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1、房地产研究报告目前,随着中国经济的快速增长和居民生活水平的提高,教育,住房,汽车,通讯等已成为新的消费热点,尤其是居民消费.近年来,以住房为主的房地产业,在建立新的住宅商品化体系,建立房地产市场体系和热情的背景下,已成为国民经济的支柱产业.大众消费. XX,全国房地产开发投资773.64亿元,占固定资产投资的17.9,占GDP的7.6.房地产业具有高度的相关性,它在推动数十个相关产业方面发挥着作用,这与建筑业的发展和社会就业的扩大密切相关.房地产业作为重要的经济杠杆,在城市建设,改善人民生活,促进经济发展方面发挥了巨大作用.自1998年以来,我县房地产业受到住房制度改革的刺激,市场消费基本激活
2、.自XX以来,房地产开发投资保持了强劲势头.二十一年,全县房地产投资20376亿元,比上年增长162.7,占全年固定资产投资的24.7.房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量.为进一步促进我县房地产市场的持续健康发展,我县房地产市场的现状,发展前景,存在的问题及相关建议如下：一是房地产市场现状（1）房地产市场供给情况房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起.由于我县房地产市场起步较晚,发展缓慢,房地产业的平均利润高于其他行业,因此吸引了大量进入民营经济和股份制经济. XX,全县仅有6家房地产开发企业,其中中国企业2家,民营企业4家.截至XX年底,已发展成为17家开发企业,其中2家为三级
3、开发资质企业,15家为三级资质企业;只有一家国有企业和16家民营企业.二十是私营房地产开发企业的开发投资占发展总投资的96.民营企业的快速发展已成为我县房地产投资增长的主要动力.2.房地产投资的快速增长已成为推动投资增长的主要力量.作为一个新兴产业,我县房地产业发展迅速,投资规模日益扩大.特别是自二十世纪以来,城市建设规模不断扩大,基础设施投资加快,旧城改造增加,住房改革政策受到刺激.房地产业实现了大幅增长,实现了跨越式发展.二十一年,房地产开发投资7757万元,是上年投资额的五倍,是同期全社会固定资产投资增长率的4.5倍. XX完成房地产开发投资20376万元,同比增长1.6倍.同期,全社会
4、固定资产投资增长1.2倍.全社会房地产开发投资比例也在增加.在XX,它是3.32,XX飙升到13.25,在XX,它达到24.71,这成为推动投资增长的主要力量.应该说,这些年来的投资扩张是市场释放的释放,并且没有因投资过热而导致的“泡沫”问题.3,商品房建设投资大幅增加,商品房建设投资主体突出.在“xx”结束时,在国家将住房建设纳入新的经济增长点的政策下,我县房地产企业加大了普通住宅的开发建设,取得了长足的发展.据统计部门统计,在XX年 - - XX年,住宅建设投资占当年房地产开发投资总额的70,67.6和64.9; 3年商业房屋投资占当年房地产开发投资总额. 15.86,29.2,33.86
5、.从比例来看,商业建筑投资增长速度加快,住宅建设投资下降,但主体地位仍然突出.土地数量逐年增加,发展规模越来越大.近三年来,我县房地产市场发展迅速,房地产交易极为火爆,房地产开发项目用地数量逐年增加.二十七年,全县总产量16亩; XX总投资98亩,是上年的6倍; XX总量为236亩,同比增长2.2倍.与此同时,土地布局逐渐从原始的整体情节转向社区,规模和整体转移. XX,每个房地产开发的平均土地面积为1.36亩,XX为10.59亩,XX为21.83亩.房地产开发规模越来越大.5,房地产开发水平存在明显的区域差异,住房商品化程度逐步提高.受城乡二元格局影响,房地产开发投资一直以县城为主,县乡镇房
