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1、房地产市场研究报告“两港一城”建设热潮和城市化进程加快,加快了我区房地产市场的蓬勃发展.目前,房地产业在我区经济发展中发挥着重要作用.房地产行业的直接税收占税收总额的15左右,相关税收占税收总额的30.如果增加契税收入,则占36.随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业将在税收方面发挥更加突出的作用.最近,中央政府和市政府先后出台了房地产市场调控政策.对于对外部环境更为敏感的房地产行业,政策调整无疑将影响房地产市场的发展.认识当前我区房地产市场的现状,客观分析政策对房地产趋势的影响,研究提出相应的对策和建议,对于保持房地产业的持续健康发展具有重要意义.我们区的市场.一是我区房地产市场的发
2、展现状今年1至6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房建筑面积489.9万平方米,销售面积100万平方米.自今年年初以来,我区房地产业的发展具有以下特点：房地产投资保持高增长率近年来我区大规模开发的发展和房地产市场的热度使得房地产开发商对我区房地产市场的前景持乐观态度.今年上半年,我区房地产开发继续保持去年以来的快速增长势头.从1月到6月,房地产开发的平均增长率为42.2.具体趋势如图1所示.其中,住宅建设在房地产开发投资中占有突出地位,占房地产开发投资总额的62;商业开发住房增长率今年以来持续上升,2月至6月的累计增长率
3、为：2.6,15.2,84.5,79.1,1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增长速度.2,房地产销售势头大幅下降本区销售面积和商品房销售同比增速呈环比下降态势. 2月至6月的增长趋势如图2所示：从商品房预售情况来看,下降趋势明显. 1至6月,区内售出3,940套预售,总面积50.6万平方米.预售数量和预售数量分别比去年同期下降15.5和15.4.由于对宏观政策的观望态度,我区的商品房预售量在3月份显着下降. 4月份仅售出474套,总面积65,000平方米,比3月份下降44.3.在5月和6月,我们保持较低的预售水平,每月预售385套,总面积为50,000平方米.3,房地产的平均价格继续
4、上涨虽然中央政府和城市自今年年初以来经常出台相关政策来规范房地产市场,但房地产市场自年初以来已进入新一轮快速增长期.由于土地稀缺,人民改善住房和支持的实际需求在不影响投资心理等因素的情况下,我区的房价持续上涨.自年初以来,我区房地产价格以每年20以上的速度快速增长,房价同比分别上涨20.5,30和42.目前,我区新建商品房平均价格已达到每平方米5590元,同比增长20;股票平均价格已达到每平方米5000元,同比上涨47.二,近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响随着房地产价格继续上涨,房地产市场的投机部分是严重的.中央政府将把防范房地产风险作为今年宏观调控的重点.该市还出台了一系列相
5、关政策,以加强对房地产业的监管.中央和市政政策主要通过以下方面规范住房市场：中央: - 调整土地供应结构.建设部等七部委发布关于做好稳定住房价格工作的意见,规定各地应根据房地产市场的变化调整土地供应结构,供给方式和供应时间;适当提高住房价格上涨过快的土地供应中的住宅用地比例,重点增加低成本普通商品住房和经济适用房建设用地的供应;严格控制高端住房用地供应. - 抵押贷款利率调整. 3月16日,央行出台了调整商业银行自营个人住房信贷的政策,规定住房价格过高的城市或地区将个人住房贷款的最低首付比例从20提高到30,并实施住房贷款.下限管理层将个人住房贷款利率下限从5.31上调至6.12. - 房地产
