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1、买卖房屋产权的变化A将他的房子卖给B.在签订买卖合同后，A将把房子交给B，房地产证书将被移交给B，但没有转让登记。生活六个月后，B将房屋转售给C并交给C.C从B获得A的房产证，但没有申请转让登记。在C居住期间，房价迅速上涨。司法实践中的诉讼表现。在上述基本情况的基础上，根据作为原告的不同交易主体，以下三种诉讼主要在司法实践中提出。卖方是原告。案例1诉诸法院并认为其与B签订了销售合同。如果由于注册程序无效，B必须退还房屋。案例2 A以产权登记人的名义直接起诉房屋所有人，并要求归还房屋。这个房子的第一个买主是原告。案例3 B起诉A并要求在转移登记过程中提供协助。提起反诉，辩称与B的销售合同无效，因
2、为它没有登记，并要求B归还房子。案例4 B起诉C，因此他没有获得房屋的所有权，与C签订的合同无权处置合同，A没有追究合同，要求确认合同无效，命令C返回房子。最后购买房子是诉讼的原告。案例5检方B，需要注册程序。 B的辩护并不是他不愿意进行转移登记。事实上，他不负责转让登记。在诉讼中，他发现A先前曾报告过房产证的遗失，并已将高价卖给丁，并已完成转让登记程序。秉毅申请额外的A和D作为共同被告，要求确认A和D之间的销售合同无效，并要求三名被告协助房屋转让登记。丁提出他是真正的第三方的被告，并反诉C应该退出房子。专注于问题。上述案件中的住房连锁交易诉讼形式是一种典型的住房连锁交易案例。案件似乎很简单，
3、但它包含了许多民法的基本理论问题和实际纠纷的具体问题。1. 案例1，案例3问题是:房地产权转让合同（房屋销售合同）的有效性是否受房地产权变更（房屋转让登记）的影响？2. 案例2反映的问题是，根据连续销售合同，可以对房屋登记所有人的占有行使:房屋的实际拥有权。3. 案例4反映的问题是关于产权变更的协议（例如房地产交付或其所有权证书）是否具有约束力。4. 案例5问题是房屋的双重出售中的:房屋的事实是否可以抵御房屋的善意？上述具体问题实际上可以概括为一个基本命题，即在房地产购买和销售中，当房地产登记和占有属于不同时，如何在合法所有者和事实上的占有者之间建立保护标准。在实际案例中，如何在现有的法律框架
4、下寻求合理的保护途径，如“物权法”。二，案例分析:解决住房连锁交易纠纷分析的理赔基础索赔的基本分析方法是德国法学民法中的一种独特方法。该方法也称为权利要求的基本方法或返回人的方法和克隆方法。寻求索赔的规范基础，使小前提可以归结为人的前提，最后判断裁判是否可以得到裁判的支持结论。在案例分析中，权利主张的基本方法只需要掌握与权利主张相关的法律事实和法律规范，没有必要在没有重大意义的情况下审查法律事实，因此申请更为方便。而且在大多数情况下，当事人的要求都以要求的方式表现出来，只要根据当事人的要求，可以指示当事人探索要求规范的权利的想法，找到法律，迅速掌握关键案例，复杂而不容易案件中的麻烦有利于简化思
5、维过程。因此，请求权限检索的方法更适合于实际需要。在民事判决中适用权利要求的基本分析是十分必要的。已经实施的财产法确立了一些产权的基本原则和制度。第9条规定了登记有效性是不动产变更的原则;第15条阐明了区分房地产权变更的原因和结果的原则。第106条建立了诚信收购制度;第34条和第241条分别阐明了要求和拥有财产权的权利。物权法和现行的产权法律规范构成了较为完整的物权法律制度，为司法实践处理产权纠纷提供了较为完整的主张权。索赔权基本方法的应用具有充分的可行性和前所未有的客观条件。因此，笔者试图通过对权利要求的基本分析，研究涉及房屋买卖的产权纠纷，为民事司法实践提供循证思维和论证方法，增强法律适用
