数量则为2-3家，而目前其他城市商业中心的电影院线经营情况超出其市场预期； 大型品牌的电影院线对黄埔市场表示了一定的看好，中高档院线则对开发当地市场表示了浓厚的兴趣；,业态组合方案主力店,同致业建议,主力店面积组合,区域购物中心主力店面积组合,业态组合方案主力店,次主力店面积组合,区域购物中心次主力店面积组合,业态组合方案次主力店,业态组合方案

29、零售,服饰/珠宝/化妆品,引进此类商家，增加本中心的商品丰富性，提高租金收益。,同致业认为本购物中心应网罗以中档为主，配以部分中高档的服装、皮鞋、手袋及其它配件，同时亦应有少量的国际品牌； 珠宝首饰、香水、化妆品、童装及玩具在此次消费者调查当中受欢迎的程度亦甚高。因此，本商场亦不应忽视此种商品。,同致业建议,生活品位,引进此类商家，增加本中心的商品丰富性，提高租金收益。,生活品味可吸引更多注重潮流品味的消费者前来本中心购物消费; 本项目能引进生活品位类的商家; 生活品位商家形象较好，可有效提升商场的档次水平。,业态组合方案零售,同致业建议,融资区6/7：区域性大型餐饮,项目商业定位区域功能2,

30、主题定位：,40000品牌餐饮娱乐帝国,项目商业定位 项目业态划分,主题定位：40000品牌餐饮娱乐帝国,融资区6/7地块商业定位：40000平方米规划为集美食休闲娱乐为一体的生活广场，充分满足黄埔城市功能中的配套需要，满足周边办公、住家，商务人士及居民需求，也是黄埔聚客悦客并提供餐饮，美食休闲的最佳之地。,商业：28712,商业：12156,区域性餐饮娱乐区业态组合方案,根据我司商业项目市场操作经验，再结合商家摸底调研结果，将各商家对本区域的面积需求汇总如下，餐饮：娱乐 = 60%：40%,主力店及次主力店需求面积共为23000平方米，按国际标准，一家成熟期的餐饮娱乐中心主力店及次主力店应占

31、整体面积的50左右，考虑到本项目为旧改项目，市场培育期时间较少，主力店及次主力店应占较大份额，因此调整至58。,大型餐饮,大力引进大型餐饮设施，重点为粤式酒楼。,餐饮能丰富购物中心功能，吸引人流，有效延长消费者在购物场所停留时间，研究表明，消费者停留时间越长，购物可能性越大； 黄埔适合商务接待的大型酒楼较少，而项目周边商务交流趋于频繁，大量商务客流，对大型酒楼是极大支撑。 可考虑引进部分顶级粤式餐饮，提供高档餐饮服务，满足高档人群商务接待、餐饮消费的需求,业态组合方案主力店,同致业建议,特色餐饮,引进品种丰富多样的特色餐饮。,特色餐饮的引入，可以有效地丰富餐饮类型，满足不同层次消费者需求，而且

32、还可以有助于延长消费者在购物中心逗留时间，增加其消费可能性，特别是夜间消费； 消费者对多元化口味的特色餐饮需求量较大； 随着黄埔外来人口增加，各种口味的特色餐饮空间巨大。,同致业建议,业态组合方案主力店,健身/spa/水疗,引进此类商家，增加本区域的休闲元素。,随着人们生活水平的提高，人们对健康的追求日益凸现，健身、SPA、美容等越来越受到人们的欢迎与追崇； 可结合项目高档住宅大量消费人群的基础，打造黄埔形象最好的SPA会所。,业态组合方案主力店,同致业建议,中西快餐,引进必胜客，并适当设置其它连锁快餐，满足周边商务人士需求。,中西快餐形象较好，人均消费适中，能有效吸引大量人流光顾； 消费者对

