2008年广州BESTGO百得购项目商业规划书.ppt

《2008年广州BESTGO百得购项目商业规划书.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2008年广州BESTGO百得购项目商业规划书.ppt（56页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、BEST GO百得购项目商业规划书,康王城策划部 08年9月,一. 关于BEST GO百得购项目思路可行性的简析,通过了解，投资方将在康王城后四区建立BEST GO百得购项目。这一部分从实际出发，对该项目的思路可行性作出论证。,投资方关于项目的思路,核心概念一：女性化 核心概念二：潮流精品 核心概念三：批零兼营 核心概念四：地铁概念,通过对项目思路四个核心概念的逐一分析讨论，来简析项目操作的可行性。,核心概念一：女性化,“她时代”已经到来,在美国方言学会举行的一次有趣的“世纪之字”评选活动中，结果出人意料：“她”以绝对优势战胜“科学”等候选字，成为“21世纪最重要的一个字”。 随着女性在社会地

2、位和经济实力上的不断提高，对女性品牌消费的需求在不断变化和升级，造就了市场潜力巨大的女性消费市场，“她时代”已经悄然带来 在“她时代”，“以男性为主的消费主义正在转变为以女性为中心的消费主义。”大量女性杂志、女性畅销书、女性网站、乃至女性电视频道已经或将要大张旗鼓地占据市场，这是谁也不能忽略的事实。“为她服务”已成为服务行业目前流行的经营策略。,女性消费市场潜力巨大,女性是家庭消费的主要决策者，是家庭消费结构、消费方式的主要影响者，也是家庭消费品购买和消费行为的主要实施者。 在消费市场日益成熟的今天，女性逐渐占据了消费市场的绝对统治地位。女性每年的消费额是男性的7倍，女性消费成为市场上一个新的

3、经济增长点。随着女性收入的增加和地位的提高，女性消费品市场将呈现大幅度增长，女性消费市场的潜力巨大，前景广阔。,康王路商圈女性商业氛围,从上下九步行街、恒宝广场、新光百货、康王城一路走来，我们发现这里大部分的消费者都是女性，女性成为康王路商圈消费的主力军。,BEST GO百得购项目立足女性市场大有可为！,核心概念二：潮流精品,新一代的个性消费,与发达国家相比，中国的消费群体显得更为年轻， 1978后，出生于婴儿潮时期的年轻一代较之父辈拥有更为稳定与良好的经济状况，完全不同的是，他们的消费观念也显得更为积极。 城市白领阶层的收入在逐年稳步增长，这一群人似乎很少考虑存款，正当大多数谨慎的上一代人还

4、坚持将收入的40%作为存款时，消费的主力军已由新一代的年轻人来充当。 根据近期一次盖乐普调查显示，在过去10年中，中国的工薪族对于个人幸福和自我满足的追求更甚于发财致富。越来越多的年轻人正在通过各种品牌来表达“自我”的与众不同，展示个性的张扬。,与前三区的呼应及错位经营,潮流精品的主力消费人群为20-30岁的潮流女性白领，相对于15-25周岁学生，她们对商品的质量和品牌要求更高，也具备更强的消费实力。 康王城周边有金华小区、万科金色康苑、兰亭西津、西关新寓、嘉禾苑、新光城市广场等大型商住区，区域内不乏20-30周岁的年轻潮流女性白领。而康王城毗邻地铁1号线的优势地理位置，能有效将这群人聚集到康

5、王城来。但是康王城前三区商铺所经营的潮流商品，普遍品牌知名度和质量都不高，很难满足这部分消费人群的需求，在消费者资源上是很大的浪费。 BEST GO百得购项目的建立将与康王城前三区形成呼应，而在商品质量和品牌上又与康王城前三区形成差异，这样的错位经营更能够吸引年龄在20-30岁的潮流女性白领，有效利用她们的消费力。,BEST GO百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源,核心概念三：批零兼营,商圈固有批发形态提供了先天优势,大面积商场形成规模效应,BEST GO项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出,BEST GO百得购时尚精品城所在的康王城负一层，总面积超过13000平方米，按平均

