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1、,天际蓝桥苑商业项目初步研究报告,同策专业策划 代理 营销,Tospur Research,上海同策房产咨询有限公司 2006年8月11日,宏观及竞争市场分析 03 商业定位分析 35 产品研究 43 服务团队 66,目 录,第一部分 宏观及竞争市场分析,区域规划与发展 基地环境调查分析 竞争市场研究,项目区位：西接安亭镇上海国际汽车城，北沿旅游胜地南翔，东与普陀区交接，南连虹桥临空经济园 距离外环线：1km 距离人民广场：15km 距离虹桥机场：8分钟车程 过境交通：沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道 、外环线、苏州河及规划建设中的嘉金高速公路,上海西北角具有较高品位的商业贸易中心
2、嘉定新城。 未来嘉定区重点发展的居住版块江桥镇。,江桥一村居民小区,江桥二村居民小区,构成：市区动迁户 工业园区的引进人才 分布：70来自普陀 30来自静安、长宁 总量：现有户籍人口6.5万人、外来人口6万人 远期期望吸引5万人,常住人口分析,来自苏浙或长三角腹地的商人约56万人次/每天。,曹安路流动人口,曹安路口，和居民日常生活息息相关的商业形态比较集中,江桥镇上知名的饮食一条街，长约150米左右，集中了20余家餐饮店,华江路曹安路，以普通住宅底铺为主 江桥二村商业街，农民安置户自有私房二层街面为主,商铺类型,江桥二村商业街在1.66-2.2元/天/平米之间，随商铺面积的增大而上升。,租金水
3、平,沿曹安路商圈分布有多家专业市场及各类大型卖场，但规模餐饮及娱乐设施缺乏。,大型室内市场为主 住宅区沿街底铺零星散落,商铺类型,东方汽配城：1楼4-6元/天/平米 上海轻纺市场：1楼5-8元/天/平米，上限10元/天/平米,租金水平,基地周边基本生活配套设施比较齐全。 同时该板块距离曹安商圈比较接近，且交通便利，生活便利性较为突出。 区域内比较缺乏具有一定档次的餐饮、娱乐等设施。,优 势 本案位于新兴住宅区域江桥镇，是嘉定区未来重点发展居住区域之一； 国道及外环线，交通条件理想，立体交通系统大大增强区域对外辐射能力； 传统居住区域，生活氛围浓厚，人气旺盛； 现有商业档次较低，周边同类项目不多
4、，区域内部竞争不强； 曹安商圈快速成长将对本案产生强有力支撑。,劣 势 区域内现有住宅小区档次较差，区域购买力不强； 临近竞案嘉莲华体量过大，形成很大威胁； 地处城市快速干道，对人流、车流的吸引和保持力不强； 本案商业为居住配套项目，容易对居住生活产生不利影响。,项目优劣势分析,项目占地约5万平方米，总建筑面积逾15万平方米。 定位于集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能。,上海国际鞋城是一个集批发、休闲、娱乐、办公、酒店功能为一体的综合性的地区综合性中心。,A块:以“主题玩具城”概念的大型物流商贸 B块:百货、餐饮等商业项目 C块:国际商务办公LOF
5、T、中小企业基地,商业项目服务区域将辐射整个江桥镇新镇老镇。 处于曹安商贸区的规划区范围内。,规划 嘉莲华国际商业广场首先启动中部B地块，主体由3部分组成，东侧为3层商场、西侧为酒店，中部由1层商业相连。 首先引进了知名卖场“沃尔玛购物广场”，分布在西侧商场的23层。 即将出售的商业用房一层商铺，一层商铺采用两种经营模式： 一是业主自己经营 二是售后回租 其中，西侧的商场底层除外圈由各商家自营外，其余商铺均采取统一经营；中部的一层商业用房全部由业主自己经营。,产品 单层商铺，约40套，单套面积60-150平方米。 主力面积：80100平方米 面宽：8.4米 进深：7.811米 层高：5.1米
