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1、成立业主大会和业主委员会工作指引第一部分 首次成立业主大会和业主委员会程序一、申请成立首次业主大会（一）成立条件物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：1.交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；2.首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；3.物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。（二）提出申请1.具备成立首次业主大会条件之日起30日内，建设单位应当向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请设立业主大会的书面报告。2.建设单位未及时书面报告申
2、请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。二、成立首次业主大会筹备组（一）筹备组成员的组成首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、建设单位、住房城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会代表组成。筹备组中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组人数由街道办事处（乡镇人民政府）根据物业管理区域的规模合理设置，总人数为单数。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会组织业主推荐或者自荐产生，街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主代表的身
3、份进行核实。（二）筹备组组长筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）的代表担任，履行以下职责：1.召集和主持筹备组会议；2.对筹备组会议的会议记录予以签字确认；3.签发筹备组公告；4.在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；5.筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时指定。（三）筹备组业主代表应符合的条件筹备组业主代表建议从具备以下条件的业主中产生：1.具有完全民事行为能力；2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有
4、较强的公信力和组织能力；3.模范履行业主义务，遵守（临时）管理规约，按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金，无损害公共利益行为；4.本人及其近亲属未在为本小区提供物业服务的企业及其下属单位任职。（四）成立首次业主大会筹备组程序1.制定筹备组工作方案符合业主大会筹建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当认真审核，在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面报告之日起15日内，会同物业管理区域所在地区县住房城乡建设行政主管部门组织成立筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。街道办事处（乡镇人民政府）应根据小区规模、物业管理区域类别的实际情况会同物业管理区域区县住房城乡建设行政主管
5、部门研究制定筹备组的工作方案，明确筹备组人数、候选人的条件、产生的方式、报名期限等内容，开展组织筹备成立业主大会筹备组的相关工作。筹备组工作方案制定后应在物业管理区域显著位置进行公布。2.业主自荐或推荐按照筹备组工作方案拟定的程序和要求，由自荐或推荐参与筹备组成员的业主填写业主大会筹备组成员业主代表自荐（推荐）表，并将表格送街道办事处（乡镇人民政府）。3.筹备组的产生街道办事处（乡镇人民政府）收到业主大会筹备组成员业主代表自荐（推荐）表后，应对照筹备组业主代表的条件进行核实，对不符合条件的自荐（推荐）人，应取消其候选资格，并告知相关自荐（推荐）人。街道办事处（乡镇人民政府）应按照筹备组工作方案
6、的要求选举产生筹备组成员。考虑到筹备组成员的代表性和广泛性，筹备组成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组，应当书面委托。街道办事处（乡镇人民政府）应当书面通知该物业小区建设单位授权委托一名代表参加筹备组工作。建设单位收到通知后5日内，应当将建设单位参加筹备组成员的名单及时提交街道办事处（乡镇人民政府）。建设单位已不存在或者未及时回复街道办事处（乡镇人民政府）通知的，视为其放弃筹备组成员资格。筹备组业主代表候选人人数不足的，街道办事处（乡镇人民政府）组织业主再次推荐；经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止。筹
7、备组成员确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当以书面形式将筹备组成员名单在物业管理区域内张贴公示不少于7日，公示期间，业主有异议的，应当向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面意见。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处（乡镇人民政府）取消其业主代表资格。因取消筹备组业主代表资格造成筹备组人数不足的，筹备组工作方案有补充规定的从其规定；无补充规定的，可以按照选举筹备组业主代表得票数依次递补。4.筹备组的确立街道办事处（乡镇人民政府）应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告7日以上，筹备组自公告之日起成立。建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起七
8、日内，向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用部位、共用设施设备承接查验证明材料、物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置确认资料、其他有关的文件资料等。建设单位已经注销的，由物业服务企业提供有关资料。筹备组应当将以上资料自业主大会成立后三十日内交街道办事处（乡镇人民政府）建档保存。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费由建设单位承担，建设单位于筹备组成立后三十日内存入街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户。筹备组按照筹备经费开支预算方案向街道办事处（乡镇人民政府）申请使用。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经
9、费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督。（五）筹备组应当开展的筹备工作业主大会筹备组应当做好以下工作：1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；2.拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则等草案；3.确认业主身份、业主人数、业主投票权数和业主专有部分面积；4.提出首届业主委员会委员候选人建议名单；5.依法确定首次业主大会会议表决规则；6.制定筹备经费开支预算方案；7.召开首次业主大会会议的其他准备工作。以上内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。业主对前款内容提出异议的，业主大会筹备组应当记
10、录、处理并答复。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会和业主委员会依法成立完成之日起10日内，筹备组将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。三、确定业主人数和投票权数（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚
11、未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；2.总人数，按照前项的统计总和计算。机动车车库（位）建筑面积统计认定时是否计入产权人房屋面积，由业主大会议事规则约定。如计入产权人房屋面积的，不单独计算业主人数。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。未参加表决的业主，其投票权数应当按照首次业主大会会议表决规则或者业主大会议事规则中约定是否计入已表决的多数票范围内。四、草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则征求意见稿筹备组成立后，应按照筹备组职责要求，参照相关示范文本，拟定本物业管理区域业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则征
12、求意见稿。（一）管理规约应当对下列主要事项作出约定： 1.物业使用、维护、管理；2.专项维修资金的筹集、管理和使用；3.物业共有部分的经营与收益分配；4.业主共同利益的维护与共同管理权的行使；5.业主应履行的义务；6.违反管理规约应当承担的责任。（二）业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定： 1.业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；2.业主大会会议的表决程序；3.业主委员会的届期、人数，委员的任职条件和资格终止情形；4.业主委员会候补委员的设置；5.业主委员会的换届程序、补选办法和议事规则等；6.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；7.业主大会、业主委员会印章的使用和管理；
13、8.缺席业主表决票、弃权票的计算规则。（三）业主委员会工作规则应当对下列主要事项作出约定： 1.业主委员会职责；2.业主委员会委员职责；3.业主委员会会议制度；4.业主委员会印章的使用和管理；5.业主委员会财务管理制度、档案管理制度；6.业主委员会委员禁止行为等。五、推选首届业主委员会（或监事委员会）候选人（一）业主委员会委员条件业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并应当符合下列资格条件：1.具有完全民事行为能力，无不良信用记录；2.遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务；3.未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
14、5.具有一定组织能力；6.具备必要的工作时间；7.管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;8.按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。除上述条件外，业主委员会主任还应当符合以下条件：1.具有丰富的工作经验和良好的群众基础；2.具有良好的职业道德，遵纪守法；3.业主是法人或其他组织的，可以授权其代表参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织。（二）业主委员会组成考虑到业主委员会的代表性和广泛性，业主委员会成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生。业主委员会一般由5-11人的单数组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业
15、主大会议事规则约定。业主委员会委员由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会可以设置候补委员，业主委员会候补委员人数不得超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员的任职资格、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定。业主委员会候补委员应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意始得当选。设立候补委员的，应当与业主委员会一并公告和备案。业主委员会委员出现缺额的，由候补委员按照得票多者依次递补。经递补后仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行增补或者重新选举业主委员会。候补委员可以列
16、席业主委员会会议，不具有表决权。（三）监事委员会组成筹备组可以根据物业管理区域实际情况，提议是否设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会工作。首届监事委员会成员可同首届业主委员会委员一并开展选举产生。监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会委员的业主中产生。监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。鼓励符合业主条件的社区居民委员会成员通过法定程序参与业主委员会、监事委员会选举。（四）推选首届业主委员会委员候选人程序1.筹备组发出推荐通知和公示有关文件筹备组发出关于业主委员会委员候选人条件及其推荐办法的公示，同时公示征求业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）
17、和业主委员会工作规则（草案）的意见，以上文件在物业管理区域显著位置公示不少于7日。2.业主推荐候选人、对公示文件提出意见和建议在业主委员会候选人自荐（推荐）期间，符合候选人资格条件的业主填写业主委员会委员候选人自荐表，或者提供业主委员会委员候选人推荐表。连同本人身份证原件（核对原件后退还）、复印件和不动产证明原件（核对原件后退还）、复印件一起交给筹备组。在公示期内，业主可向筹备组提出对业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）和业主委员会工作规则（草案）的修改意见和建议。六、确定业主委员会委员候选人和业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）、业主委员会工作规则（草案）（一）确定业主委员会委员
18、候选人筹备组在公示期满后将收集到的名单和资料做好整理核实，最终确定候选人名单。业主委员会委员候选人人数少于业主委员会委员候选人条件及其推荐办法的公示约定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。 （二）确定业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）、业主委员会工作规则（草案）根据业主提出意见和建议，对业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）、业主委员会工作规则（草案）进行修改和完善。七、首次业主大会会议的召开（一）发出召开业主大会会议通知筹备组将关于召开首次业主大会会议的公告与候选人名单、首次业主大会会议表决规则和修改后的业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）和业主委员会工作规则
19、（草案）在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。在发出关于召开首次业主大会会议的公告的同时，筹备组及时告知物业所在地的住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并印刷好业主大会会议表决票。（二）召开首次业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用的表决方式必须与首次业主大会会议表决规则规定相一致。1.业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：（1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票(表决票)；（2）表决管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等；（3）选举业