6、每个商户50平米（算公摊面积）来算，招商完成后将有260个左右专业精品商户入驻，将形成一个规模化的专业精品市场，对聚集商流、人流都非常有利。,BEST GO百得购时尚精品城位于康王城后四区，地处康王路商业圈北端，康王商业城前三区、上下九步行街、荔湾广场、赛博数码生活广场、恒宝广场等商业中心的精品商家成为BEST GO百得购时尚精品城的首要辐射对象。商圈内已形成的人流，为BEST GO百得购时尚精品城的零售商业提供了现成的消费者。而荔湾广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等批发业态的存在，但是又没有专业的精品批发类别，使BEST GO百得购时尚精品城这个专

7、业精品批发市场在康王路商圈出现成为大势所趋，理所当然。,核心概念四：地铁概念,地铁成为周边居民与上班族的聚集地,地铁带来庞大的区域外人流,根据调查，康王路商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人，商用面积约80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。 地铁成为商圈周边居民与上班族的聚集地。由于临近地铁，并连接地铁与周边多个写字楼和住宅小区，康王城内能保证稳定的人流量，据统计，康王城日平均人流量超过3万人。 BEST GO落户康王城后四区，将有效利用区域内人流形成消费，并借助这些人的口碑力量，让品牌得到广泛传播。,“坐上地铁，走遍广州”这句流传甚广的顺口溜非

8、常直接地表现了地铁给市民们带来的便利。 由于临近地铁，来BEST GO逛街就非常方便。一旦BEST GO在广州消费群中具有一定的知名度以及很好的美誉度后，地铁将为项目带来庞大的区域外人流，对项目的经营及品牌形成很好的良性循环，使项目在不知不觉中得到最大化的推广。,毗邻地铁的优势，使BEST GO的项目推广相对更加容易,结论,BEST GO百得购项目抓住女性化、潮流精品、批零兼营、地铁概念这四个核心概念，是立足于项目自身优势，并且符合现代消费潮流趋势的，是切实可行的。,二. BEST GO百得购项目分析,对BEST GO百得购项目所处的区位、商圈情况，以及竞争情况、自身的SWOT进行分析。,项目

9、区位,天河城商圈,江南西商圈,英雄广 场商圈,北京路商圈,康王路商圈,环市路商圈,项目区位,项目位于康王路商圈北端,商圈分析,康王路商圈概况 荔湾区俗称“西关”，是最具广州民俗风情的地区，也是广州传统的商业区，广州素有“东山少爷，西关小姐”之说。 康王路位于荔湾区的中心，北起东风西路，南接人民桥，全长2.8公里，路宽40米，双向八车道，是荔湾区的南北向主干道。荔湾区商业基本围绕康王路沿路及通过康王路四个重要节点（陈家祠地铁站、康王中路工艺街玉器街、下九路步行街、沙面、西堤）向东西两个方向放射分布。整条康王路及围绕其四个重要节点产生的商业，统称“康王路商圈”，康王路商圈基本代表了荔湾区的商业情况

10、。,康王路商圈四个重要节点 A、陈家祠地铁站： 主要物业有：陈家祠、康王商业城、世纪广场、新光城市广场、西门口广场、富力儿童用品商城、东浚荔景苑万佳百货等。 B、康王中路工艺街、玉器街： 主要物业有：惠城花园玉器城、源胜工艺玉器街等。 C、下九路步行街： 主要物业有：荔湾广场、名汇商城、赛博数码生活广场、华林寺、恒宝广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等。 D、沙面、西堤： 主要物业有：白天鹅宾馆、沙面公园、沙面西餐走廊、文化公园、水蛇村、南方大厦、爱群大厦、广州电影院、清平路药材批发中心等。,东风西至中山七路路段为康王北路，长700米 中山七路至长寿路