6、的统一性和合理性。卖方索赔的依据是对D产权和合同效力的分析。1.分析案例。卖方A的索赔是基于无效合同产生的财产归还请求，并且索赔应被锁定在索取不正当利润的权利中。索赔确立的前提是A和B之间的销售合同被确认无效。通过对索赔权的依据分析，根据“物权法”第15条，当事人之间关于房地产财产的设立，变更，转让和取消的合同，自成立之日起生效。合同，除非法律另有规定或合同另有规定;如果不处理产权登记，则不影响合同的有效性。不动产登记只是产权的设定要求，而不是销售合同的有效要求。销售合同的有效性不同于产权变更的效果。 A和B没有注册转让，但房屋的所有权转让不会发生，也不会影响销售合同本身的有效性。 A和B之间
7、出售房屋的合同应确认为有效合同。 A的主张不是其成立的先决条件，应予以拒绝。2. 案例2的分析。首先，请求权利搜索: A要求C以房产登记人的名义归还房屋，要求归还财产权。其次，分析了索赔的依据。主张权利依据是“物权法”第34条的规定。如果您无权拥有房地产或动产，权利持有人可以要求退货。 “对该条款构成要素的分解表明，归还财产索赔的构成要素是两个。首先，索赔的主体必须是权利持有人，包括所有人，使用权和担保人。其次，相关人员必须没有权利。有必要进一步澄清无权占有的概念和含义。根据拥有权，占有权被归类为有权占有和不占有。所谓的特权是指出于法律原因拥有物品的权利。拥有占有权意味着拥有该权利，拥有占有权
8、意味着拥有无权利。在这种情况下，由于没有进行转移登记，所有权尚未转移，A仍然是房屋的所有者，并且符合正确的主体的第一个要求。因此，B的临时占有和C的最终占有是未经授权的占有，这是A能否行使请求返回权的关键。需要做的下一个任务是搜索负面构成要素，即搜索是否可以否定B和C无权拥有的法律规范。根据“物权法”第241条，一般的占有规则，是否可以确立占有回归辩护，关键是拥有基本关系是否能使占有者抵制权利人的回归要求。在买卖合同中，卖方应将标的物交付买方，并将标的物的所有权转让给买方。 A和B签订房屋销售合同后，交付但未转让。根据销售合同，A应将房屋移交给B.作为承包商的一方应遵守合同。不能要求B归还房子
9、。在销售合同中拥有乙基是对收回作为卖方的所有者A的退货请求的权利。 C是否构成无能为力的占有。这涉及学者链的学说原则，将链理论的所有权分为三个要素。（1）获得拥有某种法律关系的权利（尤其是债务关系）; （3）中介人必须将其直接占有权转让给第三方。就Maimu而言，B合法拥有所有人作为中间人，而C亦已根据与B的合约获得作为第三方拥有的权利（合约的有效性待讨论案例4）。 B.将房屋交付给C被视为将房屋直接转让给C.这三个要素都是一致的。因此，拥有C并不构成拥有权力。 C可以对A进行占有防御。对C来说，要求归还拥有房屋所有权的法律规范的要求被否定的规范性构成要素所阻止，并且缺乏权利要求的完整构成要素
10、不是被拒绝房屋第一买家的索赔依据是D.财产权的变更和权力的处置。1.分析案例3。根据案件A买卖A合约的有效有效性分析，以及案例2中B的占有权分析，B要求A履行登记和转让的义务。并具有合同索赔权的基础，应予以支持。声称合同无效且退回反诉未得到确认，应予以拒绝。2. 案例4的分析。在这种情况下，B辩称，C和C之间房屋销售合同无效的原因之一是它无权处置合同。据此，索赔的依据是以“合同法”第51条的规定为依据。无权处置的人如果处置他人财产并且已被权利人批准或无权处置合同的人获得了处分权，则合同为有效。 根据反对意见，如果权利人未批准合同且纪律处分权未获得处分，则合同无效。因此，无权将合同作为待定合同处