33、于中西快餐的需求量较大； 黄埔已有肯德基和麦当劳，显示当地中西快餐的市场空间巨大。,业态组合方案其他业态,同致业建议,酒吧和KTV,引进环境好、格调高的酒吧或KTV商家。,休闲娱乐逐渐成为消费的主流，而酒吧就是其中的代表者。打造独特的酒吧业态，形成街区，对于吸引夜间消费以及人流的汇聚有着非常积极的作用； 酒吧是黄埔居民平日娱乐消费的重要场所，黄埔居民普遍接受，市场空间非常巨大。,同致业建议,业态组合方案其他业态,餐饮娱乐商家面积组合,项目餐饮娱乐区面积组合,业态组合方案面积合计,项目商业定位区域功能3,6700品牌折扣街区,融资区4：品牌折扣街区,品牌折扣街区,主题定位：,主题定位：6700品

34、牌折扣街区,项目商业定位 项目业态划分,融资4 6676,OUTLETS：驰名世界的品牌，荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘;难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜;方便舒适的氛围，交通方便，货场简洁、舒适。 如今，在香港、韩国、日本、英国、西班牙、法国、美国、希腊、阿根廷等世界各地都拥有不同主题的品牌折扣店，日本横滨港码头的海滨商店拥有50余家OUTLETS分店，美国洛杉矶的OUTLETS拥有120家连锁店，西班牙迪亚折扣店目前在全球经营着3200多家连锁折扣店。,项目商业定位区域功能4,42000品牌家居生活广场,安置区4：品牌专业市场,主题定位：,家

35、居生活广场,安置区4 42000,主题定位：42000品牌家居生活广场,项目商业定位 项目业态划分,安置区4商业业态定位： 42000平方米规划为集家居、办公家居为一体的一站式家居生活广场，满足黄埔区住宅开发以及写字楼物业对家居等配套的需求。,项目商业定位 项目业态划分,重点引进红星美凯龙、百安居(B&Q)等商家,由于实行了全国连锁战略，红星美凯龙得以在不断创新中快速复制：进军上海、北上平津、雄踞山东、挥戈西南以雷霆万钧之势在中国家居流通业掀起了“龙卷风”， 至今已在北京、上海、天津、南京、长沙、南昌、济南、东营、常州、无锡、扬州、徐州、连云港、重庆、石家庄、盐城、蚌埠等30个城市开办了80家

36、商场市场总规模超过700万平方米的连锁家居广场。别人通常需要两三年才能建成的一个大型家居广场，红星美凯龙从谈项目到建成开业，八个月就能奇迹般地完成。自有产权、自建物业、自主施工设计、独立经营管理的运营模式，更是奠定了红星美凯龙永续经营的基石。车建新把红星集团戏称为生产商场的“流水线”，职能部门犹如“车间”：发展车间拿地、工程车间施工、招商车间开张、管理车间运营连锁经营的招式在红星美凯龙已是驾轻就熟。,一、品牌市场连锁创新,二、商业空间创新,走进第七代北京红星美凯龙家居体验购物广场，里面区域划分清晰，配套服务齐备，集购物、游乐、休闲于一体。场内通风顺畅，绿色点缀，音乐缭绕，星级宾馆式的保洁卫生，

37、环境幽雅怡人。四个共享空间，从一层挑空通到顶层，给人轩敞通透的感觉。共享空间的设计也新颖别致：小桥流水、亭台楼阁，栽种各种名贵植物，俨然一个袖珍的江南园林。商场的建筑、装饰理念和风格，站在了世界家居流通领域的最前沿。无论在国内还是国际上，都堪称是经典之作。,三、经营管理创新,红星美凯龙经营管理上的创新之处在于其独到的“全球名牌捆绑式经营”、“现代商场化管理” 以及“所有售出商品由红星美凯龙负全责”。此举得到了吴敬琏、魏杰等权威专家的高度肯定，被誉为“红星美凯龙商业模式”。 本着“名品进名店”的原则，在红星美凯龙各大卖场经营的也都是“牌子过硬、质量过硬、服务过硬”的著名品牌生产商，强强联手，共生

38、共荣。2000多个中外知名品牌与“红星美凯龙”这一商业名牌捆绑在一起，获得了“1+20002001”的品牌倍增效应。 红星美凯龙率先在行业中实行的“现代商场化管理”，打造一流信誉平台为宗旨，全面强化对市场的管理和控制。,红星美凯龙创新经营,项目商业定位 项目业态划分,项目商业定位 项目业态划分,重点引进红星美凯龙、百安居等商家,世界家具工厂直销中心,红星美凯龙自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在北京、上海、天津、南京、无锡、扬州、徐州、长沙、重庆、成都、南昌、济南、泰安、西安、杭州、连云港、盐城、常州、济南、郑州、蚌埠、石家庄、洛阳、沈阳等