20、主委员会委员；（4）回收选票；（5）现场公开计票；（6）现场公布业主大会会议结果，并填写首次业主大会会议开箱计票统计结果公告。2.业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：（1）发放选票(表决票)。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见文稿送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间建议不少于10天，具体时间由筹备组会议决定，并在物业管理区域显著位置公告。（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，应当填写首次业主大会会议开箱计票统计结果公
21、告，届时，筹备组应组织发动业主现场临督，必要时可邀请公证机构现场公证。（4）按需要延长回收选票时间。如果回收的选票未达到规定票数，筹备组可以延长回收选票时间。需要延长回收选票时间的，筹备组应当将延期决定在物业管理区域显著位置进行公示，公示不少于7日。公示期满后，应告知街道办事处（乡镇人民政府）。在回收选票延长期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。若业主大会按照上述流程仍未能通过的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会书面申请。因业主表决未达到法定条件业主大会未能通过的，筹备组以及部分筹备工作在下一次的业主大会成立活动中可以有效。八、业主委员会成立（一）首次业
22、主大会会议结果公示业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则，并选举产生业主委员会之日起成立。首次业主大会会议表决结果作出后3日以内，应在物业管理区域内显著位置公告表决结果，公告时间不少于7日。业主有权查询相关材料。表决公告的内容包括业主的房号和专有部分面积、业主表决的意见以及意见汇总情况等。（二）复查表决结果在表决结果公告期间，业主要求复查表决结果的，筹备组应当及时答复。业主要求查验表决票的，筹备组应当将业主本人的表决票供其查验。业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效不动产权证明申请；业主委托他人查验表决票，委托人应当持业主出具的书面委托书，业主本人
23、的身份证和有效不动产权证明申请。委托书应当载明委托事项、委托权限及期限。筹备组应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存。（三）推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。主任、副主任应当由业主委员会委员推选，不经业主委员会委员推选不得担任，具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。（四）备案业主委员会应当自选举产生之日起30日以内，持以下材料向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案：1.筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；2.业主大会决议；3.管理规约、业主大会议事规则、业主委员
24、会工作规则；4.业主委员会、候补委员、监事委员会名单；5.首次业主委员会决议事项；6.筹备组及业主大会决定的其他重大事项。材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在15个工作日内予以备案，出具书面备案证明，并在备案后7日以内将备案材料抄送区县住房城乡建设行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地的公安派出所、居（村）民委员会。备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日以内到原备案机关办理变更备案。（五）刻制印章、印章的管理及开设帐户业主委员会办理备案手续后，可持备案证明等向公安机关申请刻制业主委员会印章。印章应当标明业主委员会的届数。业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印
25、章。应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定使用业主委员会印章。业主委员会可向银行申请开设基本存款帐户。第二部分 业主大会活动一、业主大会职责业主大会是物业管理区域权利和管理责任主体，履行以下职责：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）筹集和使用专项维修资金；（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规则；（六）改变或撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；（七）依法改建、重建建筑物及其附属设
26、施；（八）法律、法规规定或者管理规约约定应由业主共同决定的事项。决定第4项、第7项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。二、业主大会会议的种类业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开十五日前通知全体业主并报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会，由其派员对会议进行监督。（一）定期会议业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事
27、规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前3日以内，业主委员会应当在物业管理区域显著位置公告以下内容：1.上一年度物业管理情况报告；2.上一年度业主委员会工作情况报告；3.上一年度业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；4.上一年度利用物业共有部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；5.住宅专项维修资金的筹集、使用情况；6.物业管理的其他有关事项。业主大会会议应当讨论并决议以下内容：1.审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划；2.选举需要补选的业主委员会委员；3.决议下一年度物业管理有关事项；4.决议下一年度业主大会收支预算；5.决议物业管理的其
28、他有关事项。（二）临时会议当发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起20日以内组织召开业主大会临时会议：1.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主向业主委员会书面提议的；2.物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的；3.业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的；4.管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。三、业主大会的会议形式业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式讨论决定事项，具体办法由业主大会议事规则规定；但应当有物业管理区
29、域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会表决可以采取现场投票、书面、短信、微信、电子邮件等方式。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。物业管理区域的业主大会会议只能由任期内的业主委员会或街道办事处乡镇人民政府组织召开。四、业主代表和业主小组（一）业主代表业主人数超过三百人的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日以内，就需业主大会
30、会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。业主委托代理人参加业主大会会议的，必须符合业主大会议事规则约定，业主和代理人应当签订业主大会会议业主授权委托书，代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。（二）业主小组同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的产生程序、职责范围、工作规范等事项。第三部分 业主委员会、监事委员会一、业主委员会职责业主委员会是业主大会的执行机构