11、路段为康王中路，长1000米 长寿路至六二三路路段为康王南路，长1100米,商圈分析,康王路商圈总体情况一览表,康王路商圈范围占荔湾区总面积的1/3有多，同时也是荔湾区居民密集区，本地人占80以上，是广州最本地化的老城区。通勤人口大多从事商业。,商圈分析,康王路商圈交通状况一览表,康王路商圈公交车线路较密集，主要集中在六二三路、中山路、康王路、而长寿路、十八甫路等由于是单行线，公交线路较少。区域内除康王路较宽外，其他路段较窄，而停车场较少，自驾车不方便。所以，到商圈消费的人群基本以公交车为主，地铁为辅，而本区居民则喜欢步行。,商圈分析,商圈情况小结： 商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万

12、人，通勤人口约20万人，商用面积约80万平方米。 商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。 商圈功能定位：观光旅游、商业贸易、休闲购物。 商圈形象：西关文化、旅游商业、市民消费、岭南风情。 消费者特征：年龄：1625岁，4560岁；职业：学生及工薪阶层、荔湾区个体户、部分年轻白领；区域：以主次排序：荔湾区、越秀区、海珠区西北部、南海黄歧、广州其他区域、珠三角、港澳及华侨、省外。 商业气氛南浓北淡。 主要是南段有西堤、沙面及上下九步行街等成熟商圈带动，而北段由于开通时间较短，且商业分布零散，未能产生集聚效应。其中主要物业：康王商业城、新光城市广场、世纪广场等,从总体上看，康王路商圈的商业环境

13、相对较好，有稳定的消费群、便利的交通、成熟的商业氛围、独特的文化定位。这样的环境比较利于项目的发展。而价格实惠、款式时尚的商品比较受本商圈消费人群的青睐。,商圈分析,项目规模,BEST GO百得购项目位于康王城负一层，总面积约24000平米。,按照商业地产运作的规律：项目的规模大小与业态有较大的关系。 15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例； 5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例； 5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。,由于BEST GO百得购项目体量相对较小，项目将以特色经营的批零业态为主，餐饮、休闲业态仅非常小的比例。,分布情况 周

14、边商业项目分布相对零散，各商业项目之间都有一定的距离； 商业项目规模都比较小，大部分是群楼底商发展起来，对外辐射能力有限，如环球广场、荔景商场等； 经营情况 都是社区型商业项目，主要经营大型餐饮、超市、康体美容、日常生活用品等，为附近的老城区居民提供生活配套服务或日常生活消费； 难以吸引跨区消费群体，目前宣传推广最多的新光城市广场和新大新，新光的宣传效果比较理想； 由于有巨大的固定居民作支撑，因此区域商业的发展一直处于比较温和的状态。,市场竞争,市场竞争,项目概况 位于康王中路，距离康王城100米，商业经营面积5万，分北区和南区两部分； 定位为广州西城区中高档次的现代区域型时尚休闲购物中心，为

15、西城区居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域型购物中心，引导西城区的时尚消费潮流； 经营时间不够3年，目前主要经营业态有大型超市、时尚百货、大型电器卖场、大型娱乐餐饮等； 目标消费人群在18-40岁之间的，主要面对区域内的高消费居民。,新光城市广场,功能分布,新光城市广场,北区,南区,市场竞争,经营情况 每日客流量在2-3万，与康王城相当； 家乐福超市的人流占主要部分，新光百货的人流相对较少，其经营情况也很一般； 超市的主要客流以荔湾和芳村居民为主，新光百货则以消费力比较强的年轻女性为主，尤其是居住在周边的年轻白领； 在经营稳定下来后，百货的招商门槛正逐步提高，目前已经只有国际品牌或

16、国内大品牌才能进驻； 开展VIP会员活动, 巩固固有的客户群体。,新光城市广场,市场竞争,新光城市广场是距BEST GO百得购项目最近的商业项目（马路对面），经营情况也比较理想。BEST GO可以借助其带来的区域外消费群，差异化经营，有效避开竞争，而形成双赢。,SWOT分析模型,1）交通优势： BEST GO百得购项目位于康王城后四区，地铁，多路直达公交车为区域外消费者前来购物提供了交通的便利。 2）低租金、低经营成本： 相对周边其他项目的商铺来看，BEST GO百得购项目所提供的商铺租金相对便宜很多，对商户来说可以有效地降低他们的经营成本。 3）康王城知名度： 经过6年的经营，已经让BEST