39、30个城市开办了80家商场，市场总规模超过700万平方米。2010年销售总额突破300亿元，成为中国家居业的第一品牌。,红星美凯龙到2020年建成200家品牌连锁商场，打造中华民族的世界商业品牌。,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,第7代

40、体验式商业空间&家居体验购物广场,品牌家具生活广场业态划分,20000旅游文化主题商业广场,安置区5：旅游文化公园,项目商业定位区域功能5,主题定位：,旅游文化主题商业广场,安置区5 20000,安置区5商业业态定位：横沙位于黄埔区中心城区大沙地的核心范围，发展至今已有700年，地处地铁五号线两站点之间。城中村改造将继续打造书香文化，参照上海新天地的设计理念改造书香街，修缮有保留价值的古建筑物，改造部分旧建筑物作为社区的会所，并建成具古代岭南建筑风格的书香街公园以及休闲餐饮区域。,项目商业定位项目业态划分,主题定位：20000旅游文化商业广场,文化产业 Culture Industry,【 C

41、ulture Industry 】文化产业 亦称“文化工业”或“文化经济”,“Culture Industry”1947年在德国学者 阿多诺Adorno与霍克海穆Hock Heimer的启蒙的辩证法一书中率先提出。,当文化产业作为当代人类社会 新的财富创造形态 并产生着巨大的乘数效应， 文化产业已成为一个巨大的诱惑。,2万旅游文化商业广场定位发展思路,提升文化价值 城市文化地标 项目标志性文化设施 快速提升知名度 可考虑多主题建设，形成项目文化集群,2万旅游文化商业广场定位发展思路,现代文化中心 (MOMA),以极具本土特色的手法，展示广州及全球最出色，最前卫的包括不同媒体的现代与当代艺术,与

42、知名大学设计院，及项目内的创意产业园合作，透过设计工业及业内专才的参与，建立更广泛的观众基础,细说中国岭南建筑缤纷多彩的发展历程，展示岭南建筑的最先灵魂,具备博物馆级数的展览场地，可举办不同类型的岭南文化艺术展览,设计博物馆 (MOD),活动映像博物馆 (MOMI),艺展中心 (AEC),2万旅游文化商业广场定位发展思路,LOFT,提升文化价值 城市文化地标 项目文化亮点 吸引品位人士 充分利用旧有建筑 文化氛围塑造,Loft 延伸主题,艺术展览中心 创意礼堂 艺术电影院 ,公共建筑类,艺术家工作室 创意零售店 创意旅馆/公寓 ,商业建筑类,2万旅游文化商业广场定位发展思路,OCT-LOFT位

43、于深圳华侨城原东部工业区内，共分南北两区，首期项目目前改造基本完成。,项目通过对旧工业区的部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间，为文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所，并吸引文化创造与设计企业的进驻。,案例：OCT LOFT,2万旅游文化商业广场定位发展思路,F & B 板块,餐饮 + 酒吧,公众娱乐 + 商务娱乐+ 休 闲娱乐,Lifestyle 特色零售,针对2万旅游文化商业广场，本区域设置几大板块,2万旅游文化商业广场定位发展思路,F & B 板块,滨水景观 聚集人气,餐饮 + 酒吧,2万旅游文化商业广场业态划分,约会首

44、选地，饕餮美食,依托独特环境，打造代表黄埔的餐饮、娱乐、文化地标 大规模、多类型，聚集人气 与酒店、OFFICE、公寓等的互动 知名品牌打造精品餐饮 户外空间利用，营造休闲气氛,2万旅游文化商业广场业态划分,打造精品餐饮概念，从外埠引入部分特色主力餐饮，增加项目餐饮业态的新鲜感，商务餐饮和特色休闲餐饮是最重要的部分； 吸引的不仅是本地的社会主流，还包括外来商务和旅游群体，是集中展示城市风貌的地方； 餐饮档次以中档为起点，消费上限结合当地金字塔尖人群消费档次； 通过建筑和环境的营造凸显城市风格，体现城市文化； 结合餐饮业态表现城市主流的LIFESTYLE，多方面打造休闲文化，避免食街模式; 与商

