2010年11月上海北京深圳踩盘案例分享(下).ppt

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1、5、社区内尊贵配套,更特有顶级生活品质生活的增值服务：独有的独立地下保姆间设计，专用电梯入户。精装修地下车库，设置大尺度车位，专为大型和奢侈品级车型所设计，并另有司机茶室；此外，并设置有特供私家酒窖、堪比瑞士银行地下金库的私人收藏室，满足华宅生活的全方位需求。,6、会所,规划有多主题的三大会所，提供多重国际化社交、休闲空间。顶级商务温泉会所建筑掩映于原生森林中，收纳了中国传统精髓建筑，结合现代科技，规避传统尺度无法实现的现代功能，是中国建筑的现代高阶版本；2000平米大堂泛是相对开放的活动空间，提供棋牌娱乐、儿童活动、医疗服务等综合服务；运动公园主题会所更规划有高尔夫、网球场场馆群，倡导顶级健

2、康风尚。极大地扩展了项目的会所内涵，使项目拥有了一个超大型的复合会所，这不仅仅成为北京市场绝无仅有的标杆，也成为北京唯一具备明显“人文”“和谐”符号的高端社区。,十六、北京 龙湖花墅香醍(原花盛香醍),关键词： CBD低密大宅，浓荫花园，城市HOUSE 建筑类别 别邸、叠拼装修状况 毛坯 容 积 率 1.40 绿 化 率 35% 物 业 费 4元/平方米月 当前价格 均价15000元/平方米 环线位置 五至六环,项目亮点： 规划、设计,1、龙湖花盛香醍-盛放生命所有美好 和广告词一样，全力打造低密度，高品质，宜居花园生活城。着力营造优美、浪漫的托斯卡纳别邸风情。产品以别邸和叠拼为主，其融合自然

3、的立面设计，加上无以伦比的园林景观，将为业主提供高品味的生活和享受自然的唯美居住环境。 2、东部罕见1.4容积率，城市与低密的最后一次亲密接触 项目总占地面积9.8万平方米，总建筑面积14.3万平方米，其中住宅部分13.7万平方米。产品主要由7.5层及8.5层的别邸和叠拼组成，户型设计多元化，主力户型面积为160-400平方米。,3、160-400平米低密花园大宅，下沉庭院、露台、阁楼、电梯花园入户 蕴含地中海、托斯卡纳式异域情调的叠拼，具有顶跃和底跃户型的别邸，融入了入户花园的创新设计，每户设置大尺度观景空间，赠送花园露台，轻松纳别墅生活于己有，充分营造出别墅式宅邸的生活格调。赠送阁楼的户型

4、，阁楼上还有2层小的赠送空间，给人以更上一层楼的惊喜。 4、体验别墅空间，赠予生命的一次盛放 社区内超过35%的绿化率，让建筑间有足够的空间形成错落有致的园林景观，3.1-3.3米奢侈层高，令别墅都羡艳的大面宽短进深，使家变得天高地阔。与自然融合的多层立面设计，加上项目内完善的生活配套设施，将为业主提供品味生活、享受自然的居住环境，使其在花盛香醍尊享低密度、高品质的生活。 项目真正实现人车分流动线设计，避免人与爱车间之间的纷扰。1：1.7的车位配比，充分照顾主人泊车需求，亦为业主宾客预留一份从容的关照。,十七、北京 绿城御园,关键词：坐拥皇城尊贵资源 项目简介： 绿城北京御园位于海淀区青龙桥玉

5、泉山路，二期产品包括平层官邸和圆厅别墅。平层官邸面积为380-420平方米，圆厅别墅地上面积约为740平方米、地下面积约为300平方米。整体价格：1500-6000万元/套。 总价：最低 1500 万元/套 最高 6000 万元/套 物业费：8元/平方米月 项目位置： 海淀区 青龙桥玉泉山路 交通位置： 四、五环之间,建筑类型:公寓、圆厅别墅 御园项目位于北京市海淀区海淀乡青龙桥村区域，处于万寿山、玉泉山、香山、颐和园、圆明园等昔日皇家园林及历史名胜怀抱之中，且地块周边又有清华、北大、国际关系学院、中央党校等诸多著名学府，故该地段无论是地理资源还是人文资源，都具有先天赐予的不可复制的优越性。

