《房地产业释义.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产业释义.ppt（20页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、基础性、先导性、支柱性产业,第一章 房地产业与国民经济,一、房地产业释义 房地产业是一个什么样的行业,房地产业： 是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。 香港称房地产为物业，“物业是单元性不动产”（Real Estate 或 Real Property） 物业可大可小，一个住宅单位，一个工厂楼宇，一处农庄。 大物业可以分成小物业。,开发： 土地开发、 房屋开发、 房地产综合开发 经营： 广义：开发消费的全过程 狭义：交易，即买卖或租赁 管理： 产业管理 产权产籍管理 市场管理 服务： 中介服务:经纪、估价、咨询 物业服务：业主管理、维修保养、清洁绿化、治安保卫、商业服务,一、房地产业释
2、义,是个历史的范畴，是商品经济发展的 是独立与建筑业之外的产业部门 经济运行过程包括生产、流通和消费三阶段 房地产经济活动是中观经济活动,（一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 房地产业的形成与发展,（一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 房地产业的形成与发展,没有形成独立行业 3000多年前，青铜器铭文中记载，存在土地房屋买卖、租赁、典当、抵押现象， 主要作为作为生产资料活财富积累， 供本人及后代消费,（一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 房地产业的形成与发展,作为商品的房地产业发展起来， 独立与其他行业之外 19世纪末，鸦片战争后，东部沿海地区房
3、地产业发展 “租界地是近代房地产业的萌发地”，外国人强行设立租界，外国资本大肆投资房地产，实行“永租制”，任意筑路建屋，享有开发、经营、管理权；租界内国人不得购置和租用土地，或以外商名义登记，并交纳“挂旗费” 地主豪绅抢占荒地、滩地 军政要员巧取豪夺 普通房客遭受房主或二房东的双重剥削,（一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 房地产业的形成与发展,房地产业形成到消亡 接管外国人房地产，没收官僚资本， 对私有房屋进行社会主义改造， 1956年前，国家对私有房屋的买卖租赁进行监管、托管、经租（房主达到改造起点的出租房屋交给国家统一管理、修缮、调配，按月支付租息） 1956-58年，对
4、私有住房赎买、公私合营，房地产业作为独立行业已经不复存在 1966年，取消租息，城市住房由国家或单位统建统分统管，实行低租金福利分配制度,（一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 房地产业的形成与发展,现代房地产业得到发展 城市土地使用制度改革 城市住房制度改革 1990年后，房地产业发展加快，成为国民经济新的增长点，甚至是支柱产业,（一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 房地产业的形成与发展,发展才是硬道理,（二）是一个独立与建筑业之外的产业部门 房地产业的定位,标准行业分类 1986年联合国修订全部经济活动产业分类的国际标准，共10类，建筑业类为第5类，房地产业为
5、第8类（含4部分：出租和经营房地产，土地功能分区和房地产开发，不动产出租人，房地产代理人、经纪人和管理者） 我国国民经济行业分类及代码，共13门类，建筑业第4类，房地产业第7类 产业分类 1935年英国经济学家A.B.Fisher提出划分三次产业 2003年国家统计局颁布的三次产业划分规定，第一产业农林牧渔，第二产业采矿、制造、电力、燃气和水的生产和供应、建筑业；房地产业列入第三产业 生产部类分类 建筑业物质资料生产 房地产业为生产生活服务的产业,（三）经济运行过程包括生产、流通和消费,生产房地产投资、开发、建设过程， 首要环节 数额大、周期长、风险大 流通市场交易实现价值过程 经营、交易、市
6、场管理 连接生产与消费的纽带桥梁 消费消费者实现使用价值过程 产权产籍管理，物业服务和装饰装修是生产过程的延续创造新价值、提升延长使用寿命 最终目的，根本动力 固定、耐久、增值,（四）房地产经济活动是中观经济活动 与微观经济和宏观经济相协调,微观活动 市场交易实现 产业内部比例关系、结构、产品结构 行业管理 宏观经济 在国民经济总的比例协调、社会总产品才能实现 社会总产品的各个组成部分价值得到补偿，实用价值得到替换，实现良性循环 在宏观经济中的重要性不断增强 参考：发展经济学家W.W.罗斯托的经济起飞理论，在传统-前提-起飞-成熟-高消费-生活质量6个阶段，按照产业对经济发展的作用分为主导产业
7、、新兴产业、支撑产业、一般产业,二、房地产业具有自身特点,产业指向的土地性 区域差异大 高度综合性和关联性 高投资、高收益、高风险 政策法律的依赖性 民生性： 关乎社会和政局稳定，是衡量社会生活水平和社会保障状况的重要标志,区域差异大的行业 级差收益明显， 产业布局结构、规模、速度差别显著,位置不易移动，易受区域因素的影响； 区位条件差异极大， 社会经济发展水平参差不齐； 每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异,房地产的关联性and产业链,房地产业的关联性强，影响到众多上游产业和下游产业，通过前向联系和后向联系，产生回顾效应和前瞻效应。（见参考教材76页） 这些效应使之成为国民
8、经济的先导产业，通过投资效应系数和引致消费系数，直接和间接带动相关产业发展；这两种效应相当于乘数效应。据发达国家的统计，房地产的产值每增加“1”，带动的相关产业的产值增加“152”；在我国，房地产业每增加一亿元的投资，能带动23个相关行业投入1479亿元。 1.房地产业对建筑业的带动作用（在传统计划经济时代，几乎没有房地产业，建筑业的规模很小，行业生存都成问题，现在，建筑业成了增长最建筑业成了增长最快的行业之一，因为建筑业为劳动密集型产业，吸收了几千万的农村剩余劳动力，为就业市场作出了重大贡献） 2.房地产业对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展的促进作用 3.房地产业
9、对家用电器、家具等民用工业和运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用 4.房地产业对金融业的推动作用,高投资、高收益、高风险行业,无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿； 一个项目少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，风险大 在正常状况下，每一个项目的单位利润比较可观。,易受政策法律制度影响,房地产涉及利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范； 房地产的不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性； 实体与产权转移不能同时完成，要靠法律法规契约对交易的确认， 主要政策：城市规划、建设制度、土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，
10、财政税收政策，行业投资政策。,三、房地产业在国民经济中的地位作用 基础性、先导性是永恒的，支柱性是相对的,基础性 先导性 支柱性,基础性产业,1、 房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。 2、 房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件： 农业生产 土地； 工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所； 房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格局和水平。 3、 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。 4、 房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。 5、 房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。,