6、财税政策调整.国家税务总局,财政部和建设部联合发文指出,在二十一年六月一日之后,购买不到两年房屋销售的个人将征收全部营业税,并且XX,6月1日后购买非普通购物.对于住房,契税应全额征收3.: - 调整房地产开发目标. XX年城市政府工作报告确立了“主要生活,主要是公民消费和普通商品住房”的“三大”房地产市场调控原则. - 调整房地产销售登记方式.该市加强了新房地产项目的在线备案. 2月18日,它启动了“在线二手房”试运营,提高了房地产信息的透明度,并严厉打击了对投机性房产的打击. - 房地产供应结构调整.大力调整供应结构,增加中低价普通商品房供应,主要配套商品房.在XX,该市计划开始建设配套商
7、品房和每个1000万平方米的中低价商品房.从短期来看,宏观经济政策的调整将直接影响我区的房地产投资和建设,这将与完成财政收入,固定资产投资和附加值等主要经济目标有关.第三产业.与此同时,将引入抑制住房价格.因此,市场具有强烈的观望氛围,房地产市场,特别是二手房市场的交易量将在很大程度上缩小.我区房地产业的发展将产生一定程度的“缓慢制动”效应.资料来源：http:/ - 合理控制房地产投资和开发.通过调整抵押贷款利率和税收政策,减少房地产市场的投机性因素,揭示市场的实际需求,合理引导房地产投资和发展的数量.同时,通过严格的土地供应,有效地防止了过度开发. - 缓解房地产业供需矛盾通过加大配套商品
8、房和低价商品房的建设,调整房地产供给结构,满足老百姓的住房需求,有效缓解矛盾在房地产行业的供需之间. - 房价中等稳定.考虑到“两港一城”建设的初步效果,浦东板块的影响,以及基础设施建设的升值效应,我区的房地产价格将继续上涨,但住房限制,税收调整,在线注册商品房等.政策方法将有效稳定上涨过快的房价,使其增长稳定.三是积极应对,保持区内房地产市场持续健康发展总的来说,由于我区房地产市场发展基础相对较低,最近为“两港一城”的开发建设带来了历史性机遇.从长远来看,我区的房地产市场仍将有较大的发展空间.近期的房地产调控政策将使我区的房地产市场进入调整 - 整合 - 提升阶段,并趋于成熟.为了保持我区房
9、地产市场的持续健康发展,我们应该注意以下几点.1.加强对房地产价格的监控及时把握我区房地产价格动态和趋势,建立科学有效的房价监测预警系统,加强房地产市场调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产市场可持续发展.房地产业的健康发展.重点监测土地出让价格,新商品房和股票房的交易价格;目前,应特别注意加强对住宅商品房价格的监测.加强房价的季度和年度分析和预测,转移土地面积,房地产开发投资,建筑面积,竣工面积,销售面积,空置面积和新商品房空置率,市场平均价格和变化原因.分析内容.一旦发现价格异常波动,就会提出预警建议.2.加强对房地产项目的跟踪和管理建立房地产项目跟踪和联系网络,及时反馈项目进展情况,以
10、发现问题,协调问题,解决问题.确保房地产企业按照政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标,拍卖和挂牌的方式取得土地使用权.同时,严格办理房地产企业的土地使用,项目,规划,建设和销售手续.确保房地产项目的市场准入,严格审查房地产开发企业的资质,严厉打击注册资本和项目资金的撤销活动,无需或者在此基础上从事房地产开发和管理.法.3.计划和逐步规划和房地产开发结合区域经济发展与城市建设总体规划,发展房地产,制定基于轨道交通等基础设施建设的房地产开发计划,合理储备发展空间,通过城市规划取得良好效果,引导房地产开发促进经济发展.加强对房地产市场的监控,通过房地产市场信息的透明度,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业把握市场状况,合理安排市场运作发展规划条件.4.合理指导住房的主要需求低收入和中等收入的工人,新的城市工人,城市化的宣传,在城市工作的农民工以及城镇中的困难家庭是社会的主要住房需求.为了满足这部分需求,市政府大力推进建设两类住房,包括商品房和廉价商品房,并加大了廉租房建设力度.我区应以此为契机,积极引导商品房发展,建设普通住房,改善住房供应,改善住宅功能,提高住房质量.同时,结合我区的实际开发建设和城市化的实现,引导居民合理消费住房,促进合理化的主要需求.