45、务区相结合，多品种结合，拉开档次、形成规模效应。,2万旅游文化商业广场业态划分,饕餮美食，休闲热选地,品类丰富,独特环境,高级西餐 主题餐厅 异国风味 休闲小吃 家乡菜 私房菜 连锁快餐 休闲酒吧 ,水景结合 户外空间的利用 岭南特色建筑群落,品质商家,出品 店铺设计 娱乐元素的运用 ,2万旅游文化商业广场发展主线1,提升文化价值 塑造文化氛围 吸引夜间人流 带动人气,以独特的文化主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者; 文化艺术与餐饮娱乐的结合，在满足消费者味觉的同时，亦满足视觉、听觉等的全方位享受; 多商家共同合力，形成磁力点，成为广州最具特色的餐饮娱乐处。,文化餐饮/娱乐,2万旅游文

46、化商业广场业态划分,依托优越的景观资源，引入正宗的外埠西餐厅，成区域中高档餐饮的标志； 地道的口味、一流的服务、原味的装修风格,项目的自然条件 水体、休闲、宁静； 周边的业态定位 会所、酒店、公寓、商务区、高端住宅 市场需求 高端西餐的市场稀缺； 项目整体定位需求 项目亮点营造、品牌号召力。,内容,高档西餐厅,原因,2万旅游文化商业广场业态划分,背景资料：“米其林指南”是世界上历史最悠久，最权威的专门为餐厅和酒店评定星级的指南，迄今已有一百多年的历史。而三颗星则是“米其林指南”为餐厅颁发的最高荣誉。2004年，欧洲共有49家餐厅被米其林评为三星，其中27家位于法国。2005年于上海外滩18号开

47、设国内第一间餐馆。,SENS&BUND,参考案例,米其林三星大厨Jacques & Laurent Pourcel在中国的首家餐馆。领略到现代法式大餐的风范，每道菜肴都会挑战你视觉、味觉、听觉、触觉、嗅觉的极限 ；由餐厅特别订制的餐具、容器，会让你摸上去感到特别地舒服 人均消费： RMB 300 400(午餐) RMB 600 800(晚餐),借鉴： 名厨打理 地道口味,以独特的主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者 文化艺术与餐饮的结合，在满足消费者味觉的同时，亦满足视觉、听觉等的全方位享受 多家特色/主题餐厅，共同形成磁力点，成为广州最具特色的餐饮处,项目的自然条件 水体、休闲、宁静；

48、 周边的业态定位 会所、酒店、公寓、商务区、高端住宅 市场需求 高品质特色主题餐厅的市场稀缺； 项目整体定位需求 项目亮点营造、品牌号召力。,内容,原因,特色/主题餐厅,2万旅游文化商业广场业态划分,公司简介 景乐集团于1993年由一群热爱遍尝天下美食、闲来聚首喜欢交流彼此旅游饮食心得的朋友创办。公司成立 的目标 是要在香港成功建立多间主题餐厅，并从不同国家引入成功的餐饮管理模式。 在过去18年 ，景乐集团成功创立了21个餐厅品牌 ，并开设37间主题餐厅 ，当中包括泰国、越南、西班牙、法国、韩国、俄罗丝、台湾、德国、地中海、土耳其、中国新疆、上海、四川，以致古巴雪茄及酒吧。除了保持各地方美食的精髓外，更注入本地色彩，以迎合香港，甚至国内市场。,参考案例,特色： 您可于充满传统俄罗斯气息的环境品尝独特的俄罗斯菜式,更可于零下20度的伏特加窖内挑战严寒,用冰制的酒杯尝尽来自世界各地的伏特加酒,此外还有俄罗斯乐队为你现场演奏。,价值： 丰富的运营经验，较强的抗风险能力。 品牌多样性，可同时进驻多个品牌，互相联动 创意特色。,参考案例,充分利用开阔的户外空间以及优美的景观环境，引入休闲餐饮，加强休闲氛围的营造 休闲餐饮的零星分布，能