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1、体育西商业项目 全程策划案,二六年二月,第一部分 天河区经济及人口概况,天河区经济指标,天河区目前正处在高速发展阶段，主要体现在： 第三产业保持较高的增长速度，主体地位更加突出， 显示出天河区经济的服务化特征。 科技产业异军突起，成为天河区经济成长的第一推 动力。,第一部分天河区经济概况,天 河 区 CBD 与 ITD 的 空 间 结 构,第一部分天河区经济概况,天河区规划重点,第一部分天河区规划,【21世纪中央商务区】,硬核,天河新区和 东风路、环市东路沿线地区,城市新中轴线南延地区,天河体育中心地区和珠江新 城商务办公区,核缘,发展用地储备,是广州市总体规划中确定的新城市中心区，功能为商业
2、、金融、行政、体育、外事和居住生活。,每十万人口中受教育程度情况比较 （年第五次人口普查）,全国北京市人口的文化素质最高，从总量上比较，每十万人中天河区（22840人）的人口文化素质比北京市（16843人）水平要高。,数据来源于天河区统计局,第一部分天河区人口受教育概况,天河区职工收入及消费习惯,2004年，全区职工工资总额95.64亿元，城镇职工年平均工资37541元，高于广州市职工年平均工资。城镇居民人均可支配收入17318元，城镇居民人均消费支出12065元。其中教育文化娱乐类支出占消费支出15.90%，食品类占40.79%，交通和通信类占10.87%。（数据来源于天河区统计局） 有相当
3、部分高收入的行业分布在天河区。例如：烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业、金融业、邮政业和软件业等单位。其中收入排在前三位的是烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业，其职工年平均工资分别为141599、97004和76357元。,小 结 天河区处在经济高速发展阶段，发展前景良好； 天河区高素质人口比例大，他们更容易接受高品位的生活； 天河区职工收入高于全市平均水平，消费潜力大； 天河区正逐步成为广州的新中心，将吸引更多的消费者前来消费,第二部分 天河区商业概况,天河区商业物业现状分析 天河区目前商业氛围主要还是以天河城周边3大商圈为主，现时地位
4、举足轻重! 而在近几年重点发展的地区中则以东圃地区商业圈为新力军。,对天河区商业竞争格局判断,商场分类,天河商圈大型商业项目主题定位,项目位置：体育中心、天河路南侧 总 占 地：4.4万多平方米 开业时间：1996年8月18日（正式开业） 经营业态：百货（吉之岛和天河城百货）、购物、餐饮 娱乐、商务、广告、展览、康体一体化 经营状况：经营商家超过300家，如今平均每天客流20多万人 次，最多一天达65万人次。,周边主要综合型商业项目调查分析,天河城广场,成功经验：只租不售，长线经营；功能组合配置要合理；选择两家各具特色的百货公司；灵活调整租赁策略。,项目位置：天河路南侧、天河城广场东侧 总 占
5、 地：接近5万多平方米 开业时间：1997年 经营业态：经营服装和精品类为主，经营路线年轻化，类似于流行前线和银座等风格。 经营状况：首层临街铺：1500元/，内铺：900元/，经营商家超过100家，宏城广场后面的停车场是广州市看楼车最密集的地方，被称为“广州楼市永不落幕的地产博览会”。,周边主要综合型商业项目调查分析,宏城广场,项目位置：天河路与体育东交汇处 总 占 地：5.7万多平方米 开业时间：2005年1月15日（正式开业） 经营业态：百货（百佳和友谊百货）、零售、餐饮 娱乐、商务、休闲、会展、康体、旅游一体化 经营状况：经营商家超过300家，如今平均每天客流15万人次，周六日达30万
6、人次。,周边主要综合型商业项目调查分析,正佳广场（亚洲体验之都）,经营特色：剧场式商业空间布局；“金三角”客流引导系统；生态园林空间；主题分区经营；广州最大商业外广场。,项目位置：天河北路28号 总 占 地：1.2万多平方米 开业时间：1999年10月（正式开业） 经营业态：1-6层为商场，100多间商户按功能类别 分布于各层，各层皆有特定主题，以“品牌服饰”、“特色饮食”、“家居精粹”、“商务会展”四大主题。 经营状况：友谊百货率先进场，集百货、零售、餐饮、娱乐、商务、甲级写字楼于一体，是广州市最具代表性的高尚综合型购物中心。,周边主要综合型商业项目调查分析,时代广场,项目位置：体育西路10