6、地产开发差距非常明显. XX,该县的房地产开发投资占总投资的72,华盈镇占开发投资总额的22,其他乡镇占6.由于近年来规划控制的影响,城镇和矿区的私人住房投资量逐年减少. XX年比XX低69.06,XX年比XX年低22.55.私人住房建设投资的减少有利于逐步提高住房商业化程度.6,房地产开发建设资金到位,存款和预付款占投资资金的比例有所增加.近年来,一方面,由于房地产销售市场的理想情况,房地产基金迅速退回,另一方面,财政政策支持房地产开发.我县房地产开发资金处于理想状态,资金保障在各类投资中最高.在房地产开发投资基金中,自筹资金,国内贷款,存款和预付款都是发展资金的来源,处于绝对优势地位.从各
7、类基金的动态来看,国内贷款资金和固定预付款的增长速度相对较快,存款和预付款占年度资金来源的比例逐年增加.从XX到XX,分别为8.7,22.37和42.41;同期国内商品比例分别为2.08,31.88和32.39;而同期自有资金分别为61.95,38.04和25.01.（二）房地产市场需求情况1.房地产市场需求旺盛,呈现“两头轻重中”的销售趋势.近年来,我县房地产市场发展很快.商品房销售情况良好,销售面积逐年增加,预售区域大幅上升,市场需求旺盛. XX-XX的销售面积分别为32646平方米,35362平方米和80811平方米.预售面积分别为31491.52平方米,42594.99平方米和9537
8、7.6平方米.自XX以来,预售区域已超过销售区域.截至XX年底,空置一年以上的商品房面积仅为1977平方米.在商品住宅销售调查中,90-110m2住宅单元占总销售额的45.4,110-130m2住宅单元占总销售面积的30.83,90m2或更少占12,130多平方米占11.74,明确呈现“两头轻重中”的销售情况.2.个人消费已成为市场需求的主体,而县内的需求占所有商品房销售的需求.随着住房制度改革的逐步推进,福利住房制度已从历史阶段退出,个人住房购买比例急剧上升. XX,该县个人购买面积达到2,9672.2平方米,占销售面积的83.9;在XX,个人购买面积达到80,628平方米,占总销售面积的9
9、9.77.个人已成为市场消费的支柱,也是房地产市场发展的主导因素.目前,个人购买的住房类型主要是住宅.在XX,个人购买面积为70,941平方米,占个人购买总面积的87.98.从购买目标和使用的角度来看,所有买家都是县居民,主要供自己使用.因此,我县没有房地产“泡沫”.3.商品房价格快速上涨,涨幅较大.由于近年来商品房市场需求强劲,商品房价格已经放开,市场处于卖方市场,经济适用房已推迟推出.市场竞标在一定程度上增加了开发成本.各种因素导致商品住房价格上涨得更快,增幅更大.根据最新调查数据,XX的商品房平均售价约为987元/平方米,比上年增长14.76. XX的平均售价约为1140元/平方米,同比
10、上涨15.5.同期,我县GDP增长6.48和10.63.4,股票房交易活跃,房改房已成为“活军”.自1999年实行住房改革政策以来,股票市场交易活跃,交易区域逐年“扩大”.在XX,共完成184笔交易,面积为16396.17平方米.在XX,共完成243笔交易,面积为20,405.54平方米.面积为21,300平方米.在过去三年中,交易数量占交易总额的96.62,住房改革占住宅交易总量的62.2,从而成为股票市场的“生存力量”.住房改革上市不仅增加了住房市场的供应,而且为购房者提供了更多的选择,并创造了更多的住房需求,使更多的居民成为增量住房的消费者.二,我县目前房地产市场存在的主要问题.（1）房
11、地产市场缺乏对产业发展总体规划的指导.市场没有预警和预测机制,城市规划,土地供应和金融信贷的宏观调控机制也没有.房地产开发存在一定程度的混乱和风险.（2）市场化运作不规范,政策性土地协议转让,土地招标,转让费等不正当竞争行为严重扰乱了房地产市场的秩序.（3）房地产开发企业市场准入低,开发企业数量多,规模普遍小,行业集中度低.一些企业缺乏足够的资金实力,主要依靠金融贷款和存款以及预付发展,增加了投资风险.（4）房地产开发企业的行为不规范.如果非法施工未完成,不进行施工和预售,合同不兑现,面积缩小,虚假广告,交货延迟,占地面积比例增加仍然违法.（5）城市规划区内商业化程度不高,私人住房仍然存在,削