6、得房率：92 价格区间：3000045000元/平方米,业态 单层商铺： 业态基本锁定为小型餐饮、女性服饰、美容美发、便利店等 沃尔玛底层： 业态基本锁定为美食广场、品牌店、男女服饰、化妆品、家居用品等,观点： 项目整体定位看，嘉莲华商业广场属于曹安商贸区内的四个主力项目之一 B地块商业规划看，嘉莲华商业广场的商业辐射范围覆盖整个江桥地区 从B地块商业业态分布看，基本围绕主力店沃尔玛超市而展开，以小型餐饮购物为主,国外社区商业发展概况 社区商业功能 商业业态构成 周边小型商铺分析 大卖场影响力案例分析,“大卖场商圈”分析专题,传统沃尔玛周边商业特点,分布于大型主力店周围100米半径内 与主力店
7、人流通道紧密相连，共享主力店客流 与主力店形成差异化经营，优势互补 与主力店形成稳固的利益共同体 主力店沃尔玛带动周边商铺价值大幅提升,吴中路易初莲花,易初莲花是吴中路商业的核心，周边有麦当劳、石头剪刀布家具大卖场、美车饰汽车百货等商业设施。 沿吴中路向东，和虹许路交汇处大众美林阁对面有一个大型的SHOPPINGMALL “金虹桥广场。此外，虹梅路休闲街也已成型。虹梅路北端由于大部分居住区已经成规模，许多咖啡店和休闲餐馆已经开始陆续进驻。 周边小型商业业态：金云顶食品、莫泰酒店、花之林人文茶馆、莫泰168旅店、好美家家具装饰店、丰田汽车服务中心。,五角场大润发,大型的卖场会带来大量的人流，周边
8、的商业也会因此而得到发展。 大卖场商圈辐射范围内的商业业态为：大型专业卖场、餐饮、品牌专卖店、娱乐。 不仅商圈内商业形态彼此互补，同时商圈也能提升周边住宅项目生活舒适性。 一个完善的大卖场商圈能给人的需求得到足够的满足，但同时我们也可以关注人们需求的变化情况，引导人产生更高层次的满足。 对比嘉莲华国际广场规划以及上海市内现有的成熟的大型大卖场商圈的情况，我们认为，在策略选择上应更倾向于差异化经营。 由于嘉莲华国际广场业态十分齐全，况且沃尔玛将对本项目产生的影响非常复杂，本案在后期商业经营上，还需要做更深入的研究。,结 论,第二部分 商业定位分析,商业定位出发点 产品概念定位 产品立足点,区位特
9、征 从曹安路方向来看，本项目地处曹安商贸区覆盖内，与两个地标性项目（嘉莲华国际商业广场、电子商贸城）比邻而居。 从江桥的区划看，本项目属于江桥一村范围内，与江桥的行政中心同属同一街坊，是江桥居民公认的镇中心，居民认可度极高。,项目特性,规模（规划） 从本项目规模体量看，40000余平方米的建筑面积，将其置之曹安商贸区范围内，则属于小型商业；就江桥地区而言，则属于大型集中商业。 从本项目规划看，建筑面积约40000平方米，分为三个部分：沿街底铺10000平方米、商务办公楼10000平方米和集中商业（商场）20000平方米。,项目属性 住宅小区的配套商业是本项目最根本的属性,商业形态应与曹安商贸区
10、现有业态相异，避免同质化竞争 商业规划应避免对住宅部分产生负面影响和不利因素 商业形象应有利于提升项目的整体品质和总体形象 商业功能应充分考虑小区及周边居民的日常生活所需,商业定位出发点,融入曹安商贸区，服务江桥社区,项目商业定位,经济型酒店 企业产品展示 大型餐饮娱乐设施 社区性服务设施,产品立足点,第三部分 产品研究,项目总体情况介绍 产品概念定位 整体规划分析 核心区产品研究,区域位置： 东临靖远路、南面西虬江河、西接华江支路、北靠曹安公路 经济技术指标： 总用地：7.13万平方米 总建筑面积：18.58万平方米 容积率：2.175,项目总体情况,本 案,东 华江路,西 华江支路,南 西
11、虬江河,北 曹安公路,大型 FEELS 综合体-情感体验中心 F- Food 餐饮 E- Entertainment 娱乐 E- Enterprise-show 企业展示 L- HoteL 酒店 S- Community-Service 社区服务,产品概念定位,社区配套商业,企业展示,核心商业,曹安路商业：企业展示 华江支路商业：社区配套 核心区商业：大型娱乐餐饮、酒店公寓、创意商业,业态分布,企业及产品形象展示。,社区及居民生活配套。,酒店餐饮娱乐休闲区 。,酒店公寓 裙房商业 大型餐饮 大型娱乐 小型商铺 中央特色商业,核心区业态分布,建筑面积：1.17万 层数：5-11层（共9层） 平层