7、1号 总 占 地：1.96万多平方米 开业时间：2003年10月 经营业态：以“白领银座”为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心。以品牌服饰、皮具、化妆品、数码电讯、运动休闲、特色饮食为经营主题，力推都市时尚消费，引领白领消费潮流。 经营状况：开业初期人气一般，自05年5月引入新大新百货和国美家电后，有望与天河城广场、正佳广场形成“三足鼎立”之势！,周边主要综合型商业项目调查分析,维多利广场,项目位置：天河北以北的火车东站旁 商场面积：约4万多平方米 开业时间：2002年1月 经营业态：以摩登百货为龙头，打造全新的零售业态模式MOPARK，即集购物、休闲、饮食、娱乐于一体的主题购物公园商场。它集
8、知名百货、超市、水吧、娱乐、纤体美容、网吧电玩中心、餐饮等一体，利用各自已经拥有的知名度，带来旺盛的商机。 经营状况：开业初期引入马来西亚百盛，但经营不当导致开业一年后宣告撤场。自04年7月成功引入本土百货公司摩登集团，并且成功转型，及后万宁、星巴克咖啡店、大堡礁自助西餐厅等知名商家陆续进驻，有效增强商圈档次！,周边主要综合型商业项目调查分析,中泰广场,项目位置：天河路石牌岗顶 商场面积：约.万多平方米 开业时间：年月 经营业态：汇聚了中外各类品牌的电脑产品及配件，七百余家电脑营销商云集于此，被誉为中国最大的电脑市场，倡导卖场与写字楼一体化的经营，并以信誉可靠见称，为开发市场，每年都会联合商家
9、做十多次促销活动。 经营状况：平时日均客流量达六到七万人次，节假日和促销期间，最高达十万人次以上，广州天河区各电脑城年销售额在人民币30亿以上，广州太平洋电脑城市场份额在六到七成。,专业市场调查分析,太平洋电脑城,新达成广场,城建大厦,本 案,时代广场,招商银行,中青旅,天河大厦,工商银行,冰花酒店,市长大厦,ACE汽车城,天苑酒家,真功夫,中信广场,加油站,国贸中心,达芬奇,派出所,中国邮政,天河体育中心,天 河 北 路,体育西路,车天车地,穗港家私,广 州 大 道,都市华庭,交通银行,证券大厦,平安大厦,中森名菜,平安保险,农行,项目周边商业分布图,屈臣氏,七十一,体育东路,妇幼医院,金利
10、来大厦,消防队,茶餐厅,八佰伴发廊,广州东站,天河北CBD商务中心区已经形成，商务气候及氛围日趋成熟； 区域内没有大型生活商业配套，须以商务物业的自身功能设置 作补充 区域内消费人群相对集中，容易聚集人气，而不易流失,天河北商务中心区的形成及趋成熟，使适合区域发展的商业配套前景广阔,区位小结,天河北商务中心区的功能决定的区域内的消费人群,天河商务区老板阶层、高级白领；高级酒店商务客户；,消费人群分析,他们需要什么样的商业配套？,专业市场类商业显然不是消费人群需要的配套！,他们需要的是： 满足商务需求的餐饮、 满足白领阶层娱乐、康体需求的娱乐康体场所、 满足白领日常消闲购物的时尚品牌消费 满足酒
11、店商务客户的商务应酬场所 满足老板及高级管理阶层的中高档特色消费场所,项目附近大量新型综合商场物业聚集，如天河城广场、正佳广场、维多利广场以及时代广场已经形成中高档消费商圈； 附近的一些专业商业项目（如太平洋电脑城），经过多年的开发，目前经营完善，已经形成浓厚的专业市场氛围。 项目所处天河北中心，地理位置优越，周边缺乏大型生活配套设施。,主要结论,第三部分 项 目 分 析,项目基本概况：,地理位置：项目位于天河北路南面，沙河涌东面，紧邻时 代广场 占地面积：0平方米 建筑面积：平方米 楼 层：地面三层半、地下一层 建筑密度： 项目产权情况：只租不售,项目的优劣势（SWOT）分析,机会(o),威
