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1、北京超级大盘案例分析 万年花城（200万）、富力城（139万）、国瑞城（88万）,（2008年12月19日）,万年花城基本信息,【占地面积】81万 【建筑面积】200万 【 容 积 率 】2.26 【建筑类型】板楼,塔楼,板塔结合 【项目位置】丰台区 万柳桥西南花乡 【交通位置】三、四环之间 地铁9号线 地铁10号线 【 物 业 费 】塔楼1.97元/月/；板楼2.12元/月/ ； 无电梯楼座0.89元/月/ 【最新开盘】四期5-12号楼2008年10月26日 【 开 发 商 】北京万年花城房地产开发有限责任公司 【 总 套 数 】11000套 一二期2500套，三期 2251套 三期1号楼为
2、16层板楼，1梯3户 四期待统计,社区当前拥有近5000户.,万年花城规划总平图,万年花城规划开发理念,【城市造镇】万年花城在北京西南首倡新都市主义大盘理念,也是北京城内造镇的第一项目.针对北京客户群体城市化进程中的“都市情节“，万年花城推出了“享受都市、回归生活”、“人之本性回归”的新都市主义口号和主张，为北京的楼市重新诠释了居住新理念。 【新都市主义】万年花城各个园区以有机构联系在一起,形成了以两横一纵为中心的商业和生活主脉络,充分体现了新都市主义空间的特色以人为本,在涵盖距离、空间、尺度、安全、关怀等多方面考虑的同时,在多元中心的基础上，突出对称,均衡的空间特点,强调空间的整体感和连续性
3、,突出城市生活的便利性,倡导健康的生活方式,营造一个绿色,自然、休闲、舒适的城市居住空间。 【TOD导向开发】 TOD(Traffic Oriented Development 交通导向开发)模式:是新都市主义在城市规划方面的实践模式之一(实践模式主要有三种：TND(传统邻里开发)模式、TOD(交通导向开发)模式及SmartGrowth(智慧增长)模式）。这一模式是以公交导向进行规划布局.新都市主义的“面向公共交通土地开发”理论(Transit Oriented Development，简称TOD）主张，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统,是以公共交通(轨道交通、公交系统)节
4、点作为城市规划发展的基础，围绕着公共交通站点布置城市服务设施（居住、商业、就业、教育等）的城市规划和生活方式。商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。同时，建议合理的采用“人车共存”体系。 万年花城的TOD理念是将生活服务配套的商业与居住围绕着公交站点进行有机布置，形成了万年花城项目所特有的“站点商业系统“,既保证了城市交通的引进不对居住形成干扰,同时又保证600米或5分钟的最佳生活服务圈。,万年花城规划开发理念,万年花城开发情况分析,万年花城项目整体分六期开发，目前在售主要是四期，五期土地刚刚拿完，五期产品正在定位规划中。 六期处于拆迁中，土地还未平整完毕。
5、,万年花城价格走势,万年花城配套设施开发策略,【学校】 三所幼儿园，两所小学，一所中学。其中，美格幼儿园万年花城园已于2008年9月6日正式开园，北 京小学万年花城分校并将于08年下半年动工。 【商业】 一个购物中心，五个商业街区，八大便利模块，12条特色商业街（一期销售完毕，两条商业街商家进驻） 【医疗】 社区医疗中心已经落成（位于一期西侧，首经贸大学路东）,万年花城采取配套先行开发，而后与住宅同步开发的策略 配套设施主要集中在一期和二期地块上 其他地块也有少量相应的配套设施 一期地块中有幼儿园、小学、社区医院、商业、会所 二期地块中有小会所、幼儿园 三期地块中有幼儿园、会所、独立商业 四期
6、地块中有北京小学、小会所、商业街区,万年花城三期详细介绍,万年花城三期“玫瑰碗” 【占地面积】10.797公顷 【建筑面积】30万平方米 【楼层状况】由10栋板楼、2栋塔楼组成 【主力户型】二居90-100平方米，三居120-140平方米，户型面 宽均在4.2米以上，部分达到5.1米。 【三期特色】三期社区风格除秉承了万年花城“新都市主义”的整体规划设计理念外，还格外强调了北美 风情的建筑立面元素和园林景观元素。,万年花城四期详细介绍,万年花城四期“上品” 【占地面积】12公顷 【建筑面积】40万平方米 【楼层状况】由14栋板楼、2栋塔板、8栋塔楼建筑组成 【主力户型】以92-95两居和126
7、-138三居为主，部分49-70一居 【四期特色】在立面造型、楼座布局,空间尺度等方面相呼应,体现了新古典主义的建筑设计风格,所谓新古典主义就是以简洁的现代元素以古典的构图体现出来。每个建筑造型都有一种对称、端庄、典雅的构图，很现代与简洁.三段式布局在立面上得到了强化，在顶部与底层有不同的色彩与材质变化，充满丰富的细节.一些建筑顶部有灯笼造型，使建筑具有了可识别性与装饰性，夜晚为整个社区增添光彩。建筑群的色调以暖色调为主,使人们有温馨与回家的感觉，为整个社区增加了活力。,万年花城四期总平图,万年花城四期最新销售情况,2008年以来拿过三次期房预售许可证，主要销售情况如下： 2008年9月30日