17、 GO百得购项目所在地康王城在周边居民中有了一定的知名度。经过对周边居民及康王城商户的调查，很多人认为康王城拥有很好的地段，认为只要能有特色经营和良好的管理，就可以聚集到人气。 4）人群优势 康王城连通周边多个住宅小区、写字楼和陈家祠地铁站C出口，相对于马路上，康王城步行环境比较好，康王城主通道是许多居民和上班族出门或上班的必经之地，这为项目保证了人流量。项目只需要用特色的经营和完善的服务来吸引更多的驻足率就可以了。,a.项目优势(Strength),b.项目劣势(Weak-ness),1）运营经验缺乏 项目投资方及康王城缺乏精品专业市场运营经验。为了保证项目各项工作的有序开展，以及开业后的顺

18、畅经营，需要引进具有丰富经验专业的人才对该项目进行顾问指导。 2）商铺布局环境不理想 与其他百货中心对比，康王城的格局以及地下商场本身的特质，很难突出品质，不适合做高端定位的商品销售。且按照商场现有布局来看，商铺之间过于拥挤，不利于商品的形象展示。商铺之间过道过窄，非常容易造成拥挤，人流不畅的情况。 3）物流配套设施不完善 如果做以量取胜的传统批发市场，康王城现有的物流配套设施上存在很大的劣势。1.不能为商户提供大面积的仓储空间；2.无大型停车场、大型物流通道，商户入货出货都很不方便。 在商场的后期筹备中，需要对根据商场的定位，对商场布局进行相关的改造。,c.项目机遇(Opportunity

19、),BEST GO百得购时尚精品城虽然在发展过程中将面临多方挑战，但机遇同时存在。通过研究分析机遇归纳起来主要表现在以下几个方面: 1）精品量贩的市场空缺 通过调查，在整个康王路商圈没有任何一个商业项目定位于潮流精品量贩，BEST GO百得购项目以实惠的价格为消费者带来时尚、潮流的精品，将受到区域内时尚消费者的欢迎。 2）推广方面的机遇 根据调查，类似BEST GO百得购时尚精品城这样的地产项目在推广上的力度都相对较小，也没有能够让人眼前一亮的推广模式，因此，BEST GO百得购时尚精品城只要在推广方面加大投入、作出新意，不难在广州类似的商业地产项目中脱颖而出。,d.项目威胁(Threat),

20、1）地产商的快速跟进造成的威胁 从房地产行业的发展来看，很多地产商都在项目规划上都习惯采用快速跟进的方法，一旦发现某个项目有利好趋势，就快速跟进，选择同样的策略，BEST GO百得购时尚精品城投入招商后，一旦招商形式比较乐观，必然会有地产商快速跟进，对项目造成一定的冲击。 2）人流过旺带来的威胁 由于康王城连接陈家祠地铁站C出口与周边多个商业写字楼及住宅小区，康王城内每天都能保证稳定的人流，无论购物与否，他们每天都会出现在康王城内（康王城是他们每日的必经之地）。BEST GO开业前期，他们的出现将为场内租户带来经营的信心；但是一两个月后，生意好转，外来人流更多，加上货流，将会使商场内非常拥挤，

21、形成商场环境的隐患。,三. BEST GO百得购项目定位,根据前期的项目思路以及对项目情况的分析，将项目整体定位为“潮流精品量贩中心”。,什么是量贩？,什么是量贩? 量贩一词，最早来源于日语，是大量批发的意思。“量”是指商品的数量，“贩”是低价销售，是一种以量定价的经营形式。 量贩一词也出自中国台湾，只不过为了适应中国人的购买习惯，成“打”出售演变为以“五”或“十”为购买基数。 常见有量贩式KTV、量贩式医药超市、量贩式书店和量贩式海鲜等。,量贩的起源与发展 源于1963年法国的一家超大型类似超级市场的大卖场，后来日本把这种购物经营业态叫做量贩，日语中“量贩”的意思是指“大量批发的超市”，由此