31、。业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（七）业主大会赋予的其他职责。但属于应当召开业主大会由全体业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使或决定。业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织业主召开业主大会会议、不履行职责的，物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）应当
32、在接到投诉之日起10日以内责令其限期履行职责。业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主召开业主大会会议，共同决定有关事项。二、业主委员会会议业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或不履行职责的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议不得以书面形式召开。业主委员会会议应当有
33、过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起3日以内在物业管理区域内显著位置公告，公告期不少于7日。业主委员会召开会议时，可以邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）或相关居（村）民委员会的代表参加。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。主委员会会议应有书面记录，由参会委员签字后存档。三、业主委员会制度（一）信息公开业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布下列情况和资料：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会和业主委员会的决定；
34、3.物业服务合同；4.业主委员会主任、副主任、委员、候补委员、监事委员会委员名单及其联系方式；5.每半年以书面形式公布专项维修资金的筹集、使用情况，物业共用部位、共用设施设备的使用、经营收益，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况；6.应当向业主公开的其他情况和资料。（二）建立档案业主委员会应当将下列属于物业管理区域内业主共同所有的档案资料编号造册，并指定专人管理：1.物业管理区域内的物业资料；2.管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；3.业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料；4.业主委员会备案材料和本物业管理区域内其他有关制度；5.专项维修资金、利用物业
35、共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；6.业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；7.业主名册及联系方式、业主建议及意见；8.相关公示、公告；9.业主共同决定事项的表决资料；10.其他有关材料。四、业主委员会工作经费业主委员会的工作经费由全体业主共同承担，经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作：1.全体业主共有部分经营收益；2.全体业主共同交纳；3.业主自愿捐赠等其他合法方式。工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定并在业主大会议事规则中予以明确。业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。五、业主委员会换
36、届业主委员会任期届满前90日，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举。逾期不组织的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。换届选举期间，本届业主委员会不得组织召开业主大会会议决定选聘解聘物业服务企业、使用住宅专项维修资金等重大事项；但属紧急动用维修资金的情况除外。六、监事委员会业主大会可以设立监事委员会，代表业主监督业主委员会的工作。监事委员会由3人或5人组成，成员在非业主委员会委员的业主中产生。监事委员会的选举、换届、罢免等程序参照业
37、主委员会的相关要求。其工作经费由全体业主共同承担，工作经费开支范围、标准和监事会员会委员的工作补贴，由业主大会决定并在业主大会议事规则中予以明确。监事委员会应当履行的职责：1.审核业主委员会的工作计划和报告、业主大会收支情况报告;2.监督业主委员会财务活动，包括筹集、管理、使用住宅专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;3.监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会予以纠正;4.督促业主委员会及时召开业主大会会议;5.向业主大会会议提出其职权范围内的建议、意见;6.列
38、席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出建议或者质询;7.向业主大会报告监事委员会行使职权的情况并通告全体业主；8.业主大会议事规则规定的其他职责。七、业主委员会、监事委员会委员的终止业主委员会、监事委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：（一）以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职经同意的；（二）不再具备业主身份的；（三）丧失履行职责能力和条件的；（四）法律、法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。业主委员会、监事委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取收受建设单位、物业服务企业或
39、者有利害关系业主提供的利益；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者利害关系人的物业服务费；（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（五）经业主委员会二分之一以上委员或者百分之二十以上业主提议罢免其委员资格的；（六）业主大会议事规则和管理规约规定的其他罢免资格的情形。业主委员会、监事委员会有市物业管理条例第二十六条情形之一的，持有百分之二十以上投票权数的业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面提出组织对业主委员会、监事委员会全体委员的罢免。街道办事处（乡镇人民政府）应当在三十日内，会同有关部门调查核实，组织召开业主大会临时会议，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过
40、半数的业主同意，通过罢免决议。前款罢免通过后，街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本条例规定组织、指导成立新一届业主委员会、监事委员会。八、业主委员会资料移交因物业管理区域调整等原因导致业主大会、业主委员会解散的，业主委员会应当在解散前将档案等资料移交给居民村民委员会代为保管，并以书面形式告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），并按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协助收回。业主委员会委员资格终止或被罢免的，应当自终止或被罢免之日起7日以内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；经街道办事处（乡镇人民政府）催告仍拒不移交的，业主委员会可依法向属地人民法院提起诉讼。业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由居村民委员会代为保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。