8、批准预售29086.25（住宅），共325套，拟售均价15000元/，截止08年11月12日，销售0套； 2008年9月19日批准预售9981.08（住宅），共82套，拟售均价15000元/， 截止08年11月12日，销售1822.19 （15套）；成交均价12083元/； 2008年4月10日批准预售21566.84 （住宅），共270套，拟售均价16000元/，截止08年11月12日，销售5787.49 （73套）；成交均价14097元/；,万年花城四期在售主力户型（一居）,95两房两厅,133三房两厅,万年花城四期在售主力户型（两居）,万年花城四期在售主力户型（三居）,本项目分4期开发，
9、一期为A1-A9、B1-B3，二期为C1-C15、B5-B12、三期为D1-D62、其中一期配套20000平米五星级会所，二期有德福双语幼儿园，三期配幼儿园。 富力城四期“富力公馆区”拥有公寓、花园洋房，别墅三种类型；独栋别墅共12栋，户型面积1500平方米至2500平方米之间，6万/平方米，总价8000万元-1个亿/栋，目前已经对外发售。,富力城基本信息,富力城总平图,富力城产品开发策略,一期产品公寓 【楼层状况】共有11栋住宅A1-A9、B1-B3全是南北向，所有楼栋均带电梯； 两梯八户、两梯十二户、两梯六户、两梯四户。 二期产品公寓 【楼层状况】共有20栋住宅C1-C15、B5-B12全
10、是南北向，所有楼栋均带电梯；两梯七户、两梯八户、两梯三户。 三期产品公寓 【户型面积】79-123平方米一居-三居精装臻品中小户型。其中100平方米以下占到85%以上； 【楼层状况】共有46栋住宅D1-D62、全是南北向，所有楼栋均带电梯；两梯三户、两梯两户、两梯四户。 四期产品公寓、花园洋房、独栋别墅 独栋别墅共12栋，户型面积1500平方米至2500平方米之间，6万/平方米，总价8000万元-1个亿/栋；四期公寓均价19000元/平方米；花园洋房均价26000元/平方米,产品不断升级更新 前三期产品开发以公寓为主，但公寓档次不断提升，从两梯十二户一直升级到两梯两户 四期出现高端豪宅产品（独
11、栋别墅）售价6万/，总价8000万-1亿元/套,富力城配套设施,【配套设施】 名牌学校、露天足球场、网球场、篮球场、超市 、三个会所，其中运动会所1.2万平方米 【运动会所】 CBD及泛CBD范围内最大规模的六星级生态会所。该会所拥有2300平方米星光泳池，并首创六星级香薰CLUB，还首次引入了英式花生吧。其建筑面积近2万平方米，地上四层地下二层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。 其中一期配套20000平米五星级会所，二期有德福双语幼儿园，三期配幼儿园。,富力城价格走势,富力城价格走势,富力城四期销售分析,2007年7月29日拿到许可证，8月1日开盘销售独栋别墅，截止2008年
12、11月12日，销售0套,富力城四期总平图,国瑞城基本信息,【占地面积】20万 【建筑面积】88万 【 容 积 率 】2.7 【物业类型】普通住宅、精装公寓、写字楼、四合院、 shopingmall 【项目位置】崇文门外大街与西花市大街交汇处 【交通位置】二环以内、地铁1号线 、2号线 、5号线 【 物 业 费 】一期住宅3.1平方米/月，二期精装公寓5.5元/平方米/月 【最新开盘】A区精装公寓2007年12月30日开盘 【 开 发 商 】北京国瑞兴业地产有限公司 【 总 套 数 】3000套,二期国瑞城A区包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万
13、平方米的精装服务式公寓、13万平米的shopping mall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。,国瑞城总规划图,国瑞城二期 精装A区 A区包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shopping mall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。 2007年12月30日开盘,一期普通住宅 2005年6月5日开盘 目前已经全部入住 87-360两居-五居,国瑞城产品开发策略,国瑞城在一期住宅开发完毕后，二期开发对产品进行升级换代，定位于高端多元化物业形态，其中包括 一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7
14、万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shopping mall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。,2007年12月30日首推国瑞精装公寓，三栋公寓为16层塔楼，户型为零居65平方米，一居73平方米，二居138平方米，三居240平方米，开盘均价28800元/平方米，精装修送全套家电。,四合院是本项目的点睛之作，是老北京文化的完美诠释，共13席。每席都将配置一个独立的车位，这13席新贵四合院与A区10万平米的国瑞SHOPPINGMALL遥相呼应，它传承了古都特有的神秘感与韵味，是顶级身份的象征，彰显尊贵，我们期待着13位顶级尊贵人士在此展开他们的傲人生活。,国瑞城产品开发策略,国瑞城价格走势,国瑞城价格走势,国瑞城最新销售动态,2007年7月1日拿到A区精装公寓许可证，3#公寓2007年12月30日开盘，截止2008年11月12日，销售51套,国瑞城在售主力户型（一居）,国瑞城在售主力户型（两居）,国瑞城在售主力户型（两居）,THE END THANK YOU,