22、引申的量贩式经营，指的就是透明、自助和平价的消费方式。1983年量贩出现在台湾目前量贩已在上海、武汉、成都、郑州等城市扎根,当地的不少大型百货公司都通过量贩运作获得成功，营销量实现了规模扩张。,量贩店 量贩店是便利超市的一种 所谓量贩，就是一种以量定价的经营形式，比如： 如果你买1个，就给你1个的价格； 如果你买5个，就给你比一个优惠的价格； 如果你买50个，就给你更优惠的价格。,量贩店的特点 量贩店兼具大型零售商场和专业批发市场的优点 , 而又摒弃了二者的不足之处。 就产品 (Product) 而言 , 品种全 , 质量高 , 档次适中 , 尤以居民生活必需品为主 ; 就价格 (Price)

23、 而言 , 大大低于大型零售商，与专业批发市场接近 ; 就地点 (Place) 而言，位置靠近或就选在居民密集区 , 方便居民购买 ; 就促销 (Promotion) 而言 , 随报邮发宣传品 , 费用低、影响面广、信息量大、居民感受直观 ; 定期推出特价商品 , 能有效刺激消费者的购买欲望 , 促进连带消费。,潮流精品量贩中心的具体阐释,根据前期的项目思路以及对项目情况的分析，将项目整体定位为一个以商品展示和外贸业务为主的“潮流精品量贩中心”，具体表现为： 经营商品：时尚潮流精品 商品档次：中高档 经营模式：批零兼营，批发方面以展示和外贸为主 商品价格：根据购买数分为零售价和量贩价（商户规定

24、起量标准），零售价相对于其他商业中心价格略便宜。,形象定位,BEST GO百得购项目的形象定位：商场外观、经营特色、宣传推广原则各方面，都要突出其潮流精品商城的主题定位特点，体现精致、时尚、女性化的特点。 VI部分，LOGO设计方面： 融入女性化、潮流、精致、地铁概念的元素。LOGO的应用方面：LOGO在各处的应用，如名片、包装袋、礼品、平面广告等，必须保持一致性与延续性； 项目场内的布置及场外霓虹灯招牌指引的形象上，也必须体现BEST GO百得购项目精致、时尚、女性化的特点； 商场所经营的商品，必须符合时尚、潮流、精品这几项标准。 商场对外宣传方面，选择女性接触率高的媒体形式，突出BEST

25、GO百得购的女性化、潮流、精品等元素；,批发方面：荔湾商圈的潮流精品零售商是第一目标群；海珠区、芳村区、白云区、越秀区潮流精品零售商是第二目标群；广州周边卫星城市番禺市、从化市、增城市、花都市以及佛山南海的潮流精品零售商是第三目标群。（外贸客户需要根据入驻商户的实际情况来定） 零售方面:相对于一般的潮流商品，潮流精品在品牌和质量方面相对较高，价格方面也稍高一些。因此，在主力消费人群方面，潮流精品的消费人群主要为18-35周岁，对品牌和质量要求更高，具有一定的消费能力的时尚女性。,目标消费群定位,不同于传统批发市场的以量取胜，BEST GO百得购是以质取胜的新型批发市场。因此招商方面，我们的目标

26、商户必须有一定的实力，其经营的商品必须符合时尚潮流精品的定位。,招商定位,四. 项目经营业种规划,根据项目定位对项目所在7个区空间的经营业种的限定和功能划分进行规划。,项目经营业种规划,区域 馆名 经营品种 美国区 品牌展示中心 知名品牌潮流精品 中国区 潮流饰品中心 饰品、化妆品及工具 澳洲区 时尚文体中心 玩具、文体用品 法国区 工艺礼品中心 工艺品、礼品 意大利区 珠宝玉器中心 古玩、珠宝、玉器 泰国区 靓丽家饰中心 干花、家饰、瓷器、玻璃器皿 日本区 外贸尾单中心 特价促销区,BEST GO百得购时尚精品城商业业种的划分：,五. 项目商业空间装饰方案,根据项目空间的具体情况及区域功能划