12、弱了房地产市场的高消费群体,给市场带来了一定的影响.单体的发展仍然存在,商住楼的布局不利于改善城市的品味,不利于改善居住环境.（六）市场支撑体系不完善,物业管理和房地产代理服务滞后于房地产业的发展.（7）住宅系统不完善,经济适用房少,廉租房建设尚未开工.商品房价格涨得太快,价格也很高.（8）房地产开发结构不合理,住房种类单一.难以满足不同消费需求,刺激消费增长,商业建筑比例高,存在供过于求的现象.三是房地产市场的发展趋势（1）行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定.1.房地产开发企业将趋于整合,行业集中度将得到显着提升.随着城市建设规模的不断扩大,按照生态城市化建设的要求和城市管理与房地产市
13、场发展的现实需要,商品房的发展将朝着社区,规模,物业和品牌的商业方向发展.这将加强企业在资金,规模和管理方面的竞争.国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知强调,要加强房地产支付监管和市场监管,这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的挑战和挑战.为了争取发展做大做强,我县企业将在严格的政策控制和市场竞争中趋于规范和整合,集中度将大大提高,形成市场竞争的核心竞争力.一批强大的企业将脱颖而出,一些小型,分散,缺乏竞争力的企业将面临被淘汰的危险.2.房地产开发结构将面临调整,低价商品房将成为发展的主流.随着人们生活和消费观念的变化,对个人住房的需求将呈现出多元化,多层次的发展趋势.最初将住房作
14、为固定资产并试图借钱进行一次性住房消费,它将逐渐将住房概念转变为可交易商品,并在适当的时候改变房屋.我县的房地产起步较晚,目前处于发展阶段.前几年的大多数住房开发项目都是针对收入相对较高的工资和私人业主.消费者群体的经济相对富裕,改变住房以改善生活条件的要求也非常迫切.因此,对于开发商而言,销售风险很小,利润率很高.近年来,这一群体的购买力基本消耗殆尽.对他们来说,住房消费是经过很长一段时间后的第二和第三个房间变化.目前,由于供需矛盾,这些尚未购买房屋和大部分住房改革户的低收入和中等收入消费群体尚未意识到改善住房的愿望.尚未购买房屋的团体包括未参与住房改革的人员,乡镇行政,机构工作和退休单身工
15、人,估计约有800户;全县约有7,000套住房改革,自1999年以来已提交约900套交易.大约100套拆迁房屋,需要按照剩下的30改变住户,将有近XX套消费.激活这一群低收入消费群体将为县房地产业带来巨大的发展.影响这一群体住房消费的最重要因素是价格.如何缓解供求矛盾？我们认为,除了政策和财政支持外,我们还将开发适合该群体的低价住宅建筑（如郊区90-110平方米）.公寓类型,市区面积80-100平方米）是未来几年发展的主流.与此同时,随着商品房商品化的不断完善,单户别墅和同步住房等中高端商品房将适度上市.政府越来越关注“弱势群体”,建立“廉租房”,为低收入家庭建立住房保障机制,让每个人“占有一
16、席之地”是政府的一项重大任务.3,供需趋于平衡,价格相对稳定由于前几年市场释放估计不足,商品房供应不足,导致供需矛盾,也极大地影响了价格上涨.在XX,新开工面积达到188,450平方米,其中商品房1,265,551平方米,商品房61,899平方米. XX中的供应放大得更快.调查显示,截至11月底,11家开发公司的总销售量为95,360平方米,空置面积（销售面积）为6,077平方米,其中住宅建筑面积为25,413平方米,商业建筑面积为34,659平方米.年度库存量很大,这表明前几年.卖方的市场情况将发生变化.从房地产开发土地供应的角度来看,XX年为4.94公顷,XX年为14.55公顷（包括南湖土
17、地约9公顷,约5.5公顷）,XX年11月约为2.52公顷,但年收缩量为紧.它更快,但考虑到XX的南湖区块第一期工程的建设将开始,实际开发区域不会减少.此外,土地储备目前共有约910亩的储备,如海滩和西入口,这仍然足以确保未来几年的土地供应.从需求的角度来看,市场的消费潜力仍然很大.随着政策的实施,发展结构的调整,旧城改造的延续和人口的集中,住房消费潜力将进一步激活和释放,为市场带来持续的动力.房地产市场的供需趋势将在未来几年趋于平衡.根据11月XX期11家开发企业的调查数据,XX的商品住宅销售均价约为1240元/m2,虽然价格比上年提高了每平方米100元,但价格高于前两年.增幅回落.随着市场供
