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1、句容黄梅镇别墅项目 可行性分析,2009.6.24,一、项目概况,项目区位,本项目位于南京与镇江交界处，隶属镇江句容市。东靠句容市黄梅集镇南巷村，西临汤山镇东湖丽岛别墅项目，北至沪宁高速，南依汤山镇。距沪宁高速公路汤山收费站1.4公里。 项目占地面积267590.4，合401.4亩。 项目地形为西高东低，北高南低。地势略有起伏，高低净差23米。 目前项目已具备“四证”。土地基本平整，施工围墙大部分砌建，施工水电已基本到位。另现场新建临时工房数间可用作现场办公使用，已具备施工条件。,养龙 山庄,东湖丽岛,汤山 收费站,本项目,二、南京别墅发展情况,仙林 板块,城东板块,江北板块,城中板块,江宁板
2、块,环紫金 山板块,三山 板块,百家湖 板块,汤山 板块,老山珍珠 泉板块,远郊板块 溧水、高淳、句容等,江北板块,环紫金山板块 从最早的帝豪花园别墅到后期的天泓山庄、钟山高尔夫、君临紫金、马会山庄等，目前整体成交均价在20000-30000元/之间。,仙林板块 以仙林翠谷、山水风华、依云溪谷、栖园为主要代表。目前整体成交均价在8500-15000元/之间。,汤山板块 汤山别墅一直以来发展较好，初期以养龙山庄、东湖丽岛为代表，后期汤山公馆、巴黎原墅的问世大幅提升了区域价格及档次。目前整体成交均价在9000-20000元/之间。,城东板块,三山百家湖板块 以将军山、翠屏山、韩府山为核心的江宁三山
3、板块，是南京别墅的主要聚集区。 目前别墅多集中在三山的东侧一带。整体上看，江宁的三山和百家湖区域的多数楼盘已近尾声，在售别墅主要集中在奥斯伯恩、运盛美之国、玛斯兰德等项目，未来将会有香榭岛等项目的别墅陆续推出。目前成交价在12000-25000元/之间。,江宁板块,城中板块,该板块项目大多为“混合型”小区，别墅均与其他类型住宅相临，很多楼盘并未能真正体现别墅的特点，但周边交通的易达性和便捷性，以及区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，仍使得选择该区域作为第一居所的购房者最多。 就城中板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，就目前情况来看，在主城区开建的别墅项目极少，将来也无明显
4、扩充的趋势，未来供应体量将进一步减少，上市的楼盘主要集中在锋尚国际公寓、天正湖滨、中海凯旋门等项目。目前成交价在25000-50000元/之间。,老山珍珠泉板块 江北别墅的发展起步较慢但发展势头较猛，正成为南京别墅的主流。包括山河水、大吉山水田园等。目前该地区别墅价格在8000-13000元/之间。,江北板块,远郊板块 主要指溧水、句容、高淳等板块，溧水别墅主要有恒大金碧天下，卧龙湖国际、华州凤凰小镇、伯爵山庄等，售价在5000-11000元/之间。句容别墅多毗邻宝华山、茅山，以东寰大山地、世外边城等项目为代表，售价在9000-12000元/之间。,江北板块,句容 板块,溧水 板块,1、由于受
5、到整体楼市的影响，08年度南京别墅市场的成交量出现极大的萎缩，目前尚在库存去化当中。,数据来源：南京网上房地产、HOUSE365,南京别墅发展现状,08年南京别墅市场供应面积达到61.55万平方米。但成交量却出现极度萎缩，08年南京别墅市场共成交31万平米，远远低于07年度57万平米，同比下降46%。去年市场有不少存量别墅将进入今年消化，再加上新增供应量，竞争极其激烈 。,2、南京别墅逐渐向远郊化、外围化发展,3、别墅功能走向逐渐多样化,以前的别墅主要集中在江宁、紫金山板块等传统别墅板块，但现在的别墅板块已经四面开花，仙林、汤山、江北老山周边、句容、溧水、高淳、安徽等远郊已成为开发商们青睐的区