27、分来设计空间装饰方案。,商业空间设计内容及要求,商业空间装饰设 商业平面布置方案 商业空间视觉中心方案 主要出入口效果 天花及地面效果 柱子造型效果 墙面效果 生间效果 扶梯及电梯效果 中庭效果 商业空间视觉中心效果,服务设施规划计 总服务台设计 顾客收银台设计 顾客休息设施设计 室内景观设计 监控系统设计 员工办公系统设计,导购系统设计 标识 指示系统设计 促销空间设计 广告位设计 橱窗设计 花车设计,店铺及专柜形象设计 专卖店形象 专卖店室内展示设计、专柜形象设计 专柜灯光设计 陈列道具设计,商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合现有的建筑艺术，对空间环境进行艺

28、术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。,设计要求： （1）着力渲染商业气息，创造大气、时尚的销售空间和极富冲击力的视觉效果。 （2）结合项目品质，全面打造现代简约，自然高雅，潮流时尚的气息。 （3）充分利用空间，精心布局，满足功能需求。 （4）保持整体风格的一致性和延续性。,需要专业建筑装饰公司提供设计方案,六. 项目商业外环境设计,以体现项目定位为大前提，醒目为原则设计商业外环境。,商业外环境设计内容及要求,商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：,外立面形象设计 商业建筑外立面设计 商业建筑外立面夜景设计 外立面商业气氛设计 外立面广告位设计,外

29、部环境设计 周边交通组织设计 绿化及铺地设计 休息空间设计 外部展示及促销空间设计 环境照明系统设计 室外指示及引导系统设计,设计要求： （1）体现项目定位为大前提 （2）遵循醒目原则 （3）保持整体风格的一致性和延续性。,需要专业景观公司提供设计方案,七. 商业管理模式,为规范商场各部门的工作职能、加强对工作流程各环节的控制与管理、明晰工作权责划分以提高工作效率，采用规范化的管理系统。,商业管理模式,商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。我们的管理理念是：以商场的管理模式来经营批发市场，利用商场管理的先进经验，为批发市场摆脱“脏乱差”的固有形态，打

30、造全新的面貌。 商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下： （一）组织体系： 组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。 （二）制度体系： 人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。 （三）流程体系： 业务流程体系、物业服务流程。,要求每个部门，根据部门的实际情况，撰写部门岗位职责、部门管理制度、工作流程等。具体内容可参照商场推广策划部文件管理系统,商场推广策划部文件管理系统.doc -,商业管理理念：以商场的管理模式经营批发市场,八. 商业动线

31、规划,人在空间内移动的点连合起来就成为动线。优良的动线设计在商场的展示空间中特别重要，如何让顾客在移动中感到舒服，没有障碍物；让顾客看到各个销售点，是一门很大的学问。,商业动线规划,1、以顾客（吸引顾客）为第一宗旨; 2、以商品（销售量）为第一宗旨; 3、以卖场员工管理为第一宗旨; 如果以吸引顾客为第一宗旨，那么在规划商业设施时应当注意所有的设施、设备的规划都应便于顾客辨别、理解，出入和走动安全方便。,一、考虑因素,1、用地形态 2、用地与周边道路的连接 3、设施的规模体量 4、停车场 5、顾客的流线 6、商业设施后勤业务流线 7、周边道路 8、与城市主干道间的关系 9、来店手段（公共汽车、私

32、人汽车、自行车、步行等） 10、短时可能会涌入大量人流等,二、设计宗旨,商业动线规划,原则一：方便顾客识别。 原则二：方便顾客进出和上下。 原则三：最好不要占据营业面积。 原则四：营业时间的确定，销售设施与非销售设施的也大多不同，管理、运营上，要注意在销售设施关门后，确保非销售设施所需的通道、电梯等。 原则五：出入口设置在来店人数量最多、最集中的车站附近，或靠近主要道路的地方。 原则六：立体交叉。 原则七：人车分离（购物者与停车场分离、步行者与机动车分离）。 原则八：货车流线和店员流线、货车流线和购物者流线、店员流线和购物者流线分开布置。 原则九：采用不同交通手段顾客的流线设计。 原则十：在步