6、三山五园及大片绿化隔离带沿项目北、西、南三面环绕合围，四环路，五环路连通京城交通，正东向为中央警备局及中央六一幼儿园，居住人群构成将受到一定的限制，人群构成更显身份的独到与尊贵；居住环境是其它项目地域难以比拟。 营造新古典主义风格的官邸式建筑，安详而尊贵，厚重而有历史感的铜制门，高雅的灰色、浅米色德国石材外墙，深色坡屋顶，符合几千年来人类对经典建筑的审美情趣，是人们由衷赞叹的建筑。基于对古典建筑的继承和发展。新古典主义建筑创造了一种与现代主义建筑不同的人性化空间，追求精致、完美，创造适于人居住、生活、娱乐的场所，其建筑立面是在标准的古典形式上做一定的改良，装饰适当，所有细节极其得体而精致。,项

7、目亮点：,1、景观设计： 大门厚重，礼宾大道的喷泉很有气势。 皇家园林，轴线对称性建筑，皇家气派。,2、立面,外立面明确是进口兰姆石，听起来比较具备档次。,3、会所,超级豪华会所，包含总统套房、豪华餐厅等配置。,4、营销亮点,营销大厅在进入沙盘之前是一个相对较暗的播放影片的大厅，宣传片气势恢弘，绝对能拔高项目气质，非常能吸引人关注。,十八、北京 圣世一品,关键词：高端项目销冠 项目位置： 朝阳区 白家庄西里5号(京广中心北100米) 交通位置： 二、三环之间 地铁1号线 ，该项目位于北京市朝阳区三环以里，京广中心大厦北100米，毗邻中央电视台新址，对面是团结湖公园。是北京市最重要的商务和办公区

8、域（CBD核心地段）。 物业费： 5.98元/平方米月 占地面积： 21527.9平米 绿化率： 30% 容积率： 3.9 暖气： 小区集中供暖 供水系统： 24小时热水,项目亮点：,1、会所： 会所高（挑高8.1米）而豪华，虽然是临时性的，以后会拆除，但还是花了大力气去包装，拿售楼小姐的话说，就是卖豪宅一定要体现豪宅的气度； 建成后将有3300平米的健身会所，涵盖：游泳池、SPA、健身房、VIP私人电影院、酒窖、雪茄屋等。,2、配套及商业,小区内将有7000平米的花园和3000平米的水系及40天然温泉，在北京这个城市而言，还是属于不可多得的景观资源； 绿化率33.19%，容积率3.9，建面1

9、2万方，写字楼2万方，CBD限高60米； 圣世一品因其核心位置和管家式的高端服务公寓而备受亲睐，据了解，该项目日前与享有“国际物管专家”美誉的高力国际达成战略合作联盟，以成熟的国际物业管理和服务品质为客户打造极具现代感的国际化生活，与国际商务人士的需求十分契合，因而一经推出便大受欢迎。,3、户型,圣世一品的户型涵盖了从70平米到400平米的一到四居，其中包括了CBD核心区域十分少见的大户型，为了营造出则繁华，入则静谧的环境，其BCD三栋建筑围合了近万平方米的中央庭院，这在CBD区域绝无仅有，“国际物管专家”的入驻更是对社区品质的一种保证。据项目负责人介绍，该项目极有可能是CBD中心的最后一个高

10、端楼盘。因此，尽管项目有着不可复制的绝版地段优势，开发商仍然希望在品质设计方面竭尽所能做到最好。,十九、深圳 水榭山,关键词：城市核心绿肺 项目简介： 水榭山总占地面积143083.76平方米，建筑面积85850平方米，容积率仅0.6，绿化覆盖率达到49%，为深圳市目前少有的纯TOWNHOUSE小区。离尘不离城。水榭山背山面水，为城市中心难得的居家之地。南北两侧是原生植物覆盖的山体，东南面是自然原生的约17万平米的水库。 水榭山是深圳首个北美风格的纯别墅小区。注重建筑细节，用材考究，沉稳大气；内部空间紧凑合理，具有高舒适性和高实用性。水榭山以自然生态为原则的小区规划：充分尊重地形，利用地块山体

11、背景及原有地形高差，通过对住宅的精心巧妙的布局，使尽可能多的住宅朝向水库及原山，形成依山傍水的立体空间结构。园林规划，在充分尊重地块原生自然景观资源的基础上，形成与建筑体相协调的粗犷、自然与细腻的园林景观。路灯、入户门、景观小品等融合中国古老的青花瓷元素，结合西方物件的精工，为项目夺身定制。,【水榭山简介】 水榭山总占地面积143083.76平方米，建筑面积85850平方米，容积率仅0.6，为深圳市目前少有的纯TOWNHOUSE小区。离尘不离城。项目背山面水，为城市中心难得的居家之地。南北两侧是原生植物覆盖的山体，东南面是自然原生的约17万平米的水库。 【项目基本信息】 项目类型：独栋别墅,联

