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1、蝴蝶谷生态旅游度假村 概念策划汇报,第一部分 开发模式选择,本部分结构,一、 区位概况 广西林科院位于南宁市北郊，从南宁市可以通过邕武路至03745县道直达，距离环线快速路约8公里，在规划中的外环高速内侧。,项目在南宁市的位置,林科院现有林地40 h，分布在林科院办公、宿舍区外部一片丘陵地带上，地势完整，地形多样。 项目拟建地块目前处于半闲置状态，资源未能充分利用，若追加投资，可盘活该地块，使其价值得到充分利用。,3、植被与景观 现状主要为林科院科研用原生森林和部分零散林地。丘陵较为平坦部分为当年农民用地，用于种植甘蔗、蔬菜和水产养殖。农科院林地与农地根据丘陵地势犬牙交错，总占地区域约3000
2、亩。,本部分结构,嘉和城位于南宁市东北方向，符合南宁市“向东向南”发展规划。距离国际会展中心约13公里，是一个集房地产开发、康体运动、休闲旅游度假、文化教育、工作生活为一体的休闲度假圣地。,主要竞争对手介绍,嘉和城中国温泉高尔夫水城,嘉和城世界级温泉谷已于2006年元月份正式开业，该项目被列为南宁市重点推进旅游项目，是一个集养生、休闲、娱乐、康体、理疗、餐饮、住宿、购物为一体的休闲娱乐场所；,嘉和城的主要配套项目嘉和城世界级温泉谷,主要竞争对手介绍,本部分结构,产品差异化竞争,南宁嘉和城项目,嘉和城是一个以温泉为核心主题，兼顾别墅开发的房地产开发项目。,本项目,本项目的定位是一个是以娱乐休闲、
3、生态旅游、特色餐饮为主，集吃喝玩乐为一体的短途休闲娱乐度假村。,本项目与嘉和城形成明显的产品差异化，可以较好的与嘉和城进行竞争。,第二部分 主题产业园研究,本部分结构,主题产业城区的概念,使与“主题”相关的各种资源在有限的空间里高度聚集，形成集聚经济，实现经济总量的快速膨胀。这种有自己特色、主题鲜明的城区经济板块，就是“主题产业城区”。 具体指在区域经济发展中选择适当的“主题”，强调其主导作用，从而形成“主题产业”链和“主题产业”群，将其作为一个地区的产业基础。并配合以商业服务、住宅及公共事业等配套设施的开发，形成以“主题产业”的整体开发、生产流通为主，带动其他功能共同发展的、可以自体循环的、
4、具有吸引力的城区经济板块，从而产生投资洼地效应。,主题产业城区的优势,相关项目高度集中形成产业体系，在较大范围和行业的 高度上主导市场，占据市场优势，也就是形成规模效应。 由于产业高度集中，对内可使相关信息高度汇聚，迅速 交换和分享。 除可以带动地区经济的普遍繁荣之外，还可提高发展、 创新与应变（包括抗风险）能力，使地区经济可持续发展。 一个有特色的主题产业城区自然可以以其本身所具有的吸 引力，分享中心城市的便利并分担区域经济发展的职能。,主题产业城区的构筑模式,引爆型：对于天赋要素（劳力、自然及社会资源）相对较 充裕的地区，可根据区位成本理论的原理，选择 可以充分发挥优势的主题产业，同时使其
5、成为可 以带动相关资源开发或关联产业发展的龙头。,比如，珠海具有区位地缘、旅游和环境等资源优势，可以通过优先发展商贸、旅游、会展、博览等行业，以第三产业的主题产业群，带动第二产业的发展。珠海临港木材产业城、中华中医药博览城、中国海洋博览城，就是依据主题产业城区的思路展开的 。,主题产业城区的构筑模式,引导型：对于已自发形成或已有传统产业基础的地区，根 据市场、本地资源条件与技术能力，及对当地经 济增长的影响，对其进行产业结构调整和更高层 次的资源整合。,比如广东东莞虎门（服装）、厚街（家私）、中山古镇（灯 饰）、南海南庄（建陶）等，可通过科学的城区规划和产业 布局调整，形成主题产业城区，从而强