12、面积：1300 户型面积：50-70,为适应人流动向，将酒店南移，原址开辟广场作为活动空间。 突出项目视觉形象，将较高的酒店沿曹安路布置。,酒店公寓,建筑面积：6800 层数：1-4层（共4层） 平层面积：1700,为完善区域配套，1-4层大面积平层以设置大型集中餐饮、娱乐为主，形成对人流的强劲吸引力。 可独立亦可混合，形式丰富多样。,大型餐饮娱乐,建筑面积：7976 层数：2层 户型面积：144-200,底层7m，二层3.9m。预留的空间使商铺分割更加灵活，充分提升产品附加价值。,小型商铺,王港项目7米层高商铺,金沙雅苑7米层高底层商铺,开阔的中庭空间，丰富的景观效果，提供给人们流连、休闲的
13、场所，也带来了额外的购买力的聚集。,中庭空间,建筑面积：1836 层数：3层 平层面积：612,位于核心区域中心，通过塑造特色创意商业吸引人群。 高度提升至三层，顶楼光彩多变的霓虹灯加强视觉效果，提高知名度。,核心特色商业,核心区面积均衡分析,在方案调整中，我们尤其注意占补均衡，最大限度保证总面积达到原定规划要求。,第四部分 服务团队,同策介绍 项目组成员,同策介绍,上海同策房产咨询有限公司成立于1998年，截至2005年底，公司总资产超过三亿元，员工超过四百人，是全国最知名的房地产专业策划、代理公司之一。目前专职商业事业员工人数已达53人，累积商业项目操作数量近20个。服务内容涵盖了商业市场
14、调研、产品定位规划、代理销售招商、企划营销推广、项目经营管理、物业管理及建议等诸多方面，获得了开发企业的一致认可，并在业界树立了一定的品牌知名度。,服务团队,代表个案,夏 海 产品规划部 经理,海珍珠花园（上海51万住宅、商业）、无锡火车站站前商贸区（无锡16.5万商业）、扬州90地块项目（扬州21万商业）、中南世纪城（南通250万住宅、商业、办公）、连云港大港路地块项目（大连80万住宅、商业）、上海建民村项目（上海46.8万住宅、商业、办公、酒店）。 苏州雅格尔项目（苏州37.6万住宅）、常州彩虹城（常州20万住宅）、苏州聆湖丽墅（苏州4.6万别墅）、昆山产业带3号地块项目（昆山15万住宅）
15、、大连高尔基路项目（大连17万住宅）、苏州德邑（苏州4.45万住宅）、荣亨逸都（常州20万住宅）、南京翠屏国际（南京100万住宅）、常州卫星村地块项目（常州9万住宅）。,六年多房地产业从业经历，具有丰富的产品设计经验，曾在同济建筑设计院任职。,服务团队,代表个案,夏 宇 研发中心 主任,上海新世界花园、浦东世纪花园、新金山国际城、圣骊澳门苑、金桥罗马假日商铺、中福城系列、浦江森林半岛、华江天际蓝桥商业、和平花苑二期（酒店式公寓和商铺）等数十个案例,超过六年的房地产业营销工作经验，曾任职戴德梁行房地产（上海）咨询有限公司。,服务团队,代表个案,邵永铮 研发中心 项目分析师,金色紫都、浦江森林半岛
16、项目，并完成数十个房地产市场分析报告以及房地产项目咨询。,武汉理工大学工学硕士，专注于项目分析研究,服务团队,代表个案,陈习慧 研发中心 市场分析师,幸福小镇、明丰新纪苑、镇江风景城邦、绿洲半岛、明丰世纪苑、风华水岸、阳光爱琴海等。,八年多地产从业经验，具有丰富的市场营销经验。曾任职于上海农工商房地产集团。,服务团队,代表个案,周 陵 产品规划部 建筑设计师,林克司别墅项目、香溢中央花园、金色紫都项目、招商.依云郡、同济校园生活广场、南京翠屏国际城、苏州聆湖丽墅、常州荣亨逸都、张家港湖滨国际等。,三年多建筑设计从业经验，具有丰富的建筑设计经验。,刘贤全 产品规划部 建筑设计师,服务团队,代表个案,扬州190地块项目、昆山沿沪产业带3号地块项目、上海建民村项目、金色紫都、 林克司别墅项目、香溢中央花园,两年多建筑设计从业经验，具有丰富的建筑设计经验。,The End 感谢聆听,同策专业策划 代理 营销,