33、行者的流线上设置步道。,三、动线规划原则,商业动线规划,客流动线 员工动线 货物动线,以美国区为例，作出客流动线、员工动线、货物动线，其它动线类别还有车流动线 、弃物动线 、避难流线、水平交通动线、垂直交通动线等。,四、动线类别,4、客货两用电梯 1）用作搬运商品、运送员工以及清除垃圾等。 2）设计时应尽量放在各类后勤设施核心位置。 3）也可将员工电梯和货运电梯分开设计。 4）运行操作也应尽量采用可随意切换自动、手动及调整电梯门开闭时间的模式等。 5）为防止破坏电梯的内外装修，可以采用耐磨损的不锈钢装饰或内部安装护板等。 6）考虑与建筑外观的协调。 7）电梯间内的风格应有创意。,商业动线规划,

34、五、流线设计,1、顾客出入口 1）位置按前面的要求设置。 2）方便儿童、老年人和残疾人等自由出入的自动门。 3）易于顾客在营业厅内分辨。 4）在出入口前，必须设置一个简易、有效的避难疏散。,2、自动扶梯 1）重要的纵流线，并起到竖井的作用。 2）两种型号：1200型和800型。 3）位置的确认：有利于聚集人气（如置于天庭四周和主出入口等），便于周边和上下的顾客看到，并易于受到氛围感染。,3、楼梯 1）可将客用楼梯、内部专用楼梯与避难专用楼梯几种楼梯合并考虑设计。 2）顾客在任何位置离消防楼梯不能超过75m80m。 3）平均每100位顾客需配建1m的消防楼梯（平均每10建筑面积按1位顾客计算）。

35、 4）客用楼梯最好设计成：最小宽度2m、踏步高15cm以下、踏步面宽30cm。 5）布局办法：消防楼梯安置在店铺深处或两侧或两边。,九. 项目推广计划,在项目的预热阶段、招商阶段、开业阶段确定不同的推广目标、不同的推广主题，利用不同的媒体整合形式来进行推广。,1、从传播目的上，从量变到质变； 针对特殊的目标客群存在的特殊的心理及行为模式，找到新颖的启动点，配合活动营销，进行传播升级、印象升级、影响升级！ 2、在传播氛围上，从单一到立体； 项目现场建议在地面出口包装上做足工夫，吸引眼球，聚焦注意力！ 3、在概念炒作上，从硬性到软性； 前提报广及软文的主要诉求点停留在产品硬性特征，在一定范围内会引

36、起阅读匮乏感。后期可把诉求点转移到产品软性价值上，如：政府规划、城市影响力、物业管理、配套设施等。配合活动多方面阐诉及连接点来诠释项目的时尚感、潮流感！ 4、在推广通路上，从广州到全国； 因为广州是广东省会城市，其商机伟量，影响力也相对深远，是商业大企图者建立功业的必征之地，所以以其为中心，可以建立广阔的商务辐射。建议除广州主流媒体外可同时在珠海、东莞、佛山等其他广东主要城市的主流报媒做一定的文章，锁定目标群体获取信息的主要渠道。广泛宣传项目内涵，形成城市圈点性的影响力！ 5、在行销方式上，从全面到点对点； 通过方向明确的点对点的行销手段，以此拉近与目标客户群的距离，提高产品的被知性，在媒介配

37、合上可以考虑“分众广告”、“DM直邮”！ 重要推介：DM直邮、网络、知名批发市场广告牌等；,五大推广原则,媒体投放阶段目标,核心策略：双管齐下，偏商户面，以奇制胜。 策略说明： 筹备期分商户面与终端消费者面两条线分别展开，在时间与预算允许的范围内力争最大波及效果。在操作手段上采取以引发争议性讨论、制造轰动事件作为开端，制造最大影响力。跟进的手段反复、深透的讲项目的亮点，提升美誉度。 阶段目标：使广州潮流精品市场100%了解到BEST GO项目，在消费者面造成一定的影响力。 阶段宣传主题： 广州首家时尚精品量贩广场BEST GO百得购时尚精品城（项目名暂定） 时尚精品也量贩！BEST GO百得购