12、体别墅 总建面积：143047.25 建筑面积：85850 住宅面积：35% 建筑容积率：0.6 总套数：300多套 容积率：0.6 绿化覆盖率：49% 绿化率：35%,1、景观,别墅内的绿植和花草物种丰富，虽然是冬天仍旧令人感觉温馨和灿烂,2、会所,水榭山有港督府设计师设计的会所：3000平米会所，具有泳池、休闲等多项功能。会所设计师本杰明伍德在此之前在中国只设计过两件作品，一件是港督府，一件是上海的新天地。他曾担任芝加哥新士兵体育场的建筑师，建造仅用了19 个月，创造了建筑上的奇迹。新士兵体育场被纽约时报称为2003年10座最佳大厦之一。项目会所延续了设计师一贯的设计风格，将传统文化和现代

13、建筑理念融为一体，兼顾美观和实用。,3、立面,特色美式风格外立面，善于打造归家沿途景观,4、营销亮点,营销大厅入口挂着“中欧国际工商学院深圳校友活动中心”的牌子，说明在活动营销上定位高端；,进门先是大堂吧，二楼才是沙盘展示区，凡能体现项目品质的方面，如：“中西合璧 青花瓷主题园林”、“德国制造工艺 森鹰铝木复合门窗”、“Craftsmen钢木装甲门”、“360立体静音系统”等具体阐释说明均用透明亚克力框装裱起来，不用销售员反复说，客户自己看就能一目了然；,楼书的展示也非常全面和实用：除应有的区位、配套、资源、建筑规划展示以外，园林的设计、铺地及小品用材都以实图配文的形式加以表现；40种园林植物

14、全部附图展示，同时名贵植物还有详细的解说，可见用心；建筑用材、各智能系统也全部以图配文的形式表现，图片的感性和文字的理性，在楼书中做到完美融合；,5、工艺及质量,马路上的井盖，和院内的雨漏、公共区域的灯饰、栏杆等都设计得很唯美，符合项目整体形象。,二十、深圳 龙岸,关键词：大偷（偷面积） 物业地址 宝安区龙华民治水库畔，雅园路西 交通图交通状况 龙岸 位于深圳龙华民治水库畔，雅园路西，约10分钟直达福田中心区；周边拥有新区大道、南坪快速、梅观高速、五和大道等城市干道；雅园路、华南路、地铁4、5、16号线、轻轨11号线等交通工程逐步到位，片区城市功能将日趋完善；附近公交系统的日趋完善（317、3

15、80B、994、812、955、620、335、B655、981、982B等）让家庭生活更加便利。,1、景观,与别墅一样的景观所有户型产品均坐北朝南，南北通透，通风采光自然合理。一期高层单位均位于龙岸两峰一谷地形的北峰上，地势高，可俯瞰园林景色及远处景观。同时，宽至约350米的楼间距，让视野极限开阔，可谓与别墅产品享有同样的景观资源。,2、户型,与别墅一样的阔绰面积85平方米的享受型两房，拥有面宽达4米的客厅，以及面宽达3米的主卧；面积125平方米的三房客厅面宽达45米，主卧面宽达37米；面积165平方米的四房，更是拥有面宽达5米的客厅，以及面宽达39米的主卧，阔绰的尺度。 与别墅一样的百变空

16、间所有高层户型，均与别墅产品一样，拥有大面积的赠送和灵活的空间设计。两房单位带三个双层露台设计，赠送面积达近30平方米；三房带3个双层高赠送露台、一个生活阳台及一个格栅，总赠送面积近40平方米，格栅设计可轻松改四房；四房户型更是设计了两个格栅，可轻松改为六房使用，加上入户花园、露台和生活阳台等总赠送面积近50平方米，大面积平层里享受到别墅生活的阔绰空间。,3、会所,在商务配套上，规划建设了堪称深圳地标级会所。两条宽阔的迎宾大道直达奢华会所，大堂挑高高达13米，顶楼设有恒温游泳池，地标会所可满足各类型各等级的宴请、商务接待需求。,4、配套及商业,在商业配套方面，把金光华地产运作金光华广场的成功商