6、化其主题特色及产业的 辐射力。,依据主题产业城区的构想，可以梳理出我国区域经济发展的一种新思路。这一思路适用于乡镇企业的产业结构调整、专业市场的开发和调整、开发区的产业选择、主题公园的产业依托、会展博览的产业依托、小城镇发展的产业依托，甚至大型住宅区及土地连片开发等方向。,主题产业城区的作用,本部分结构,主题旅游产业园的概念 “ 主题旅游产业园区”的概念是从主题旅游区、产业园以及主题旅游地产三者复合而来。其中旅游是整个概念中的核心，产业是围绕着旅游主题来展开的相关产业。 它是更深层次的能够从产业链、游客体验、盈利模式、公共关系处理等多方面进行资源重新配备组合，对项目中的每一个环节都要从投资商、
7、消费者、当地政府、本地居民等多个角度来综合考虑，最终达到一个相互和谐、共荣共生的局面。,主题旅游产业园的三要素 并不是所有的旅游资本项目都适合“ 主题旅游产业园区”的概念，要做“ 主题旅游产业园区”需要涉及三大关键链条的把握。 第一，产品供给链分析； 其次，产业联动链分析； 第三，运营控制链分析。,主题旅游产业园的运营模式 产品供给链：指一定要考虑项目所在区域目前以及未来的产品供给 状况，主动融入区域旅游格局并填补其产品架构中的空白点或薄弱点是需要首要考虑的。而区域产品供给体系是否完善就需要对项目所处的区位、交通、城市依托、旅游开发现状等背景因素进行详细分析。,主题旅游产业园的运营模式 产业联
8、动链：指在明确主题方向后，对核心主题进行相关的产业链研究，明确产业链中核心产业、周边产业、衍生产业等产业梯次，最终选择具有高价值、高拉动的多个产业来共同构建产业集群，并确保各产业之间能够形成良好的联动和对接，从而发展主题产业园区的概念。,主题旅游产业园的运营模式 运营控制链：对各项目、各相关产业的盈利点、盈利模式、开发时序等进行分析，根据各项目的不同投资体量、投入时机、回收周期、融资渠道、融资难度等来确定最终整体项目的运营方式，对运营控制链需要做到资金稳定、梯次投入、增值有序。,休闲商务区(RBD)形成机制与商业街区休闲化 “生态休闲”的模式创新 体育与运动休闲度假休闲开发的吸引核与收益点 产
9、业升级中游憩方式的六个创新层次 休闲居住社区休闲生活的住宅落地思路 旅游产品提升的趋势与理念革新 从休闲游憩角度看国内别墅物业的品质提升 养生休闲：健康引领旅游发展新趋势,主题旅游产业概念延伸,主题旅游产业园的优势,结合各旅游片区形成的发展特色来挖掘差异化的发展。 运营模式为先做大环境配套，以核心活动拉动关注度，打造核 心引擎项目拉动片区开发。 确保产业发展的可行性，同时通过多产业的联动，更大范围的 带动当地居民的就业，发挥着更为良好的社会效益。,中国旅游业近几年来的发展速度是成熟国家的数倍，而相对于旅游消费观念的提升速度，旅游产业结构和旅游产品已经远远滞后，并将成为旅游产业进一步发展的桎楛。
10、,主题旅游产业园的发展,中国旅游产业的系统升级已经势在必行，产业整体的结构性升级是其中的关键，而具体产品的提升，则是产业系统升级中的一个实际表现。在对中国旅游产业发展深刻认识的基础上，以休闲结构创新为重点的旅游产业系统升级与产品提升，正是区域旅游竞争发展中，政府主导旅游开发应该抓住的巨大良机。,第三部分 案例研究,案例一深圳华侨城,华侨城：位于深圳经济特区的深圳湾畔，占地面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理。,四大成功经验：,超前的科学规划,旅游项目不断创新、升级,资源系统有效整合,和产业结合的主题,“旅游+地产”开发模式的概念被开发商首次提出，并成功运用到了华侨城的开发建设中