18、需变得更加平衡,商品房价格上涨将受到限制,未来几年价格将相对稳定.（2）发展势头充分,发展前景广阔.1,城市化进程的不断推进,为市场发展提供了持续的动力.新一轮的城市总体规划确定了城市的南部中心是城市的主要中心区域,这是基于在海滩的住宅区和分中心的形成,和形成华山路和莲花广场周围的另一个分中心区域.中心两个分中心的规划和布局结构将城市形态从原来的集团发展转变为集团式带发展.这将有效扩大城市发展空间,加快旧城改造步伐,加快城市化进程.此外,随着城市化的发展,县城和华营镇的城市空间和布局不断接近,成化与中国的融合成为可能.加快重点城市设施配套建设,将推动沿线及周边地区人口和产业的有效集中,对城市规
19、划和人口发展的需求将继续增长.根据县城城市总体规划(XX-2020)的人口规模预测,不久的将来（至XX年）县城的人口将扩大到46,000人,净增加近10,000人.根据人均建筑面积30平方米,由于人口增长,县域面积将增加到XX年.建筑面积30万平方米,旧城改造薄膜,将大大增加拆迁量.拆迁房屋每年需要约20,000平方米的房屋.此外,对改善住房的需求和购买结婚年龄的年轻人的需求将会增加.需求.这些真正的需求为房地产市场的发展提供了持续的动力.生态县战略的实施为房地产带来了巨大的空间.生态县战略的确立为生态保护和经济发展指明了可持续发展的道路,是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径.随着生态县域
20、战略的深入实施,我县森林生态系统功能得到进一步加强,生态环境质量始终保持国家先进水平,生态环境更加安全.生态旅游资源越丰富,特色文化就越深刻.生态城镇建设稳步推进,生态城市功能进一步加强,城市品味有了很大提高.对外交通结构将打开与周边两省的交通瓶颈,基本形成连接浙江,福建,贵州三省的交通网络.潜江县源县的生态环境将越来越显示其价值和魅力,将被更多的人所熟悉和渴望.“山秀,天蓝,水蓝”的生态栖息环境将吸引大批渴望高品质生态环境的城市居民前来观光,旅游,休闲度假,甚至生活,注入新的活力进入房地产市场.生态环境的优越性增强了城市的竞争力,赢得了投资者的青睐.万向集团将投入巨资建设“浙西硅谷”.万向硅
21、峰公司计划全年转向硅电子基地,形成一个具有相当规模经营,资金实力和国际竞争力的硅电子产业集群.企业集团将在钱江生态县兴起.硅电子基地的发展将极大地促进城市化的发展,也为我县房地产市场的发展带来广阔的发展前景.四,政策建议（1）建立预警预警系统,加强行业调查分析,引导行业健康发展.尽快建立房地产市场预警预警和信息披露制度,及时向社会通报房地产市场的供需,结构,价格,增长,空置数量和投资趋势.行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析,指导理性投资的发展,合理购买房屋.（2）加强对政府的宏观调控,努力解决供需矛盾,实现供需平衡.保持适度规模的房地产开发,基本实现供需平衡,对我县房地产业乃至整
22、个国民经济的发展起着重要作用.政府和有关部门应通过规划,土地和金融的协调,发挥监管作用,加大调控力度,保持发展规模和有效需求的同步增长.规划应发挥引导作用,通过调整城市建设方向和进度,利用房地产开发空间扩大和压缩,有效控制房地产开发规模,通过调整住宅用地的功能和布局,规范商品房的开发结构（如目前,目前商品房供应过多.规划设计条件可明确发展为未来发展地块的纯住宅楼,不会建设商住楼旧城改造将有计划地进行,以稳定住房需求,防止改造.突然需求导致突然供需;控制单位发展有利于发展规模;控制私人住房有利于住房商业化.在土地方面,要有条不紊地为房地产开发项目制定土地供应计划,建立结构合理,总量平衡的各类房地
