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1、山东纺织鲳H 齐2 0 1 0 年第4 期( 总第1 5 8 期) 城中村改造模式选择及问题浅析 以潍坊市奎文区为例 刘西敏 ( 山东经贸职业学院山东潍坊2 6 1 0 1 1 ) 摘要：城中村改造是社会经济发展的产物，是适应城市发展的必然方向。本文通过对奎文区城中 村现状和政府主导、村集体主导、开发商主导、旅游开发四种改造模式的总结。指出域中村改造中存在的 问题，并提出加快城中村改造的对策，为其它地区的城中村改造提供借鉴和参考。 关键词：城中村；改造；模式；问题 中图分类号：F 2 9 3 2文献标识码：A d o i ：1 0 3 9 6 9 0 i s s n 1 6 7 3 - - 0
2、 9 6 8 2 0 1 0 0 4 0 4 0 1 引言 “城中村”是指在城乡结合部或市区内部分地 区自发形成的、缺乏规划和管理的居民聚居地【l 】，是 城市化进程中的历史产物。城市的发展、使一些处 于城乡结合部的村庄，融人城区，成为“城中有村， 村里有城”的地区，其具有农村和城市的双重特征。 “城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户 籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完 全纳入城市统一规划、建设和管理，其建设和发展 有很大的自发性和盲目性，在生产、生活方式、建设 等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市 基础设施布局。乃至城市整体规划的实施。 随着我国经济的高速发展和城市
3、化的快速推 进，以及十七大报告中建设生态文明社会的要求， 城中村改造已经成为适应城市发展的必然方向。 “城中村”改造就是将村民变成城市居民村委会改 为居委会，农村集体经济组织的资产量化到个人而 转为股份制企业资产，农村集体土地将转变为城市 国有土地。并将其划分为居民住房还建地、开发用 地、储备用地、集体经济组织发展留用地等，同时还 要保证“农改非”后的居民及其股份制企业收益的 过程。 2 奎文区城中村的现状 奎文区位于潍坊市的城市核心区域，是全市的 收稿日期：2 0 1 0 - 0 3 - 0 3 作者简介：刘西敏。助教，硕士。 9 4 金融服务、商贸商务、总部聚集和时尚休闲中心。 1 9 9
4、 4 年9 月经国务院批准正式成立，辖区面积5 7 6 平方公里，辖7 处街道办事处，共5 9 个村、4 3 个社 区，总人口3 8 万。奎文区的5 9 个村基本沿交通主 干线分布，大部分属于城中村。这些城中村已没有 或者基本没有耕地，但大部分仍保留农村体制，四 周完全或部分被城市建成区包围。这些城中村都有 村级规划，但是村级规划、村内建设和社会管理等 问题处于较低水平状态。普遍存在建筑密度较高、 土地利用率和绿化率低下、生活和基础设施配套严 重不足、各类管线杂乱不堪、消防和救护通道堵塞 等问题。 目前，奎文区的城中村改造工作已得到有效 的开展，并积累了一定的经验，本文的研究目的是 分析总结奎
5、文区“城中村”改造模式的选择、存在 问题和对策。为其它地区的城中村改造提供借鉴 和参考。 3 奎文区城中村改造模式 与其它地区城中村改造的模式相比。奎文区城 中村改造模式主要包括以下四种： 3 1 政府主导的改造模式 由政府统一征用收购，完成前期的土地开发 通过策划包装、招商引资等形式，采用招标、拍卖、 挂牌的方式进行出让f 1 。这种模式的缺点是前期拆 迁安置成本高，政府财政资金有限，难以做到资金 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkR to remove the watermark 2 0 1 0