11、，开创了“旅游+地产”开发模式的先河，成为中国房地产史上最成功的案例之一,案例二成都国色天香,国色天香位于成都市温江区万春镇， 这里距成都约15公里，平原沃野，也是10万亩花卉业的基地，由于项目请来了世界一流的设计公司，在发展规划和定位上放眼世界，资源的整合和利用不仅仅局 限于成都，在规划、营销和建设上是大手笔。,把生态建设、文化建设和旅游产业发展紧密结合，形成独具特色、内涵丰富的情景互动式旅游，彰显了旅游产品个 性，提升了旅游感染力，使得该项目在市郊旅游圈中的位置凸显了出来。,案例二成都国色天香,案例三桂林乐满地,桂林乐满地度假世界是广西目前最大的外商投资旅游项目，占地面积6000亩，,其中
12、包括时尚、动感、刺激与欢乐并存的主题乐园、集广西少数民族艺术及乐满地欢乐文化的五星级度假酒店, 依山势高低错落而建的丽庄园木屋别墅区、美式丘陵国际标准18洞高尔夫俱乐部。,成功案例总结,在项目后续开发中，成功项目都能不断创新，不断升级，使项目能够经久不衰的发展下去 .,以上这些成功案例，或依托悠久的文化底蕴，或依托强势的宣传推广来打造整个项目，同时整个项目的后续服务能够完善起来，使得吃、喝、住、游、购、娱能形成统一的循环经济链，从而项目能得以持续发展；,失败案例成都世界乐园,失败原因剖析 ：,艺术观赏价值上讲，追求低层次的外在模仿，缺乏对艺术品质的提升，终究只会伤害到创作对象本身的价值 ；,成
13、都世界乐园建于1994年，占地约469亩，总投资4.38亿元，荟萃世界著名景观108处。世界乐园位于成都市西郊，213国道旁，距市区8km。,世界乐园以观赏式娱乐为主，对成都市民而言体验式娱乐更适合他们的偏好；,世界乐园虽然失败，但是其开展初期人气也是非常火爆的，然而后续的内容升级没能跟上，缺乏完善的吃喝住游购娱的体系。,第四部分 南宁蝴蝶谷休闲度假 村总体概念构思,本部分结构,1、在建设环境友好型社会的背景下，积极推进生态环境的可持续发展与保护、利用，打造一张国家级生态名片； 2、在建设社会主义新农村和推进城乡一体化建设的道路上，探索和实践产业与城市化并举的城乡统筹综合协调发展的新模式； 3
14、、打造一个全国领先的创业型、生态型、休闲型、成长型的新城区典范； 4、探索一种民众、政府、企业三方参与、共谋区域城市综合协调发展、利益共享的发展新机制。,发展目标,本部分结构,三大规划指导思想,1、高标准，高起点建设短途休闲旅游度假村，形成一个集户外运动、休闲娱乐、生态旅游和度假为一体，具有良好自然环境和人工塑造景观的综合开发区域。 2、本规划着重注意了合理利用自然，尊重本区生态环境的承载力，控制建筑容量和强化绿地系统的营造与建设，为居民创造和提供回归自然、享受自然、与大自然融为一体的生活环境。 3、采用“新城市主义”的先进性人性化理念，充分利用规划区的自身特点，引入运动、居住、休闲、生态的概
15、念，体现“回归自然”的生活模式。 强调高档次和多层次的渡假休闲设施和高质量的服务水平，为居民及游客提供愉悦的渡假休闲经历，为游客提供节奏变缓、放松自如、活动内容健康丰富、以及回归大自然，与大自然拥为一体的、温馨的渡假休闲环境。,本部分结构,总体概念设计,运用“全域南宁”的理念和“三个集中”的原则，在政策导向的前提下，着眼于推动郊区经济、政治、文化、社会建设一体发展，进一步加强旅游、生态、农业经济和社会发展规划。 总体规划及土地利用规划的有机衔接，整体加快南宁市郊区的现代化进程。 以休闲度假村塑造景区形象，构建现代城区和现代农村和谐相融、历史文化与现代文明交相辉映的新型城乡形态。,总体概念设计6