23、产项目年度土地供应规划体系.进一步完善土地储备机制,加强城市闲置土地,政府储备土地或市场交易场地的收购储备,并根据市场需求和城市建设需求逐步投入市场.加强政府对土地市场的调控.加强土地使用补偿,严格执行商业用地招标,拍卖,挂牌制度.严禁以任何其他方式获得房地产开发用地,规范房地产开发行为.在财政方面,必须控制总量,合理调整信贷商品支持,实行差别政策,控制房地产开发和住房消费比例,抑制投资,投机需求和过度消费.要积极为征地和储备提供信贷,同时加强支付监管,实施封闭运营.加强房地产支付监管,严格控制业务不规范,信用低,资产负债率高的房地产开发企业的支付,扩大对信誉良好,资金实力雄厚,发展良好的发展
24、企业的支持力度.市场前景.继续提高低风险,高收入的个人住房购买价格,适度增加对经济适用房的信贷支持.（3）完善市场监管体系,加大违规力度,规范市场秩序.各职能部门要严格履行管理职责,完善市场监管体系.加强资质管理和注册资金管理,做好“入门门槛”;加强房地产开发项目审批管理,完善“通关发放”;加强房地产交易的动态管理,做好“交易”.增加房地产开发和销售的变化率,合同不是最新的,面积缩小,虚假广告和其他违规行为,违反纪律等,不能处罚,罚款,找案件在一起,绝对不要容忍.（4）坚持市场化方向,创造公平竞争环境,规范市场化运作.无论土地是以单独的还是捆绑的方式交付,都应该实施公开市场操作.经营性土地使用
25、权的转让和转让,必须按规定进入市场交易,采用招标,拍卖,挂牌等方式取消协议.转移行为,实施阳光交易,让更强大的开发商可以在公平的竞争环境中获得土地开发.经济适用房等政策性住房的开发也应该投入市场运作.它可以用于土地的公开拍卖,政府通过价格回购或者取消土地价格和规定的费用,以及适当的操作来发展微薄的利润.（五）加强住房政策保护,引导商品房结构调整,完善住房供应体系.负担得起的住房是国家政策住房保障的重要组成部分.它可以为中低收入人群提供住房保障,也可以抑制市场价格.经济适用房的供应应该科学合理地放置,不应对市场产生负面影响,也不能失去其政策保障作用.根据我县实际市场规模较小,经济适用房的数量应该
26、小而小,因为二手房市场仍有较大的消化空间.通过加强中介服务,政策补贴鼓励中低收入人群根据实际需要购买二手房,进一步激活股市,促进增量住房消费市场的发展.要加快廉租房建设,建立保障机制,切实保障城市最低收入家庭的基本住房需求.据最新统计,城镇贫困户657户,1,521人,年均收入不足2400元,362户362户.解决和改善这些贫困家庭的住房问题是当务之急.积极引导和鼓励开发商从市场需求出发,针对不同消费群体的消费特点和购买力开发不同档次,不同价格的商品房.一方面,它们可以满足不同层次的消费需求,另一方面,它们可以充分调动消费潜力.（6）加快房地产服务业的发展,培育市场潜在的消费群体,促进房地产市
27、场的进一步发展.房地产服务业主要包括两类房地产代理和物业管理服务.从我县目前的情况来看,房地产服务业已经落后于整个房地产业的发展,需要进一步加快发展.一是要制定和完善相关法律法规,加大对房屋中介机构和物业管理公司的管理力度,杜绝无照和无照中介机构,规范中介市场.其次,要积极推动中介机构更新业务理念,提高服务水平,不断提高员工素质,创造诚信品牌;此外,我们必须加大支持力度,营造良好的发展环境.房地产服务业的发展将有助于推动房地产市场的进一步发展.实施住房贷款货币化配置政策,建立中低收入家庭贷款担保机制,加强住房公积金的征收和使用,增加公积金和银行住房抵押贷款的实力,采取购买贷款优惠折扣,并补偿合
28、理拆迁.一系列财政和金融政策,旨在提高中低收入消费群体的经济承受能力,将潜在的住房需求转化为实际购买力,并有效扩大市场需求.（7）促进产业集聚,加快市场建设,增强发展潜力.我们将继续推进投资促进工作,主动承接从大中城市转移的劳动密集型产业.加快硅电子基地建设,加快大型企业集团项目,资金,人才和技术的引进.利用县域工业园区平台,将进一步促进产业集聚,不断推进工业化步伐,从而带动城市化发展.要深入贯彻生态县发展战略,大力发展生态工业,生态农业和生态旅游.以钱江源绿色品牌为动力,建设全国绿色食品生产加工基地,加快“绿色食品城市”建设.市场.目前,应努力加快茶叶市场的扩张.通过“兴业,王市场”加快区域经济发展,加快因素集中,提升房地产市场的发展潜力.