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1、房地产基础知识培训,第一讲 房地产基本概念,房地产的概念 房地产业的概念及内容 房地产所具有的特点 房地产的开发过程,我们来看看什么是房地产 （基本概念）：,房地产-是指土地上的房屋等建筑物和构筑物,是房产和地产两种财产的总称. 房地产又称为不动产,房产-是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。(商品房屋的统称),地产-并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地。,房 产 分 类,居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商业楼宇（非住宅） 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用
2、房 其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途,房地产的产权,是指房地产的所有人和使用人对房地产的占有、使用、收益、处分的权利。,占有权：是指对土地的控制和支配，可 以是所 有者和非所有者。 使用权：是指具有法律规定的情况下的使用。 收益权：出让或租赁的利益归所有者。 处分权: 指可以出租、转让、继承、拆除等 。,其次说说什么是房地产业（基本概念） 房地产业是指,从事房地产开发、经营、管理的 行业。 它包括土地的开发、经营、管理、 房屋的开发建设、买卖、租赁、维 修等。,再来看看 房地产所具有的特点,A 是价值大、集约化的商品 B 价格差别比较大 C 市场
3、需求弹性大 D 安全性、保值性的商品 E 具有一般商品的流通过程,房地产开发前期工作,A 项目建议书 B 项目前期市场调研 C 市场定位、价值评判 D 价值报告 E 客户群体与产品定位 F 项目发展规划 G 总体规划设计,房地产的开发过程,一、建设用地的确定 二、可行性研究 三、勘察、规划、设计 四、土地平整及拆迁 五、开工建设 六、竣工验收 七、维修与管理 市场推广、销售,补充概念,A 房产的分类： 住宅类和非住宅类 B 住宅类分为： 商品房和非商品房 C 商品房的概念： 由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。,商品房的分类,A 按商品房的性质来分 居住商品房和
4、非居住商品房 B 按商品房价格来分 平价商品房和市场价商品房 C 按销售对象来分 内销商品房和外销商品房,第二讲 规划设计基础知识,基本概念 住宅规划设计基本流程 户型设计的基本流程 设计阶段的划分 设计图纸的基本种类,住宅规划设计的基本流程,A 总体规划 B 房型设计 C 细节处理 D 环境规划 E 景观设计,户型设计的基本流程,A 进行市场调查 B 掌握户型需求 C 确定户型大小 D 进行功能分区 E 进行户型布局 F 确定户型构成 G 细部处理,设计阶段的划分,A 总体设计阶段 B 初步设计阶段 C 技术设计阶段 D 施工设计阶段,图纸的基本种类,A 总平面规划图 B 环境规划图 C 交
5、通组织图 D 单体平面图 E 建筑立面图 F 工程施工图 G 户型图,户型,是指表达一个住宅单位的结构和布局。 * 户型的种类 * 户型图内容,户型的种类,A 平层 B 错层 C 三错层 D 跃层,户型图的内容安排,楼盘名称 单元 房号 位置示意图 结构布局 面积大小 功能面积 朝向 功能分区,功能分区,玄关 储藏室 起居室 屏风 主卧室 酒吧 卧室 洗衣间 儿童房 过道 书房 生活阳台 客房 观景阳台 工人房 LDK一体化,LDK一体化,是指客厅、餐厅、厨房三者采用开敞式的自由分割布局。,房地产运作流程,前期工作 市场推广 项目环境 项目产品 市场分析 项目优劣 其他方面,第三讲 销售房屋需
6、达到的预售条件：,A “五证”齐全 B 工程建设投资达到25%,“五证”是指,A 土地使用权证（简称：土地证） B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 D 建设用地施工许可证 E 商品房预售许可证,两书：,房屋质量保证书 产品使用说明书,第四讲 面积及计算原则,面积的概念 面积的计算原则 面积的计算,面积的概念,A 建筑面积 B 使用面积 C 产权面积 D 公有建筑面积（公摊面积）,建筑面积（销售面积）,销售面积 = 套内面积 + 公摊面积,房屋建筑面积,指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、具有上盖结构牢固层高在2.2米（含2.2米）以上的
7、永久性建筑。,使用面积和产权面积,使用面积： 指房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋内墙的水平投影计算。 产权面积： 指产权主依法拥有房房屋所有权的房屋建筑面积。,共有建筑面积,又称为“公摊面积” 是指产权主共同占有或共同使用的面积。 共有建筑面积的组成,共有建筑面积的组成,电梯井 楼梯间 垃圾道 设备间 公共门 过 道 地下室 值班室 为小区服务的公共用房 物业管理用房,套内面积和使用面积,套内面积： 是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之和。 使用面积： 指房屋内全部可供使用的空间面积。,面积的计算原则,A 计算全部面积的原则 B 计算一半面积的原则,全面积的计算
8、原则（一）,A 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面 积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算； B 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电 梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积； C 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均 一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按水平投影面积计算；,全面积的计算原则（二）,D 楼梯间、电梯（观光梯）井、提升井、 垃圾道、管道井等均按房屋的自然层 计算面积； E 房屋天面上属于永久性建筑，层高在 2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机 房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的 部位，按其外围水平投影面积计算；,全面积的计算原则（三）,F 挑楼
9、、全封闭的阳台按其外围水平投影 面积计算； G 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各 层水平投影面积计算； H 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上 盖和柱的走廊按投影面积计算； I 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外 围水平投影面积计算；,全面积的计算原则（四）,J 地下室、半地下室及其相应出入口，层 高在2.2米以上的，按外墙投影面积计 算； K 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其 柱或围护结构的外围水平投影面积计算,半面积的计算原则,A 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其 围护结构外围水平投影面积的一半计算； B 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水 平投影面积的一半计算； C 无顶盖
10、的室外楼梯，按各层水平投影面积的 一半计算； D 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围 投影面积一半计算。,面积的计算,面积计算是指水平面积的测算，分为房屋和用地面积测算。 建筑面积（销售面积） 套内面积 使用面积 公摊面积 使 用 率 得 房 率 公摊系数 单元公摊 小区公摊,建筑面积（销售面积）：指房间内空面积与公共分摊面积，共同墙分摊面积、阳台面积之和。 公式：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积：是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之和。 公式：套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 使用面积：指房屋内全部可供使用的空间面积。 使 用 率
11、：是指使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。使用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有一定参考性。 公式：使用率=套内使用面积/建筑面积 100%,得 房 率：是指可供住户支配的面积与每户建筑面积（包括公用部分面积）之比。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 公式：得房率=套内建筑面积 /建筑面积 100% 公摊系数：是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 公式：公摊系数公摊面积套内建筑面积。,单元公摊：是指整个单元的全部共有部分，因不能专归属于某一户，而由共同分摊区域内的建筑物按比例来分摊该建筑面积。 公式：单元公摊=单元总建筑面积-单元总套内建筑面积 小区公摊：是指整个小区的全部共有部分，因不能专归属于某一户，而由共同分摊区域内的建筑物按比例来分摊该建筑面积。 公式：小区公摊=小区总建筑面积-小区总套内建筑面积,谢谢聆听,