17、业经营全面移植，规划建设约300米长的风情商业街更妙，并致力于将其打造成豪宅片区的商业中心。 而在教育配套方面，则更贴心地筹建约3000平方米的大型双语幼儿园，专为业主子女提供师资雄厚的教育服务，解决豪宅居住的一切后顾之忧。,二十一、深圳 圣莫丽斯,关键词：山湖大宅、 宜居生态地产 项目简介：圣莫丽斯3栋极目山湖大宅计划12月中旬推出，目前正进行登记，办理VIP需交纳10万元。此批单位仅40余套，户型为200平方米左右，具有赠送面积超高，可观湖景、山景等特点，参考起价30000元/平米。 物业地址 圣莫丽斯位于宝安区龙华街道玉龙路西侧,1、营销亮点,营销大厅：相对中式风格的摆件，比较标新立异，

18、上下两层，挑高大厅，墙壁也是使用的石材。 营销噱头：圣莫丽斯项目于2005年启动，是迄今为止全球唯一获瑞士圣莫丽斯小镇授权的项目。,2、规划,本项目总占地面积为 27.6万平方米，建筑面积为33万平方米，是近年来福田向北延展的中央别墅区罕见的大盘项目。项目容积率仅为1.2，整体绿化率44%，是别墅类物业与高层物业共同组成的豪宅社区。,3、景观 圣莫丽斯园林打造耗资1亿，2000万重金打造了寸步寸金的私家登山道，社区园林主景观为水，总体上形成了“1轴3台地8宅间庭院18景点”的特色瑞士生态园林，3期中心湖区与别墅区湖水相连形成了35000平米的私家内湖。水景在园林中以不同形态存在，并以高山植物相

19、伴，最大限度还原高山湖的自然景象。,4、社区内配套,社区配套极其优越，拥有高端湖岸商业街、三大星级会所、全山景坡地高尔夫练习场、精英沙龙、康体中心、臻品五星客房、咖啡馆、游泳池,二十二、深圳 十五峰,关键词：山景宅，创新无处不在 所在片区：南山区楼层状况：高尚住宅，小高层，毛坯房，共14栋，楼高13-18层。 所在方位：深圳市南山区西丽，龙珠大道，龙珠五路，塘朗山生态郊野公园入口。 住宅户型：纯大户型，面积140平方米以上，共887户。 商业社区：大型园林式社区。,1、营销亮点,入口阳伞下很整齐地摆放着一排白色的安全帽和雨伞，第一感觉温暖和规范。 营销大厅的设计非常时尚和现代，从一个桥上走过，

20、桥下的大树周围安放着喷雾装置，比较有仙境中的感觉，会让客户感觉一些创新的元素在里面。,区位沙盘做得很酷，做在销售大厅内一面流线型的墙上，户型模型的沙盘上还设有电子户型图，点击可浏览；同时沙盘对面的墙上还有投影配合讲解。,2、精装修,样板间中有一套深圳唯一一套全白设计，比较大胆的视觉冲击设计，敢做第一。 门禁兼具密码+钥匙+刷卡功能，给人的感觉是销售员没有过多的解说，产品的静销力已经很强。 客户20-25%来自华侨城，每个房间都有落地窗，样板间的一套橱柜都花了20万，是德国进口的siematic品牌。,3、户型,主力户型为175平米和190平米的，都是拼合户型，小区双车位、双会所，还有垂直观光电

21、梯，14栋楼，加上小区紧邻的山峰，取得案名-十五峰。,4、立面,立面为罗马进口釉面砖，看起来比较酷。,5、公共部位,电梯间画了5只蝙蝠，寓意五福临门；中式的壁灯，中西文化的元素在小区内都有包容。,二十三、深圳 万科金域华府,关键词：简约写就时尚艺术 项目位置：宝安区 龙华新城金龙路与新区大道交汇处东北角（书香门第1期北侧、惠鑫公寓西侧） 交通位置：公交系统：靠近梅林关口，未来公交线路四通八达，便利快捷；城市轨道：地铁四号线北延段（白石龙站距小区出入口仅90米），向南和香港西线铁路接驳，将实现直通香港；自驾出行：新区大道、梅龙路、福龙路、南坪快速等已通车的城市主干道就在左右。 物业费： 高层3.