16、大设计点,1度假村整体规划的系统性与分期开发的阶段性结合，利于生态产业及景点的分期建设与项目开发的分期建设一致性。 2强调主产业特产化，原生景点的质朴化，具有一定的使用功能、审美功能，具备可参与性、实用性和便利性，以人为本。 3配套产业设计的表现形式多样化，围绕服务于主产业而生成，形成鲜明的产业链。,总体概念设计6大设计点,4生态产业的规划注重当地的气候特征（冬天寒冷、夏天闷热）以及该项目的地势情况。 5利用地块已有的外部自然环境如山体、河流、原有植被，打造独特的整体景点效果。 6整体产业园生态产业链具有可持续性，注意景观对低耗、节能、高效的要求，同时注重充分利用生态系统之间的边缘效应。,本部
17、分结构,1、总体市场定位： 以休闲产业文化为依托的，复合休闲、度假、娱乐、住宿等多种功能为一体的大型国际化度假村。 2、属性定位：一个景区，一座“城”,主题定位,3、是一座什么样的“城”？是一座游憩的城,主题定位,五大主题休闲项目,1、生态森林公园 利用目前植被良好的林科院森林改 造为森林公园，发挥林科院的技术 优势，森林公园在注重休闲的同时 强化科普知识传播，在游客休闲的 同时还能学到丰富的植物知识,2、四星级度假酒店和会议中心 据国内外旅游区的经验，一个功能齐全、服务优良的酒店是度假区的龙头项目。,五大主题休闲项目,网球场、羽毛球馆、生态健身房、温泉Spa、会议中心等休闲设施将结合在这个度
18、假酒店中。,酒店将按四星级高等级规划建设，不仅是南宁高等级的短途度假休闲目的地，还将成为国内外各种会议的举办地。,3、度假别墅 利用林科院闲置土地建设小型度假别墅区，提供短期度假、工作与学习居住类、中期休闲居住类、长期居住类和定居生活类；带动区域内城市化建设。,五大主题休闲项目,4、餐饮 复合吃/购/娱等多种业态的商业群； 让酒店、餐饮、商场、消费型娱乐设施、各种配套经营设施，在统一管理指导和品牌战略指引下，相互竞争，和谐共处，如特色主题风情酒吧餐饮街、主题餐厅、特色餐厅、农家乐、水上餐吧等；,五大主题休闲项目,购物：体验式风情购物街、特色专营店、土特产店、工艺美术店、画店、成人玩具店、古董店
19、、亲手工艺品店、国际名品店、生活购物中心等。,5、生态湿地公园 利用现有水塘，规划建设带状湿地公园。可以营造泥炭地、入湖的河口湾、湖岸滩涂和浅湖水域等人工湿地，近山的坡麓地带，可以营造小区域的森林沼泽景观。通过引种部分内陆湿地植物，迁地保护一些我国特有的珍稀湿地物种，如昆虫（蝶类等）、滩涂动物（泥鳅、水蛇、麝鼠等）、两栖动物（中国雨蛙、黑斑蛙等）、鱼类（鲈鱼等），重点是鸟类（池鹭、白鹭、黑颈鹤、中华秋沙鸭等），建立华南地区特有的开放式的湿地动物园，并建设一个集中的科普展室和生态营地（约1000平方米）。,五大主题休闲项目,通过直观、生动的生态景观，多媒体演示、可参与的互动式展示方式，以及提供近
20、距离观测和短期生活的场所，向游客展示湿地生态系统中的土地、水、植物、水生动物、鸟类和它们的相互关系，以及保护湿地及湿地生物的重要性，灌输人与自然和多样性生物之间共存共荣的生活理念。,五大主题休闲项目,本部分结构,林科院概念策划示意图,蝴蝶谷概念策划概述,1、绿色区域主要规划为生态湿地公园和生态公园； 2、在红色区域里主要规划布置风情体验、餐饮购物、游乐参与等功能； 3、在橘色区域里主要规划布置生态运动、休闲养生、文化体验、商务接待等功能； 4、景点观赏主要沿景观体验带规划布置，以打造四季景观长廊； 5、生态休闲运动与景观体验带交汇的中心，设置能体现该项目核心特色的标志性公共综合配套区，有中央广场和其他综合配套设施，为体现休闲假日特色，建议该区域与周边的有水源自然隔开，通过水上交通工具、或水上浮桥等方式和社区的其他区域进行连通，最大限度的体现休闲及水主题特色。,谢谢观赏！,