38、时尚精品城 平价潮流精品世界BEST GO百得购时尚精品城 媒体选择： 报媒硬广：南方都市报、羊城晚报、广州日报（3选1） 户外平媒：车身广告、户外候车亭（2选1）+项目周边大牌 辅助媒体：公交拉手、靠背广告（千人成本相对较低）,第一阶段：筹备期（当前10月30日）,第二阶段：招商期,核心策略：深入商户，细致宣传，同化其思想 策略说明： 预热期重点在商户面宣传，通过大量重复的宣传，充分的告知商户，BEST GO百得购项目的先进性，让商户觉得做这个项目有钱可赚，提升项目在商户心中的地位。 在本阶段末期，举行招商说明会和大型人员招聘会，通过对招商会和招聘会在市场上引起的强力反响，进一步提升项目知名

39、度，提升项目对商户的吸引力。 阶段宣传主题： 商业地产新趋势时尚精品量贩城（软文） 小有小做，时尚精品量贩赚大钱（软文） 新经济时尚主义时尚精品量贩 媒体选择： 报媒软文：南方都市报、羊城晚报、广州日报（3选1） 户外平媒：项目周边大牌 辅助媒体：DM直投、精品批发网站、广州时尚刊物,核心策略： 平稳过度，从商户面转向消费者面 策略说明： 进入开业期消费者面的宣传必不可少了，同时通过放出最后的保留商铺等手段使还在犹豫的商家签定协议。完成收尾工作。 阶段宣传主题： 广州首家时尚精品量贩广场BEST GO百得购时尚精品城盛大开业 淘时尚、买精品、得实惠，就来BEST GO百得购时尚精品城 时尚潮流

40、精品价最平BEST GO百得购时尚精品城 媒体选择： 报媒硬广：南方都市报、羊城晚报、广州日报（3选1） 户外平媒：车身广告+项目周边大牌 辅助媒体：公交拉手、靠背广告,第三阶段：开业期,各种媒体参考,报 纸：广州日报、南方都市报 优 势：从覆盖面来看，报纸覆盖面宽，宣传范围广，可以满足各个层次读者的需求，可供各类广告主选择。从实效性来看，报纸信息及时，适合短期促销。此外报纸阅读方便，让消费者可以不受时间和空间的限制。 投放原则：作为主要宣传手段，报纸杂志对整体招商推广有着重要的作用，但由于起单次价格过高，在整个招商宣传过程中，应当起到贯穿带领的作用。在重要时间结点投放。贯穿整个招商过程。,A

41、.报纸,优 势： 1.以多面立体展示方式传播广告信息广告发布面积巨大，画面清晰，有效传播距离远大；2. 接触机率高、接触频次稳定；3.较强的地理针对性；4.相对较低的千人成本； 投放原则：以品牌形象为主要诉求目的，结合项目的重点传播商圈位置，选择相应的路线。配合报纸媒体的宣传主题，进行策略整合推广。,B.车身广告,各种媒体参考,C.大牌广告,各种媒体参考,优 势： 1.康王城自有大牌广告，展示面积大，视觉冲击力强 2.位于康王城出口附近，能够直接为项目带来关注率 投放原则：投放贯穿整个招商过程，利用画面的直觉冲击力，可根据不同的招商阶段，选择不同的诉求重点，进行画面的设计。,D.网络-康王城网

42、站、广州商铺网,优 势： 专业的商铺网站让广告投放到达更精准。 投放原则： 此类商铺网价格便宜，可以在招商期间长期投放。但要慎重选择，网络商铺网过多，导致投放质量不高。在选择上要慎重。,E.DM直投,优 势： 1.可灵活选择投递区域，针对性强 2.信息到达率高 3.信息容量大 投放原则： DM直投是招商重要宣传手段，在纸媒投放空档期间，主要靠宣传单张支持。另，针对每个阶段，将推出不同的宣传单张，地毯式的覆盖整个市场，DM单张也是招商人员外出招商重要资料。,各种媒体参考,十. 开业筹备工作计划,明确项目开业筹备期间的工作内容并对开业筹备工作进行规划，确保后期工作能如期开展。,开业筹备工作计划,The End,