11、置。根据本条规定，从表面上看，B在获得所有权之前无权处置该房屋。如果所有者尚未获得所有权或A尚未批准，则公司与公司之间的买卖合同无效。但是，从利润衡量的角度来看，这样的结果显然对最终购买者不公平。由于合同的有效性完全取决于B是否积极获得所有权和A的回收，因此交易风险全部由C.B和A在准备引发道德风险时可能是投机性的。例如，在这种情况下，房价飙升，B和A是有利可图的。 B不主动注册A以获得所有权，A也拒绝批准，导致无效合同。 C.在支付代价并接受B的占有权交付后，登记制度不及时，不能采用善意取得制度。合同无法保护权利。 C必须将房屋归还给乙方。它只能依靠承包疏忽的责任来寻求救济。调查其起源，中国
12、合同法第51条不恰当地提及德国民法关于产权形式主义的第1 85条以及台湾“民法”第118条的产品。在德国模式下，该条款指的是纪律处分的不确定效果。由于中国不承认产权行为的概念，因此尚未在中国以债权人形式主义的形式确定。 2有些学者认为，除了房地产登记外，其他具有物权表达方式要件的行为，如房地产交付，不动产证的交付等，可以作为确定当事人之间权利的基础。从理论指导和实践的角度来看，当事人同意产生产权效应的观点确实有助于解决房屋销售实践中无保护的利益保护问题。在这种情况下，A将向B交付房屋和房地产许可证，这可以被视为双方实现产权变更的协议，B获得所有权。这样，E和C之间就没有未经授权处理合同的问题。
13、但上述观点的理论基础是认识产权行为理论。但是，中国的物权法明确规定了债权人形式主义产权变更模式的实施，不承认产权行为理论。虽然司法实践中存在一些有利于物权行为理论的论点和实践，但在物权法生效后，其持续存在的合理性仍值得怀疑。笔者认为，为了公平合理地处理本案争议，应以“合同法”第五十一条法律规范的构成要件为依据，并对案件事实进行分解。看它是否可以退回（或采取）到文章。规范的组成要素。有些学者认为，所谓“卖别人”的外观从外观上可以分为至少两种类型的:卖方和财产所有者没有相应的债权人 - 债务人关系。未经授权出售他人构成侵权;另一方面是卖方与房产所有者之间存在合同，例如买房，出售，给予，互惠等，而房
14、产的所有者拥有转让给卖方的所有权。合同义务。如果没有履行这样的合同，卖方将把主题卖给他人并形成所谓的连续合同。如果此类合同也不受纪律处分，则很容易与产权转让（产权变更）本身混淆。很明显，这种情况的情况属于后一种类型。根据上述案例1，案例2和案例3的分析，B有权拥有房屋，B享有要求转让登记的权利。有可能获得所有权。在A转让房屋到B之后，在转让登记之前，A只是名义上的登记所有者，他拥有所有权并且有权处置。如果甲方将房屋转让给他人，则应向乙方承担相应的民事责任（以下案例5：1）。房子实际上不属于A的财产，B有一定的处置房屋的权利。因此，B将房屋转售给C的事实不属于无权处置他人财产的人，不应归咎于合同
15、法第51条的构成要件。当然，申请该文章的权利的基础已经丢失。据此，B和C之间的买卖合同无效。此外，即使确定A拥有房屋的全部所有权，双方也会知道在合同订立时房屋仍以合同名称登记。当事人自愿接受合同并承担风险，不存在隐蔽欺诈，交易性质属于未来。如果没有其他无效原因，交易1也应视为有效。根据这一分析，B的索赔应该被拒绝。房屋最终购买者索赔的依据是对D产权和诚信收购的分析。案例5这是因双重出售房屋（或出售的一些物品）引起的争议。随着“物权法”的颁布，产权变更模式的立法确定和房地产购置制度的建立，原先在司法实践中处理的双重交易纠纷将逐步明确和统一。仍然根据对索赔权的分析，C要求B办理房屋转让登记手续，并
16、行使合同索赔权。索赔的依据是合同法。 案例4据分析，B和C之间的买卖合同是有效的。因此，在没有丁的情况下，C有权要求B申请转让登记，甚至登记A的转让。在索赔的情况下，代位权可以行使，A应当被要求履行。转让登记义务。然而，当A将房子出售给丁并处理转让登记时，根据“物权法”第106条的要求，丁成为该物业的所有者作为善意收购人，以及A和B之间的买卖。合同对丁没有约束力，丁有权要求拥有房屋。在销售合同中拥有丙基不能违反非合同方的所有者。丁先生被确立为房地产商誉收购人索赔的基础。 C只能行使索赔权利，并根据销售合同向B提出违约要求。双重交易的情况仍有变化，即:如果案例5中鼎尚未完成转让登记手续，则不能善