22、2、别墅4.5元/平方米月 建筑面积：188934平米 占地面积：68300.63平米 绿化率：38% 容积率：2.85 停车位：1300个,1、工艺及质量,左右两边的TH用材都有区别，一边用了转角石，另一边没用，说明万科比较善于根据市场的冷暖及时调整成本及产品战略。,2、立面,简约时尚,3、营销亮点,营销大厅门前的水景是穿过墙壁可以看到，包装设计别具一格。,大厅内关于媒体报道等项目利好消息在醒目的位置张贴出来。 高层住宅和别墅住宅客户分区域接待。 示范区有浪漫的婚礼现场的布置，温馨感油然而生。,二十四、深圳 华侨城-天麓,关键词：大隐隐于天麓 项目位置：盐田区 大梅沙生态旅游区 物业费： 双

23、拼别墅9.9元/平方米月 建筑面积：8269.97 m2 占地面积：82899.18m2 容积率：0.08,东部华侨城由华侨城集团投资35亿兴建的大型综合生态旅游度假区（2007年7月28日景区开业），项目总占地面积8.25平方公里，总规划面积6.55平方公里，共1千余个停车位，坚守“让都市人回归自然”的开发宗旨，在山海间巧妙规划了大峡谷、茶溪谷、云海谷三大主题。,茵特拉根天麓街区(注册名:天麓六区)(我们参观的街区）,位于大侠谷、云海谷、茶溪谷三大景区交界处)包括双拼别墅、叠拼别墅和多层洋房，总共126套188-305平方米的双拼、叠拼和洋房，还有配套的商业街同时面市。此街区以“瑞士山水风情

24、小镇”为主题，设计建造了功能多样的景点，如商业街区、湖畔别墅区、生态瀑布区、山顶休闲区、湖畔生态观光带、玫瑰广场等，同时结合东部华侨城景区内的山、湖、建筑、人文等元素，让住宅与生态旅游景区融为一体，是东部华侨城内的核心景区。 项目用地面积123938.7平方米，建筑面积38809.947平方米，产品为200-250平方米洋房（均价3万起），190-260平方米叠拼别墅（均价4万左右），260-300平方米双拼别墅（均价6万左右，均送地下室215-242平方米及花园面积350-1000多平方米）。 用地面积：123938.7平方米 总建筑面积：38809.947平方米 其中住宅建筑面积：3131

25、9.887 m2 地下建筑面积：7490.06 m2 道路广场面积：18877.68 m2 绿化面积：92090.584 m2 建筑容积率：0.257 建筑覆盖率：10.465% 绿地率：74.303% 总户数：126户 停车单位：247个(地上128个、地下119个),1、景观,绝无仅有的山体资源，加上华侨城一贯的旅游项目的打造手法，令整个项目就像在群山中掩隐的城堡。感觉天外有天，唯美画卷。 深圳第三高峰，玫瑰谷，植被方面最多的投资为薰衣草，入口有4000平米商业街，将来会设置超市、中西餐厅、银行，商业只租不卖。,2、营销亮点,营销大厅设在星级酒店2楼。进门就给人震撼的感觉，挑高的大厅、拱门

26、设计、地面石材拼花、大的鸟笼造型和里面雀跃的小鸟给人惊喜的感觉。从侧门进入营销大厅的沙盘区，感受着整个项目的恢宏之外，还有室外的湖水被引进来，貌似一个室内的口岸，浪漫的气息。 路上的宣传口号为“大隐隐于天麓”，领袖居住区，给客户以私密、尊贵的体验。,3、立面,样板区，每个组团的房子都很有风格，坡屋顶、暖黄色的外立面在青山环绕中特别显眼。新品中式风格的组团“九区”，入口处的两樽石狮、中式园林都彰显着别具一格。,二十五、深圳 招华曦城,关键词： 纯粹山地小镇 物业地址： 位于宝安区广深高速宝安出口招商华侨城 由华侨城地产、招商地产共同斥资50亿元人民币打造的曦城，是深圳顶级别墅区，位于深圳西部，广

27、深高速北侧，宝安出口处，座落于群山环抱的俊秀山谷之中，以海拔202米的曦山为中心，三面环山，与占地72万平方米的宝安公园隔路相望，紧邻4平方公里的铁岗水库、西丽水库。小镇距离深圳市中心、华侨城仅15公里，香蜜湖、福田、皇岗等多处高速路出入口近在咫尺。,1、规划,在深圳顶级别墅区，由华侨城地产和招商地产联合开发的项目，为西班牙风格。联排别墅2个车位，平均建筑面积为300平米，均价5万；独栋别墅4个车位，平均建筑面积400平米，均价8万。地上停车，送地下室。,2、配套,第6期为商业中心，在建，总建面为8万平米，占地7万平米，配套为学校、幼儿园、艺术中心、商业街等，会所1万平米，还有酒店式公寓，打造全方位的社区文化场所。,3、精装修,336平米的样板间，巴塞罗那风格，赠送面积达408平米（包括地下室、花园等），实用总面积可以达到744平米。样板间的洁具品牌为Villeroy&Boch1748，墙纸均为进口墙纸。300平米样板间的门为1万块，豪宅项目的用材可见一斑。,4、立面,谢谢观赏！,