6、年第4 期( 总第1 5 8 期)山东纺织经济墨蟹固 平衡，无法大规模的开展土地开发；优点是操作简 单，有利于整体规划，快速推进，能最大地实现土地 价值。这种模式在奎文区的城中村改造中应用较 少，主要发生在城中村改造初期的试点村落，处于 中心城区的城中村可采用这种改造模式。 3 2 村集体主导的改造模式 村集体和村民在政府指导和支持下自筹资 金，自我安置，自行完成城中村改造。这种模式需要 政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大 的支持力度，适用于村集体经济实力较强，村办企 业发达的村落。 东庄村位于奎文区的中心是一个典型的“城 中村”，是奎文区最早进行城中村改造的村落。该村 依托位置优势
7、，走“以村改带开发、以开发促改造， 以地生财、三产兴村”的路子先后成立东泰房地产 开发公司和东泰物业管理公司。投资2 亿多元，开 发建设标准高、配套全、环境美的东泰花园小区、东 泰商务大厦；2 0 0 6 年投资1 7 亿元建成建筑面积 7 9 万平方米的集商务、超市、住宅为一体的商住中 心东盛广场。在山东省并辟了村集体开发经营 房地产的先河。 位于奎文区北部的孙家村借鉴成功经验。制 定了孙家村城中村改造实施办法，并自主开发 了锦绣苑小区，该小区占地2 3 0 亩，建筑面积2 3 万平方米，实现了土地收益和资金收益的最大化， 确保了集体资产的保值增值，促进了城区北部的 城市建设。 3 3 开发
8、商主导的改造模式 开发商资金雄厚，开发经验丰富，经营管理能 力较强，可以缓解政府资金的局限性。缺点是开发 商是以商业利润的最大化为目的的。特别是在当前 房地产行业发展趋势难以预测的情况下，容易出现 开发商与村民利益间的博弈。这种模式主要适用于 村集体经济欠发达，地理位置欠优越，资源优势较 少的村。奎文区南部的北王村，利用这种模式成功 建成了北王国际汽配城、数码港、尚城等商贸中心 和住宅小区。村民可以到这些商贸中心从事商业经 营。这种模式是当前采用最多的一种模式，但政府 必须对开发商加以约束。 3 4 旅游开发改造模式 一座城市不仅应该具有高楼大厦。还应该具 有体现其历史文化内涵的历史古迹。旅游
9、开发改 造模式可以充分地保护历史古迹又能增强城市 的生机活力。奎文区成立较晚，但其处于潍坊市中 心位置。拥有潍坊目前仅存的两座古城门奎文门、 通济门和三元阁、九曲巷、潍县乐道院等古建筑。 利用资源优势，打造旅游产业。是“城中村”改造模 式的创新。 南屯村地处奎文区南部的城郊结合部。地理位 置不是很优越，但该村集体经济实力雄厚。近年来， 该村投资建成了金宝乐园、佛教文化园、金宝生态 家园等旅游产业：建设了以金宝国际汽车城、金宝 汽配城、金宝国际会展中心“两城一中心”为主的汽 车流通商贸市场：开发了以金宝乐园、金宝宾馆、金 宝生态家园为代表的餐饮旅游项目。金宝乐园设综 合娱乐区、金泉寺、情缘园、果
10、树观光园、动物园五 大游览区，有娱乐设施2 0 0 多个。金宝生态家园内 设有种植观赏区、养殖观赏区、绿色餐饮区、绿色客 房区、度假区、会议中心、少儿才艺创作园等。金宝 旅行社也被评为潍坊市最具诚信旅行社。 这种旅游开发改造模式适用于个别有历史文 化资源的村落。对于历史文化氛围不是很强的城 市这种模式应结合其他模式一起选用。 4 城中村改造中存在的问题 4 1 改造资金不足 “城中村”的改造过程需要大量的资金，这些资： 金主要来源于其现有土地的流转，即通过现有土地 的开发和储备等方式获取资金1 2 。但在城市化进程 中。原“城中村”的绝大部分集体所有制土地逐渐被 流转为城市国有土地，余下的集体
11、所有制土地相对 于现有的村民而言，早已呈现出人多地少的格局， 这就造成实际可用于开发和储备的土地数量非常 有限：即使是土地较为富余的“城中村”，也可能因 其土地的地段和区位不佳，而不可能获取理想的资 金，从而造成“城中村”改造资金严重不足。此外，房 屋建筑密度过高，使土地开发过程中所需拆迁补偿 的费用较高，导致开发成本过高。这既给房地产开 发过程带来了风险，也给土地合理利用方式的确定 和实现增添了困难。 4 2 存在多方利益博弈 “城中村”的改造过程是一个复杂的系统工 9 5 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWate
12、rmarkR to remove the watermark _ 冒雹l 田山东纺织经济2 0 1 0 年第4 期( 总第1 5 a 期) 程，它涉及到政府、集体、开发商和村民等多元利 益主体的利益【列。城市政府想通过“城中村”改造来 改善城市面貌，提高整个城市的经济发展潜力，也 想通过管理权限从土地流转出让中直接获取一定 数量的财政收入：集体经济组织为了村民的生存、 发展和社会保障极力争取发展基金：开发商为了 自己利益更想以低成本获取土地的开发权：村民 不仅要求较高的生活补给而且也要求较高的“宅 基地”拆迁补偿。这必然导致各利益主体之间的利 益冲突，从而制约“城中村”的改造进程。特别是在 拆
13、迁补偿不足或不能及时到位的情况下将产生 许多矛盾和纠纷。 4 3 组织和实施困难 城中村改造需要办理规划、国土、建设等部门 的审批手续，而这些审批手续往往比较复杂，办理 进度较慢。从城中村改造项目被批准到各项手续齐 备破土动工需要二、三年的时间。而这期间还有村 民的拆迁安置问题等这些都使城中村改造的组织 和实施举步维艰。 5 对策 针对城中村改造中存在的问题。笔者经过调查 和总结认为可采取以下对策。 第一，充分发挥政府职能，协助城中村改造 政府。特别是基层政府应该充分发挥政府职 能，贯彻党的方针政策，坚持在政府指导下开展城 中村改造工作。对城中村改造模式的选择、资金的 来源渠道要加以指导并严格
14、把关：对各村制定的 城中村改造实施办法等配套政策。要视为政府工 作的一项重要内容：对宅基地的管理、违章建筑的 处理、村集体经济的管理、拆迁安置补偿和招商引 资等各个环节要监督实施保障城中村改造得以 顺利实施。 第二，充分调研，合理编制规划 没有调查，就没有发言权，对于城中村改造工 作更是如此。在充分调研的基础上。合理划分改造 阶段，编制规划，逐步实施。结合规划有计划地进行 土地收购储备、整理和出让等。奎文区廿里堡街道 就是在充分调研的基础上。全面掌握辖区内各村村 民的意见和建议。充分结合各村具体情况编制城中 村规划。 城中村改造是城市发展的必然趋势改造城中 村应因地制宜，具体问题具体分析，“一
15、村一案”。在 借鉴成功经验的基础上。对不同“城中村”采取不同 的改造方式，减少城中村改造中问题的出现，努力 把每一个“城中村”都改造好。 参考文献： 【1 】王涛西安市城中村改造模式及对策探讨叨 人文地理，2 0 0 8 ；4 ( 1 0 2 ) ：4 6 5 0 【2 】甘灿业城中村存在的问题及对策分析 以南宁市西乡塘区秀灵村为例阴经济与社会发展， 2 0 0 9 ；( 2 ) ：1 4 2 - 1 4 5 【3 】薛婷，邹继雪，等浅谈城中村改造存在的问 题叨山西建筑，2 0 0 8 ；2 8 ( 3 4 ) ：7 6 - 7 7 【4 】赵青，南灵探析“城中村”改造模式叨特区 经济，2 0
16、 0 8 ；( 1 0 ) 温室气体 全球气候变化是国际环发领域的热点和焦点问题。国际社会先后通过了联合 国气候变化框架公约( U N F C C C ) 及( 京都议定书，为国际合作应对气候变化提供 了基本法律框架。地球变暖是人类活动产生温室效应造成的结果。产生温室效应的 气体统称为温室气体。京都议定书中规定了6 种温室气体，这六种气体包括：二氧 化碳( C O ：) 、甲烷( c H ) 、氧化亚氮( N 2 0 ) 、氢氟碳化物( H F C s ) 、全氟化碳 ( P F c s ) 、六氟化硫( s F 6 ) 。 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkR to remove the watermark