17、意申请。这个时候该怎么办？作者认为，在这种情况下，发现丁是亲切的。在这种情况下，应该认为出售公司的合同是有效的，但丁只有权要求房屋的所有权。 C可否以其善意占有房屋的理由主张所有权？ “物权法”中的索赔没有明确的依据，但对案例2的分析表明，丙方有权拥有并可以抗辩A.因为C可以有权占有该物业的注册所有人。房子反对房子，根据民法的解释原则“举重轻重”（当然解释），2当然只能打击债权人。因此，作者更倾向于拥有所有者对房屋所有权的权利，D只能要求A承担违约责任。摘要:串行交易中房地产权利的变化保护了基准D的静态顺序和动态安全性的平衡。中国物权法以“确定争议，充分利用争议”为立法宗旨，依法明确各类财产的
18、所有权和责任，解决法律主体财产纠纷，从而确定稳定，高效和安全。市场交易。房屋买卖中的产权变化通常涉及多方。对于上述分析的五个案例，涉及连续交易的四个实体和三个房屋销售合同体现了房地产权变更的利益冲突。产权监管和第三方保护是财产法的基本范畴。 3因此，如何在司法实践中遵循财产法的立法意图，建立保护所有贸易实体利益的基准尤为重要。笔者认为，根据交易是否涉及第三方的利益，索赔的对象可分为内部索赔和外部索赔。不同的法律权利和操作规则适用于不同的索赔。 41.内部索赔系统保护基准:如果交易不涉及第三方的利益，则真实权利人与注册权利人之间分离的所有权是相互矛盾的。这只是两个权利主体之间的内部冲突，必须根据
19、意义自主。原则是制定保护物权持有人权利的规则。例如，案例1，案例2，案例3，案例4中国A和B，B和C以及A和C之间的争议属于合同当事人或注册所有人和事实上的拥有者。不涉及交易以外的第三方的机构间争议应确认信用合同的有效性，作为产权变更的原因，并确保交易的静态顺序。同时，通过信用合同中的公示义务协议，允许权利人办理转让登记权，交易主体必须履行房地产登记的宣传义务，事实上的财产可以尽快转化为法定财产所代表的法定财产权，以稳定交易秩序。2.外部索赔系统保护基准:在涉及第三方利益的交易中，必须遵循产权披露原则，采用保护第三方利益的标准。只要第三方信任房地产登记并通过法律行为取得不动产权，就应当确认产权
20、变更的效力，并将其作为系列交易的外部方的主张予以保护。维护动态事务安全性。例如，案例5中的丁基丁基于善意获得房屋的所有权，并且绝对可以排除事实财产所有者C的所有权，并且处于优先保护位置。III。建议:在未来物权法的司法解释中，制定房地产权利变化的空间通过使用权利要求的基本方法来分析上述情况，我们可以发现在基于请求的搜索过程中仍然存在遗漏和冲突。虽然“物权法”规定了许多新的产权制度和规范，但许多规定过于原则，缺乏可操作性，为最高人民法院在未来作出相应的司法解释留下了很大的空间。在下文中，仅在本研究范围内提出了一些制定司法解释的建议。修改和改革与财产法相冲突的司法解释。物权法对变更不动产权采取登记
21、生效。但是，对于某些特殊情况，最高人民法院的相关司法解释采取了登记对抗。例如，在XX，XX，最高人民法院第71条（关于处理企业破产案件若干问题的规定）规定，以下财产不属于破产财产.（6）产权证书或产权转让程序尚未处理。已交付给买方的财产.该条款表明已交付给买方的财产虽然不受所有权转让的约束，但仍转让给买方，而不是转让给破产企业所有的财产。笔者认为，“物权法”是全国人民代表大会通过的基本民法。它所建立的基本规则和基本制度的有效程度仅次于“宪法”。当物权法与现行的产权规范发生冲突时，根据上级法律，下级法律和新法律优于旧法律的原则，应当适用物权法，现行的产权规范不能成立。应用。对未来制定的财产法的司