6、域，别墅开始向“上水本质回归”。从未来的供应结构看：远郊别墅以独立别墅为主，主城区和近郊别墅则以联排、叠加等经济型别墅为主。,南京别墅发展现状,别墅在以前主要是为了满足居住功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。如奥斯博恩庄园就定位为度假运动庄园。随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。,南京别墅发展现状,4、近年来随着经济型别墅的推出，南京别墅消费群体起到一定的变化,随着经济型别墅的兴起，别墅已不再仅仅局限某一阶层，其消费群体从最初的外企高级人员、私营企业主等扩展为包括国企、政府、金融业、IT业、商贸在内的多阶层顶尖一族。而随着南京城市经济的发展，本地富人的数量不断增加
7、，都市圈的不断扩容又吸引了大量外地高收入人群的涌入，使得别墅的潜在客群人数急剧增多，潜在消费群将成为推动别墅市场发展的又一动力。,南京别墅发展趋势,1、价格依然看涨，短期涨幅放缓； 2、供应量未来几年持续增加，竞争日趋激烈； 3、板块日趋分化，由板块内竞争转向高、中、低档不同层级竞争；远郊别墅的竞争将是未来的主旋律； 4、主要板块将会逐步由江宁三山板块、环紫金山板块向老山、汤山、远郊转变；,5、山、水等自然资源依然重要，但产品功能日益精细化、合理化。 6、品质、区域氛围、配套设施、升值等会是置业者主要考虑的问题。 7、新型节能别墅产品、高科技别墅将会不断涌现，越来越多的定制式建筑产品将会满足不
8、同客户的需求。,南京别墅发展趋势,三、汤山板块别墅调研,项目属性界定,本项目虽行政区划属句容市黄梅镇，但其毗邻汤山镇的地理位置决定了其仍属汤山别墅板块，以汤山别墅的调研作为主要参考依据。,项目位置：江宁区汤山街道温泉路以南、汤铜路以北 总占地面积：145172 总建筑面积：130000 容积率：0.8 物业组成：别墅、温泉公寓 绿化率：0.4 总户数：750 特色：景观怡人、户户温泉入户 销售状况：销售情况良好，目前已整体去化70% 销售价格：联排8500元/；叠加7100元/ ；双拼15000元/,汤山公馆,项目位置：汤山镇汤泉湖半岛丽岛路88号 总占地面积：192000 总建筑面积：909
9、95.6 容积率：0.41 绿化率：52% 总户数：198户(独立94、双拼62、三拼42，其中110户温泉入户） 特色：位于汤泉湖畔，部分别墅可尽享湖景美色。另有5500中心会所，配备有咖啡厅、健身房、温泉游泳馆、多功能厅等多种休闲娱乐设施。 销售状况：目前进入尾盘销售阶段，所剩套数不多。 销售价格：独栋15000元/；双拼8800元/；联排5800元/,东湖丽岛,1、汤山地区作为南京传统别墅聚集地，其风水宝地的形象在南京市民心中已形成良好认知。其内别墅项目均取得了较好的销售成绩。 2、汤山地区目前仅有汤山公馆与东湖丽岛存在别墅供应（巴厘原墅已售空），且均已进入或即将进入尾盘销售阶段，整个区
10、域未来竞争对手仅有金塔汤山项目一处。 3、随着汤山新城的逐步开发建设、汤山收费站的撤除，本项目的区位价值更将逐步凸显，前景可期。,调研总结,四、项目经济测算,基本经济指标,根据已通过的设计方案，项目预计地上总建筑面积214000 ，其中会所、幼儿园及其他工建配套约9000，预计可销售面积205000，其中度假公寓30000、联排别墅150000 、双拼别墅23000 、独栋别墅7000 、商业面积5000 。地下建筑面积为8000 。,销售价格测算,独栋别墅,根据市场比较法，计算出本项目独栋别墅市场销售价格为13141.99元/，同理，计算出双拼销售价格为10682.1元/，联排为6631.4
11、5元/。,开发成本测算,注：管理费用按总成本的3%计算；营销费用按销售价格的4%计算；财务费用按总成本的8%计算；不可预见费用按总成本的2%计算。 地下室建设费用按2600元/计算。,销售收入测算,注：销售价格均按市场比较法测算价格低标准取整计算。,项目盈利分析,注：两税一费按总销售额的6.5%计算。,由上表可知，本项目投资回报率（毛利）达到49.20%，投资回报率（净利）达到36.90%，具有良好的投资发展前景。,1、汤山别墅板块一直以来较受购房者青睐，处于良好发展之中，未来的发展将对项目产生有效拉动。 2、目前此版块内竞争项目较少，处于一个市场空白期，抢占市场先机是项目发展的关键。 3、由于本项目土地成本较低，在市场大环境良好运行的前提下可保证获得较为理想的利润率。,可行性研判结论,