12、胁(T),优势(s),劣势(w),本区域尚未有大型的生活配套商场； 时代广场拥有固定的高档次消费人群，可有效提高项目的消费档次； 周边存在大量的潜在消费人群； 政府规划支持滨水商业街。,周边拥有多个强有力的竞争对手； 主要竞争对手目前经营状况良好，而且已经形成浓厚的商业氛围； 大部分的消费者已经习惯在该商圈消费，短期内不会有大规模地分流。,位于时代广场后面，缺乏临天河北路门面； 地块临近臭涌，空气质量不理想； 只有汽车途径，缺乏地铁支持； 目前周边外来人员杂，治安差；,项目处于天河北黄金商圈的 中心位置，成熟商住区的核心点； 地块面积大，有规模效应； 周边有多个大型居住社区，居住生活氛围浓厚，
13、拥有庞大的商业客源； 交通便利，邻近车站，有多条公交线在此经过（区位优势）,第四部分 项 目 定 位 分 析,项目定位 项目规划设计 商家业态、面积及分布 项目市场定位 项目经营特色定位 项目业态定位 项目功能定位 消费者定位,一、 如何优化本项目的规划设计,怡人的空间尺度 不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。,优化项目规划设计要点,平面设计,平面设计的内容是确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度地满足商家和消费者的需求。 建议在本项目总体规划初步确定以后，和目标龙头商家先行沟通，在落实龙头商家的同时细化项目的平面布局。,优化项目规划设计要点平面设计,交
14、通组织设计,交通组织设计方案要考虑商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通量达到最大，达到商业地产项目的整体人气平衡。 要求做到以下几个方面：,优化项目规划设计要点交通组织设计,以主力店引导人流 一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长商业地产项目的人流通过线；,优化项目规划设计要点交通组织设计,以局部的造景、中厅引导人流 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。,优化项目规划设计要点交通组织设计,以餐饮休闲娱乐区引导人流 通过控制出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；,优化项目规划设计要点交通组织设计,无障碍设计 建议要为轮椅
15、使用残疾人、老年人提供便利设施，比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道等。,优化项目规划设计要点交通组织设计,仿原生态绿化休闲广场及铺中绿化营造 在天河摩天大厦林立之中， 建设一个有绿化园林特设的 休闲广场，必将成为都市人 流连忘返的休闲去处。,优化项目规划设计要点内部绿化景观设计,二、商家业态、面积及分布,商家业态、面积及分布,负一层,首层（本层实用率约50%）,商家业态、面积及分布,二层,商家业态、面积及分布,三层,商家业态、面积及分布,第四层（有上盖建筑3500 、天台3500 ）,商家业态、面积及分布,各业态占比,以上各表均为匡算面积，最后以商家落实的面积为准,关于
16、停车场,商家业态、面积及分布,关于停车场,商家业态、面积及分布,从上表资料分析，大部分纯商业广场建筑面积与停车位的比在30-40的区间，本项目是以饮食为龙头，停车位的需求更高，建议本项目的停车位安排在40-50个/每万平方米之间，即在152-190个车位的幅度。,关于停车场,商家业态、面积及分布,为了使本项目经济效益最大化，建议停车位主要安排在外广场及项目边缘位置，待二期住宅建设时随发展再调整车位的停放位置和预留车位的数量。,三、项目市场定位,假日风情 商业街,天河北区域性 休闲 消费中心,与时代广场高档 形象互补 以中档消费为主,时代水岸风情休闲中心,四、项目经营特色定位,风 情,通过酒吧 营造休闲风情,滨水风情,通过购物街 营造小资风情,让项目成为周边高收入、高文化品位人群前来 休闲、交流、放松的消费场所,五、项目业态定位 集多种行业为一体的综合性风情休闲广场,六、项目功能定位,以超市、饮食为龙头，突出滨水风情的多功能休闲广场,七、项目消费者定位,谢 谢！,