22、法解释应当规定财产法与现行财产权利规范（包括相关司法解释）之间的适用关系，并修改与财产法基本规则相冲突的司法解释。在物权法的框架内。不符合“物权法”规定但有利于案件解决的现行司法解释的过渡性规定，可以按照“物权法”的规定转化为其他合理的规则。如果不动产的变更必须采用物权法确定的登记有效规则，登记权将无效。善意的事实财产权不能获得产权，因为它没有登记，但可以通过区分保护和完善其他规则（如拥有保护性辩护）的原则来加强。加强房地产占有保护制度的可操作性。“物权法”有一个特殊的规范来规定占有制度，因此占有制度首先在中国的民事立法中得到承认。但是，只有五项规定属于保护占有制度的范围，并没有规定推定和占有
23、制度。 “物权法”第241条关于拥有权利的规定也是基本原则。在案例2中，作为买方持有的连续交易的最终确定，是否拥有占有权，没有明确的依据可以搜索，而是为拥有链条理论寻求法律支持。随着占有制度的建立，在实践中将越来越多地对业主提供保护。建议司法解释应基于保护辩护的类型和行使类型的条件。同时，鉴于房地产权利的变更被注册为有效要求，在房地产交易中很容易造成所有的分离，因此占有权和所有者之间存在争议。拥有主题，并将触发相关案件。将是无止境的，如房子的买卖没有被转让，转让不交付，双重交易，连锁交易。因此，建议司法解释应具体规定基于不动产销售合同的占有保护及其对产权变更影响的影响，这在实践中普遍存在，并提
24、供解决争议的操作裁判规则。房地产权利。填补法律申请买卖房屋的漏洞。1.确定住房连锁交易的保护基准:台湾学者苏永勤认为，民事立法者必须处理的问题必须考虑到私人自治和国家控制，以及自治产权或交易秩序的建立。作为长期的国家监督和指导机制。笔者认为，司法解释的制定者有必要将自治和规制这两个概念作为政策概念和规范，对物权法进行司法解释。对于房屋买卖而言，对于不涉及第三方的内部交易，最有可能建立自治空间，应充分尊重意思自治原则，以保护业主的利益。对于涉及第三方的对外交易，应遵循公权和公信力原则，建立国家对房地产交易市场的监管，保护获得合法产权的第三方利益，以弥补缺乏自治条件。2.建立贸易公司系列内部规则适
25、用于在:之间签订的销售合同一条规定不适用于第一个最终买方的连锁交易转让登记和买方（或翻转）不应该是第一个购买它被无权处置的人视为无效。第二是规定房屋的最终购买者有权拥有房屋，并且可以抵抗房屋登记所有人的索赔，除非占有的基本法律关系无效或被撤销。3.建立房屋的双重购买和销售规则:在转让登记尚未完成的情况下，两个行业的买家都没有获得所有权。建议司法解释规定权利保护的优先权。首先，有条件承认产权变更的优先效果是接受房地产转让或其所有权证的买方可以行使房屋转让登记申请权。第二，在没有财产权变更的情况下，按照申请转让登记的顺序，确认在买卖中行使索赔权的一方优先行使登记权。随着物质法权利的颁布和实施，法院
26、必须面对越来越多的产权纠纷。通过对房屋买卖变化的上述实证分析，笔者个人认识到物权法对民事审判的重要性以及法官判决思想可能带来的重大变化。也许学者们也会谈论物权法的立法，讨论纠缠的理论问题，法官应该在生活财产的情况下寻求法律与现实之间的平衡。根据“物权法”中的权利要求，在物权法体系框架下解决实际问题可能是更好的选择。在没有立法空白的情况下，在物权法立法意图的指导下，民法诠释学可以用来填补法律漏洞，维护静态产权秩序和动态交易安全。奖学金和以前的案例应具有足够的歧视性。法官可以从学者的合理学说中学习，但他们不能盲目地遵循权威理论。这种做法必须遵循产权立法的制度风格。这可能是法官的角色与学者的角色不同。我们可以从法官的角度采用不同的方法，利用法官的智慧处理现有法律框架下的实际案例。本文讨论:http:/